老舊小區改造評估的CIE理論框架構建

張翠娜， 李若冰， 張淑紅， 夏赟， 王靈輝

（1.汕頭大學工學院，廣東 汕頭 515063；2.黑龍江省寒地建筑科學研究院，哈爾濱 150080；3.哈爾濱商業大學，能源與建筑工程學院，哈爾濱 150028）

0 引言

根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見（國辦發〔2020〕23號）》（以下簡稱“意見”）［1］精神，十四五期間我國將繼續大力開展城鎮老舊小區改造工作，隨著改造工作的深入，舊改小區的改造評估成為緊迫議題。

同時，為順應人民群眾對人居環境的新期待，“社區治理”［2］和“共同締造”［3］等理念相繼提出，旨在“通過決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享”等方式，推進社會多方參與人居環境建設和整治，“打造共建共治共享的社會治理新格局”?！兑庖姟分幸矎娬{“將社區治理能力建設融入改造過程”，并在改造中“廣泛開展共同締造活動”。

新的建設和治理方式使老舊小區改造參與者變得多元化，改造目標多維化，改造過程與改造策略復雜化。舊改不單是設計師或者政府等單一方的任務，居民不是單一的受益者，物質空間不是唯一的改造內容，改造策略實施也不僅是一時的建設任務。這就要求老舊小區改造評估要在全過程周期內貫徹建管并重、長效治理的理念，涵蓋物質空間、管理服務、環境、經濟等多維目標，兼顧居民、設計師、政府、社區、物業甚至社會企業等多方利益，從更加綜合、多維的角度去應對新時期小區舊改和城市更新的復雜性。

當前，業內需要從綜合角度建立包括物質空間、管理服務、環境、經濟等多維度、多層次的評估體系，并在全過程周期內關注不同參與者的利益，最終判斷改造策略是否或者在多大程度上完成了改造目標，這是當下老舊小區改造評估的重要任務。

“社區影響評估”（Community Impact Evaluation，CIE）是可以考慮多維目標、關注多方參與者利益，并同時兼容多種評價方法的綜合評估框架，適合應對當下老舊小區改造建設的復雜性和綜合性。文中構建了基于CIE的老舊小區改造評估框架，并給出框架實施的步驟、方法與內容，期望對我國老舊小區改造評估提供新的思路與方法。

1 研究現狀分析

1.1 國內研究

國內研究現狀從如下幾方面闡述。

空間評價：國內空間評價主要圍繞戶外物質環境的宜居性展開評價，包括景觀元素、空間環境、基礎設施、生活配套、社區氛圍、社區安全等方面［4～6］；也有從物質空間、社會服務和公共空間等方面對適老性功能進行評價［7，8］，或者基于馬斯洛理論，評價居住空間、安全環境、接觸自然與社會、尊重他人等［9］，也有圍繞交通環境［10］、海綿化的評價［11］?？臻g環境評價主要從居民使用角度出發展開研究。

績效評價：多位學者從不同角度對老舊小區改造績效進行評價，評價內容或基于決策、經濟、管理、社會等方面［12］，或基于“過程與效率”、“產出與結果”、“影響與反饋”方面［13，14］，時間跨度上涉及決策、實施、產出和運營四個階段，視角上有從社區治理角度［15］、有以投入與產出兩方面對老舊小區精細化治理進行評價［16］；或從綠色改造角度，從成本、經濟效益、技術效益、生態效益和社會效益等維度評價老舊小區改造效果［17］。

時間維度：當前研究大部分為改造后評價，也有對舊改前期的決策風險［18］、改造前后對比［19］的評價，還有從前期決策、組織管理、招投標作、改造項目效果等方面展開的全過程評價。

指標構建：指標來源主要通過文獻、專家問卷調查、實地調查、改造實踐等，也有基于PDCA循環思想和馬斯洛需求理論等構建指標。指標權重以層次分析法［20］居多，也有德爾菲法，屬性層次模型、主成分分析等方法。

國內研究述評：空間評價以居民對物質空間使用感受為主，缺乏對小區管理者、建設者等其他參與者考慮；績效評價從經濟效益、社會效益出發，缺乏對居民幸福感的人性關懷。“共同締造”社區建設理念下，綜合考慮政府、居民、設計師、物業、社區等多方參與者效益實現的研究鮮有發現，對小區可持續管理運營和全過程多維目標關注的評估研究尚顯不足。

1.2 國外研究

評估方法概況。上世紀50年代開始，國外陸續出現各種評估理論、方法用于評估城市更新中不同階段的計劃與方案。這些方法大致分為三類：第一類，以貨幣條件為基礎，側重于以經濟可行性為指標的總體效果評估，如財務影響分析［21］（Financial Impact Analy?sis，FIA）和成本效益分析［22］（Cost-Effectiveness Analy?sis，CEA）等；第二類，將測量與目標完成度評估相結合，以確定評估備選方案的績效。如目標成就矩陣法［23］（GAM，Hill，1968）和層次分析法［24］（AHP，Saaty，1980）等；第三類，通過客觀評價模型對結果進行分類表示并評估。如，規劃資產負債表分析［25］（PBSA，Lich?field，1989）、環境影響評價［26］（EIA，Finsterbusch，1985）和SWOT分析［27］（Humphrey，2005），其中，PBSA開始關注計劃決策問題的復雜性和多維性［28］。

指標權重獲取。模糊集合理論、層次分析法等是國外評估中常用指標權重獲取方法：如Alshibani［29］等運用模糊集合理論，評估了沙特阿拉伯城市更新中某公共建筑的日常維護效益。Altizer［30］和 MeirC［31］等人用層次分析法從用戶滿意度角度分別對某醫療中心和商務辦公樓進行了改造后評價。

CIE評估研究。近年來，由PBSA發展而來的“社區影響評估”（Community Impact Evaluation，CIE）在國外城市更新和決策領域越來越受關注，它被廣泛應用于城市港口改造、項目事后監測與評估、社區品牌決策、城市景觀評價等城市評估案例中，Lami和Beccuti［32］根據Lichfield開發的CIE方法［33］和“加權評價”的CIE對意大利熱那亞港口改造的3個創新項目進行評價。Coscia和Filippi［34］采用CIE對項目不同參與者的財務和非財務影響進行描述性評價，從而完成項目的事后監測和影響評估。Bottero等［35］利用CIE分析項目中不同利益相關者之間的影響性質和強度，并在不同規模和時間尺度下評估巴塞羅那項目。Spina［36］通過分析3個備選方案在實施和運營兩個階段的經濟、社會、文化指標進行評估，選擇最佳城市更新策略。

國外評估述評。從國外評估方法發展來看，評估方法逐漸應對城市更新與發展的復雜性和多維性，通過定性與定量相結合的多維方法綜合評估城市發展政策和方案。以CIE為代表的評估法可以兼顧多元主體、多方目標的特性，適合當下中國城市有機更新改造評估的訴求。同時，CIE在國外多用于城市范疇，其在中國老舊小區改造領域拓展研究值得探索。

2 CIE梳理

2.1 CIE簡介

CIE，即社區影響評估，是由英國學者納撒尼爾·利希菲爾德（Nathaniel Lichfield）在20世紀60年代構想并于1996年修訂的方法，是一種基于項目中規劃策略對不同社會群體可能產生影響的多標準評估方法。該評估將為參與項目的所有社會群體（參與者）編制一個社會報告矩陣，顯示每個群體受到策略干預后的影響情況。一般來說，CIE的主要目的是驗證在項目策略干預后，社區是否在多大程度上會改善自身的幸福感，這種幸福感的評估不是單一的考量，而是在改造社區的各類參與者中進行分析。

Lichfield將參與者分為主動參與者和被動參與者見圖1。主動參與者是項目的生產者，在項目策略制定或實施過程中起作用，通過項目為被動參與者提供服務；被動參與者接受項目的服務，通過項目目標實現得到受益，并通過服務反饋對優化策略提供指引。在一個項目中，主動參與者和被動參與者不一定有明確的界限，同一參與者在不同目標和策略實施驅動下可能是主動的亦可能是被動的。

圖1 CIE中參與者、目標、策略之間的關系

2.2 CIE步驟與方法

CIE框架建立與評估一般分為四個步驟見圖2。第一步，識別項目結構，識別項目中的多方參與者、項目目標；歸納項目實施中采取的策略。第二步，確定影響矩陣，細化每一條實施策略與參與者的關系，確定參與者的作用和受益方式，建立策略對目標的影響評估矩陣。第三步，評估策略影響，通過定性與定量的數據收集，完成策略對目標的影響量化表。第四步，總結評估結果，總結策略影響作用和目標達成度，分析各參與者作用與受益情況，優化適合項目發展的策略。

圖2 CIE分析步驟與內容

CIE作為一種多標準的評估框架，可以兼容各種定性、定量的測度方法對策略影響進行評估表1，從而綜合考慮更新改造策略實施效果對社會、經濟、文化、環境等多維目標的影響，并最終得出各類目標的達成情況。

表1 CIE分析的測度方法

2.3 CIE在舊改評估中的作用

通過上面闡述，CIE在我國老舊小區改造評估中具有作用：

（1） 評估多元參與者的作用與受益：CIE框架可以分析不同參與者在項目改造中的作用和受益情況，從而使研究者清晰了解各個參與者互動方式和對項目的促進作用。這一特點可以評估老舊小區改造中涉及政府、居民、設計師、物業和社區等多元主體的利益實現與協作方式。

（2） 評估策略對多維目標影響和目標達成情況，實現舊改全過程評價：CIE框架可以分析改造前、改造中和改造后不同策略所起的影響作用，并量化評估改造項目是否達到了既定目標，能夠分析改造全過程各策略對目標的影響和達成情況。

3 CIE理論框架構建

根據上述分析和圖2，研究建立老舊小區改造評估的CIE理論框架，以理論層面從識別基本框架、建構評估模型、評估策略影響、總結評估結果4個步驟闡述CIE評估過程的方法與內容。

3.1 識別基本框架

識別方法。文獻研究和專家訪談。查閱老舊小區改造政策和研究文獻，組織相關專家訪談，實際研究可視具體情況選擇上述方法中的一種或兩種。

識別內容。識別參與者、項目改造目標和項目實施策略。研究通過文獻研究對框架識別。

根據《意見》，老舊小區改造強調在政府領導下“動員居民參與”、“積極推動設計師、工程師進社區”、“推動社會力量參與”和“充分調動小區關聯單位和社會力量支持”，故老舊小區改造參與者可識別為政府、居民、設計師、物業、社區和社會企業等見表2。

《意見》指出，“推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區”，“廣泛開展美好環境與幸福生活共同締造活動”，“結合城鎮老舊小區改造，同步開展綠色社區創建”，“將社區治理能力建設融入改造過程，……完善小區長效管理機制?！苯Y合“共同締造”“社區治理”、”完整居住社區建設標準（試行）”［38］和”綠色社區創建行動方案”［39］等文件，文中研究了國家政策文獻在老舊小區改造內容、社區建設與管理、社區生態文明環境等方面對改造目標和改造策略的指引。據此，文中識別老舊小區改造在管理服務、環境、經濟三方面的改造目標見表2，歸納在組織、資金、建設、管理方面的改造策略見表3，實際評估可根據專家訪談和具體項目進一步調整。

表2 參與方與改造目標識別結果

表3 改造策略識別結果

3.2 建構評估模型

（1） 建構方法：焦點小組討論、專家訪談。擬定討論提綱，組織專家談話，討論參與者、改造策略和目標之間影響關系。

（2） 建構內容：確認主動參與者、被動參與者、改造目標、改造策略之間影響關系，建構策略影響評估模型。

不同改造項目，策略與參與者、目標之間的影響關系不盡相同，文中根據識別結果和前期相關實踐，建立（主動/被動）參與者、改造目標和改造策略三者之間影響矩陣模型見表4（其中，“策略影響匯總”和“目標達成情況”有待下一步驟補充；“▲”表示策略對目標有影響，在下一步驟中完成量化數據填充）。

表4 參與者、改造目標、改造策略影響矩陣

3.3 評估策略影響

3.3.1 權重確定

權重確定方法在CIE框架中并非技術難點，根據Lichfield解釋：“分析方法并不是唯一的”，可以參考以往舊改評估研究選擇合適的方法。由于舊改項目不同導致策略實施也存在差異，研究推薦首先采用德爾菲法對策略打分：一級策略權重打分由各類參與者背景專家完成；二級策略權重打分由同類參與者背景專家完成。權重確定可以采用當前評估研究中常用的層次分析法、屬性層次模型、層次全息模型、模糊綜合評價等。

3.3.2 策略測量

在CIE綜合評估框架下，改造策略評估可以采用多種測量方法，利用專參與者打分、場地實測和調研量表進行數據收集，研究推薦策略評估定量方法詳見表5。其中，每項策略打分由主動參與者和被動參與者完成如表4所示，為客觀公正獲取評價結果，主動參與者由非參加該項目的各類專家代表組成，被動參與者由參加該項目的參與者組成。

表5 策略測量方法詳情

3.3.3 評分計算

根據前述測量數據，按照如下方法進行評分計算，結合表3完成策略影響量化表。

（1） 設定改造目標集合為Q{Q1，Q2，Q3，Q4，Q5，Q6，Q7，Q8}；改造策略集合為A{A1，A2，…，A22}；A（i，j）表示Qj目標條件下策略Ai的評價得分，其中i=1，2，…，22；j=1，2，…，8。

（2） 假設有m個主動參與者和n個被動參與者對改造策略進行打分，MA（i，j）和NA（i，j）分別表示策略A（i，j）在主動參與者和被動參與者處的總得分（建設策略中專家實測部分按照主動參與者計算），計算公式為：

（3） 設定改造策略最終得分集合為X{XA1，XA2，…，XAi}，其中i=1，2，…，22。每一項改造策略最終得分計算公式如下：

（4） 設定P={P1，P2，…，P22}為改造策略權重向量集，Y={YQ1，YQ2，…，YQ8}為改造目標完成情況得分集合，YQj表示各策略對改造目標Qj的完成情況，其中j=1，2，…，8。

3.4 總結評估結果

（1） 策略影響作用：根據式（3）計算結果完成每一項策略實施效果最終得分，進而分析其影響作用。

（2） 目標達成情況：根據式（4）計算結果計算改造目標達成得分，進而分析每項目標達成情況。

（3） 主動/被動參與者的作用和受益：根據式（1）和（2）計算結果和策略影響作用綜合評估主動參與者對策略的支持程度和分析被動參與者受益情況。結合目標達成情況分析目標下參與者的作用和受益，探索主動/被動參與者的共存關系和協作方式。

（4） 對現有策略的取舍和修改提出改進建議，為老舊小區的改造策略編制提供優化建議。

綜上所述，文中整理老舊小區改造CIE評估步驟、方法與結果如圖3。

圖3 老舊小區改造CIE評估的步驟、方法與結果

4 結語

為應對當下老舊小區改造評估過程的復雜性，文中基于CIE結構建立了改造評估的理論框架，探索了評估框架的操作方法和操作步驟，得出結論如下：

（1） CIE可以應對當下老舊小區改造建設的復雜性，包括“共同締造”理念下政府、居民、設計師、物業和社區等多元主體的利益關注和舊改全過程中物質空間、社區管理、生態環境、經濟效益等多維目標的達成實現。

（2） CIE可以評估改造策略的實施效果、改造目標的達成情況，可以分析主動/被動參與者在策略實施和目標達成中的作用和受益，可以從改造全過程角度實現對改造策略和工作計劃的完善與優化。

（3） CIE是定性與定量方法相結合的評估體系，分別體現在框架關系建立和策略影響分析等環節。在數據獲取與分析中，CIE框架可以兼顧多種方法，可根據實際情況引入其它數據獲取和分析方法。

（4） 文中現階段僅建立CIE評估理論框架，下一步將探索實際案例的應用。同時，除老舊小區改造外，CIE在城市更新其他領域應用也需要探索。