圍繞文旅要素市場　創新征集合作方式

西南聯合產權交易所有限責任公司

文化旅游產業已是我國旅游產業的重要組成部分，隨著人們對美好生活需求的日益增長，文化與旅游的融合發展對促進國民經濟的轉型升級有著重要意義?？v觀當下，各地擁有文化旅游要素資源的地方平臺公司，或多或少存在“難言之隱”，或是資金問題、或是專業團隊問題、亦或是經營問題……種種問題直接困擾著地方旅游業的發展。

為了解決以上“難言之隱”，如出租場地、合作經營某座商業體等常規的征集合作模式應運而生，但此類合作模式難以滿足征集方全方位、多元化、深層次的要求，這需要產權交易機構對征集方的情況進行全面摸底，幫助其理清思路，找準合作目的，量身定制最佳合作模式，并最終為征集方選出最合適的合作方。

西南聯合產權交易所下屬眉山分所受理的四川彭祖山旅游發展有限公司（以下簡稱“征集方”）“彭祖文化體驗園經營和運維管理服務項目”突破常規征集合作模式，對項目進行全方位包裝設計后于2021年12月順利掛牌成交，贏得了征集方及相關部門的高度評價，成為文化旅游領域通過產權交易機構征集合作方的典型案例。

一、項目背景

征集方為四川省眉山市彭山區人民政府下設的國有平臺公司，主要職能是依托彭祖山、彭祖文化資源，發展彭山區文旅產業。彭祖山風景區是四川省級風景名勝區，據傳是商賢大夫彭祖故里和安葬地，有彭祖墓等景點，是國內獨有、世界唯一以長壽養生為特色的文化旅游風景名勝區。因景區缺乏專業團隊運營以及前期建設資金存在缺口，征集方急需引進一家專業文旅運營公司運營彭祖文化體驗園，同時解決建設資金6億元，用于彭祖山體驗園區改造所產生的拆遷安置、林木回購、開發建設等。

二、客戶訴求

一是征集方擬征集一家具有資金實力的旅游公司合作運營園區內的旅游商業，征集合作資金不低于6億元。

二是征集方擬征集一家具有景區運營經驗的文旅公司按國家AAAA級景區標準對園區項目進行運維管理。

三、主要做法

前期，該項目征集方采用建設工程公開招標方式啟動招投標程序，未獲得發改部門立項審批，耗時半年未能正常啟動。為了破解困局，眉山分所主動請纓，在全面摸清項目基本面，并對國內多個文旅產業征集合作經驗進行總結的基礎上，僅用兩個月時間，就幫助征集方理清思路，找到合規有效的交易方式，根據需求精準設計合作方案，并一次性通過眉山市彭山區人民政府和多部門聯合專項審議。主要做法如下：

首先明確合作內容及范圍（全面摸底）：一是合作方自主經營除彭祖文化體驗園門票之外的各類旅游配套服務的商業活動，涵蓋交通、餐飲、住宿、商品銷售、娛樂、攝影攝像、戶外廣告、游客服務等八大種類。二是合作方進行園區運維管理服務，包括營銷推廣、環境衛生保潔、園林景觀提升養護、園區建筑物、道路、水電氣管網等基礎設施設備維修保養，地災、森林防火、文物保護、名木古樹保護、白蟻防治，以及對景區內彭祖書院、彭祖居、膳食術館、彭祖文化中心、禪茶院子等養生文化體驗新場景持續深化打造，深度挖掘彭祖長壽養生文化。

其次是明確征集方的收入與支出（理清思路）：一是合作方需一次性支付商業經營費給征集方，用于彭祖山體驗園區改造所產生的拆遷安置、林木回購、開發建設等費用。二是征集方根據相關部門對合作方的園區運維考核，每年將園區門票銷售收入按照簽訂的《合作協議》約定的比例作為運維管理服務費支付給合作方。

最后設計征集合作方案（合作目的）：該項目的難點在于同時兼籌商業經營權與園區運維管理服務，也就是既有收入又有支出。如果按照常規的做法就應該制定兩套方案，一個是出租一個是采購，但是在經濟環境整體較差、利潤點較低等情況下，可能會出現商業經營權無人問津，而運維管理服務報名者眾多的局面，這肯定不是征集方想要的的結果。經西南聯交所與眉山分所上下聯動，最終擬定以6億元作為園區商業經營權合作基價、合作方正向報價（往上加價），與以園區門票銷售年收入的90%作為園區運維管理費基價、合作方反向報價（往下降價）相結合的綜合評分合作方案，既達到了征集方的“多收入少支出”的目的，又滿足合作方“有利可圖”的意圖。最終征集方采納了眉山分所設計的合作方案，征集到有實力并具備文旅經營管理經驗的合作方，征集到合作資金6億元，圓滿完成征集合作工作。

四、項目亮點——突破常規征集合作模式

該項目突破常規征集合作模式，不再是簡單的場地出租、商業體出租，而是一個綜合合作、招商、運維、服務的多元化征集合作模式，打破資產處置與采購不相容、收入與支出不并存的傳統做法。從征集方的角度來說，傳統的單一追求利益最大化思路在市場里已然行不通，從合作方的角度來講，把控項目風險、挖掘潛在更多盈利點才是投資的關鍵。眉山分所在該項目方案設計時，站在雙方角度考慮，充分權衡雙方利益，最終達到共贏。

五、文旅要素產權市場創新發展意義

該項目以6億元順利成交，是地方國有企業撬動文旅產業提檔升級、以資源換資本的一次有力探索。下一步，征集方將借助彭祖傳統文化，深度挖掘彭祖精神，開發彭祖周邊產品，依托合作方成熟的市場化運作方式，打造高質量文化旅游景點，以點帶面推動江口古鎮等周邊景區發展。

國企改革重組后，四川省各地基本整合了當地的文旅資源成立文旅公司（集團），文旅要素產權交易將成為西南聯合產權交易所“全域、全鏈條、全要素”的重要服務對象。創新打造文旅資源交易平臺，結合各地方特點，創新文旅產業運營模式，對文旅產業而言，是創新文旅消費產品、助力文旅產業迭代升級的新業態;對國有低效文旅資產而言，是激活國有資產的新手段;對政府或地方文旅公司而言，是充分挖掘地方特色文化資源，創新文化傳播方式的新模式;對于城市發展而言，可以增加就業人口，是帶動周邊配套完善，助推區域經濟創造新極點。