“地產+商業”構筑業績壓艙石　新城控股顯現“跨周期”競爭力

秦怡

3月30日，新城控股（601155.SH）披露了2021年年度報告，公司全年實現銷售金額2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米，實現營業收入1682.32億元，同比增長15.64%;報告期內歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，扣非歸母凈利潤102.45億元。

踐行“住宅+商業”雙輪驅動戰略十年，新城控股的商業板塊在行業逆周期下構筑起了業績護城河，2021年商業運營總收入達86.39億元，同比增長51%，“三道紅線”也穩步降至綠檔，企業安全邊際提升。透過集團戰略規劃可見，未來新城控股將堅持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰略，錨定可持續發展。

輕重并舉 商業項目開業數量居上市公司之首

在房地產行業整體承壓的大背景下，秉持“穩中求進、地域深耕、運營優先、科技賦能、風險管控”五大戰略的新城控股，則呈現了可圈可點的運營數據。

2021年公司開發業務實現了“有回款、有歸集”的銷售，合同銷售金額2338億元，回款金額2387億元，回款率及歸集率均位于行業前列。充裕的貨值儲備也為企業持續發展提供了空間，截至報告期末，新城控股總土地儲備達到1.38億平方米，已售未結轉金額約為人民幣3296億元，鎖定未來營收及利潤的可結算資源充足。

住宅開發業務穩健發展之外，新城控股商業板塊已然進階成為其第二業績增長曲線。報告期內公司實現商業運營總收入86.39億元，同比增長51%，超額完成全年85億元的既定目標;商業持續性經營收入開始完全覆蓋利息支出，超過期內利息支出約139.36%。

商業拓展層面，公司“百城百店”版圖繼續擴張。2021年新城控股新獲取吾悅廣場32座，其中重資產16座、輕資產16座。截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，物業出租及管理毛利率高達72.64%。于此，惠譽在此前覆蓋新城控股的評級報告中指出，新城旗下購物中心獲得的強勁經常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業務穩定性。

2021年起，新城控股提出“輕重并舉”戰略，將輕資產作為商業項目拓展的重要組成部分，這既能擴大新城商業在管規模，進一步強化吾悅商業管理品牌形象，也能零資金沉淀帶來充裕流動性增量。截至2022年3月25日，新城控股已開業及管理輸出的吾悅廣場累計達130座——已開業數量位居境內外上市公司首位，其中8個為2021年新開業輕資產項目。

不僅如此，圍繞商業板塊這一重要驅動，新城控股還披露了2022年發展目標，全年計劃新開業吾悅廣場25座、到2022年底開業總數達到155座，全年商業運營總收入目標為105億元。屆時，憑借先發優勢與綜合開發運營能力，新城控股有望進一步構筑核心競爭力。

“三道紅線”轉綠 提質增效推動ESG評級上調

業績持續增長的同時，新城控股的財務指標在2021年得到了明顯優化。截至報告期末，新城控股現金短債比1.07倍，凈負債率為48.12%，剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為69.95%，公司“三道紅線”全部轉綠，成功邁入綠檔房企。

事實上，新城控股的降杠桿目標得以實現，離不開其對現金流的有效管控。過去一年，盡管房地產行業融資難度加大，新城控股仍然注重優化資本結構并多元化拓展融資渠道。報告期內，公司先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發行，募集資金17.85億元;境外發行美元債券募集資金7.04億美元，其中包括一筆3億美元的綠色美元債，票面利率僅4.625%，標志著新城控股在綠色金融領域邁出關鍵一步。

穩健的財務表現也令新城控股持續收獲了資本市場的認可。報告期內，國際三大評級機構維持了新城控股和其母公司新城發展的主體評級，全球最大指數公司MSCI將新城控股的ESG評級上調至BB級。

具體來看，公司轉向綠色發展，聚焦新能源領域投資開發，報告期內新建項目綠色建筑覆蓋率100%。此外，公司投資組建吾盛能源，在四座吾悅廣場的屋頂建成分布式光伏電站并完成并網發電，年發電總量149萬度，每年減少碳排放量1539.86噸。剩余吾悅廣場在建屋頂分布式光伏電站項目87個，總容量達50.73MW，建成后預計每年總發電量5020萬度，每年減少碳排放量約5.06萬噸。

對于未來，新城控股信心充足，繼此前提前贖回多筆美元債并計劃回購公司股份后，集團董事長王曉松在業績說明會上也對公司發展定下基調：未來新城控股將堅持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰略，圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務”穩健運營，不斷“降占用、增資本”，堅持長期主義，實現可持續發展。