江蘇以房養老現實困境與應對策略

文/張智博 韓悅 魏潔云

引言

國家提出加快商業養老保險改革創新，拓寬養老保險資金投資領域。老年人住房反向抵押養老保險可從滿足孤寡、無子女等特定群體老年人的需求出發，使養老不再是一個“問題”，這需要全社會共同關注、共同努力。

我國老齡人口眾多，導致設施資源供應不到位。截至2020年，中國老齡人口達到2.4億。根據第七次全國人口普查數據，江蘇省60歲以上常住老齡人口為185.53萬人，占總人口比例為21.84%（全國18.70%），高于全國3.14個百分點，位居全國第六位。江蘇每5個人中，有1個是老人，“養老難”的問題將會越來越嚴重。子女難以全面照顧老年人，加之老齡人口每年大幅增加，養老資源不足。據實地調查，大部分老年人服務中心名存實亡，服務僅限于夏天乘涼、冬天取暖，甚至無人看管。社區活動舉辦不積極，福利不到位；大部分社區醫院醫療水平不足，老年人活動場所甚至被改建為商場、圖書館等。

一、以房養老的現狀

以房養老屬于特殊的貸款業務。在我國，老年人信息閉塞，缺乏理財知識，導致以房養老普及率低。由于中國人的房屋情結，老年人對于以房養老理念的認同，是以房養老普及的一個重要前提。

表1 以房養老的實踐[1]

2015年9月12日統計的全國范圍內的以房養老項目，在之后5個月內僅12戶22人簽約。截至2018年11月末，全國只剩下幸福生命保險公司開展的不動產養老保險業務，范圍僅為北京、上海、廣州等8個城市，意向客戶168戶247人，已承保117戶172人，105戶150人領取養老金。

通過在南京和揚州對老年人進行實地問卷調查和街頭采訪，實際發放問卷300份，實際有效問卷（以65周歲以上老年人為樣本）為237份，樣本為南京秦淮區、玄武區、江寧區、雨花臺區，揚州邗江區、廣陵區的老居民小區居民。在調查中，有73.7%的老年人并不了解以房養老，24.3%的老年人表示不考慮以房養老這種抵押房產如此高額換取微薄資金的形式，認為效益不對等。其余的老年人雖認為以房養老模式可行，但不愿意把自己奮斗一生或者居住了半輩子的房子轉讓他人。

被調查的237位老年人中，名下有房產的占40.5%，其余均居住于子女名下房屋或出租房、出租門面內，并且有房產的老人均計劃將房產留給子女。因此，所調查的老年人中，沒人愿意接受以房養老。

二、以房養老的優勢

1.以房養老能夠拓寬社會養老渠道，彌補社會資金的不足，改善老年人的生活水平，有利于緩解社會養老壓力。目前我國采取的養老保險是將個人賬戶和社會統籌混合管理，個人賬戶空賬現象普遍。我國作為一個自有住房率相對較高的國家，以房養老可以作為一種補充形式，在緩解政府養老資金壓力的同時緩解社會的養老壓力。

2.使用以房養老的方式來養老的老年人，在獲得養老保險金之外，每個月還能獲得一筆來自以房養老的資金，這使老年人的可支配收入大大增加，可提高老年人的生活水平。尤其是對于低收入的家庭來說，這一筆收入將使他們的生活質量大幅提升。根據我國傳統，一般家庭積累的財產主要用于購房、結婚、教育、日常生活的消費支出，到了老年幾乎沒有財產。隨著年齡的增加，在醫療方面的投入與日俱增，會導致生活水平下降。以房養老的發展給老年人帶來了新的收入渠道，在不失去住宅使用權的基礎上，老年人的可支配資金增加，不僅能維持正常的生活，還能經濟獨立，從而更加全面地保障生活質量。[2]

3.實行以房養老，可增加銀行與保險公司等金融機構的收入，使貨幣易于流通。同時，老年人的收入增加，拉動消費增長，可擴大旅游、家政方面的內需，可帶動相關產業的就業，緩解我國嚴峻的就業壓力，這對于整個社會乃至國家都有著積極的影響。

4.以房養老的實施使市面上二手房存有量增加，可在一定程度上調節房價，使得房價趨于穩定，改善目前投機購房的不良趨勢，可以使得房地產交易更加趨向居住和投資需求。這種模式可以有效地推進房地產、養老保險、金融投資聯合，發揮房地產多重功能，完善社會現有養老體系，為社會和諧穩定發展作出積極貢獻。[3]

三、以房養老的現實困境

（一）自身原因

1．我國在金融領域實施了嚴格的分工監督、運營制度，無論是在監督方面還是在運營方面，都對以房養老的發展有所阻礙。

2．金融機構易受到產權制約。以房養老在我國的發展空間是在未來，但我國規定住宅用地的最高年限為70年，當老年人將房產抵押時，土地使用期限大多所剩無幾，保險公司也將面臨續期支付土地出讓金等各項費用。這使保險公司的積極性和投入力大大受到抑制。[4]

3.政府在以房養老需求端和供給端的實施策略并不完善，無法在金融產品中為老年人的權利提供保障。以房養老涉及房地產、金融、社會保障、保險等相關政府部門，需要與這些領域聯動，也需要透明公正的法律環境。

保證這些行業的公平公正，是我國面臨的一個極大的挑戰。住房價值須由住房評估機構評估，而中國房地產評估機構起步晚、專業素質低，估價水平良莠不齊。老年人這樣的弱勢群體，很難得到公正對待。

4．政府支持力度不足。政府機構并未實際參與政策設計，相關政策僅有2014年保監會發布的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），僅涉及部分監管職能。從內容來看，《指導意見》只對保險人、保險公司的資格、產品等方面進行指導，沒有提供具體的政策支持。從實踐來看，政府的參與力度明顯不足，雖然多家機構取得了試點資格，但是最后只授權了幸福人壽和人壽保險兩家機構。

（二）社會原因

1．以房養老宣傳不到位。由調查可知，73.7%的老年人并不了解以房養老，這是因為政府、金融機構宣傳力度不夠，消息覆蓋性不夠廣，而且老年人信息閉塞，缺乏理財知識，無法對以房養老形成正確的認知。

2．江蘇省農村人口凈流出極嚴重，農村房屋無法盤活，導致外圍以房養老實施極為困難。

3．養老機構良莠不齊。老年人不愿意離開自己的房子，很大程度上也是因為養老機構不夠完善。好的養老院收費太高，差的服務不到位，老人難以找到合適的養老機構。

4．老年人選擇遺贈撫養協議的傾向大于以房養老的傾向。[5]從本質上來說，遺贈扶養協議與以房養老的區別如表2所示。

表2 遺贈扶養協議與以房養老保險的區別

“養兒防老”觀念一直影響著中國人，把自己多年居住的房地產抵押給外人而不給孩子，很多人不能接受。這種抵押難以得到老年人的認同，使得以房養老難以真正普及。

根據實地考察，眾多老年人擁有遺贈傾向，選擇將自己唯一的不動產遺贈給近親而不是與金融機構簽訂以房養老合同。老年人對于合同比較謹慎，對于以房養老的理解不到位，擔憂金融機構的執行力不足。

5．江蘇醫療條件較為成熟。江蘇醫療水平在全國處于領先位置，老年人壽命較之前有不同程度的增加，這使金融機構難以預測支付金額和年限。

6．以房養老潛在客戶的問題。照現在的狀況分析，最有可能選擇以房養老的人群是：膝下無子女的老人和空巢老人。前者沒有繼承等問題，一定條件下會以房養老考慮。只是江蘇空巢老人雖多，但其擁有的一般是農村自建房，商業價值較低，金融機構不買賬。

四、應對策略

（一）金融業和房地產業混業經營

以房養老有廣義和狹義之分。廣義上，以房養老包括金融類以房養老和非金融類以房養老。狹義上，以房養老僅指金融類以房養老。

我國金融業近年來發展迅速，與實體經濟相互結合，相互滲透。自上世紀90年代住房商品化以來，我國通過住房制度改革，逐漸實現房屋產權私有化。金融業和房地產業作為我國兩大高負債行業，原本是兩個互不相干的行業，直至住宅作為消費品或投資品進入市場。在混業經營的大趨勢下，金融業和房地產業混業經營的優勢有以下兩點。

1．金融機構資金充裕。以房養老是長期產品，前期需要投入大量資金維持運行。隨著我國經濟的健步發展，我國銀行、保險等金融行業的現金流十分可觀，可為以房養老提供資金支持。

2．推動二手房市場的發展。老年人去世后，處置抵押房產是金融機構回籠資金的重要途徑，此時需要完全成熟的二手房地產市場。我國的二手房市場起步雖晚，但是發展很快。近幾年，二線以上城市的二手房交易量已經超過了新房交易量。此番運營，對盤活房屋存量、緩解住房供需壓力也可起到重要作用。[6]

（三）加強設施設備的投入，提升服務人員的質量

國家應加大對養老設施的投入，積極開展養老服務，并通過減免稅收等政策優惠來提高養老機構的存活率，鼓勵私人養老院的建設。在專業人才引進方面，可與高校或醫療機構合作，培養護理、康養人才，同時引進優秀的康復治療人員，對養老機構工作人員的技能素質進行篩查，提高養老服務行業的人才質量。

（三）針對以房養老完善法律法規

對于抵押房產的劃分，可用法律法規明確規定農村自建住房是否能夠納入抵押范圍，解決農村老年人以房養老問題。進一步明晰在房屋70年產權到期后，機構是否需要承擔土地出讓金等各項費用，應出臺以房養老相關法律法規，與《物權法》《合同法》《房地產管理法》等相聯系，對以房養老的房產產權到期續期的各項費用繳納、對項目房產的評估依據、對以房養老合約執行的監督等作出規定，對項目未來風險進行法律控制，形成完備的法律體系，規范以房養老相關行業的風氣，營造出有利于以房養老發展的法律環境，來確保老年人和金融機構各方的利益不受侵害，提高老年人對以房養老的信任度和金融機構的積極性。

（四）支持反向抵押后再贖回

鑒于在傳統觀念中老年人與年輕人之間存在遺贈與被遺贈的關系，政府應加強對以房養老的宣傳，闡述利弊和權責關系，對有意向加入以房養老的老年人的晚輩做思想工作，避免老年人與家屬之間產生隔閡。

當前扶養老人有經濟等方面壓力的年輕人，可以先通過以房養老獲得部分扶養金，待有經濟能力時再贖回房屋。支持申贖不僅可解決傳統的“房屋情結”，同時也可加強二手房在市場的流通。

（五）給予相應的政策優惠

對于商業銀行、保險公司、養老機構等以房養老的主推機構，可以在房產無法處置變現階段，或是其資金流短暫斷流階段，給予一定的財政補貼，幫助這些商業機構渡過難關，也可出臺相關政策，對保險公司等機構給予適當的優惠。

稅收方面，對擁有該項目運營資質或正在運營該項目的保險公司等機構給予一定的稅收優惠，視其運營情況，不同程度地減征其企業所得稅、房產稅等稅費，激勵其參與以房養老的積極性。對于參與該項目的老年人，對以房養老所得扶養金的稅收可給予適當的減征或免征，鼓勵老年人參與以房養老項目。[7]

（六）政府規范引導

要推行以房養老，國家應加大參與和推廣力度，加強監管。對于抵押房產的老年人，國家應明確告知其應履行維護房屋的義務。對于私人機構，政府應對以房養老產品的設計、老年人房屋的估值、合約的擬定到合約的最終簽訂的過程進行實時監督，保障老年人不受私人機構的欺騙，確保老年人在決策前對所簽協議的條款內容有清晰明確的理解，以維護老年人的合法權益。

應明確規定以房養老項目參與各方的職責，創造良好的政策環境。規范的以房養老項目可增強公眾對由私人機構運營的養老業務的信任，有助于形成多元化的養老保障體系。

五、結語

以房養老目前仍沒有被大眾熟知，并且存在大量問題。首先需要加大政策支持和引導力度，以政府為主導，發揮社會力量作用，鼓勵設計新型養老產品，從外部影響內部，讓老年人以及他們的家人能夠真正相信此類產品。金融機構必須根據產品設計與風險管理能力審慎參與試點，老年人與金融機構的利益共享機制非常重要。應發展多層次、多支柱的養老保險體系。以房養老是健全基本養老、為老年人醫療籌資的中流砥柱。