遵義市成品住宅發(fā)展的制約因素與對策研究

袁嗣陶 遵義市房地產(chǎn)服務(wù)中心

一、引言

傳統(tǒng)的毛坯房裝修模式產(chǎn)生了諸多負面問題，如：破壞建筑的主體結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生大量噪音與粉塵而影響鄰里和諧，造成大量的資源浪費等，故推行成品住宅建設(shè)尤為迫切，意義重大。遵義市作為貴州省率先實施成品住宅建設(shè)的城市，自2018年開始實施成品住宅建設(shè)以來，雖取得了顯著成績，但也存在許多制約因素。文章在梳理遵義市成品住宅發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，深入分析、總結(jié)了成品住宅發(fā)展中的主要制約性因素，在借鑒其他城市發(fā)展成品住宅經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合遵義市實際，提出有針對性的對策建議，為遵義市更好更快地推進成品住宅建設(shè)提供參考。

二、遵義市成品住宅發(fā)展現(xiàn)狀

遵義市下轄4個區(qū)、2個縣級市、9個縣，其中中心城區(qū)包含紅花崗區(qū)、匯川區(qū)、新蒲新區(qū)和播州區(qū)。隨著遵義市城鎮(zhèn)化進程的快速推進，特別是“十三五”以來，在一系列利好政策的推動下，遵義市的房地產(chǎn)業(yè)得以快速發(fā)展。“十三五”期間累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2385.7億元，銷售商品住房面積4733.06萬m2。隨著人們生活品質(zhì)的提升，以毛坯房為主的住房發(fā)展方式已不能適應(yīng)住宅產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展形勢，推行成品住宅發(fā)展勢在必行。

為貫徹新發(fā)展理念，推動建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)綠色發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級，遵義市人民政府于2018年7月10日印發(fā)了《遵義市人民政府關(guān)于中心城區(qū)推行成品住宅建設(shè)的實施意見》（遵府發(fā)〔2018〕10號）（以下簡稱《實施意見》），在遵義市中心城區(qū)全面啟動成品住宅建設(shè)。截至2020年12月底，遵義市中心城區(qū)已有50多個房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)成品住宅。2020年，遵義市中心城區(qū)成品住宅銷售均價約為6400元/m2。

從房開企業(yè)看，在遵的房開企業(yè)中，僅恒大與碧桂園長期開發(fā)成品住宅，具有較為豐富的管理經(jīng)驗，形成了較為成熟的運行模式，其他房開企業(yè)在成品住宅建設(shè)管理等方面則經(jīng)驗不足。從遵義市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會調(diào)研收集到的信息看，遵義市中心城區(qū)大部分房開企業(yè)對開發(fā)成品住宅沒有太多積極性，市場接受度不高。

在政策方面，為穩(wěn)步推進成品住宅建設(shè)，遵義市先后制定了《關(guān)于進一步加快推進中心城區(qū)成品住宅發(fā)展的實施細則（試行）》《遵義市人民政府關(guān)于中心城區(qū)推行成品住宅建設(shè)的實施意見》；2018年印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整中心城區(qū)住房公積金貸款最高額度的通知》，通過提升貸款額度，支持購買成品住宅，在相同的貸款條件下，購買成品住宅的最高貸款額度比購買毛坯房提升10萬元。這些政策的相繼出臺，對加快遵義市成品住宅的發(fā)展具有重要意義。2020年12月，貴州省人民政府印發(fā)了《關(guān)于加快推進成品住宅建設(shè)的指導(dǎo)意見》（黔府發(fā)〔2020〕18號），將遵義市列為成品住宅試點市之一，并提出具體的發(fā)展目標，要求到2025年末，遵義市中心城區(qū)新開工商品住宅（三層及以下低層住宅和單套建筑面積超過200平方米的商品住宅除外）成品住宅面積比例達到80%，郊區(qū)市（縣）比例達到5%～20%，由此看出，遵義市全面推行成品住宅建設(shè)已成必然趨勢。

三、成品住宅發(fā)展中的主要制約因素分析

（一）政策體系有待完善

1.鼓勵性政策力度不夠

發(fā)展成品住宅缺少類似于綠色建筑、裝配式建筑的容積率等獎勵措施[1]。雖然《實施意見》中也提出并執(zhí)行了一些鼓勵措施，如：將符合政策規(guī)定的成品住宅項目裝修工程成本計入土地增值稅的扣除項目，裝修計價納入購房總價并按現(xiàn)行貸款政策對購房總價發(fā)放公積金貸款，但與開發(fā)成品住宅成本增加、投資風(fēng)險加大相比，房開企業(yè)的積極性仍然不高。特別是在遵義市近兩年房地產(chǎn)市場下行的背景下，投資回收期更長，房開企業(yè)開發(fā)成品住宅的動力更加不足。

2.成品住宅相關(guān)配套標準體系尚需完善

在省級層面仍未制定成品住宅裝修工程設(shè)計、施工、監(jiān)理、質(zhì)量驗收和使用維護全過程的技術(shù)標準規(guī)范體系。《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》也未結(jié)合成品住宅發(fā)展的實際進行及時更新，《商品房買賣合同》也需進一步修改完善。

（二）房開企業(yè)開發(fā)成品住宅的意愿不強

1.受到技術(shù)因素的制約

一是缺少專業(yè)技術(shù)人才。在遵的房開企業(yè)中，除碧桂園與恒大長期以來開發(fā)成品住宅外，其他房開企業(yè)未開發(fā)過成品住宅，專業(yè)技術(shù)人才缺乏。在施工方面，當前多數(shù)土建施工單位不具有裝修資質(zhì)，已有的裝修企業(yè)也缺少批量標準化裝修經(jīng)驗，實力不強。因遵義市中心城區(qū)從2018年開始全面實施成品住宅建設(shè)，由于開發(fā)體量大，相應(yīng)的裝修技術(shù)工人比較缺乏，可能存在項目為了趕工期而招募“散兵游勇”，裝修質(zhì)量無法保證，易產(chǎn)生交房質(zhì)量風(fēng)險。二是開發(fā)成品住宅對設(shè)計、施工、裝修的技術(shù)水平要求較高。在土建施工階段就要求設(shè)計并預(yù)留好相關(guān)接口、洞口，并要保證施工精度，做好后期裝修工作的有效銜接[1]。如果技術(shù)水平達不到相關(guān)要求，則會帶來設(shè)計不合理、開發(fā)成本增加、質(zhì)量缺陷等問題。

2.缺乏成品住宅建設(shè)管理經(jīng)驗

遵義的房開企業(yè)中絕大部分未開發(fā)過成品住宅，未形成較為成熟的運行管理模式。以部品的采購為例，像碧桂園、恒大這樣長期進行成品住宅開發(fā)的房開企業(yè)有自己暢通的采購渠道或部品庫，而沒有成品住宅建設(shè)管理經(jīng)驗的企業(yè)將會花費更多時間和人力去采購部品、建材，在開發(fā)實踐中不斷探索適合企業(yè)自身發(fā)展的開發(fā)管理模式。

3.開發(fā)周期拉長風(fēng)險增加

開發(fā)成品住宅與開發(fā)毛坯房相比，開發(fā)周期要拉長3～5個月。這意味著開發(fā)成本的增加、不可預(yù)測風(fēng)險的增加及交房后質(zhì)量糾紛的增加。房開企業(yè)為了降低開發(fā)成本、規(guī)避或減少交房后的質(zhì)量糾紛、縮短開發(fā)周期、加快資金回籠，因此開發(fā)成品住宅的意愿不強。

（三）市場對成品住宅的接受度不高

1.單一的裝修風(fēng)格難以滿足個性化需求

隨著生活水平的提高，消費者不僅要求裝修的經(jīng)濟實用性，也要求裝修風(fēng)格的獨特性。在遵義市成品住宅發(fā)展的實踐中，房開企業(yè)為控制開發(fā)成本，往往只提供一種或者兩種裝修風(fēng)格，導(dǎo)致“千房一面”，無法滿足個性化的裝修需求，部分購買大戶型住宅（如面積在150m2至200m2）的購房人多為改善型住房需求人群，單一的裝修風(fēng)格往往不能滿足其需求，部分業(yè)主購買后也會按自己的風(fēng)格與要求進行二次裝修，在一定程度上造成了資源浪費，成為市場接受度較低的一個重要因素。

2.對裝修質(zhì)量的信任度不高

當前遵義市住宅市場仍以毛坯房為主要的交房模式。在毛坯房傳統(tǒng)的裝修模式中，由于購房人親自參與建材、部品部件的采購或裝修過程的監(jiān)督，在心理上對裝修質(zhì)量更放心。而成品住宅裝修中，由于購房人未參與其中，裝修信息不對稱，可能在部品材料采購、施工、監(jiān)理等過程中存在一定問題，導(dǎo)致購房人對成品住宅信任度不高[2]。在實踐中確實存在成品住宅質(zhì)量“參差不齊”問題，使得購房人進行“二次裝修”。

3.消費者購房成本增加

遵義市中心城區(qū)的成品住宅裝修均價約為1000元/m2，以購買一套100m2的住宅為例，與毛坯房相比，總房價增加10萬元，若首付按30%計算，則首付將增加3萬元，這將給剛需型購房群體增加不小的支付壓力，影響他們選購成品住宅。雖然購買毛坯房后期也會產(chǎn)生裝修成本，但對于剛需族來說，從購買毛坯房到交房的時間間隔接近兩年，可以緩解裝修資金的壓力。按照國家稅務(wù)總局《關(guān)于承受裝修房屋契稅計稅價格問題的批復(fù)》精神，房屋買賣的契稅計稅價格為房屋買賣合同的總價款，買賣裝修的房屋，裝修費用應(yīng)包括在內(nèi)[3]。因此，如果購房人選購成品住宅，則需為裝修部分費用多支付契稅。

四、推進成品住宅發(fā)展的對策建議

（一）政府部門

1.加快制定技術(shù)標準規(guī)范體系

從省級層面加快研究制定符合貴州省實際的成品住宅裝修工程設(shè)計、施工、監(jiān)理、質(zhì)量驗收和使用維護全過程的技術(shù)標準規(guī)范體系，為遵義市及全省各地提供完善的技術(shù)保障。行業(yè)主管部門應(yīng)結(jié)合成品住宅發(fā)展實踐，修訂《商品房買賣合同示范文本》《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

2.制定獎勵政策

因開發(fā)成品住宅會增加房開企業(yè)的成本與風(fēng)險，政府相關(guān)部門應(yīng)通過制定土地、金融等相關(guān)優(yōu)惠政策，提高房開企業(yè)的積極性。一是在土地出讓時，對于成品住宅項目，在成交總價上給予一定的優(yōu)惠。根據(jù)“地價梯度理論”，可根據(jù)不同的區(qū)域采取不同的優(yōu)惠程度[4]。二是金融機構(gòu)加大對成品住宅建設(shè)的支持力度，特別是在當前市場低迷，房貸政策收緊的情況下，應(yīng)在貸款審批、貸款擔(dān)保、貸款額度等方面給予房開企業(yè)金融優(yōu)惠政策[2]。對消費者而言，因成品住宅對節(jié)能環(huán)保有重要貢獻，可對購買成品住宅的業(yè)主按照套內(nèi)建筑面積給予一定的節(jié)能獎勵，獎勵金額隨購買面積的增大而增多[4]。

3.強制推行質(zhì)量保險制度

對成品住宅裝修質(zhì)量的信任度不高是影響選購的重要原因之一。購買了質(zhì)量保險的項目，由于有第三方質(zhì)量檢測控制機構(gòu)在設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié)的介入，裝修質(zhì)量可以得到有效保障，從而增強消費者對成品住宅質(zhì)量的信心，所以建議規(guī)定成品住宅項目強制購買裝修質(zhì)量保險。同時完善保險內(nèi)容，提供優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量保險服務(wù)環(huán)境[4]。

4.加強成品住宅宣傳力度

充分利用電視、網(wǎng)絡(luò)、微信等媒體，加大建設(shè)成品住宅對于節(jié)能減排、提高居住品質(zhì)的宣傳力度，營造良好的發(fā)展氛圍。引導(dǎo)公眾樹立“節(jié)約資源、保護環(huán)境”的綠色消費理念，建立“重裝飾、輕裝修”觀念，讓公眾認識到裝修是為了達到基本入住條件，可通過后期住宅內(nèi)部的自行裝飾，即通過家居、藝術(shù)掛件等搭配設(shè)計，從而達到個性化的居住需求[4]。

5.加強人才隊伍建設(shè)

行業(yè)主管部門要指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會組織好各類培訓(xùn)工作，邀請各行業(yè)專家加大對設(shè)計、檢測、施工等領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)人員的培訓(xùn)力度，不斷提升成品住宅人才隊伍素質(zhì)。同進加強進城農(nóng)民工的建筑、裝飾技能培訓(xùn)，為遵義市全面發(fā)展成品住宅提供大量的產(chǎn)業(yè)技術(shù)工人。

（二）房開企業(yè)

1.形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟

成品住宅的開發(fā)涉及多個環(huán)節(jié)，所形成的產(chǎn)業(yè)鏈條長，可建立一個以房地產(chǎn)企業(yè)為主，集開發(fā)、科研、設(shè)計、物品生產(chǎn)、物流配送、施工等在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，提高資源利用率，互利共贏。本地房開企業(yè)間形成聯(lián)盟，相互取長補短，共同促進，提高效益。

2.提升管理水平

（1）加強培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提升專業(yè)素養(yǎng)

本地企業(yè)間可以經(jīng)常組織交流學(xué)習(xí)；不定期地邀請業(yè)內(nèi)專家對管理人員、專業(yè)技術(shù)人員進行培訓(xùn)；也可派出人員到一線城市、省外品牌房企考察學(xué)習(xí)，借鑒先進的成品住宅建設(shè)管理方法，提升開發(fā)管理水平。

（2）加強內(nèi)部質(zhì)量管控

一是采用標準化、集成化、模塊化的裝修模式，建設(shè)中充分應(yīng)用整體廚衛(wèi)、輕質(zhì)隔墻等材料、集成吊頂和設(shè)備管線集成化技術(shù)，提高裝配化裝修水平，提升環(huán)境和住宅裝修質(zhì)量。二是在當前專業(yè)的裝修監(jiān)理服務(wù)供給能力較弱的情況下，房開企業(yè)要加強成品住宅質(zhì)量管控工作，建立企業(yè)內(nèi)部質(zhì)量管控標準體系，確保提供高品質(zhì)的成品住宅。

3.提供菜單式的裝修方案

在裝修個性化方面，房開企業(yè)除了引導(dǎo)消費者樹立“重裝飾、輕裝修”的消費觀念外，還應(yīng)采用“互聯(lián)網(wǎng)+”“工業(yè)4.0”的信息化大數(shù)據(jù)手段的應(yīng)用，通過“菜單式全裝修”或“菜單+局部選配”等方式，在不增加成本的情況下，滿足消費者對裝修個性化的需求[5]。

（三）購房者

增強消費者參與度。首先，在裝修設(shè)計階段，要以市場為導(dǎo)向，可采取“線上”“線下”等方式，廣泛征集各層次業(yè)主對裝修設(shè)計的意見與建議，充分吸收有益的成分，修改完善裝修設(shè)計方案，使其更符合市場化需求[6]。其次，在裝修施工階段，在隱蔽工程施等重要節(jié)點、關(guān)鍵環(huán)節(jié)，組織購房業(yè)主代表參與施工質(zhì)量監(jiān)督。最后，在驗收階段，建設(shè)單位在組織竣工驗收時，可邀請業(yè)主代表參與驗收。通過業(yè)主在不同環(huán)節(jié)的廣泛參與，增強其對成品住宅質(zhì)量的信心。