買房時機到了嗎

甄愛軍

雖然當前房價收入比仍處在高位，但在國家放松信貸的大背景下，剛需購房群體切莫輕言等待，以免因此錯過時機，而是要考慮選擇合適的物業擇機出手。

房價收入比仍舊偏高

日前，上海易居房地產研究院發布《2021年全國房價收入比報告》。該報告顯示，2021年，全國商品住宅房價收入比為9.1，相比2020年的9.2小幅回落。

據了解，房價收入比是反映購房難易程度的一個指標，是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值，主要與新建商品住宅成交均價和城鎮居民人均可支配收入有關，與前者成正比，與后者成反比。

2021年房價收入比回落，主要有兩個方面的原因：一是房價漲幅連續3年不斷收窄;二是經濟穩定恢復，2021年城鎮居民人均可支配收入增速出現了較大幅度的回升，收入增速遠高于房價漲幅。國家統計局公布的數據顯示，2021年，全國城鎮居民人均可支配收入47412元，比2020年名義增長8.2%，增速擴大了4.7個百分點。這樣的變化，顯然對房價收入比的回落起到了極為重要的作用。

上海易居房地產研究院預測，2022年房價收入比預計將繼續回落至8.7左右。易居房地產研究院研究員湯懷英表示，2022年市場繼續回歸理性，預計全國樓市成交將整體下降，商品房成交均價將會出現小幅下跌，跌幅在1%左右，全國城鎮居民可支配收入同比增長6%～7%。雖然收入漲幅回落，但房價轉跌，使得房價收入比將繼續回落至8.7左右。

湯懷英進一步解釋稱，在2022年，全國商品房成交均價將會出現小幅下跌，主要原因包括以下幾個方面：一是房價與成交量高度相關，受樓市繼續下行、消費者買漲不買跌等因素影響，預計2022年全國商品房銷售面積將會下降;二是房價與供求關系高度相關，預計2022年市場總體呈現供大于求的形態，庫存有所增長，去化周期有所拉長;三是新房價格還受開發商的銷售策略影響，預計2022年部分房企經營仍然未走出困局，為回籠資金而繼續在部分城市降價促銷，從而拉低銷售均價。

機構預計，2022年全國房價收入比有望小幅回落至9以內，但根據歷史水平來看，仍然處于偏高區間。隨著“房住不炒”和房地產調控長效機制的落實，市場大概率會繼續回歸理性。

房貸松動跡象越發明顯

不過，購房者要注意近期房貸放松這個積極信號。

記者從滬上部分中介公司信貸部門了解到，隨著LPR利率下調，目前銀行房貸利率已調整，其中首套房貸款利率已下調至4.95%，二套房貸款利率為5.65%。此外，房貸利率隨LPR下調了5個基點，但加點幅度未變。

記者以購房者身份向滬上多家銀行支行進行了咨詢，房產中介的說法得到了證實。除上海之外，北京、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州等多地個人住房按揭貸款利率也已經相應進行了調整。

貝殼研究院重點城市主流房貸利率監測結果顯示，2022年年初，受監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.56%，二套房貸利率為5.84%，房貸利率進一步下滑。

值得注意的是，進入2022年，房貸利率下調城市數量持續增加。據貝殼研究院監測數據，1月份共有59城房貸主流利率環比下調，較2021年12月增加19個。

此外，放款速度也進一步提升。機構監測結果表明，共有超過60個城市放款周期明顯縮短。進入2022年，4個一線城市銀行放款速度均有所加快，廣州較去年年底縮短40天以上，北京則縮短至70天以內。合肥、武漢、杭州、南京、廈門、成都等二線城市平均放款周期均縮短20天以上。

當然，需要提醒大家的是，對于大多數存量房貸客戶而言，并非都能馬上享受到下調后的利率。這是因為新增房貸普遍可以按照最新的LPR利率計算，存量房貸則要看購房者的重定價日，基本上要等到2023年。

積極關注市場

房價收入比仍處在高位，但不能以此為依據而持續觀望，而是需要積極關注市場，擇機出手，因為隨著政策的松動，疊加房貸利率的下調及放款速度的加快，購房窗口期或已因此打開。政策松動已是必然。中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜分析指出，2022年房地產市場的穩定對于經濟的平穩運行至關重要，住建部強調2022年要“充分釋放居民住房需求”，房地產市場政策調整窗口已經打開。

專家預計，各地促進住房消費的政策也將不斷落實和跟進，但政策調整仍將在“房住不炒”的總指導下推進，促進合理住房需求的積極和充分釋放。當然，住建部亦指出，“不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段”，進一步強調調控政策要保持穩定性。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對購房者來說，房貸利率成本進一步下調，同時放款速度加快，將進一步激活合理住房消費需求。