新常態下我國房地產企業財務風險評價方法和應對策略研究

劉曉倩 廣東白云學院

新常態下，我國房地產市場規模收縮，房地產企業在經營發展過程中面臨的實際生存壓力加大，房地產企業財務風險增高、財務風險評價方法不健全、風險應對策略不適用等問題日益嚴重，探索并落實切實有效的財務風險評價方法和應對策略迫在眉睫。

一、企業概述

某房地產企業為多元化中型房地產企業，業務范圍包括房地產開發經營、酒店管理、物業管理、園林綠化工程的設計施工等。在該企業的發展過程中，2017至2021年的資產負債情況如下所示：

2017年，應收賬款50465.43萬元，存貨580421.68萬元，流動資產合計738624.48萬元，資產總計847816.27萬元，流動負債合計330023.02萬元，非流動負債合計347110.35萬元，負債合計677133.37萬元。

2018年，應收賬款92495.37萬元，存貨888547.47萬元，流動資產合計1078729.90萬元，資產總計1233646.97萬元，流動負債合計434951.74萬元，非流動負債合計581533.80萬元，負債合計1016485.55萬元。

2019年，應收賬款128144.84萬元，存貨1407131.43萬元，流動資產合計1765613.71萬元，資產總計2064208.89萬元，流動負債合計869071.08萬元，非流動負債合計943949.09萬元，負債合計1813020.18萬元。

2020年，應收賬款118761.46萬元，存貨1735282.62萬元，流動資產合計2050093.60萬元，資產總計2431364.07萬元，流動負債合計1289367.15萬元，非流動負債合計823105.10萬元，負債合計2112472.25萬元。

2021年，應收賬款146901.85萬元，存貨1469647.74萬元，流動資產合計1762101.20萬元，資產總計2243085.65萬元，流動負債合計1464303.29萬元，非流動負債合計441243.81萬元，負債合計1905547.11萬元。

二、房地產企業財務風險水平評價

（一）構建基于因子分析法的房地產企業財務風險分析模型

1.指標選取

在本房地產企業的財務風險評價分析過程中，所選取的財務指標可以形成如下指標體系：企業償債能力、企業營運能力、企業盈利能力以及企業發展能力為一級指標；在企業償債能力中，包含的二級指標為流動比率、速動比率、資產負債率；在企業營運能力中，包含的二級指標為存貨周轉率、應收賬款周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率；在企業盈利能力中，包含的二級指標為總資產利潤率、成本費用利潤率、總資產凈利潤率、銷售凈利率、凈資產收益率；在企業發展能力中，包含的二級指標為凈資產增長率、總資產增長率。

2.基于因子分析法的房地產企業財務風險評價思路

主要選用因子分析法落實對本房地產企業財務風險的評價，具體環節操作為：第一，對企業財務數據落實標準化處理。第二，組織KMO與Bartlett檢驗。第三，提取、旋轉因子。第四，對因子的得分展開計算。構建線性函數，將權重設定為總體累計方差貢獻率之比，參考各個因子的得分完成最終綜合得分及其排名的確定[1]。

3.評價模型

在本房地產企業的財務風險評價實踐中，選取初始特征值高于1且的前4個因子作為公因子，設定為公因子A、B、C、D。其中，公因子A為營運能力因子，對應包含其二級指標，主要對本房地產企業的實際經營情況進行反映。公因子B為盈利與發展能力因子，主要對本房地產企業的盈利現實情況以及發展能力水平進行反映。公因子C為短期償債能力因子，主要對本房地產企業的短期償債能力水平進行反映。公因子D為長期償債能力因子，主要對本房地產企業獲利能力對償還到期債務的保證程度進行反映。結合公因子得分、累計方差貢獻率之比，完成本房地產企業財務風險評價模型的構建，如下所示：

F=35.503A+28.047B+17.122C+11.964D

一般來說，當F值越大時，房地產企業在相應年度所承擔著的財務風險更小，當F值越小時，房地產企業在相應年度所承擔著的財務風險更大。

（二）結果分析

研究主要對2017年至2021年期間本房地產企業承擔著的財務風險進行分析，選取2021年的分析數據進行詳細說明。2021年第一季度，本企業的公因子A得分為-1.036，公因子B得分為1.27，公因子C得分為-0.888，公因子D得分為0.299，F值為-12.796；2021年第二季度，本企業的公因子A得分為-0.049，公因子B得分為0.487，公因子C得分為-1.083，公因子D得分為-0.166，F值為-8.58；2021年第三季度，本企業的公因子A得分為0.626，公因子B得分為0.367，公因子C得分為-1.284，公因子D得分為-0.291，F值為7.05；2021年第四季度，本企業的公因子A得分為0.748，公因子B得分為-0.504，公因子C得分為-1.247，公因子D得分為-0.268，F值為-12.167。能夠看出，在2021年，除第三季度之外，其余季度的綜合得分均為負值，企業所面臨的財務風險先降后升。對2021年第一季度財務風險水平產生較大影響的因子為短期償債能力因子以及營運能力因子；對2021年第二季度以及第三季度財務風險水平產生較大影響的因子為短期償債能力因子；對2021年第四季度財務風險水平產生較大影響的因子為盈利與發展能力因子。綜合來看，2021年，本房地產企業在短期償債、盈利與發展、營運方面均存在一定不足，財務風險問題相對明顯。

同時，對比本企業在2017年至2021年所得到的財務風險分析評價數據結果，能夠得到如下結論：本房地產企業在2017年期間得到的F值（綜合得分）相對較高，主要是因為企業積極響應國家提出的“去杠桿”以及“去庫存”政策，積極展開供給側結構改革，由此產生較高財務風險；在2018年本房地產企業的綜合得分相對較低，與當年我國出臺地產限價、限購以及限售政策的背景相匹配；在2021年，受“三條紅線”政策影響，本房地產企業所面臨的財務風險問題更為明顯，降低企業負債規模，落實財務風險問題的針對性處理，實施風險防控舉措顯得尤為重要。

三、房地產企業財務風險的應對策略探究

（一）依托企業負債規模降低強化資本結構穩定程度

結合前文的分析能夠了解到，本房地產企業的短期償債能力水平并不理想，導致企業所承擔著的財務風險增高。基于此，需要持續強化本房地產企業的償債能力，減小負債規模，并以此提升企業資產結構的穩定性水平，從而達到降低企業財務風險的效果。為實現這一目標，可以引入的方法措施如下所示：

第一，對企業債務期限結構實施更為合理、科學的配置。2021年，本房地產企業的流動負債在負值總額中所占據的比例已然達到76%以上，這使得企業的短期償債能力大幅下降。基于這樣的問題現狀，必須要落實對長期以及短期負債比例的持續優化，以此驅動企業的負債規模恢復至合理狀態。對于房地產企業而言，由于其投資項目的開發周期普遍維持在較高水平，所以若是對短期籌資模式進行過度應用，則極容易在項目未完成開發、投資未得到收益的條件下展開債務償還操作[2]。為避免上述問題，必須要對長期負債以及流動負債之間的比例進行優化調整，對企業債務期限結構實施更為合理、科學的配置，從而促使企業在短時間內所承擔著的償債壓力有所緩解。

第二，對企業的融資渠道進行適當拓寬，進一步穩定企業的資本結構。誠然，單純選取債務融資模式獲取融資支持能夠實現對財務杠桿效應的一定程度的實現，但是這也會導致企業所面臨的償債壓力呈現出大幅上升的趨勢。一旦企業出現經營不當等問題，則出現企業無法償還債務這一現象的概率大幅上升，使得企業的財務風險明顯增高。為避免上述問題，必須要調整企業的資本結構，對于本企業來說，可以對權益資本的比例進行適當增高，同時促使企業的債務資金比例下降，并切實參考當前的風險抵抗能力水平、加權資本成本，完成對企業資本結構的合理性確定。與此同時，還要持續拓寬企業的融資渠道，在保留債務融資模式的基礎上，積極引入可轉換債券的發行、股票增發、融資租賃等融資模式，提升企業資本結構的優化程度，并同時達到分散融資風險的效果。

（二）參考政策與市場變動及時調整投資規劃

對于房地產企業而言，其投資活動普遍受到政策環境、市場環境的影響，基于這樣的情況，房地產企業在實際的經營發展過程中，必須要加大對市場環境變化情況、政策變更情況的及時掌控力度，并以此為參考迅速、合理調整投資規劃，從而達到規避財務風險的效果。在當前房地產市場環境下行的大背景下，房地產企業應當適當縮減在房地產項目開發方面的資金投入，結合限購、限價等政策的落實，對房地產項目的質量進行著重強調。同時，需要加大在納稅籌劃方面的關注度與投入力度，合理把控現有政策變化，盡可能降低房地產企業所需要負擔的納稅壓力，體現出對稅收風險的合理合法規避。在此基礎上，還要盡量實現投資風險的分擔，即提升產品多樣性，避免投資產品項目過于單一。

當前，與房地產產業相關的政策存在著不斷變化的現象，包括信貸調整、土地政策調整等等[3]。基于此，房地產企業必須要及時把握政策變化內容，明確市場環境走勢，并在此基礎上迅速更新房地產企業投資戰略，調整投資規模、投資方向等等，減少資金無法及時、充分回籠問題的發生概率，從而達到更好規避財務風險的效果。

（三）持續強化企業存貨與應收賬款管理

受到存貨管理能力水平較低、應收賬款回收率偏低等因素的影響，本企業在實際經營發展中承擔著的財務風險偏高，資金實際利用率維持在偏小水平。基于此，為進一步強化房地產企業財務風險應對能力，持續強化企業存貨與應收賬款管理。此時，可以從以下兩方面入手完成對財務風險的應對：

第一，加強存貨管理。房地產企業需要切實參考自身需求進行擴張，并結合銷售能力水平的持續性提升，促使企業所具備的庫存量大幅降低。實踐中，房地產企業應當更加關注對產品質量以及服務水平的提升，結合市場營銷以及宣傳力度的增高，獲取更為理想的銷量，并以此達到減少庫存的效果。在此基礎上，還要持續完善存貨管理制度，保證所有存貨均有專人管理，提升企業對庫存相關財務指標的把控能力，支持經營決策的科學制定，避免企業產生不必要的經濟損失。

第二，加強應收賬款管理。在進行應收賬款管理實踐中，需要針對客戶進行信用評級，確定給哪些客戶賒銷，規定賬期[4]；落實對客戶信用等級的動態更新，保證客戶信用評級的實效性；應當進行賬齡分析，并跟蹤客戶的資信情況，組織到期催收；制定并推行信用政策，鼓勵客戶提前還款，或者尋求保理融資，讓應收賬款盡早變現；一旦出現逾期時，應當及時啟動法律手段保全債權；提前制定壞賬計提辦法，避免出現應收賬款管理失控問題。依托應收賬款管理工作的優化，促使企業資金能夠迅速回流，避免企業承擔更大的負債壓力。

另外，為了進一步提升房地產企業的資金利用效率，還需要企業主動學習、借鑒其他房地產企業的“高周轉”模式，并以此為基礎推出更適合本企業的營運模式，以此實現對房地產企業實際承擔的財務風險的有力管控[5]。

（四）進一步增強企業的盈利能力

就當前的情況來看，房地產企業所面對著的市場競爭壓力大幅增高，在產品銷售方面存在的競爭更為激烈。此時，為避免產品滯銷，房地產企業普遍會通過增加營銷成本的方式展開市場宣傳，但這也會導致總體利潤的下降。出于對提升房地產企業盈利能力的考量，應當積極打造更為優質的營銷團隊，利用開設自媒體賬號等方式拓寬市場宣傳渠道，并同時實現對營銷成本的更好控制，以此達到維護房地產企業主營業務增長穩定性的效果。在此基礎上，房地產企業還需要落實對收益分配合理水平的提升，在業績良好時對股利分配比例進行適當提高，實現利好信號的傳遞，在業績降低時對股利分配比例進行適當減少，提升內部留存。

四、總結

綜上所述，結合因子分析法對房地產企業的財務風險進行全面評價，能夠識別出在當前市場環境下相應房地產企業在經營管理和財務管理方面存在的缺陷問題。結合相應評價結果，依托對企業債務期限結構實施更為合理科學的配置、對企業的融資渠道進行適當拓寬、加強存貨管理、加強應收賬款管理等措施的落實，可以提升房地產企業的財務風險管控水平、風險應對能力以及實際盈利能力，從而推動房地產企業的健康可持續發展。