房地產過熱對于實體經濟產生的不利影響

楊潭

摘 要：近年來，房地產行業在蓬勃發展的同時，對實體經濟產生了一定的抑制作用。從馬克思主義價值理論的視角來分析，大量資金進入房地產行業，引發“產業空心化”現象。房價過高，扭曲了價格傳導機制;房地產行業獲得超額利潤，抑制其他行業競爭，違背了價值規律。結合當前我國對房地產行業的調控政策，對其合理性和必然性做出分析。

關鍵詞：房地產過熱;實體經濟;馬克思價值規律

中圖分類號：F12? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2022）01-0049-03

改革開放以來，中國經濟增速明顯。國民收入明顯增加帶動了房地產行業的火爆，目前房地產行業已成為拉動國民經濟的重要支柱。但問題也隨之而來，近幾年房地產行業過熱甚至出現泡沫。2015—2019年近五年來，我國房地產投資增長率已由1%增長至9.9%，而居民消費率由6.9%下降到5.5%，房地產投資一路高歌猛進，而居民消費水平卻穩定在5.5%～6.9%之間，消費水平難以承受，這必將導致房地產行業供給過剩，房地產過熱現象可見一斑。同時，2015—2019年這五年間，我國制造業投資增幅持續下滑，一直下降至2019年的 6%。房地產過熱擠壓制造業發展空間，制造業科技化面臨嚴峻挑戰，因此，綜合性、系統性地研究房地產過熱所產生的不利影響，尤其是對實體經濟的影響尤為重要。

一、馬克思主義價值規律理論

（一）價值規律的基本內容

價值規律就是商品的價值量由生產商品的社會必要勞動時間決定，交換比例以商品的價值量為基礎。它是商品經濟的基本規律，支配著商品經濟的發展。

（二）價值規律的表現形式

1.商品的價格由價值決定。商品價格由價值決定，價值量則由其本身所包含的社會必要勞動時間決定，即在社會平均勞動強度和熟練程度下生產商品使用價值所需要的勞動時間。商品所包含的社會必要勞動時間越多，其價值也就越大，價格也就越高。

2.商品的價格受供求關系影響，圍繞價值上下波動。市場中商品交換是以其價值量為基礎，但實際交換中商品價值和其價格經常不一致，那么必然還存在一種因素影響二者的關系，影響價格的因素還受商品的供求關系影響。市場上商品供應量過大，供大于求導致買方市場則商品會以低于其價值的價格出售。相反，當某種商品供不應求便形成賣方市場，商品價格便會上漲超過其自身價值。正是由于供求關系這一對矛盾的影響，使得商品價格圍繞價值上下波動。

（三）價值規律對社會經濟發展的作用

1.通過市場機制作用，自發調節社會資源配置。市場機制可以自發地調節社會資源的配置，如生產資料和勞動力在各社會生產部門之間的分配。商品生產者對市場價格的高低非常敏感，因為這直接關系到其經濟效益。當市場上某種商品供不應求時，其價格遠高于價值，利潤空間大，就會有生產者追加生產。相反，當某種商品供過于求無利可圖時，商品生產者就會減少生產，把勞動資料轉移到獲利的部門中去，各生產部門之間的比例關系會因為這種轉移而接近平衡。

2.促進市場競爭，提高商品生產者勞動生產率。市場中的競爭是指各經濟主體為了自身生存發展而追求自身利益最大化的經濟活動過程，分為良性競爭和惡意競爭。我們主要探討的是市場中的良性競爭，即生產者之間通過優勝劣汰這一市場法則體現出來的，競爭機制是與其他市場機制緊密聯系共同發揮作用的，具有調節社會資源合理配置，提高商品生產者勞動生產效率的作用。

二、實體經濟的內容

（一）實體經濟的概念

實體經濟是指人類通過物質大腦器官使用工具所創造出的經濟。包括農業、工業、交通通信業、商業服務業、建筑業、文化產業等物質生產和服務部門，也包括教育、文化、知識、信息、藝術、體育等精神產品的生產和服務部門。實體經濟是指一個國家生產的商品價值總量的一系列經濟活動，實體經濟始終是一個國家的經濟重要支柱。

（二）實體經濟的功能

1.提供基本生活資料。人類的生存必須滿足基本的吃穿住用行所需，社會必須為人們提供生活資料，保證人類生活有序進行。生產活動一旦停止了，人們的消費活動也必然得不到支撐，生活難以維繼進而引發秩序混亂等。例如，新冠疫情期間各類工廠停工，人們的生活資料獲得和消費活動就會產生困難。

2.提高人的生活水平。馬斯洛需求理論指出，人們在解決生存問題之后則是進一步追求更好的生活。實體經濟的發展為人們追求美好生活提供源源不斷的持久動力。工業革命的發源地英國，最先發展起來的是紡織業，然后是鋼鐵、煤炭產業，第二次工業革命則是汽車、化工、石油產業，兩次工業革命都對人們的衣食住行產生了巨大的影響，大多數國家都是通過發展產業不斷更新迭代，提高經濟發展水平，最終成為發達國家的。

3.提高精神文化的修養。當人們有了一定的物質生活保障之后，還要追求更高層次的精神生活。經濟基礎決定上層建筑，上層建筑反作用于經濟基礎。物質經濟基礎的發展為精神文化的發展夯實根基，同時，人們精神文化水平有了發展需要又會助推實體經濟精神服務類產品的發展。

（三）實體經濟的分類

1.按主體范圍劃分。第一層次即制造業;第二層次包括第一層次、建筑業、農業，以及除制造業以外的其他工業;第三層次包括第二層次、零售業和交通運輸等。

2.按產業劃分。以農業為主的產第一產業;以制造業為主的第二產業。

三、房地產過熱對實體經濟產生的不良影響

（一）房地產過熱對第一產業產生的不良影響

1.資金轉向第二、三產業，對農林牧漁業投入不足。2015—2019年第一、二三產業的平均增長率分別為3.54%、5.94%、7.72%。資本是逐利的，第一產業的投資回報率與第二、三產業相比較低，建筑業和營銷等產業對于投資資金的吸引力度相比農、林、牧、漁業高得多;再者房地產行業本身是高風險、高回報率的行業，土地本身就具有不可再生性和升值的潛力。資本的逐利性會使資本流向回報更高的房地產行業，導致對第一、第二產業的投入不足，缺乏資金支持，農業機械化、產業化將難以進行，發展受限形成惡性循環。

2.自然資源減少，第一產業發展空間不足。建筑業在建設過程中需要耗費大量的建筑材料，這些原材料無一不需要從大自然中獲得，開山取石、河中撈沙等，隨著房地產行業的火熱，建筑原料的消耗也快速增加，人類對于大自然的掠奪獲取，對耕地、山區林業等自然資源的破壞及影響也日漸嚴重，建筑垃圾的丟棄、污水的處理排放等等，搶占第一產業的生態資源、擠壓農林牧漁業的發展空間。

（二）房地產過熱對第二產業產生的不良影響

1.制造業融資困難，制約其自主創新發展。2015—2019年的五年間，我國制造業投資增幅持續下滑，一直下降至2019年的 6%。制造業投資問題關乎當前經濟發展形勢以及未來發展前景，對優化供給結構起著關鍵性作用。近年來制造業投資的疲弱低迷，對我國制造業的優化升級形成了嚴重制約。融資難、融資貴是近年來我國制造業發展面臨的一個突出問題。市場經濟中，房地產價格的高漲給人們造成一種未來經濟繁榮的假象，更會刺激人們購買房地產相關虛擬產品，增加當前的投資。房地產企業優良的資產負債表會影響銀行對企業的評估，這種評估會進一步促使銀行降低貸款的利息費用，進而降低融資成本，增加投資。反之則會擔心導致投資萎縮。房地產高回報率對資本的吸引，使制造業資金向房地產轉移，形成了對制造業投資的“擠壓效應”，房地產過熱化和“離制造業”的兩極分化局面。“熱錢”流入房地產行業，導致制造業缺乏發展資金，中小企業融資難從而制約其自主創新能力，產品結構單一，科技含量低，缺乏高精尖的制造產品等問題急需解決。

2.大量資金進入房地產行業，引發“產業空心化”現象。產業空心化的定義包含兩層，第一層強調工業企業地理位置上的轉移，第二層強調產業結構的變化導致原有產業退出而新的產業尚未形成。隨著生產力的發展和技術進步，第三產業的發展逐步超過第一、二產業，最終形成以第三產業為主體的產業結構。這種演變趨勢是合乎規律的、不可避免的。而在產業空心化中扮演重要推動作用的當屬房地產行業，房地產行業的高額利潤使制造業資本逃離，紛紛流向了房地產金融市場，形成“離制造業”現象，這又進一步加劇了虛擬資本的膨脹，房地產市場資本的虛假繁榮和產業空心化相互推動惡性循環。2018年制造業凈資產利潤率為8.72%，金融服務業為11.22%;制造業收入利潤率為2.31%，金融服務業為7.98%。目前，我國制造業內部正處于結構優化期成本有所提高，而外部市場環境不佳。因此造成制造業行業利潤率不高吸引力不足。制造業企業家為了尋找新的利潤增長點，房地產和金融行業成了制造業企業爭先恐后進入的行業，最后出現實體經濟脫離制造業的現象。

3.建筑行業競爭日趨激烈，為降低成本，而提供低劣產品。一方面，大量資金涌入房地產行業，建筑行業內部競爭日趨加劇，競爭者之間互打“價格戰”，無形中增加了更多營銷成本;另一方面，消費者為購買高昂房產耗費了太多儲蓄，同時高昂房價導致店鋪租金上漲、商品銷售價格上漲、物價上漲的情況下，居民消費能力大幅下降，產品有滯銷風險。這種情況下價格優勢尤為重要，建筑商、地產商為降低成本，必然導致房地產行業產品質量下降，大量低劣房產涌現，“豆腐渣”工程等劣質房屋，購房者維權無門，以及房地產商跑路現象屢屢出現，嚴重破壞消費者權益。

四、房地產行業對實體經濟產生的不良影響——從價值規律視角分析

（一）房價過高，扭曲了價格傳導機制

商品供求矛盾的客觀存在，使得價格不停地圍繞價值上下波動。商品價格雖然時升時降，但價格的變動始終以其價值為軸心，升降的幅度不會與商品價值相差很遠。但近年來房地產價格持續升高，房地產價格的變動脫離了它的價值基礎，房地產商品價格已遠超過房屋的價值本身，扭曲了價格傳導機制。

（二）房地產過熱，抑制其他行業競爭違背價值規律

市場中的競爭包括生產經營者為獲得最大化利潤而展開的銷售競爭，還包括不同行業之間的競爭。在國民經濟發展過程中，一二三產業齊頭并進，為國民經濟發展添磚增瓦，缺一不可。而近些年房地產行業獲取了高額投資發展過熱，導致社會資源配置的傾斜，榨取了農林牧漁業和制造業等的發展資金，削弱了其他行業的合理競爭力。競爭機制和其他市場機制緊密聯系共同發揮作用，具有調節社會資源合理配置，提高商品生產者生產效率的作用，房地產行業過熱，抑制其他行業競爭違背了價值規律，也是對社會資源的不合理占用，對于其他行業的勞動生產效率的提高造成阻礙，制約了第一產業的科技化發展以及制造業的科技創新等。

（三）房地產行業獲得超額利潤，違背價值規律

房地產行業獲得超額利潤，即超過正常利潤的那部分利潤。超額利潤的來源主要有創新、承擔風險和壟斷所獲得。前兩種超額利潤，對社會發展是有益的，而壟斷獲得的超額利潤是壟斷者對消費者、生產者或生產要素提供者的剝削，是不合理的。

我國房地產行業雖屬充分競爭的行業，但土地供應是政府負責招拍掛政策，有行政性壟斷的性質。中小房地產企業在拿地環節缺乏競爭力，實力雄厚的大房地產商獲得了土地就意味著該企業將獲得“壟斷的超額利潤”。曾出現大開發商囤地捂盤、哄抬房價等投機性行為，嚴重脫離了民眾的實際購買力，合理住房需求難以滿足。供求關系被扭曲，嚴重損害人民群眾的合法權益，加劇社會分配的不公。地產商如果靠快捷輕便的途徑就可獲得暴利，將弱化其依靠不斷地提高技術和管理水平、降低生產成本、提高產品質量來獲取利潤的動力。這樣，既不利于社會主義市場經濟健康發展，也不利于社會和諧穩定。

總之，我們需要充分發揮市場機制對社會財富的創造和生產效率的提高的顯著優勢。但由于市場主體的趨利性，易產生違背市場合理秩序的行為出現，市場失靈導致低效率，因此也為政府干預提供了空間。當前，房地產行業的宏觀調控政策對市場的平衡穩定具有重要意義，將競價機制引入土地市場，疏導合理性住房需求，抑制高房價等，形成一個自由競爭的發展局面，充分激發市場活力，使資源配置合理化，國民經濟健康良性發展。

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