論如何發揮住房公積金在房地產經濟中的調控作用

劉勛 大連市住房公積金管理中心

社會和人民群眾對房地產經濟的持續關注引起了國家的重視，為了緩解基層居民購買住房的經濟壓力，國家充分發揮住房公積金的調控作用。一方面，住房公積金不僅能夠降低住房價格提高對房地產經濟的負面影響，也能夠激發房地產市場的活力，保障房地產市場中充足的需求量，從而促進房地產經濟的穩定可持續發展。另一方面，住房公積金支持國家保障性住房的建設，從而擴充房地產市場供給，滿足不同經濟狀況消費者的住房需求。住房公積金還能夠保障房地產建設資金的充足和合理配置，是房地產市場繁榮發展的關鍵因素。因此更要提高住房公積金的合理配置以及運行效率，從而打破房地產經濟發展的限制，也滿足我國人民群眾日益增長的住房需求。

一、住房公積金主要內容分析

（一）住房公積金的定義及性質介紹

住房公積金是一種長期的住房儲金，其所依托國家機關、事業單位、國有企業以及其他類型的企業實施業務，我國積極建設辦理住房公積金的平臺使得住房公積金服務更加便捷完善。住房公積金有兩部分組成，其一是職工的單位繳納儲存的資金，其二是職工個人繳納和儲存的資金，住房公積金具有長期性、穩定性、統一性以及強制性。住房公積金必須被存入專用賬戶中，實行專戶管理。住房公積金的性質之一是保障性，能夠在不同單位、企業中建立完善的住房公積金，從而為員工提供購買住房的機會，緩解員工購房的壓力。住房公積金具有互助性的性質，住房公積金的有效建立反映了單位或者企業能夠為職工提供住房購買幫助，有房職工也是幫助無房職工購房的重要力量，無論是單位的員工還是資金都能夠滿足員工的購房需求。最后，住房公積金具有長期性，城鎮職工在職期間會持續繳納住房公積金，職工所在單位和企業也會幫助職工補助繳存住房公積金。

（二）住房公積金的主要特征分析

住房公積金具有普遍性，只要是城鎮在職職工，無論什么經濟狀況或者家庭狀況都必須按規定繳存住房公積金。住房公積金還具有強制性和政策性，如果城鎮單位或企業不按照規定繳存住房公積金就會受到一定的處罰，同時住房公積金管理中心會限制繳存期限，如果逾期不繳納可以申請人民法院強制執行。一方面，住房公積金具有福利性特征，城鎮在職員工單位能夠為員工繳納一定的住房公積金，同時住房公積金貸款的利率遠低于商業性質的貸款利率，對于城鎮在職員工而言，住房公積金是一項福利性較高的政策。另一方面，當出現城鎮職工按法定年齡退休或者其他情況與所在單位終止勞動關系、職工戶口遷出或者離境定居等情況，其在職階段繳存的住房公積金能夠返還給職工。

二、對房地產經濟性質的探討

房地產經濟的性質主要是由我國社會主義市場經濟的本質決定的，下面筆者整理和歸納了房地產經濟的三個主要性質，為后續分析住房公積金在房地產經濟中的調控作用提供依據，從而更科學合理地制定出強化住房公積金在房地產經濟調控作用的防范，協調我國房地產市場供給和需求的關系。

（一）房地產經濟具有商品性

房地產在我國社會主義市場經濟中不僅是一種商品，更是我國社會主義市場經濟建設的重要組成部分。房地產經濟活動的主要內容是生產房屋和交換房屋，房地產企業從中獲取經濟利益和社會效益。傳統的房地產經濟不具備商品屬性，房地產經過了長期的開發和建設，成為我國基本建設計劃中的關鍵內容，房地產開發建造實施統一的投資、分配以及施工。所生產出來的房地產產品根據我國行政計劃實施無償分配，房地產不具備流通環節，我國國民經濟失去了房地產經濟的支撐。隨后在我國十二屆三中全會上，明確了我國社會主義經濟的本質特征是商品經濟，因此房地產經濟被賦予商品性質能夠在市場上流通，我國房地產經濟也得到充足的發展，成為國民經濟中的重要支撐。

（二）房地產經濟具有社會性

房地產經濟滲透到社會生產中，即是社會生活中的消費資料，也是社會生產基本要素的提供者。房地產為社會公共活動中的教育、科學、文化、衛生以及體育等方面提供建筑物，也能夠為商業活動提供倉庫、廠房以及辦公地點等，由此可見房地產經濟與社會生產和社會經濟的各個方面聯系緊密，是我國國民經濟中一項具有綜合性和基礎性的產業部門，因此房地產經濟具有社會性特征。住房公積金在房地產經濟中的調控能夠充分發揮出房地產經濟的社會屬性，從而滿足社會生產對建筑的不同需求。

（三）房地產經濟具有所有制結構多元化特征

我國房地產經濟受到公有制為主體多種經濟形式并存的影響，在所有制結構上體現了多元化的特征。其中包括全民所有制的房地產經濟，房產地產的所有權屬國家所有，在整體的房地產經濟中居主導地位。房地產經濟還包括集體所有制的房地產經濟，其主要由集體企事業單位或者其他集體所有制單位聯合經營管理，房地產產權歸集體所有，但地產仍為國有。最后，房地產經濟還包括個體所有制經濟、中外合資房地產經濟、外商獨資所有制房地產經濟等。這些多元化的房地產經濟給我國房地產經濟帶來了活力，促進我國房地產經濟創造力和影響力的提高。

三、住房公積金應用于房地產經濟的調控作用分析

（一）為人民提供了購房的機會，有效緩解房地產經濟壓力

住房公積金緊扣緩解壓力這一關鍵詞，不僅為城鎮居民提供了購房的機會，也在一定程度上緩解了房地產經濟發展的壓力。一方面，住房公積金制度具有普遍性和福利性，能夠為城鎮各類在職職工提供科學合理儲蓄的機會，隨著住房公積金在房地產經濟中的不斷滲透，也在一定程度上轉變了城鎮居民購買房屋的思維，城鎮居民與住房公積金開展良性互動，不僅有效降低了居民購買房產的壓力，也加強了房地產的商品屬性和居住屬性。在住房公積金的幫助下，城鎮居民購買房屋的經濟水平不斷提高。另一方面，住房公積金在房地產經濟中的調控作用持續增效，不僅能夠抑制房地產經濟中過度的投機情況，也能夠大幅提高房地產經濟發展的穩定性，有利于房地產經濟壓力的緩解以及房地產經濟的健康發展。

（二）有利于加快我國公租房的建設速度，提供更多保障性住房

全面推進住房公積金在房地產經濟中的調控方式，有利于我國保障性住房建設規模的擴大，滿足低收入人群的住房需求。住房公積金科學規范了房地產經濟資金的來源，改變了傳統事業單位供給住房的方式，住房公積金的來源包括國家支持、企事業單位補助以及在職員工個人繳納，為房地產經濟的發展提供了充足的資金，有利于房地產經濟的科學發展。另外，房地產經濟充足的資金來源還包括住房公積金的貸款，增加了房地產市場上資金的流通量，有利于我國房地產企業的持續發展。住房公積金制度為我國保障性住房的建設提供了動力和資金，不僅能夠顯著突出住房公積金的福利性，還為我國低收入人民群眾提供了住房機會，有利于我國社會的穩定發展。住房公積金保證房地產建設資金的穩定，促進我國房地產市場的持續發展。

（三）住房公積金與房地產經濟優勢互補，相互依存相互促進

住房公積金通過相關政府部門的調整能夠適應房地產經濟的發展趨勢，緊縮的住房公積金政策能夠調節住房公積金的個人貸款利率，防止房地產經濟出現過熱的市場投機，還能夠降低職工的購房需求，通過調整控制住房公積金貸款的年限、撥款周期等穩定房地產經濟的穩定發展。住房公積金能夠調控資金流入房地廠市場的速度和規模，結合房地產經濟發展的具體狀況，調整住房公積金相應的標準。房地產經濟在城市化建設的過程中房屋價格不斷提高，但是隨著我國人口數量的不斷提高，購買房屋是人民群眾的剛性需求，因此住房公積金不僅能夠控制房屋價格上漲的趨勢，還能夠靈活調整住房公積金的政策，使得房地產市場始終維持在一個合理的發展區間內，比如住房的價格能夠符合職工的購買能力，這樣一來，房地產企業也能夠有效規避房地產經濟風險，而職工也能夠滿足自身的購房需求。

（四）住房公積金激發了房地產市場的活力，提升房地產的市場需求

住房公積金以及住房公積金貸款政策能夠在一定程度上激發起房地產市場的活力，住房公積金面向的是廣泛的基層人民群眾，能夠滿足其購房的剛性需要。住房公積金不斷搜集房地產經濟的發展趨勢，共享房地產市場的變化信息，從而協調住房公積金與房地產經濟的發展趨勢，減少房地產經濟資金鏈斷裂的情況出現。同時，住房公積金具有公平性和合理性，能夠結合不同經濟水平的職工提供住房公積金貸款服務，從而實現穩定的房地產經濟發展，不斷加強住房公積金在房地產經濟中的調控作用。

四、優化住房公積金調控房地產經濟的具體路徑

經過上述本篇對住房公積金在房地產經濟中調控作用的分析，筆者認識到必須要加強和優化住房公積金在房地產經濟中的調控方式，不僅促進我國住房公積金政策更加的成熟和科學，還積極推進我國房地產經濟持續穩定的發展，不斷提高房地產經濟的服務水平，展現房地產經濟發展的新成果。

（一）以監管住房公積金為主要手段，積極推動住房公積金調控作用的規范性

政策是強化住房公積金調控作用的重要因素，因此要加強對住房公積金政策性的監管，從而積極推動我國住房公積金在房地產經濟中調控手段的規范性和有序性。其中，要針對房地產經濟發展的具體情況制定具體的監管措施，不斷搜集我國房地產市場變化資訊，從而建立健全住房公積金監管制度，使得住房公積金能夠充分發揮出對房地產經濟的調控作用。同時住房公積金管理中心更要明確監管住房公積金的職責和任務，增強住房公積金管理部門決策工作的科學性，從而綜合多方面因素，對住房公積金實施全方位、多角度的監督和管理，有效規避房地產經濟中資金緊缺或者濫用現象，充分發揮住房公積金的保障性。

（二）加大住房公積金的宣傳力度，擴大住房公積金的應用規模

我國住房公積金管理部門要不斷加大對住房公積金的宣傳力度，從而明確我國不同經濟水平人群的購房需求，不僅滿足最基本的房屋數量，也能夠保障不同收入人群的購房需求。擴大住房公積金的應用范圍和規模，能夠擴大住房公積金的來源，吸收更多企事業單位以及職工個人的公積金，從而使得我國城鎮全員參與到住房公積金制度的完善中，凝聚社會的力量，催生住房公積金政策實施的豐碩成果。國家更要以科學的手段鼓勵、引導企事業單位和職工個人參與到住房公積金的繳納中，充分調動起住房公積金在房地產經濟中的積極價值。

（三）以差異化和針對性的住房公積金繳存比例為重點，緩解不同單位的經濟壓力

住房公積金政策要制定差異化和針對性的繳存比例，對于參與到住房公積金政策中的企事業單位而言具有不同的經濟狀況，因此住房公積金管理部門要針對不同企事業單位的具體經營情況制定科學的公積金繳存比例，從而緩解各個企事業單位和職工的經濟壓力，也能夠激發企事業單位和員工參與住房公積金繳納的動力。對于房地產經濟而言，差異化的住房公積金還能夠緩解區域性房價上漲帶來的負面影響，能夠極大降低區域經濟負擔，穩定區域內房地產市場的發展。

（四）賦予住房公積金系統性和科學性，促進房地產經濟的健康可持續發展

住房公積金政策要具有系統性和科學性，對于區域內房地產經濟萎靡的狀況，住房公積金要發揮起互助作用，通過異地提取公積金的政策鼓勵區域內房地產積極的活力。同時，住房公積金的貸款年限、撥款時間以及還款周期都要具備科學性，能夠降低區域內企事業單位和員工的還款壓力，推動我國房地產經濟以及區域內經濟的穩定發展，讓更多企事業單位和職工認識到住房公積金對房屋經濟的調控作用。

五、結語

綜上所述，發揮住房公積金在房地產經濟中的調控作用的前提是加速住房公積金政策與房地產經濟的深度互融，然后通過加強住房公積金的監管力度、擴大住房公積金的應用范圍、實施差異化和針對性的住房公積金制度以及賦予住房公積金系統性和科學性等手段，既積極推動我國房地產經濟的穩定可持續發展，也能夠充分調動起我國住房公積金在房地產經濟中的調控作用。