成本策劃在房地產項目管理中的應用研究

杜海軍 （長沙銀行股份有限公司，湖南 長沙 410000）

我國房地產業發展到目前主要經歷了三個階段：1998-2007年的輝煌時期，房企只要做好成本的核算就能得到可觀的利潤收入；2008-2015年的平淡階段，房企需要做好成本的控制，這樣才能獲得一個正常的收益；2016年到現在的低迷期，房企在成本管理方面要做到成本策劃，才能在激烈的行業競爭中擁有生存的空間[1]。

隨著土地招拍掛的不斷影響，土地價格水漲船高，一系列項目成本的增加，使得房地產公司不得不進行成本管理觀念的轉變，分析研究成本策劃在項目管理各階段中的應用，對成本策劃和成本控制的協同管理進行探索，有效策劃項目產品，最大程度增加項目收益。

1 成本策劃的概念

1.1 定義

成本策劃的核心是成本的前饋控制，通過制定成本目標，規定必要的運行過程和相關資源，進而實現項目成本最優化目的[3]。成本策劃可在項目實施全過程中合理優化成本，并在項目正式實施前，依據市場行情預估新產品價格，并把利潤最大化作為最高目標，對成本的相關組織方面進行有效管理，確保項目成本與收益在策劃預定的軌道中運行。

1.2 目的

成本策劃以預估產品價格為前提，項目總負責人通過召集成本、銷售和設計、施工方面的負責人對項目的條件因素討論分析，研究相同類型的項目產品例子，研討項目主要成本在投入方面的收益，提出關于主要成本投入的邊際效益分析，對成本配置和管理提出建議，制訂成本管理制度，進而明確項目利潤最大化的管理要點。其目的是運用成本策劃的方法達到項目收益最大、投產比最合理，尋找一個關于產品價格和成本之間的最優控制點[4]。

2 成本策劃的應用

2.1 項目前期的應用

事前的有效控制是成本策劃的核心，決定著項目的規劃設計在整個成本策劃的重要地位[5]。通常來說，在一個項目產品的定位設計時期，有效協同項目的利潤目的，在這個基礎上，成本和銷售以及設計等各環節可以對產品的策劃和項目成本的策劃同步運行，這樣有效地保證了項目成本的把控和項目收益的控制。

2.1.1 項目級成本策劃

某項目在概念方案時期就運用“先算后畫”的方法進行沙盤演示，同時盤點項目的整體貨源價值，充分考慮成本相關的變量因素，對規劃布局進行合理的確定，完善項目的可售貨源價值，最大程度提高項目的利潤。在整個運行過程，不僅考驗成本、投資管理部門的水平，更考驗管理層和各職能部門的配合能力，所以要以整個項目的運營角度去衡量項目的全面收益情況。

2.1.2 產品級成本策劃

對于產品級策劃來說，成本的合理性是核心所在，在這個過程中要對每一分錢負責。同時在對項目成本進行劃分，包括必要的成本項和非必要的成本項，確定成本的不平衡配置。針對客戶的興趣點進行研究，把主要精力和成本放在客戶更感興趣的點上，然后對客戶的價值比重進行綜合排列，對產品的相關要求進行一一分析，同時在項目成本的精準測試系統里填入項目配置要求的相關結果參數，并在結果參數的調整中找到最合適矩陣，得出符合要求的出售和交付的標準。

2.1.3 編制目標成本

目標成本是檢查和預警并考核整個項目成本管理環境的重要根據，是房地產公司在對市場定位進行合理分析，并預先確定好市場的預估價格和利潤指標，最后實現成本目標。某項目針對實際運營的情況，制定了三種版本目標成本，分別是土地版和方案版、施工圖版，精細化管理項目的目標成本體系。對方案版的目標成本進行分析，其以最合理的成本提高項目競爭力為方針，并依托項目定位、周邊環境和地方政策、規劃設計方案、造價指標等，對目標成本進行編制。

2.1.4 實行限額設計

近年來，涇川縣深入推進扶貧攻堅工程，把蔬菜產業作為強縣富民的支柱產業來抓，以農民增收為目標，以現代蔬菜產業園建設為突破口，不斷擴大蔬菜種植規模。引進推廣蔬菜種植高新技術，延伸蔬菜產業鏈條，規范無公害種植標準，推動了蔬菜產業提質增效，全縣蔬菜產業呈現出持續快速健康發展的良好勢頭。

限額設計是在施工圖的設計階段，根據相關的設計任務內容和目標成本進行嚴格的把控設計，指派上一個階段項目確定的投資金額和相應的工程數量到各專業團隊，再具體到每一個單位、分部工程。各專業團隊充分把控建筑設計標準，通過技術手段和可操作性材料的嚴格比選，嚴格控制設計規模和標準、預算指標等，確保單項投資費用不高于額定成本投入金額。

2.2 項目招投標階段的應用

2.2.1 建立科學的合約規劃

項目實施時需要精細化管理合約，采用WBS分解法編制合約，由項目經理負責，依照分項工程的規則分級每一個工作項，分解工作界面，有效規劃項目合約。合理的合同規劃等手段，可以有效解決成本管理和預算把控等問題。比如一個員工將一份30萬合同送去審批，審批人員只要看到這份合同有相應的合同規劃，內容一致，且合同金額不超出規劃額度，說明這項工作符合成本策劃控制要求。這種合約事前規劃、中間把控的方法，是合約規劃對于成本策劃的重要作用。

2.2.2 建立規范的采購管理

招投標工作是將成本策劃由虛轉實的一個關鍵過程，項目前期的目標成本和合約規劃是公司財務預算能力的反映，而采購管理是成本管控能力執行的體現。基于項目計劃進度和目標成本，綜合考慮合約規劃，有計劃地具體安排項目的采購工作。房地產公司還可以通過制定年、季、月度的采購方案，整體規劃項目采購計劃，規范采購部門的采購行為，有效提高采購效率。

2.2.3 建立動態成本信息化管理

在項目實施過程中，運用ERP信息化軟件全過程在線管理，并把ERP系統跟成本管理深度融合，規范招投標管理，提高數據采集的精確性，達到分級把控成本管理數據目的。房企通過ERP信息化軟件，對項目的單項成本與總成本管理實時動態監控。實際使用時，可將審批確認的目標成本導入系統，比較分析發生成本和預算成本，對項目各項動態成本數據進行監控預警，最終達到成本決策科學性。

為進一步提升產品質量，平衡供應商關系，可結合公司特點，建立合作共贏關系。通過供應商之間的合作關系，提高供應服務水平，同時綜合考慮供應商的綜合能力，挑選出符合要求的供應商進行合同簽訂，由分散采購向戰略集中采購轉變，可有效降低項目成本。

2.2.5 對甲供材料進行嚴格控制

房地產工程項目的部品材料繁雜，采購項目的關鍵材料時，一定要選用甲方指定材料或者由甲方采購，進一步控制材料質量和成本。削弱施工方采購環節，可對項目品質提升和品牌效應宣傳起到推動作用，還可降低項目成本和提高工作效率。比如在采購地材、門窗、電梯等材料時，通過廣泛考察供應商，進而對產品的設計質量和成本統一規劃。

2.3 施工階段的應用

2.3.1 施工組織設計的科學規劃

項目實施前，由項目總工程師負責施工組織設計的方案，明確施工方案和流程，明確施工場地和施工人員的管理，制定相關的進度計劃和進場安排，然后再進一步處理好實施過程中的人料機關系，合理統籌規劃項目的施工過程，有效控制項目進度。

2.3.2 投資成本的有效控制

在項目施工過程中，密切結合項目實際情況，如建設規模和周邊環境以及地質條件等，通過多方論證施工方案，比如召開專家論法會和公司內部討論施工方法或施工組織等。時刻留意建筑新技術和新材料的發展情況，盡可能采用先進的施工工藝和新材料，從而有效降低工程的項目成本。

2.3.3 規范管控設計變更和洽商簽證

事前控制、事中控制和事后控制的方法可以有效規范管理設計變更和洽商簽證。

事前控制，嚴格執行圖紙的會審制度，開工前解決工程變更問題。確定項目施工藍圖后，組織相關部門和技術人員對圖紙嚴格審查，形成會審記錄，對設計進行交底。

事中控制，設計變更相關制度的不斷完善，確定施工作業的步驟，嚴格把控項目審批權責。確保工程質量情況下，鼓勵縮短施工工期和降低項目成本的正向設計變更，嚴格把控延長工期和增加費用的負向設計變更。

事后控制，積極應對工程變更的結算事項。當工程變更或者洽商工作完成后，業主方、監理方和造價人員實地測算，確認《洽商工程量確認單》，確保工程變更量的準確性。工程結算時，技術人員和造價人員仔細復核結算材料，扣除工程核減部分造價。

3 結論

房地產項目成本策劃管理，以“收益”為目標，更加注重前期策劃和事前的控制，通過科學合理的定位和產品設計，對項目成本全盤設計和策劃。項目結構的不斷優化，資本的運作能力的不斷提升，最終為房地產公司帶來巨大的經濟效益。