安徽省縣級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的綜合評(píng)價(jià)分析

吳健雄 （華北電力大學(xué)（保定）經(jīng)濟(jì)管理系，河北 保定 071003）

1 引言

隨著我國(guó)改革開(kāi)放的持續(xù)深化推進(jìn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)體制下，投資是當(dāng)前環(huán)境下經(jīng)濟(jì)持續(xù)有效增長(zhǎng)的第一推動(dòng)力。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，作為社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，項(xiàng)目投資的一個(gè)重要投資領(lǐng)域，這一投資方向持續(xù)多年以來(lái)都能夠在項(xiàng)目資金市場(chǎng)占據(jù)足夠重要的話題，也一輪又一輪地引發(fā)熱線市場(chǎng)的追逐，同時(shí)關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的相關(guān)問(wèn)題也成為了這一時(shí)期高燒不退的熱點(diǎn)研究課題。而金融內(nèi)生研究系統(tǒng)積極地研究，旨在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資生存持續(xù)理想度，全盤(pán)把住項(xiàng)目投資這類注資入股行為，引發(fā)起房地產(chǎn)內(nèi)生活動(dòng)的效能改變，是國(guó)家當(dāng)下著重改進(jìn)投資關(guān)鍵和企業(yè)決定投資戰(zhàn)線的基礎(chǔ)啟碇思路。

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資市場(chǎng)的構(gòu)建，問(wèn)題研究重心的占比結(jié)構(gòu)可以適當(dāng)?shù)乜闯梢粋€(gè)啞鈴型，即兩端比重較大，中間占比較小。兩端分別是指全國(guó)一級(jí)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資研究和縣級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的研究，而中間則指的是規(guī)模以上的非熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資研究。之所以會(huì)出現(xiàn)這種啞鈴型的研究占比結(jié)構(gòu)，主要是因?yàn)橹攸c(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度極高，項(xiàng)目基數(shù)一般較大，體量也頗具規(guī)模，因而資金投資意愿強(qiáng)烈，隨之成為項(xiàng)目投資研究熱點(diǎn)；而縣域城市總體數(shù)量多，下沉研究縣級(jí)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資市場(chǎng)，大體上可以代表當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的現(xiàn)在；對(duì)比全國(guó)重點(diǎn)城市和縣域城市，規(guī)模以上的非熱點(diǎn)城市既不具備突出特性，也不能夠作出全面的代表性，因此相對(duì)而言并沒(méi)有成為著重研究的方向。安徽省作為一個(gè)內(nèi)陸省份，其位置貼近于中部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也居于國(guó)家中等水平，水文方面有長(zhǎng)江中下游穿省而過(guò)，當(dāng)前大力響應(yīng)推進(jìn)國(guó)家級(jí)長(zhǎng)三角區(qū)域三省一市共建戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)水平和總量穩(wěn)步向好提升。因而篩選安徽省城鎮(zhèn)化方面未達(dá)峰的縣域城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資市場(chǎng)進(jìn)行評(píng)價(jià)，分析相對(duì)擁有必然的庖代性。

安徽省共有9個(gè)縣級(jí)市，縣級(jí)市又代表一個(gè)省縣域發(fā)展的最高水平。本文中作者以這9個(gè)縣級(jí)市作為數(shù)據(jù)處置對(duì)象，通過(guò)對(duì)指標(biāo)進(jìn)行處理，運(yùn)用定性定量相比較，融合定性評(píng)判定量測(cè)度的方式，聯(lián)系實(shí)際，構(gòu)建投資內(nèi)環(huán)指標(biāo)，堆砌參數(shù)，勾勒安徽省縣域城市房地產(chǎn)項(xiàng)目投資市場(chǎng)環(huán)評(píng)的指標(biāo)系統(tǒng)，概括運(yùn)作層次分析法、綜合指數(shù)法、功效系數(shù)法等多種方式，對(duì)其進(jìn)行多角度排序評(píng)價(jià)，全面環(huán)評(píng)。最終越過(guò)數(shù)據(jù)層，歸納評(píng)估分析后，將這9個(gè)縣級(jí)市進(jìn)行逐一劃分，并給出相應(yīng)決策。

2 層次分析法、綜合指數(shù)法、功效系數(shù)法的基本概念

層次分析法，從定性角度拋出某一總體上的傾向，推出大范圍合用的方針；然后按層系進(jìn)行有條理的逐層分化解析，對(duì)同層內(nèi)諸因素統(tǒng)一，盲選兩兩相對(duì)比較的方式定立出對(duì)立于上一層系傾向的各自權(quán)系數(shù)；分層設(shè)置，層層分析下來(lái)，直到最基礎(chǔ)的底層，便可排序，囊括所有要素（或方案），按照緊要性（或偏好）水平，給出針對(duì)總目標(biāo)。

綜合指數(shù)法指已經(jīng)規(guī)定出成套比較合規(guī)的財(cái)政金融效益指標(biāo)系，基于此，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)參數(shù)打磨，突出個(gè)體指數(shù)，加權(quán)平均，清晰化參數(shù)，從而收獲各綜合值，用于總括評(píng)價(jià)財(cái)政、經(jīng)濟(jì)、金融收益的一種方式。

功效系數(shù)法，對(duì)建立的所有項(xiàng)目評(píng)判指標(biāo)，規(guī)定唯一一對(duì)滿意值、不許可值：滿意值，其中上限；不許可值，當(dāng)中下限。繼而試算各指標(biāo)，兌現(xiàn)滿意值檔位，據(jù)此來(lái)定立分?jǐn)?shù)，覆蓋全指標(biāo)，最后參數(shù)加權(quán)，平均綜合，評(píng)估所研究事物總括狀態(tài)。

3 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 建立確定指標(biāo)體系

安徽省內(nèi)各縣域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平參差不齊，自然環(huán)境地質(zhì)條件也都不盡相同，進(jìn)而導(dǎo)致人文市政基建環(huán)境均有所差異。而選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)，講究全面、科學(xué)、易實(shí)現(xiàn)、獨(dú)立等多原則、多角度，結(jié)合定性選擇法、定量選擇法，建立以下雙層評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

地理環(huán)境：X1人均耕地面積（hm2）。

社會(huì)環(huán)境：X2人口密度（人/km2）；X3城市化水平（城鎮(zhèn)人口/總?cè)藬?shù)）。

政府環(huán)境：X4地方財(cái)政人均收入（￥）；X5地方財(cái)政人均支出（￥）。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：X6人均GDP（￥）；X7固定資產(chǎn)人均投資額（￥）。

房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境：X8房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人均投資額（￥）；X9商品房人均銷(xiāo)售面積(m2)；X10商品房空置面積/當(dāng)年銷(xiāo)售面積（比率）。

3.2 確定各指標(biāo)權(quán)重

采用1標(biāo)～9標(biāo)度法來(lái)判斷指標(biāo)的相對(duì)重要性。

其中因素i比因素j同等重要量化為1；稍微重要為3；較強(qiáng)重要為5；強(qiáng)烈重要為7；極端重要為9；2，4，6，8為兩相鄰判斷的中間值。

然后結(jié)合安徽縣域?qū)嶋H情況和經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)專家打分構(gòu)建成對(duì)比矩陣：PA?B；PB1?X；PB1?X；PB2?X；PB2?X；PB3?X；PB4?X；PB5?X。

利用方根法，計(jì)算最大特征值λ（max），以及標(biāo)準(zhǔn)化特征向量Wi。判斷矩陣一致性指標(biāo)CI、同階平均隨機(jī)一致性指標(biāo)RI之比，為隨機(jī)一致性比率CR（CR=CI/RI），各矩陣CR，經(jīng)計(jì)算小于0.10，則具備可接受的一致性，檢驗(yàn)通過(guò)。

同時(shí)，計(jì)算B層對(duì)于A的權(quán)重(bj)，以及X層對(duì)于B的權(quán)重(Wi)。

綜合考慮bj和Wi，計(jì)算指標(biāo)X層對(duì)于A層系總排序，指標(biāo)權(quán)重Wi。

得X1～X10的指標(biāo)權(quán)重分別為0.0715， 0.0234， 0.0639， 0.0842，0.0381， 0.1763， 0.1931， 0.0499，0.1498和0.1498。

各矩陣“CR”，經(jīng)計(jì)算均小于0.10，一致性檢驗(yàn)通過(guò)。

3.3 原始數(shù)據(jù)

各指標(biāo)原始數(shù)據(jù)按寧國(guó)、桐城、天長(zhǎng)、明光、潛山、界首、廣德、無(wú)為、巢湖的城市順序進(jìn)行列示。

4 綜合指數(shù)法分析

因?yàn)楦髦笜?biāo)均滿足為正值，所以，通過(guò)用指標(biāo)實(shí)際值與指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值對(duì)比后，再用其線性方法綜合匯總，可以得到各指標(biāo)的綜合評(píng)分值。在本文中，我們?cè)O(shè)定其中的標(biāo)準(zhǔn)值為指標(biāo)平均值。

指標(biāo)公式為：

無(wú)量綱化數(shù)據(jù)。

然后計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)綜合值：寧國(guó)1.339，桐 城 1.229，天 長(zhǎng) 1.18，明 光1.117，潛 山 0.588，界 首 0.666，廣 德1.319，無(wú)為0.862，巢湖0.7。

根據(jù)綜合指數(shù)評(píng)價(jià)值的測(cè)算得出，投資價(jià)值排名前五位的縣級(jí)市為寧國(guó)、廣德、桐城、天長(zhǎng)、明光。這五個(gè)縣級(jí)市的數(shù)據(jù)體現(xiàn)其房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)，投資環(huán)境比較好，相對(duì)適宜進(jìn)行資金市場(chǎng)投資。

5 功效系數(shù)法分析

在本文中，處理參數(shù)如下：采取其中最大值制定成滿意值，采取其中最小值制定成不容許值。由于在功效系數(shù)測(cè)算時(shí)，區(qū)分正指標(biāo)、逆指標(biāo)，二者計(jì)算公式并不相同。我們分別列示如下。

正指標(biāo)計(jì)算為：

逆指標(biāo)計(jì)算為：

經(jīng)過(guò)綜合評(píng)價(jià)，當(dāng)中只有X10確定為逆指標(biāo)，其余均滿足正指標(biāo)條件。

通過(guò)無(wú)量綱化處理以及指標(biāo)數(shù)據(jù)加權(quán)計(jì)算，使用Excel函數(shù)功能處理數(shù)據(jù)得到各縣市最終得分：寧國(guó)80.23，桐城80.35，天 長(zhǎng) 84.23，明 光 78.77，潛 山71.58，界 首 65.45，廣 德 79.29，無(wú) 為73.47，巢湖66.33。

據(jù)此可以得到，排在前五位的是天長(zhǎng)、桐城、寧國(guó)、廣德、明光。測(cè)算表明，這五個(gè)縣級(jí)市房地產(chǎn)投資環(huán)境較為優(yōu)良，相對(duì)適宜進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

6 結(jié)論

通過(guò)多種方法聯(lián)合對(duì)比評(píng)價(jià)分析，得出結(jié)果均為天長(zhǎng)、明光、桐城、寧國(guó)、廣德，這五個(gè)縣級(jí)城市適宜投資。雖然兩次分析計(jì)算得出的排名順序不完全相同，但是最終排在前五的城市列表仍然是一樣的。說(shuō)明經(jīng)過(guò)綜合評(píng)價(jià)的分析結(jié)果可以確定，安徽省這五個(gè)縣級(jí)城市是值得進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投資的。