小區(qū)業(yè)主遭遇房屋漏水，該找誰負責(zé)？

小區(qū)房屋漏水，往往涉及開發(fā)商、物業(yè)公司、鄰居等諸多主體。房屋漏水，必然給業(yè)主造成財產(chǎn)損失。由于房屋漏水的情形不同，因此定責(zé)也不盡相同。那么，小區(qū)業(yè)主遭遇房屋漏水，到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)賠償責(zé)任呢？下面，通過幾則案例，讓我們一起來了解相關(guān)法律知識。

房屋竣工不足五年，

應(yīng)由開發(fā)商擔(dān)責(zé)

【案例】 2020年7月，林女士從一家房地產(chǎn)開發(fā)公司處購買了一套竣工一年的頂層房屋。可居住不到半年，屋頂便嚴重漏水。林女士曾找房地產(chǎn)開發(fā)公司解決，公司表示其售空房屋后已經(jīng)從該小區(qū)撤離，有問題應(yīng)找物業(yè)公司。而物業(yè)公司則認為，林女士的房屋漏水是防水工程不達標所致，與其管理行為無關(guān)，只能由房地產(chǎn)開發(fā)公司擔(dān)責(zé)。

【點評】 本案應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔(dān)責(zé)任。《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條、第四十一條分別規(guī)定：“在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;（三）……建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”“建設(shè)工程在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。”正因為林女士所購房屋系屋頂漏水，而距離竣工時間不滿五年，決定了她房屋的屋面防水工程尚屬保修期內(nèi)，也意味著她房屋漏水只能由房地產(chǎn)開發(fā)公司履行保修義務(wù)。值得一提的是，如果業(yè)主房屋漏水發(fā)生在保修期之外，業(yè)主則可以通過向業(yè)主委員會或物業(yè)管理單位反映，由其根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定分攤費用。

業(yè)主私自改建房屋結(jié)構(gòu)，

應(yīng)由侵權(quán)人擔(dān)責(zé)

【案例】 居住在602室的張女士在裝修房屋時，為拓展空間，將陽臺改建成了洗衣房，并開鑿下水道。601室業(yè)主李先生見狀，不僅如法炮制，還將排水管連在了張女士開鑿的下水道上。2021年1月9日，居住在張女士和李先生樓下的盧女士下班回來，發(fā)現(xiàn)家里成了“水簾洞”，不僅房屋墻面、天花板被毀，甚至電器、字畫也已經(jīng)報廢。面對盧女士索要賠償?shù)囊螅瑥埮勘硎荆骸拔以谧约腋脑欤c你何干？”李先生也認為：“又不是我一個人干的，找我干嗎？”

【點評】 張女士和李先生應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。即盧女士有權(quán)要求他們中的一人承擔(dān)全部損失，也可以要求他們共同賠償損失。一方面，《中華人民共和國民法典》第二百八十八條、第二百九十六條分別規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。”“不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害。”即雖然張女士和李先生改建發(fā)生在自家陽臺，但必須以不損害鄰居相鄰利益為條件，如果片面強調(diào)“我的地盤我做主”，同樣應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。另一方面，《中華人民共和國民法典》第一千一百七十條規(guī)定：“二人以上實施危及他人人身、財產(chǎn)安全的行為，其中一人或者數(shù)人的行為造成他人損害，能夠確定具體侵權(quán)人的，由侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任;不能確定具體侵權(quán)人的，行為人承擔(dān)連帶責(zé)任。”正因為盧女士的損失是由張女士和李先生分別實施的排水行為所致，而彼此之間又難分責(zé)任大小，決定了張女士和李先生二人必須承擔(dān)連帶責(zé)任。

產(chǎn)品缺陷致害，

可選擇賠償對象

【案例】 2021年2月16日，馮女士家安裝了一臺空氣能熱水器。半個月后，出差回來的馮女士發(fā)現(xiàn)家中已經(jīng)“水漫金山”，墻壁等受到了嚴重損害。經(jīng)查，馮女士發(fā)現(xiàn)自己房屋漏水系熱水器接口破裂所致。對此，經(jīng)銷商表示問題源于熱水器本身缺陷，與其安裝無關(guān)。而生產(chǎn)商則認為，問題是因為經(jīng)銷商倉儲、保管、運輸不當(dāng)而導(dǎo)致熱水器被損壞的，馮女士應(yīng)該找經(jīng)銷商索要賠償。

【點評】 馮女士有權(quán)要求經(jīng)銷商或生產(chǎn)者賠償。一方面，《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》第三十五條規(guī)定：“消費者在購買、使用商品時，其合法權(quán)益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。” 即從消費者權(quán)益保護角度上看，鑒于馮女士與經(jīng)銷商之間存在消費合同關(guān)系，在空氣能熱水器存在缺陷并由此導(dǎo)致?lián)p失的情況下，經(jīng)銷商難辭其咎。另一方面，《中華人民共和國民法典》第一千二百零三條規(guī)定：“因產(chǎn)品存在缺陷造成他人損害的，被侵權(quán)人可以向產(chǎn)品的生產(chǎn)者請求賠償，也可以向產(chǎn)品的銷售者請求賠償。產(chǎn)品缺陷由生產(chǎn)者造成的，銷售者賠償后，有權(quán)向生產(chǎn)者追償。因銷售者的過錯使產(chǎn)品存在缺陷的，生產(chǎn)者賠償后，有權(quán)向銷售者追償。”即從侵權(quán)角度上看，馮女士有選擇索賠對象的權(quán)利。

（江西? ?顏東岳）

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