對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)提升的管控措施

夏楠

摘? 要：近幾年來，我國的房地產(chǎn)業(yè)一直保持著快速發(fā)展的趨勢(shì)，其中項(xiàng)目品質(zhì)作為衡量房地產(chǎn)企業(yè)的重要內(nèi)容，同時(shí)也是企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ)但是在實(shí)際項(xiàng)目品質(zhì)提升方面仍存在一些質(zhì)量問題亟待解決，這給房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段的管控帶來了新的挑戰(zhàn)。因此，要想有效避免工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，就要制定科學(xué)的質(zhì)量管控體系，以此來確保房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利開展。本文主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)提升的管控措施進(jìn)行分析與探究。

在當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭日益激烈的背景下，如何提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)是一個(gè)十分關(guān)鍵的問題，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量控制。但在實(shí)際項(xiàng)目開展的全過程中，不僅要確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量，還要對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行合理的控制，從而有效提升工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要是通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管控的意義以及房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)存在的主要問題進(jìn)行分析，并提出提升房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的管控措施。

一、分析對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管控的意義

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是一個(gè)系統(tǒng)化的過程，其中各部門的工作環(huán)節(jié)都承擔(dān)著一定的職能和角色，尤其是企業(yè)的管控質(zhì)量會(huì)在一定的范圍內(nèi)決定著一個(gè)項(xiàng)目的成敗。除此之外，在眾多的環(huán)節(jié)過程中，工程項(xiàng)目質(zhì)量會(huì)直接影響著設(shè)計(jì)方案的實(shí)施、產(chǎn)品理念的形成以及實(shí)際的效益，因此，提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管控水平十分重要[1]。現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管控的重點(diǎn)內(nèi)容主要包括施工進(jìn)度管理、項(xiàng)目安全管理、成本管理以及質(zhì)量管理等，這些環(huán)節(jié)不僅反映了房地產(chǎn)企業(yè)的管理體系、隊(duì)伍建設(shè)以及專業(yè)技術(shù)水平等各方面的能力，同時(shí)還要對(duì)于建設(shè)指標(biāo)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案以及行業(yè)規(guī)范進(jìn)行有效落實(shí)，從而達(dá)到預(yù)期的效果。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)存在的主要問題

（一）前期工作準(zhǔn)備不充分，管理不科學(xué)

在經(jīng)歷了快速發(fā)展的黃金時(shí)代以后，隨著國家政策和監(jiān)管程序的不斷完善，房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)逐步進(jìn)入了一個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，其總體需求趨于平穩(wěn)，行業(yè)增速略有下降。與此同時(shí)，就房地產(chǎn)的消費(fèi)需求而言，由于國內(nèi)商品房的銷售面積增長速度持續(xù)下降，已經(jīng)是近幾年來的最低點(diǎn)。在此背景下，房建公司應(yīng)及時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控和客戶的需求進(jìn)行剖析，否則將對(duì)未來的工程建設(shè)與收益狀況造成嚴(yán)重的沖擊，尤其是項(xiàng)目管控的影響具有連續(xù)性和多樣性，例如，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、景觀設(shè)計(jì)方案、業(yè)務(wù)形式等領(lǐng)域，由于缺乏對(duì)前期的客戶需要和營銷工作深入分析，所以導(dǎo)致無法得到充足的資料和依據(jù)[2]。另外，很多企業(yè)在工程項(xiàng)目正式開始之后才發(fā)現(xiàn)一些關(guān)鍵問題沒有得到解決，或頻繁地出現(xiàn)各類小問題，進(jìn)而對(duì)施工的有序開展以及組織管理等工作造成很大的沖擊，最終導(dǎo)致工程項(xiàng)目重需新進(jìn)行規(guī)劃或者直接放棄，尤其是對(duì)于一些已完成的建筑，這不但浪費(fèi)了大量的資金，而且還會(huì)耽誤施工階段的整個(gè)進(jìn)度。

（二）管控制度不健全，影響項(xiàng)目品質(zhì)

在新的時(shí)代背景下，隨著我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨變得規(guī)范化、其管控手段變得越來越嚴(yán)厲，因此對(duì)房地產(chǎn)公司在管控水平、團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面以及人才培養(yǎng)方面提出更大的挑戰(zhàn)。然而，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展理念、戰(zhàn)略方針和資金規(guī)劃等領(lǐng)域受到很多的制約，尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)公司在人才儲(chǔ)備以及團(tuán)隊(duì)建設(shè)、質(zhì)量管理體系建設(shè)等方面缺乏堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)和合理的框架，所以無法在項(xiàng)目進(jìn)度控制與質(zhì)量管理方面進(jìn)行有效的人才配備以及相關(guān)的監(jiān)管等工作。例如，廈門有一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在開展一項(xiàng)重點(diǎn)工程，其范圍主要包括兩座120 m的商業(yè)住宅和四棟聯(lián)排式別墅，總工程面積占地65000平方米，地下室面積19000平方米，地面面積46000平方米。然而，由于沒有根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際狀況進(jìn)行詳細(xì)的研究，在實(shí)際建設(shè)的過程中缺少具備豐富經(jīng)驗(yàn)的管理級(jí)別的人員，因此無法形成一套相對(duì)比較完整的現(xiàn)場(chǎng)管控體系，而且在施工進(jìn)度和質(zhì)量管控方案方面仍采用傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式，最終導(dǎo)致工程項(xiàng)目延期，并且在后期工程驗(yàn)收的過程中出現(xiàn)了大范圍的質(zhì)量問題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟(jì)損失。通過以上的實(shí)例，我們可以清楚地看出，健全的工程建設(shè)體系以及科學(xué)的管理人才配備，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的提升具有著重要的意義。

三、探討提升房地產(chǎn)項(xiàng)目品質(zhì)的管控措施

（一）在設(shè)計(jì)階段實(shí)施嚴(yán)格的質(zhì)量控制

為了能夠有效提升房地產(chǎn)的品質(zhì)，應(yīng)從工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段就著手進(jìn)行品質(zhì)管理，在設(shè)計(jì)階段不僅要做到對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行監(jiān)控，還要對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行嚴(yán)格的要求。并在每一設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)完成以后，組織技術(shù)專家進(jìn)行評(píng)審，將評(píng)審的意見和建議進(jìn)行匯總，實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)階段存在的問題進(jìn)行預(yù)先修改，防止在實(shí)際工程建設(shè)中發(fā)生重大的改動(dòng)，從而減少對(duì)工程進(jìn)度和成本的影響。除此之外，在項(xiàng)目建設(shè)中，若出現(xiàn)設(shè)計(jì)方面的缺陷，應(yīng)立即上報(bào)有關(guān)單位，并對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的修改或變更。總之，要在保證工程項(xiàng)目的進(jìn)度和施工質(zhì)量的前提下，盡可能地減少費(fèi)用的支出。

（二）在項(xiàng)目實(shí)施階段進(jìn)行科學(xué)的管控

當(dāng)前應(yīng)針對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行管控，首先應(yīng)根據(jù)已簽的項(xiàng)目施工合同內(nèi)容，由總承包單位進(jìn)行內(nèi)部監(jiān)管，并加強(qiáng)各部門之間的溝通與協(xié)調(diào)，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃開展信息和資料的搜集與整理，并與企業(yè)的工程總進(jìn)度計(jì)劃等進(jìn)行實(shí)時(shí)分析，從而進(jìn)一步確認(rèn)沒有任何變差后，繼續(xù)開展接下來的工作環(huán)節(jié)。如果發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展與計(jì)劃的進(jìn)度存在出入，應(yīng)充分利用監(jiān)理部門的調(diào)節(jié)功能，主動(dòng)與施工單位進(jìn)行溝通與協(xié)調(diào)，與此同時(shí)還要對(duì)出現(xiàn)的問題進(jìn)行具體地分析，并提出相應(yīng)的整改措施[3]。例如，可對(duì)工程進(jìn)度落后的環(huán)節(jié)，要及時(shí)向監(jiān)理部門解釋其具體的原因，并及時(shí)匯報(bào)相應(yīng)的整改措施。除此之外，還可對(duì)指定的分包單位或者在同一時(shí)間內(nèi)完成施工的單位安排好時(shí)間節(jié)點(diǎn)，盡量降低對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度的沖擊，從而確保工程項(xiàng)目能夠順利完成。

（三）健全施工進(jìn)度方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度控制的目標(biāo)是在確保施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上能夠有效的完成施工的任務(wù)，其中健全施工進(jìn)度方案作為主要的依據(jù)，所以在實(shí)際的施工過程中，不僅要對(duì)施工進(jìn)度規(guī)劃有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，還要對(duì)當(dāng)前施工的現(xiàn)場(chǎng)情況進(jìn)行綜合的分析。例如，對(duì)于施工節(jié)點(diǎn)、天氣，施工的技術(shù)要點(diǎn)、現(xiàn)場(chǎng)的材料以及施工工段等進(jìn)行綜合的考慮，健全項(xiàng)目進(jìn)度方案即是施工的關(guān)鍵，也是保障項(xiàng)目工程的節(jié)點(diǎn)和項(xiàng)目管控的核心內(nèi)容。另外，還要制定科學(xué)的施工進(jìn)度方案，并對(duì)項(xiàng)目全局進(jìn)行系統(tǒng)分析之后，做出合理實(shí)施計(jì)劃，從而進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)。

（四）合理開展投資管控

由于項(xiàng)目建投資管控不僅是項(xiàng)目順利開展的前提，同時(shí)也是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的品質(zhì)提升的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此根據(jù)相關(guān)的合同條款，要對(duì)資金的結(jié)算以及工程量計(jì)劃進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并對(duì)工程項(xiàng)目中未確定的資金進(jìn)行合理的管理，并根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，按計(jì)劃進(jìn)度和輕重緩急予以發(fā)放，進(jìn)而保證項(xiàng)目能能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)各類項(xiàng)目資金的合理使用，這樣不僅可以有效加速項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)程，同時(shí)也能有效地監(jiān)督各個(gè)部門的合同執(zhí)行。從而確保項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)能夠得到合理的控制。

結(jié)束語：

綜上所述，房地產(chǎn)的管控情況與企業(yè)今后的發(fā)展息息相關(guān)，同時(shí)也會(huì)對(duì)居民的生活品質(zhì)產(chǎn)生很大的影響，只有把握好項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量控制、投資管控等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，才能在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得跟好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。 所以，房地產(chǎn)企業(yè)要從為人民謀福利以及自身發(fā)展的角度出發(fā)，從而加強(qiáng)項(xiàng)目品質(zhì)的管控力度。

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