產城融合視角下工業園建設對周邊住房價格影響

文/羅達李長江徐航劉家財

改革開放以來，國家就重點抓取工業領域，工業園區成為推進我國改革開放和經濟發展的重要載體，目前隨著城市的建設與發展，對于推動產城融合具有重要性和緊迫性。而由于現實中對于產城融合的認識具有片面性，缺乏平衡，導致工業園和住宅區緊鄰布局，隨著產城融合會對房價產生的相關影響，本研究選取了中國23個大中型城市85個工業園區的相關數據，隨機選取所調查的城市進行相關系數分析，研究工業園區與商品房的距離對于商品房價格的影響，并提出總結建議。

一、引言

工業是一個國家發展強大起來的核心因素，工業園區是社會發展的重要“零件”，從我國改革開放以來，國家就重點抓取工業領域，直到現在我國的工業技術領域已經是世界領先，這也彰顯了強國的風范。工業園區作為推進我國改革開放和經濟發展的重要載體，一直被視為經濟建設的主戰場。隨著我國的經濟的不斷發展，工業化進程的加快，但部分區域出現了有產業而無工業化的現象。

目前，城市化進程的不斷加快和我國發地產行業的快速發展。“造城運動”的興起，加速了我國工業園的面積的不斷擴大，但同時也加劇了“空城”現象和產業空心化現象。這兩種現象加劇了房地產資源的空置和浪費。十九大以來，國家不斷推行新型城市化發展戰略，并通過設立經濟特區、推行“限房令”來規范房地產行業的不規范化發展和抑制過度的房價上漲，從而造成經濟空洞化和泡沫化。通過研究產城融合視角下的工業園區的建設對附近片區房價的影響，研究分析十九大以來我國產城融合發展下的區域經濟特色和周邊區域房價的波動程度。

二、國內外研究現狀

黃洋（2019）分析產業融合集聚程度在一定范圍內工業區周邊房價正向相關的影響，適度工業集聚會使附近住宅區的房價上漲，然而產業聚集過度會導致住宅區房價的持續下降。張沛、段瀚等認為核心的產城融合內涵是以新型的工業化的發展方式推動相關產業之間的融合，打破原有工業園區的邊界從而聯合中小城鎮與鄉村建設。顧朝林、柴彥威（1999）研究工業園區空間的開發過程中，探究了城市邊緣土地的性質利用的變化規律，在側面反映了產城融合的轉變趨勢。

綜上所述，國內研究主要集中討論工業園區附近的企業覆蓋程度對周邊樓盤的影響程度，以上國內外學者的研究為本項目研究提供了豐富的文獻基礎，但在工業園區包圍度對住房價格的影響方面的研究尚不充足，通過文獻綜述和數據分析以期對我國相關政府部門、房地產企業或園區內的制造業、物流企業提供經驗借鑒。

三、產城融合的內涵

產城融合的概念是由于產城分離的前提下出現的一種新型發展趨勢，通過聯動產業與城市之間的相關發展,以城市的發展為載體，三次產業的發展為支撐，聯動推進城市的轉型升級和功能完善。城市的未來發展趨勢是產業中有城市，城市附帶產業，城市的可持續化發展是未來產業發展的前提，而產業的擴大發展是未來城市發展平臺支撐。相互融合，交匯發展。目前，隨著城市化和工業化進程的加快，經濟發展轉型升級不斷加快，人類的生產和生活空間不斷緊密，經濟發展模式和產業結構的升級轉型使得我國常態化經濟發展的不斷規模化發展，推動三次產業的聯系發展，從而實現由單一的生產發展主體向生產、服務、消費的多元化發展。而在其中，產業融合的現象對附近片區房地產的價格程度會影響人們的生產生活方式的緊密化和節奏化，從而推動相關產業的發展和經濟結構的轉型升級，實現城市規模的統籌發展和城市化的進程加快，從而推動區域經濟發展水平的提升發展。

產城融合是工業化和城鎮化良性互動的實現路徑,有欠妥當。這是因為：如果一座城市以旅游業之類的生活性服務業為主導產業并且實現了產城融合,它并不能反映工業化和城鎮化的良性互動關系；相反，如果工業化和城鎮化良性互動，則這座城市可實現第二產業、第三產業、居民、城市載體的協調融合，即產城融合。所以說，它是工業化和城鎮化良性互動的邏輯結果，可以用它檢驗一座以工業為基礎的城市的工業化與城市化是否以及在多大程度上實現了良性互動。

四、研究分析

分析結果

通過本次研究，我們選取了我們所采集的城市中的數據來進行分析，通過數據清洗和篩選出455個樓盤信息，以下為工業園區商品房的描述性統計的圖表，從圖表中我們可以了解到樓盤的均價最小值為4684，最大值為61949，均值為17988.72。

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基于上述的城市數據我們隨機選取了兩個城市約154個樓盤進行相關系數分析，分析結果如下：小區與工業園區的距離與小區的價格之間的皮爾遜相關系數為0.110，根據數據分析資料顯示，皮爾遜相關系數的絕對值越大，相關性越強：相關系數越接近于1或-1，相關度越強，相關系數越接近于0，相關度越弱。通常情況下通過以下取值范圍判斷變量的相關強度：相關系數0.8-1.0極強相關0.6-0.8強相關0.4-0.6中等程度相關0.2-0.4弱相關0.0-0.2極弱相關或無相關。此研究結果說明小區與工業園區的距離與小區的價格之間的相關性較弱。基于此我們得出結論：樓盤與工業園的距離對于小區的價格的影響較小或沒有影響。

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為避免試驗的偶然性，在對小區距離的因素分析后我們又隨機挑選了建筑年代的因素對小區價格的影響進行相關性分析，發現小區的建筑年代與小區價格之間的皮爾遜相關性為0.367，此相關系數在0.05級別（雙尾），相關性顯著，說明小區的建筑年代與小區的價格之間具有較強的相關性，基于此我們得出結論：小區的建筑年代對于小區價格的影響大，建筑年代越久而價格越低。

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從上表可知，利用相關分析去研究樓盤價格（元/m2）分別和樓盤綠化率共的相關關系，使用Pearson相關系數去表示相關關系的強弱情況。具體分析可知：樓盤價格（元/m2）和樓盤綠化率之間的相關系數值為0.149，并且呈現出0.05水平的顯著性，因而說明樓盤價格（元/m2）和樓盤綠化率之間有著顯著的正相關關系。

將樓盤綠化率作為自變量，而將樓盤價格（元/m2）作為因變量進行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R方值為0.022，意味著樓盤綠化率可以解釋樓盤價格（元/m2）的2.2%變化原因。對模型進行F檢驗時發現模型通過F檢驗(F=4.770，p=0.030＜0.05)，也即說明樓盤綠化率一定會對樓盤價格（元/m2）產生影響關系，以及模型公式為：樓盤價格（元/m2）=10613.535+11501.104*樓盤綠化率。最終具體分析可知：

樓盤綠化率的回歸系數值為11501.104(t=2.184，p=0.030＜0.05)，意味著樓盤綠化率會對樓盤價格（元/m2）產生顯著的正向影響關系。

總結分析可知：樓盤綠化率全部均會對樓盤價格（元/m2）產生顯著的正向影響關系。

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從上表可知，將樓盤被企業包圍情況作為自變量，而將樓盤價格（元/m2）作為因變量進行線性回歸分析，從上表可以看出，模型R方值為0.019，意味著樓盤被企業包圍情況可以解釋樓盤價格（元/m2）的1.9%變化原因。對模型進行F檢驗時發現模型通過F檢驗(F=4.175，p=0.042＜0.05)，也即說明樓盤被企業包圍情況一定會對樓盤價格（元/m2）產生影響關系，以及模型公式為：樓盤價格（元/m2）=11285.830+1254.129*樓盤被企業包圍情況。最終具體分析可知：樓盤被企業包圍情況的回歸系數值為1254.129(t=2.043，p=0.042＜0.05)，意味著樓盤被企業包圍情況會對樓盤價格（元/m2）產生顯著的正向影響關系。

在本次試驗中我們得出結論在一定范圍內的商品房與工業園區的距離對于商品房價格的影響較小。在我們所研究的工業園區中我們選取的企業為制造型企業以及物流企業，這類企業相較于化工型企業而言廢水排放量小，廢氣排放少，對于居民生活的影響較小，其次工業園區雖然具有一定的噪音污染，但工業園區附近的交通較其他區域而言較為發達，工業園區也有很大的程度上推動了附近區域經濟的繁榮發展和三次產業的轉型升級。在這種情況下，政府不斷重視工業園區的建設和發展，政府通過加大對政策的支持和傾斜程度，促進工業園區的資源整合和產業結構優化。因為工業園區的基礎設施不斷完善，能夠通過建設聯動區域相關產業的發展，利用區位優勢，促進經濟的繁榮發展和產業結構調整，從而達到聯動發展的效應。

五、結論與展望

房地產價格從微觀看會影響到居民對于職住地的選擇、企業辦公地點的選擇；從中觀看會影響到房地產業及其關聯產業的發展；從宏觀看會影響到地區經濟的發展和產業結構的調整。我國工業園的建設正遍及越來越多的地區，我國目前有接近500個國家級經開區、出口加工區、保稅區等，有省級各類開發區超一千個，全國各類工業園區超兩萬個。因此，多元化、寬視角地深入研究分析研究工業園對房地產行業、房地產企業以及房地產價格的影響，具有重要的理論和實際意義。本文主要從研究內容和研究方法對工業園與房地產價格關系的研究進行了梳理，未來可以從以下幾方面進行研究和探討。

第一，從產城融合視角下探討工業園對房地產價格的影響機理。建立較為系統的理論分析框架，為相關實證研究奠定基礎。包括從工業園影響房地產市場供求的視角，從工業園對居民、企業、政府行為的視角，多視角切入進行系統分析。第二，擴大研究對象的范圍，研究工業園建設對附近對房地產行業影響進行更加詳細的實證數據分析。第三，加強微觀層面的研究。大數據時代的到來，由于居民、企業的相關數據獲取成為可能，能夠通過對研究工業園開通對居民就業地、居住地選擇的影響從而分析對房地產需求的影響;也可以分析工業園對企業選擇行為的影響，特別是房地產企業項目選址行為的影響從而分析對房地產供給的影響;還可以分析工業園城市政府行為(土地規劃、產業發展政策等)的影響，從而分析對房地產行業的影響。最后，通過分析工業園對房地產行業、企業的影響。隨著我國工業園逐步增加，通過分析工業園特性，研究工業園條件下對城市房地產行業的影響及對房地產價格的影響。C

引用出處

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