出租房滲漏，責任該由誰承擔？

基本案情

林某將房屋出租給鞠某居住，雙方簽訂的房屋租賃合同約定，鞠某居住期間，水、電、煤氣、電器等設施如使用不當出現損壞或火災由鞠某承擔責任。后鞠某租住期間，某天凌晨房屋廚房水管斷裂漏水，而廚房地面防水層也因使用年限長而失效，致使水滲漏到樓下住戶董某家中，造成董某家裝修損毀，出租人林某的房屋亦遭受損害。林某賠償了董某十五萬元后，向法院起訴承租人鞠某要求賠償，同時認為鞠某的行為給其房屋造成經濟損失三萬元，故鞠某共計應該賠償自己十八萬元。

法院審理

雙方當事人對涉案房屋漏水的原因產生爭議，林某認為是鞠某使用不善所致，鞠某則稱漏水系水管年久失修以及地面防水層失效所致。

一審法院認為，依法簽訂的合同，對各方當事人都具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，林某與鞠某在房屋租賃合同中明確約定，“如房屋結構出現漏水、漏雨等其他問題由出租人林某負責修繕”。因此，因涉案房屋水管及防水層失效導致的修繕問題，按照合同約定應由林某負責。合同還約定，“承租人鞠某居住期間，水、電、煤氣、電器等設施如使用不當出現損壞或火災，由鞠某修復或承擔。”故按照合同約定，鞠某僅對因使用不當造成的損失承擔責任。林某主張鞠某使用不當，但林某并未提交證據證明。而鞠某同時提交了自來水公司員工趙某和某司法鑒定機構出具的現場鑒定報告單，證實涉案房屋水管管道存在老化問題，廚房地面防水層年久失修，已失去防水功能。涉案房屋漏水發生在凌晨一點多，正是一般人休息熟睡的時間，林某主張漏水系鞠某使用不當造成亦與常理不符。綜上，林某對自己提出的訴訟請求未能提供相關證據證明，故其應當承擔舉證不能的法律后果，因此駁回出租人林某的訴訟請求。林某上訴后，二審維持原判。

律師提醒

根據《民法典》第1165條，行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任，同時，《民法典》第709條規定，承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確的，依據本法第510條的規定仍不能確定的，應當根據租賃物的性質使用。本案中，作為出租人的林某無法證明承租人鞠某在居住使用期間對租賃房屋使用不當，故其無法向承租人主張賠償責任。律師提醒，承租人應當根據合同約定或租賃房屋性質使用房屋，承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，若如房屋漏水為承租人不當使用、未能妥善保管等過錯原因則應當由承租人承擔責任，但如果出租人在租賃過程中未盡保障房屋安全義務、及時修繕義務，未盡提供符合租賃合同和租賃性質的房屋的義務，出租人應承擔相應的責任。

作者簡介：沈曉慶，悅居平臺簽約作者，江蘇尚韜律師事務所律師。聯系地址：215021江蘇省蘇州市工業園區蘇州大道西9號兆潤財富中心1幢901室。