如何防控房地產企業的財稅風險

王瑤瑤

摘要：隨著我國宏觀調控對于房地產企業越來越嚴格，加上央行的資金限制對于企業回款產生的壓力，使得房地產在稅收方面面臨著越發嚴謹的要求，因此，房地產企業需要更加注重財稅風險的控制，才能在市場中保持其競爭力。文章通過對房地產企業財稅風險內涵的了解，分析財稅風險主要包括的具體內容，從而提出了相應的解決措施，以期幫助房地產企業在未來的發展中做好財稅風險的防控工作。

關鍵詞：房地產企業;財稅風險;防控措施

房地產行業的發展直接影響著我國國民經濟的發展，是促進我國經濟良好發展的動力。在市場環境不斷變化和相關法律不斷完善的背景下，房地產企業的未來不僅要應對市場帶來的風險，還要解決自身經營不斷顯現的財務和稅務風險。許多房地產企業在當前都將戰略目標從原來只重視經濟效益逐漸向風險防控進行轉變。房地產企業通過不斷改變原來粗放型的經營模式，以更加精細化的管理模式來指導經營工作和風險防控，進而幫助企業在經營過程規避風險，減少因為財稅問題而對企業造成的不利影響。房地產企業自身最大的經營特點就是周期長和風險大，稅務涉及面也比較廣，這些共同影響了企業的風險防控工作，所以對房地產企業的財稅風險進行防控，是企業未來需要重點關注的問題。

一、房地產企業財稅風險內涵

房地產企業財稅風險是指房地產企業在經營的過程中，由于自身的財務或者稅務問題而產生的一系列對經濟效益造成影響的風險總稱，主要的風險來自債務、投資、稅務等經營工作方面。房地產企業的風險與其他企業的風險較為不同，具有不確定、客觀性和可控性。財稅風險客觀性是由企業經濟活動本身的客觀性決定的，所以財稅風險是很難避免的，房地產企業只能通過一定的方式來對財稅風險進行控制，讓其處于企業可控的范圍內。房地產企業財稅風險的不確定性是因為企業的財稅風險難以提前預知所導致的，不僅如此，風險所造成的后果也是潛在的，外部環境變化的不確定性也讓房地產企業的經營受到了影響。雖然房地產企業的財稅風險不能進行預測，但是可以進行一定的控制。房地產企業通過分析財稅風險產生的原因，在風險防控體系的支持下，及時給出解決策略，讓企業的損失降到最低。

房地產企業對財稅風險進行控制，目的就是降低自身的經營損失。但是由于外界的政策和市場環境的變化，會對各類企業的經營產生影響，房地產企業經營也會在這樣的環境下受阻。比如，房地產企業客戶不同類型的付款方式會讓企業很難立即收到回款，與此同時，稅收核算方面也會存在較大的差異，企業的財務人員要控制財稅風險，做好稅收籌劃就很難進行。正因房地產行業自身獨特性的存在，導致其實際運營的財稅風險一直存在。

二、房地產企業財稅風險分析

（一）投資風險

房地產企業為了保證自身經營項目能夠順利實施，從而獲得戰略目標的經濟效益，其會在每個項目開始之前，就對項目的投資數據進行測算，其中就包括了項目中銷售單價、周期、成本、稅收等方面的內容。投資風險最先就可能出現在房地產企業的前期測算工作中，如果項目的實際銷售情況與測算不符，那么風險會因此產生。比如，房地產企業在進行銷售時，其戶型并不是目前市場上熱銷的類型，導致企業銷售情況不是很好，收入也不能及時回款，資產風險就此產生。當房地產企業產生了資金風險之后，資金鏈很有可能發生斷裂，企業的經營業務會面臨很大的阻礙。房地產企業的開發往往需要很長的周期，項目從啟動到完成一般需要好幾年的時間，在這個長周期中，房地產企業所處的外部環境一旦發生變化，例如銷售和金融政策，又或者是消費群體的偏好等方面，就會對其銷售和發展產生重大影響。

（二）融資風險

房地產企業在經營過程面臨的困難中，比較普遍的就是融資問題，融資難成為了房地產企業尤其是地方房地產企業需要重點解決的問題。對于地方性房地產企業來說，相關的支持政策不夠充分，其自身也不能快速得到資金回款，導致房地產企業在融資政策的限制及客觀的外部環境影響下，從而產生了融資難的問題。不少房地產企業為了獲得更多的融資，往往會向銀行之外的金融機構進行融資借款，但是融資利息對于房地產企業而言，是一個較大的負擔。除此之外，房地產企業一般都是以高資產負債率進行經營運作的，所以其普遍存在較高的償債風險，當企業的資金緊張時，其償還能力就難使其克服相關風險，以獲得經濟效益。

（三）稅務風險

房地產企業經營開發的項目中，涉稅事項是貫穿在其中的，從企業的前期測算到項目開發再到銷售后的資金回收，每一個環節都離不開稅收工作。一方面，由于我國房地產企業發展時間不長，其對于稅收制度的理解還不夠深入，很有可能因為稅收政策的錯誤理解，而讓自身獲得更大的稅務負擔。另一方面，房地產企業經營過程中會涉及到較多的稅務種類，各地對于房地產企業的稅收政策都不相同，所以財務核算工作整體就比較復雜。以增值稅和企業所得稅為例，其需要房地產企業依據當前的地方規定來進行預繳，而土地增值稅以目前我國的稅種來看，是最為嚴格的一個。增值稅和企業所得稅預繳制度，讓房地產企業做到了稅款的預繳，這樣會產生一定程度的現金流損失，或者項目完工之后的應繳稅款比預繳稅款低的情況。房地產企業由于現金流而造成的損失，可以通過加速回款和提升銷售價格的方式來進行彌補，但是企業提前繳納的稅款是不會得到退稅處理的，這樣會讓房地產企業的資金常年被占用，產生一定程度上的資產損失。

三、房地產企業財稅風險的防控措施

由于房地產企業經營的特殊性，無論是其經營者還是管理者都需要具備完善的知識體系，才能對企業的綜合管理工作質量進行把握，從而降低經營過程中的財稅風險，保證經濟效益的實現。

（一）以測算工作為方向，控制稅務風險

房地產企業要降低投資風險，首先要做的就是從組織機構的建設工作入手，建立起專門的項目投資委員會，讓其能夠在項目前期的開發中，對項目的成本、銷售周期及價格等方面做出較為準確的預測，之后來評估項目開展之后的收益，以此來確定項目實施的可行性。房地產企業對項目進行投資預測主要包括對立項的測算和土地成本等方面的測算工作，所以測算結果越精準，房地產項目的可行性也就越高。對于房地產企業而言，該項工作就需要房地產企業內部各個部門之間的配合，在完全了解了開發項目的具體情況之后，對市場上消費群體欲望給出一定的評估，并以當前的經濟形勢為基礎，進而對房地產項目的銷售價格和周期作出分析，從而準確測算出房地產企業項目資金。在預測的工作中，對于稅收的測算是十分重要的，稅收直接與房地產企業的銷售和成本問題息息相關，房地產項目經營過程中的任何一個細小的環節都與稅收之間產生著密切的聯系，特別是土地增值稅和企業所得稅這兩個方面的，其本身的稅率較高，要求也比較嚴格，只有對這兩方面的稅務進行準確處理，才能提升測算的準確度，讓企業的財稅風險因此得到控制。

（二）以拓寬渠道為基礎，控制融資風險

對于房地產企業而言，要解決融資帶來的風險，就要找出影響企業融資工作的主要因素。由于房地企業在市場上的規模擴大和不斷發展，使得政府出臺了相應的政策來對其進行調控。央行針對房地產企業出臺的相關政策，就是為了限制其開發的融資渠道和成本。對于小型的房地產企業而言，要從銀行中獲得低成本的融資是比較困難的，所以中小型房地產企業一般會從金融機構進行融資。除此之外，銀保監對于個人購房的按揭行為也給出了一定的限制，綜上原因，就造成了房地產企業的資金回款速度較慢，進而增加了房地產企業的財務支出和融資風險。房地產企業要控制好融資風險，最重要的就是控制好融資規模，讓其融資產生的利息符合企業自身能夠承擔的范圍。不少中小型房地產企業如果融資渠道困難，可以考慮通過海外融資股權的方式來拓寬渠道。對于房地產企業而言，一定要保證資金回款及時，才能保證資金鏈不斷裂，實現長遠的經營發展。

（三）以財務轉型為手段，控制稅務風險

房地產企業的稅務風險也是其財稅風險中的重要組成部分，要解決稅務風險，首先就要了解財務管理工作，讓企業實現業務和財務工作的融合，以更為創新的財務思維來指導企業的相關工作。房地產企業業務部門的傳統工作就是為了將業務目標予以達成，在管理上就比較重視原定的目標。這使得業務部門為了達到目標，出現一些違反制度的行為產生，為企業的發展帶來一定的風險。房地產企業進行轉型，能夠實現業務和財務之間的融合，促使企業對于業務整體的流程進行全面地管理，從過去的事后管理做到對業務事前、事中和事后的全程監督。此外，財務轉型之后，其也能為企業的決策提供更加有價值的信息。除了將財務進行轉型之外，房地產企業還能要重視合同，以合同中的業務為基礎，從根本上降低稅務風險。例如，銷售合同的制定必須要與財務部門進行密切的溝通，保證合同的內容不會對企業造成稅務負擔，與此同時，還要明確合同中關于交房和交款等時間節點，進而保證房地產企業能及時收到項目回款。

四、結語

房地產企業是我國市場經濟的重要組成，其發展就會直接影響到我國經濟的未來動向。對于房地產企業而言，對其管理和發展影響最大的，就是財稅風險管理，只有將經營過程中的財稅風險進行控制，才能保證房地產企業獲得長遠的經濟效益。為了讓房地產企業的財稅風險得到有效防范，就要使其在已有的政策基礎之下，順應時代發展，抓住發展機遇，做好各類風險的管理工作，讓房地產企業始終具備長久的市場競爭力，實現持續性發展的戰略目標。

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（作者單位：四川濱江地產集團有限公司）