居住者參與型合作建房的中國實踐
——以“關山偃月”為例

李 理

以房地產開放商為主導的中國住宅市場，在經歷了大規模的城市增長之后已經開始從原本大尺度的批量化建造向小規模的精細化建造轉變。同時，以選擇型為主導的居住模式也逐漸向以協作型主導的居住模式轉變，參與型合作建房一定程度上兼顧精細化建造和協作居住的雙重特征。近些年，我國已經完成了一些地方性實踐，本文以湖南“關山偃月”為例，分析其企畫流程、建造模式和設計特點，以此展望未來中國參與型合作建房的可行性路徑。

1 國際合作建房經驗

經過半個多世紀的探索實踐之后，合作建房已經發展成為一種先鋒社區模式，主要表現為合作居住的共建模式[1]。這種模式最初的目標是針對“核心家庭”，可被視作一群人出于相同的訴求與共同的意愿合作蓋房并共同居住的一種行為方式，隨后不斷完善和發展，并迅速擴展到了美國、加拿大、澳大利亞、日本和印度等國家[2-4]，并都有著各自的目的與特點（表1）。在發展的過程中，共享的內涵與理念也因此更加多元，從早期的空間、公共設施和社區交往層面，擴展到包括文化、經濟、信息和技術等內容，運營模式也由單一居民主導向多元相關利益體共同參與轉型[5]。合作建房歸根結底還是強調一種為滿足共同生活的需求，有組織且有計劃的居民參與型互助共建模式。發源于北歐國家的合作建房模式，最早以合作居住社區的形式展開，以居民參與設計、開發和管理為主要特征，以此促進環境管理和社區凝聚力并鼓勵社區內的合作互助，其數量占據了住宅總產量的約40%[6]。

表1 世界各國居住者參與型合作建房的特點

2 中國合作建房

2.1 合作建房現狀

1949年以來，中國集合住宅從合住型發展到了住宅商品化后的安居型、舒適型，之后又受到土地價格、房價的影響，逐漸走向高層小戶型。從“沒房住”到“住得下”，從“分得開”到“住得精”，中國集合住宅建設經歷了翻天覆地的變化[7]。然而，作為集合住宅建造模式突破與創新的合作建房，在缺少針對性政策引導、缺少與合作建房相匹配的組織方式、缺少居住者參與的有效途徑等諸多不利局面的影響下舉步維艱。雖然，從溫州“理想佳苑”的破冰[8]到長沙“關山偃月”的竣工[9]，在這期間我國合作建房已經經歷過多次嘗試，但由于合作建房體制的不健全和土地性質的特殊性，這種以居民合作參與為主體的新型建房模式在國內城市背景下仍然存在著極大的局限性，其推廣程度也是不容樂觀的。

2.2 合作建房的類型

中國的合作建房，基于不同的時代特點與建設目的有著多種不同的表現形式，有基于傳統形式的住宅自建；有基于住房策略，組織“勞力參股”并建立合理換工制度的住宅建造；有強調個性化需求，基于市場化和工業化的住宅營造；也有基于災后的住宅重建[10]。在我國，合作建房一方面指的是區別于開發商主導型住宅建造的居住者參與，以相互協同的方式達到合作居住目的的住宅建造模式，偏向于決策層面的參與；另一方面指的是使用者（居住者）自發地對住宅進行建造，居住者即參與建造者的住宅建造模式，偏向于建造層面的參與。

2.3 合作建房的特征

（1）參與的主體為居住者

不同于選購型的商品房，居住者從原本的購買者向社區營造，乃至住宅建造的參與者轉變，秉承著對住宅項目的關心和期盼給予勞動付出，同時也擁有共同的居住意識和合作意向，并對參與型共建有著共同的認知。

（2）參與的范圍為設計介入、建造實施和共同管理

設計介入是指居住者針對擬定設計建造對象在面積大小、參與人數、設計風格、建設價格等方面的參與，以及在其他多方機構或團體的幫助下協作完成住宅建造并共同完成社區的日常維護、經營和管理。

（3）參與的形式為多元主體協作

基于十九大報告中提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”[11]，參與型共建在參與形式上已經變得更加多樣化[12-14]，有以民間協會組織為主導的合作參與形式；有以閑散資源整合再利用的組團參與形式；有與開發商合作共同建造的參與形式；有根據不同人群的針對性參與形式等。盡管參與型共建的合作居住在國內已經受到關注，但其種類卻依然很難被界定（表2）。

表2 中國參與型共建的實踐類型

3 居住者參與型合作建房：關山偃月

3.1 “關山偃月”的概述

作為參與型共建的代表，合作建房“關山偃月”位于湖南省長沙市，距離市區約30km以外的關山鎮（以三國時代蜀國戰將關羽名字命名），于2014年建設完成。本項目屬于關山鎮政府為提高區域影響力和知名度而聯合湖南省設計產業協會發起的一次居住者參與型合作建房嘗試。“關山偃月”從2010年取得土地開發資質到最終項目落成共耗時4年時間，展現了居住者們對于住宅建造的組織參與、出資參與和設計參與。

3.2 “關山偃月”的合作與募集

“關山偃月”的項目合作，采取的是鎮政府決策主導，開發商協助開發，湖南省設計產業協會（以下簡稱“協會”）會員出資并設計參與的三方協同合作模式。項目募集居住者的主要對象是協會會員，其原因有：①協會會員的影響力有助于推動關山鎮的文化產業發展和鄉鎮復興；②協會會員志同道合且愿意共同居住；③協會會員對居住空間有一定要求。募集采取自由報名的方式，最初表明參加意愿并報名的人數多達40位。然而，后續伴隨著項目的推進，24位會員依次退出合作建房，16位會員未退出。最終，項目的居住者人數確定為共36戶（圖1），其中會員16戶，對外募集的非會員20戶（表3）。

表3 “關山偃月”居住者募集基本情況

非會員（20戶）住戶號住戶面積住戶號住戶面積A1244m2A14205m2 A2150m2A15213m2 A3244m2A16150m2 A5280m2A17150m2 A6150m2A18267m2 A7150m2B1288m2 A9280m2B2288m2 A10150m2B3236m2 A11180m2B10236m2 A13213m2B13267m2

圖1 “關山偃月”總平面圖（36戶）

3.3 “關山偃月”建筑特征

項目的建筑特征是圍繞中間內街形成的兩行橫列式住宅，分為前街棟（19戶）和后街棟（17戶）。為了體現合作建房的特點，“關山偃月”在建筑設計方面借鑒了日本合作建房①的點單式設計[15]，根據為每戶居住者的不同需求有針對性地設計，讓每戶保持不同的外觀造型和內部功能差異，以點單式合作建房體現住宅設計的多樣化特征。點單式設計（圖2）的目的是滿足不同情況和屬性的居住者在個性化設計下共同生活的美好愿望，突破已有“既成品”式的住房模式，構建自由度更高的“居住者參與型”住房模式（圖3）。

圖2 點單式設計的日本合作建房——都住創City[No.1～No.15][16]

圖3 都住創City-No.10（左：住宅外觀，右：居住者的屬性差異化圖解）

3.4 “關山偃月”的點單式設計

“關山偃月”項目的設計師（居住者之一）根據每戶居住者的職業特點和生活需求，為其量身訂制了36個各不相同的戶型（圖4）。首先，通過顏色的多樣和拼貼，體現協會生生不息的內在活力和獨特氣質；其次，采取聯排連立式集合住宅布局方式凸顯完整性（圖5）；最后，利用場地高差并和體現屋檐起伏的煙囪、采光井、立面裝飾等符號塑造節奏感。整個住區分為10組拼接方式不同的住宅單元（圖6），居住者根據體塊單元的位置和面積來進行選擇，住宅單元圍合的街道空間是鄰里間相互交流和會友的場所，每個單元的設計特點可通過內外兩側立面的符號特征與趣味性來體現（圖7～8），提供舒適的沿街尺度和充分的單元生活空間是“關山偃月”設計的主要思路。

圖4 “關山偃月”各住宅單元的首層平面圖

圖5 “關山偃月”臨道路面的效果圖

圖6 “關山偃月”住宅體塊單元模型

圖7 節點一（左：前棟內立面，右：前棟外立面）

3.5 “關山偃月”的開發模式

“關山偃月”項目在協會成員共同商議的基礎上，委托于當地的房地產開發公司協助建設，協會作為牽頭單位，以合作建房項目小組的形式參與項目的出資、結算、方案討論和管理。居住者（會員16戶）全程參與，并針對方案的調整、更改和完善共完成8次集中討論（圖9）。非會員的20戶則從由設計師在不破壞整體格局和效果的前提下提供的標準戶型中進行選購，選購對象也包括了對合作建房模式給予認同的潛在居住者。

圖9 居住者參與與討論

4 中國合作建房與商品建房的比較

4.1 供給途徑的比較

商品建房一般為具有開發資質的地產開發商獲取土地開發權后，基于設計公司和建設公司等的各類合約，合法合規地完成建設并交付于銷售公司出售和物業公司管理運營，主要包括毛坯房、精裝修、全裝修、簡單裝修和菜單式裝修等類型[17]。“關山偃月”本質上來說仍然屬于商品房開發，但“關山偃月”的出資方為協會會員和潛在居住者而非開發商，供給類型也屬于毛坯房住宅。前者量大面廣，屬于當下住宅開發的主流，具有大范圍大尺度的屬性；后者量小面窄，屬于特殊小眾的住宅開發嘗試，具有小領域小尺度的特征。

4.2 自由設計程度的比較

商品房的批量化建造是對解決住房需求和促進經濟增長的回應；而參與型合作建房的本質是共同居住而非盈利。前者是基于對地理位置、住區環境、面積大小、戶型類別、樓層高度、附屬設施、物業管理以及售賣價格等要素的住宅選擇，其自由設計僅限于毛坯房情況下的室內裝修；而后者是基于對合作途徑、募集要項、參與程度、生活方式等要素綜合考慮后的住宅建造，從場地布局到建筑外觀，乃至室內功能空間等多層面的自由設計，從“關山偃月”的設計參與中可見，合作建房的自由設計程度高于一般商品房（圖10）。

圖10 自由設計“關山偃月”鳥瞰圖

5 “關山偃月”的后評估

“關山偃月”的完成體現了少數群體抱團生活和共同居住的需求，是合作共建在當下居住模式中的一次烏托邦式的呈現，也是將選址從城市轉向村鎮，通過合作團體以相互討論和設計介入的方式，從居住者參與的角度對點單式合作建房的一次地方嘗試。然而，由于合作建房機制的不完善和成功參考案例的缺乏，“關山偃月”在實施的過程中存在一定的資金風險，最終也由于參與者的擅自退出和資金募集的困難，而形成了部分合作部分對外出售的半合作建房局面。

6 啟示與結論

中國當代集合住宅的發展已經處在突破、聚焦和變革的歷史關鍵時期，居民參與型的合作建房為國內地方性實踐帶來以下幾點啟示。

①合作建房迎合了人們的生活需求，拉近了人們心理之間的疏遠感，是一種強調人與人互相合作而產生的新型居住模式，它的普及預示著這種居住模式具有強大的生命力，是現代集合住宅和社區規劃發展的一種新的趨向和潮流。

②給予合作建房還處在初級階段這一事實，運作良好的合作建房組織，挖掘城鄉板塊之間的合作機制，鼓勵返鄉群體與親屬之間的參與型共建，通過宅基地增量空間的使用權吸引其返鄉建房、抱團養老以及家族成員共同生活等方式來實現鄉村社會秩序和諧穩定，建立城鄉資源交換的紐帶，勢必可以衍生出更多不同類型的合作共建模式。

③隨著社會的進步和時代的發展，在私人定制、萬物互聯、鄰里互助商業、技術演化、人工智能等具有時代特征的語境下，參與型共建也似乎有了更多的可能性。更重要的是，這種以烏托邦為原型的居住模式已經打破了長久以來以工業革命為根基、以商品房為開發為模板的居住格局，以更加樸素的居住狀態回應人們對集合模式的需求，也實現了集住模式由技術層面向精神層面的轉移。

④合作建房的良性化發展，將會帶來集合住宅領域內諸如戶型、建筑風格、建造方式、居住性等多維度多方向的變革，對集合住宅多元多樣化演變發展具有積極的意義。

資料來源：

表1：根據參考文獻[2][3][4]作者自繪；

表2：根據參考文獻[3][9][10][12][13][14]作者自繪；

表3：根據參考文獻[9]作者自繪；

圖1，4～6：作者自繪；

圖2～3：來自參考文獻[16]；

圖7～10：作者自攝；

注釋

① 由居住者自發形成合作團體，在組織機構的協調統籌下確定建造計劃，并在合理合法取得土地開發權和使用權的情況下，以合作團體的名義對住宅進行設計與建造，居住者全程參與并共同居住和實施管理，這種新型的建造模式被稱之為合作建房（1978年日本建設省研究委員會定義）。