國有公房的精細化管理

胡銘珊

國有公房是國有固定資產的重要組成部分。隨著市場經濟體制的不斷完善，國有固定資產現有管理模式與我國當前經濟社會主要矛盾和人民的根本需求不相適應，需要繼續深化改革，對其進行配套精細化資產管理，探索開辟出一條屬于國有固定資產管理的新發展路子。國有公房的管理發展之路與固定資產管理既有共性又有特性，如何充分發揮國有公房的公有性質和市場化作用，提升其綜合宜居功能，助力城市綠色生態經濟發展，讓居住者能享有更多的生活獲得感和生活幸福感是國有公房管理改革的發展方向。鑒于此，本文主要是從國有固定資產管理角度出發探索一下國有公房精細化管理的新發展路子。

一、國有固定資產概述

國有固定資產增值是國有資產發展的重要組成部分，是國有資產管理機構能夠得以長久生存和持續發展的重要基本條件。當前，一些大型國有企業普遍出現了固定資產綜合利用不充分、管理效率低、固定資產大量流失等突出問題。這些固定資產存在管理不規范的潛在安全隱患，影響了企業的正常經營發展。針對這些突出問題，應加強監督管理部門的監督職能，采取必要的專項整改措施，規范國有企業固定資產管理細則，降低國有企業固定資產管理風險，使國有企業固定資產管理發揮出最大的經濟效益。

二、固定資產管理存在的問題

（一）固定資產利用不充分

在國有企業的擴改建過程中，由于原始資料的保存不當或人員調離，造成部分設備與資產的長期閑置，一些資產在這個過程中不可再生，一些資產由于脫管時間太長而被占用挪用，由于資料的缺失很難再利用發揮出經濟效益。這就造成國有固定資產的利用效率低下。

（二）管理效率低

國有企業管理長期存在管理模式固化、管理人員思想僵化、依政策刻板執行不知變通、缺乏創新思維與與時俱進的科學管理方法致使管理效率低下。部分企業沒有完全遵循相關管理標準，對固定資產的梳理與管理不上心，對于經營成本管理法律意識也不高，從而讓企業國有資產使用率低下，功能作用減少，造成高成本低收益。

（三）固定資產流失嚴重

國有固定資產登記管理業務涉及范圍極其廣泛，它包括并不限于國有公房和其他國有土地。國有公房是國有企業固定資產組成中承擔社會公益性質的一部分，也是極重要的一部分。由于歷史形成原因國有公房的主體權屬問題突出，歸屬權和使用權界限模糊，房改政策的推進又導致公房面積不斷萎縮，從而導致國有固定資產流失嚴重。

三、固定資產管理的整改措施

（一）培養與選拔政工人員并且完善培訓機制。

國有固定資產管理單位需深入推進基層政工人員的培訓工作，選拔出合適的人才。在具體實踐中，利用大數據技術打造多功能內部系統協作交流平臺，能從很大程度上實現系統之間的深入交流，不光可以實現協同合作精簡工作環節，還能設置系統激勵機制發現優秀人才。另一方面，要對人力資源部門的職責進行明確劃分，既要擬定政工人才培訓制度，又要對基層政工干部的選拔機制進行優化完善，并通過“回頭看”及時調整，貫徹落實。

（二）嚴守固定資產入賬環節

國有企業固定資產經營管理人員應當嚴格遵守資產管理的規章制度，避免企業內部員工因操作疏忽大意致固定資產嚴重流失。同時，應繼續加大力度對企業新增固定資產賬戶進行監督管理、定期清理盤點、及時核算入賬。在申請辦理資產報銷登記手續時，應當對固定資產基本數據進行仔細檢查、核對，確保固定資產核算的正確性。

（三）建立健全固定資產管理制度

應建立健全完善的固定資產管理制度。把固定資產監督管理建設放在工作首要位置，大力提高相關工作人員對固定資產管理重要性的正確認知。建立健全資產管理績效考核制度，對資產管理者業績做出嚴格考核，規范員工管理行為。國有銀行要嚴格控制民營企業對國有資金的使用風險，采取有效控制措施將資金風險成本降到最低。加強健全國有固定資產監督管理資格評審監督機制，成立專門的固定資產監督管理機構。加強固定資產經營管理資格審核，為企業發展謀取更大的經營利潤。不斷完善推進國有企業固定資產綜合管理機制，為推進國有企業成功優化轉型鋪路。

四、國有公房管理概述

國有公房是國有固定資產的重要組成部分，在管理實踐中既有國有固定資產管理的共性，也有其特性。

國有公房是指國有房屋和集體所有的房屋。國家房地產管理部門享有所有權的或直接經營管理的房屋，稱直管公房。國有企業事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋，稱自管公房。一般按房屋用途分為住宅和非住宅，由管理單位履行出租、修繕、安全、運營等職能。住宅承租人因福利分房的歷史紅利只需支付極低的租金便可終身享有公房使用權，并可繼承過戶;非住宅公房逐步推進市場化，使租金定價、招租方式、后續管理逐步與市場接軌。隨著城市化進程不斷推進，老城區改造逐步深入，一部分公房經拆遷后置換成優質資產，一部分公房隨房改進程逐步減少，剩下大量的公房面臨房屋老舊、修繕不易、違規租售、侵占浪費、收租困難的局面。

五、國有公房管理的作用及意義

國有公房是計劃經濟時代福利制度的產物，自誕生之初就帶有濃厚的福利色彩，與人民群眾的利益息息相關。由于歷史形成的因素，一直以來國有公房所有權與使用權界限不明晰，房屋空置浪費、違規轉租轉售、隨意侵占等現象層出不窮;房屋老舊、設施設備老化，抗自然災害能力弱等安全隱患時有發生;權屬糾紛、歷史遺留、低收入人群聚居等問題使收租工作開展困難重重，嚴重制約了國有公房深化改革的發展道路。

科學發展觀第一基本要義是發展。如何通過科學發展觀理念來深入分析實際問題，總結寶貴經驗，轉變國有公房管理思路，積極探索國有公房統一登記模型、規范管理細則，實現國有資產保值增值，是我們必須認真思考的重大問題。

六、國有公房管理領域存在的問題及原因分析

（一）國有公房現狀

現存國有公房多為上世紀修建，主要是磚混結構建筑，少量為磚木結構建筑，隨時間推移，一方面危舊房屋增多、配套設施設備老化，存在較大安全隱患維修需求劇增;一方面材料費、人工費逐年上漲，維修改造成本加大。房屋管理機構僅憑收取房租只能維持機構運作，沒有足夠資金再對公房主體進行維修改造，由此造成的各種矛盾凸顯急需有效解決途徑;且因公房承租戶只需支付極低的租金就可享租賃終身制并能夠繼承租賃關系，如遇拆遷還可獲得大筆拆遷補償，因此產生的利益使得國有公房在市場上存在一定的利益交換價值，相應的也就產生了各種違規違法交易、非正常過戶、長期拖欠租金霸占房屋、違規私搭改建等亂象。因房管機構沒有執法權，對各種亂象沒有有效制止手段，逐漸演變成了公私產權混雜的各型各類的租住群體聚集的“三不管”小樓院。

（二）思想意識、配套法規滯后

國有公房始于計劃經濟時代，許多相關政策制定比較早，并一直沿用至今。管理人員熟悉舊政策習慣了固有工作管理模式，難以跳出舊有框架從新的角度思考問題，管理模式僵化，管理效率低下。隨著我國經濟的飛速發展，特別是國家著力調控房地產市場以來，為了深化住房制度改革、促進住房商品化和住房建設的發展，原有的政策制度文件不能對當前發展形勢起到針對性和有效性作用，管理手段相對滯后，對國有公房的管理發展造成了很大的局限。

（三）國有公房面積萎縮，國有資產流失嚴重

自國家1998年頒布房改政策允許符合條件的公房承租人按照較低的價格買斷公房所有權獲得完全產權后，房改不斷，公房管轄面積逐年萎縮。且因各房管部門對政策解讀不同，部分國有公房被強行低價轉讓出售或被無償使用劃撥，這讓國有資產大量流失。同時，因房改后造成的同一小區公私產權混雜，各種矛盾凸顯，也加大了公房管理難度。

（四）國有公房使用收益權旁落

由于目前國有公房的住房租金與市場上主體住房租金之間仍存在較大的差距，一些承租人私自出售使用權或轉租房屋從中直接賺取差價，獲取不當的經濟利益;一部分承租人因歷史遺留問題沒有及時解決，長期侵占房屋拒不交租，使公房租金積欠增加，收益減少;還有些國有公房因劃撥時手續簡單資料不齊，接管后與承租人產生產權歸屬糾紛時不能進行有效舉證，使公房產權登記進程無法推進，資產無法入賬核算收益旁落。這些問題都極大地影響了國有公房管理的正常經營秩序。

七、國有公房管理發展新思路與做法

（一）探索國有公房對城市綠色經濟的推動作用

國有公房所在的老城區是城市一個時代的縮影，是歷史的記憶留痕，借著文旅經濟興起的東風打造老街老巷“人和”的主題風貌，對公房小區進行整體提升改造符合當今城市綠色經濟發展的趨勢。在放棄“大拆大建”的主旨思想下，充分發揮政府推進城市老舊小區改造的紅利，深挖公房老舊小區市井文化價值，結合當地社會經濟發展實際特點，制定出一套科學合理的對國有公房整體提升改造的建設方案。按照目前國有資產全部不可出讓轉私的綠化工作思路（拆公還公），對國有公房區域進行整體提升與綠化改造，拆除零散舊房和危房，對成片老舊公房小區統一規劃，引進市場資金設計打造街巷文旅主題，以改代拆，保持城市建設生態平衡。如此既可以破解國有公房維修改建資金難題，提升社區居住環境，發展社群文化打造城市向心力;又可以促進當地國有資產的長期保值持續增值，大幅度增加地方財政收入、推動文旅等城市綠色經濟的增長。

（二）分類整合、統一管理，達到資源合理利用最大化

為了減少住房管理成本且達到資源合理利用最大化，對國有公房的管理可以實行“分類整合、統一管理”的措施。對國有公房進行全面清理，對空置、轉租、轉售等違反國有公房管理法規的全面清退;對長期欠租的承租人根據不同的欠租原因進行劃分，經濟困難戶按當地保障房實施標準申請實物配租或租金減免、惡意欠租戶通過法律手段追繳租金并停止租賃收回房屋;對權屬不清的公房，本著尊重歷史實事求是的原則厘清房屋歷史軌跡，通過法律手段確定權屬，使“公歸公，私還私”，并完善公房產權登記。 公房分類整合后，回收房屋將由政府指定的管理單位實行統一管理，統籌分配用于公共資源租賃住房開發使用。

（三）發揮公房的公有性質撬動“兜底經濟”

“兜底經濟”就是把長期以來受限于政府津貼補助的經濟困難群眾（包括低保戶）通過少量的項目投資和其他政策扶持傾斜來促使其脫貧致富。即由公房管理機構統一管理調控，將公房房源提供給本市符合條件的外來務工人員和經濟困難居民租用，用其地段優勢和相對市場更穩定的低租金吸引人才聚集和解決本地經濟困難群眾的住房難題。激發當地房地產市場活力、抑制房屋租賃市場過度競爭、促進市場良性發展，最終效撬動當地社會經濟基石，增加地方政府本級財政專項非稅資金收入、維護經濟社會和諧穩定，落實為廣大人民群眾服務的最初心愿和使命。

（四）建立健全監管機制，引導市場良性發展

目前，房屋租賃服務市場經濟發展總體向好，前景十分廣闊。但因缺少由國家引導的市場統一監管機構，由于租賃雙方的信息不平等造成的各種矛盾糾紛制約了房屋租賃市場的快速發展。國有公房管理單位對房屋租賃業務有著一定的管理經驗，且上可承接政府管理部門，下可實施市場化運作，完全可以充分發揮其公有和市場化屬性，開展對房屋租賃市場監督管理與信息咨詢的有償業務。由政府制定監督管理規范，建立健全對整個房屋租賃交易市場的監督體系，形成以政府各級部門為主導，房屋租賃管理機構履行具體監管職責，發揮自身優勢有償提供房屋租售信息、租賃匹配、代辦咨詢和交易流程監管等服務。實現對出租者經濟收益有保障、承租者安全權益有保證、房屋租賃監管機構有收入的房屋租賃市場新秩序。同時，促進房屋租賃市場中介服務機構的良性發展，實現公房管理機構與市場間的資源共享，互利共贏。

結 語

總之，社會在不斷創新發展尋求進步，人民對于國有公房改革發展的需求也越發迫切，傳統的城市國有公房管理體制并不完全適合當前我國人民的住房期盼。應加強對國有固定資產中國有公房資源的分類整合、統一管理，及時調整政策法規以適應新的市場發展形勢，規范管理行為、科學化管理模式，不斷深化提升國有公房的改革創新，闖出一條國有公房精細化管理的發展新路子，以盡快適應和有效解決當前時代國有公房可持續發展的主要矛盾，為我國人民的基本住房生活需求發展提供最優質的住房服務和最好的保障。