關于房地產開發企業供應鏈融資的實踐探討

摘 要：房地產企業是我國重要企業，在現代化背景下，我國房地產行業發展迅速。但是由于近年來房地產企業發展過快，產生了嚴重的“房地產泡沫”情況，為解決這一問題，政府也加強了宏觀調控，使得房地產的融資渠道受到了擠壓。當前背景下，房地產企業雖然面臨著困境，但也應認識到其中的“機遇”，注重創新融資渠道，供應鏈融資便是比較有代表性的一種，同時也是當前新興的融資方法。通過供應鏈融資的實施，不僅可以緩解房地產企業的經濟壓力，同時也有助于構建一體化的管理模式，對房地產企業的“浴火重生”有重要幫助。文章重點探究了房地產開發企業供應鏈融資的實踐應用。

關鍵詞：房地產開發企業;供應鏈融資;實踐運用

中圖分類號：F299.233.42;F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1005-6432（2022）02-0052-02

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.02.052

對于房地產企業來說，融資是其發展過程中的重要環節，但是在過去，房地產開發企業在融資過程中面臨著一定的問題，如融資放款慢、融資商談難等，均較大程度地影響著融資工作的開展。同時，從目前來看，房地產企業屬于資金密集型、人員密集型企業，其“一舉一動”均需要耗費大量的資金，由于傳統融資模式的發展較為滯后，使得融資工作難度較大。供應鏈融資作為一種新型融資模式，與傳統融資方法不同，其具有快速、靈活、簡單的特點，這對降低房地產開發企業成本、優化資金調控有重要作用。

1 供應鏈融資現狀

房地產企業與其他生產性企業有一定的相似點，均有其相應的供應鏈，通過供應鏈的應用，可以幫助房地產開發企業提升資源利用率，達到資源的合理配置，進而促進企業的發展[1]。在當前，供應鏈融資的應用相對較為成熟，主要是融資企業與供應鏈上游企業、下游企業相互合作進行融資，即上下游關聯企業將企業內富余資金通過銀行結算系統給予房地產開發企業，房地產開發企業對該類型資金屬于有償使用，通過此類供應鏈融資的應用，可以達到供應鏈企業間的“互惠互利”。

新時代背景下，社會現代化發展迅速，對“住房”的要求越來越高，這也是當下房地產開發企業能夠持續發展的重要助力之一[2]。房地產企業本身涉及范圍較廣，其在發展過程中，并不會單純地進行房地產開發，而是在發展過程中不斷通過自身資源、信息、資金等優勢進行供應鏈方面的上下游擴張，以此來為供應鏈融資的開展奠定重要基礎。同時，從實際情況來看，供應鏈融資較之常規融資方法更加具有優勢，成本更低、效率更高[3]。在應用過程中，房地產開發商作為融資款項總額度的擔保，并將其他各流程化工作均外包于商業銀行或保理公司，然后便可以快速拿到融資款項，這對保障房地產施工資金款項的穩定有重要作用。據當前調查統計來看，應用供應鏈融資的企業主要有材料供應商、工程施工企業、大型房地產開發企業等。

2 供應鏈融資運用

2.1 大型房地產企業資質良好、經營模式先進，給供應鏈融資的實施奠定了基礎

供應鏈融資作為一種應用價值極高的融資方法，給房地產開發企業的發展提供了重要助力。當前，在供應鏈融資的應用過程中，房地產開發企業必須要有嚴格、規范的業務流程，即現金流同步、貨物收發、票據流、貨物流等均處于同步狀態，保障單據與貨物實際數量一致，在貨物每一次入庫后，均應做到數據信息一致[4]。另外，相關監管部門應在融資款項付款前進行審核，保障融資的合法性和規范性。

在供應鏈融資的使用過程中，融資費率非常重要，房地產開發企業作為獨立的自負盈虧主體，若融資費率未能夠及時確定，極有可能會對供應鏈融資產生消極影響。總之，融資費率是供應鏈融資能否順利進行的重要影響因素，房地產開發企業必須要給予其足夠的重視[5]。房地產開發企業的經營需要投入大量資金，在進行投資前，均需進行針對性的風險評估，制訂相應的投資計劃，但計劃是“死”的，極有可能會因市場、人力等不確定條件而產生影響，進而可能導致樓盤開放延期、銷售回款滯后等情況，使得企業需要承擔較大的現金壓力。通過與供應鏈上下游企業進行供應鏈融資，則能夠有效緩解以上情況所導致的現金壓力，幫助房地產開發企業暫時渡過難關。另外，供應鏈融資還可以起到抵稅的作用，如土地稅清算、所得稅清算等。

我國房地產開發企業發展迅速，但由于受近年來相關政策的影響，其發展受到了限制。到目前為止，房地產開發企業的發展可以用兩個字來形容，即“找錢”[6]。房地產開發企業的發展需依靠土地開發，而在該過程中需要耗費大量資金，在過去，房地產開發企業融資等一系列資金的籌措基本是由財務部門進行，但因當前房地產形勢嚴峻，已經上升到了企業老總親自進行指導工作的高度。房地產企業所涉及領域廣泛，不僅需要進行房地產開發，還需要與供應鏈上、下游企業合作，或者與銀行打交道，在獲取土地的開發權后，需投資大量資金進行開發，而此時，金融機構也會向房地產開發企業下撥規模款項，促使房地產企業擴大建筑面積、提升銷售量，以此來達到盈利的目的。而房地產開發企業在這其中可以利用“財務杠桿”，來達到降低資金投入量的效果，同時也可賺取更高的利潤。

2.2 房地產開發企業使用供應鏈融資是其實力體現

所謂供應鏈融資，指的是房地產開發企業通過加強與供應鏈上游、下游企業的合作，“擰成一股繩”，共同抵御風險。若單一的房地產開發企業面對風險，將會擴大風險，極有可能會對企業造成嚴重損害。而通過使用供應鏈融資，則能夠分散風險，進而降低房地產開發企業的整體壓力。在過去，房地產開發領域的相關政策及法律法規并不完善，而當前，在一系列政策出臺后，使得房地產開發企業面臨著巨大的壓力，可獲取的利潤也在降低，且融資也面臨著困難[7]。市場經濟體制下，房地產領域中企業與企業之間競爭，優勝劣汰，淘汰了一大批實力相對較低的企業，剩余企業均為“精英”，同時其綜合競爭力也更強。

供應鏈融資中，信用非常關鍵。無論是當前供應鏈融資還是過去傳統融資，均需嚴格把控信用。傳統融資中，其管理模式為“分別管理”“分別授信”，但這一模式已經不再能夠適用于當下實際形勢，且此類融資方法所能夠獲得的款項相對較少，審核速度慢。供應鏈融資則不存在以上問題，其將核心企業與供應鏈充分結合，形成一個“整體”，這就使得供應鏈中一些規模較小的企業得以解決因授信不過關的問題，從而提升了融資成功率。整體來看，供應鏈融資下具有極高的可操作性和靈活性，尤其是對于金融機構來說。

雖然目前房地產開發企業數量在逐步減少，但規模上千億的企業數量在繼續增加，這就使得供應鏈融資可以得到長足發展，且在其融資中，充當核心企業的基本均為影響力、競爭力極強的企業，可以集上下游企業共同承擔金融風險，并結合網絡技術、金融產品，極大地提升了融資效率。據調查分析，供應鏈融資款項的下發最快可縮短至一周，進而促進了房地產開發企業的進一步發展。

3 供應鏈融資管理

3.1 完善管理機構及崗位設置

供應鏈融資的應用，極大地提升了房地產開發企業的發展速度，但在該過程中也會伴隨一定的風險，對此各大房地產開發企業也應當重視管理工作的開展，完善管理機構及崗位設置。房地產企業中，要成立專門負責供應鏈融資的管理部門或小組，選擇專業素質過硬、經驗豐富者，可根據自身實際需求增加或減少崗位，同時也可借鑒其他先進房地產開發企業經驗。另外，還應加強對工作人員的專業素質培訓，不斷提升其專業素質，并定期對其進行考核，確保其能夠嚴格按照流程、規范化標準開展工作。

3.2 加強過程監控

由于供應鏈融資并非單一房地產開發企業進行，而是供應鏈中多個企業共同參與，因此在操作過程中難免會出現誤操作情況，因供應鏈融資必須要具備規范性，在出現誤操作或操作不當時可能會導致融資失敗，因此就必須要有嚴格的過程監控措施[8]。如對于金融機構來說，應在每次投放規模額度時提前發出通知，提醒供應鏈融資參與企業及時準備相關資料清單;對于供應商、建筑方，要核對應付款項是否一致。同時，為保障參與企業均能夠有一致、高效的信息，應當建立相應討論組，以便于在出現政策變更、操作流程變更、規模額度變更時能夠及時通知;在所有資料清單核對完畢后要再次進行復核，確保所有信息均確認無誤。

3.3 建立融資后管理機制

在融資完成后，房地產開發企業以及供應鏈所有參與融資的企業均應重視后期每月應付款項的還款管理工作，對此，房地產開發企業可建立相應的融資后管理機制。在每月月末前7個工作日便發起還款提醒，每一相關企業還款完畢后均應于討論組內發送證明，并于填報系統內填寫相關信息完成還款。

3.4 合理合規使用供應鏈融資

供應鏈融資的實際應用中，極有可能會因供應鏈參與企業、市場等多方面因素影響融資的正常應用，進而使得房地產開發企業面臨相應的風險。因此當下要從實際出發，房地產開發企業雖然是供應鏈融資的核心參與企業，但也不可過分承擔風險，應當根據融資額度來請求其他相關企業進行反擔保。

4 結語

近年來，房地產企業的發展受限，傳統融資方法不足以應對企業的困難境地，通過使用供應鏈融資，可以暫時解決房地產開發企業所面臨的困境。供應鏈融資是當下新型融資方法，但其中不具備完善的信用體系，因此在實際融資工作中，極有可能會因信用或其他等因素而承擔更高的風險，尤其是當前大數據時代下，數據信息“爆炸式”增長，給融資工作也帶來了風險。本文中，筆者重點分析了房地產開發企業供應鏈融資的實踐，同時也對其管理提出了建議。

參考文獻：

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[7]趙全路.宏觀調控背景下中小房地產企業融資策略探析[J].企業改革與管理，2020（14）：116-117.

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[作者簡介]密小農（1971—），男，漢族，湖北武漢人，畢業于湖北經濟管理大學，中級會計師，研究方向：財稅。

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