CIM平臺賦能城市更新
——以環市東商圈CIM平臺為例

文|廣州珠江實業集團有限公司

黨的十九屆五中全會提出，要把握新發展階段，貫徹新發展理念，加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。面對新形勢、新使命、新任務，廣州珠江實業集團有限公司（以下簡稱珠實集團）以推動城市高質量發展為主題，以城市更新為突破口，以新型城市基礎設施建設為著力點，以廣州首個CBD 環市東商圈的更新改造作為試點，通過建立CIM 的數字底座，“五位一體”賦能城市更新，推動片區高質量發展，奮力實現老城市新活力、“四個出新出彩”。

構建環市東商圈CIM 數字化管理平臺的目標

基礎數據是指城市更新范圍的土地、房屋、人口、經濟、產業、文化遺存、古樹名木、公建配套及市政設施等現狀基礎數據。城市更新基礎數據調查涉及測繪工作的，調查單位應具備測繪資質。城市更新基礎數據調查應按國家、省、市有關部門制定的統一數據標準和技術規范實施。鼓勵基礎數據調查技術的創新和改進，采用先進的技術和設備，提高基礎數據調查水平。數據成果核查合格的復函作為片區策劃或實施項目基礎數據調查成果驗收的依據。經核查合格的數據成果方可作為編制項目實施方案的依據。

環市東商圈位于廣州市越秀區，是七十年代開始建設的廣州首個商務區，范圍約225 公頃，南至東風東路、西至小北路及越秀北路、東至先烈南路、北至廣州東站-廣州火車站聯絡鐵路。環市路（地鐵5 號線）、東風路（地鐵13 號線）均為城市“大動脈”，商圈內設有省市機關單位、大型公立三甲醫院、花園酒店（歷史風貌建筑）、白云賓館（歷史風貌建筑）、地鐵換乘樞紐等城市重大基礎設施和民生公共服務設施，是廣州公共服務最集中、國際貿易最活躍的區域之一。隨著珠江新城CBD 崛起，城市空間格局由單一強中心向復合多中心發展，環市東商圈由于產業遷出、人口老化、建筑建設及配套標準過低，人居環境惡化等問題，需要調整城市功能定位，建設高質量空間載體，引入高價值產業，吸引高素質人群，提升片區活力等。

環市東商圈區位圖

2020年 6月，越秀區政府委托珠實集團作為片區更新策劃主體，推動環市東商圈更新有關前期工作。為確保項目基礎數據齊全、完整、準確，珠實集團組織專業測繪單位進行了基礎數據調查，珠實集團旗下廣州城市更新集團有限公司攜手珠江外資設計院搭建了環市東商圈東啟動區 CIM 數字平臺 ；并結合城市更新項目審批要求、流程、企業決策等多個維度，進一步開發了支撐片區改造成本核算、居民改造意愿征詢、權屬人拆遷談判、安置房智慧設計和項目檔案數字化管理 “五位一體”的片區CIM數字化管理平臺（下簡稱“CIM 平臺”），為廣州“心臟手術”保駕護航。

環市東商圈現狀航拍圖

60-90年代的環市東商圈風貌

環市東商圈現狀

環市東CIM 數字化管理平臺界面

環市東商圈CIM 平臺“五位一體”創新賦能

（一）基礎數據全覆蓋及智能輔助校核，支撐片區改造成本核算

根據《基礎數據調查和管理辦法》的要求，環市東商圈CIM 平臺通過物業權屬查冊、現場測繪、權屬人訪談等多種途徑，實現了環市東商圈東啟動區約5300 戶居民，以及片區市政基礎設施和公共服務設施的建筑情況、權屬情況、拆遷安置意愿等多個維度的信息全覆蓋。

環市東商圈CIM 平臺實現了不同來源、不同時間、不同版本的數據誤差識別、提示、記錄，大幅提高了項目組基礎數據校核的工作效率，最大化保障了基礎數據準確性。經第三方數據核查，項目基礎數據誤差＜2%，滿足《基礎數據調查和管理辦法》的審批要求。

環市東商圈數字底座（現狀）

數據信息呈現

數模匹配

數模匹配缺漏識別

數據誤差識別

數據多方式搜尋統計

基礎數據細分和改造成本計算

數據臺賬建立

同時，環市東商圈改造涉及復雜的基礎數據細分和成本計算，CIM 平臺將地籍、戶籍、用途、空間位置、評估價格、市場價格等數據關聯至不同層級的模型，實現了數模聯動，大大提高了片區改造成本計算的準確性和公平性，大幅降低了政府決策難度和風險。

（二）進度實時反饋和綜合分析，推動大片區改造意愿征詢順利完成

每周總工程進度統籌

每周分組工程進度統籌

一周內工作完成情況

居民改造意愿分布直觀查看

居民改造意愿投票情況和產權投票統計分析

未投票情況統計分析

環市東商圈東啟動區約涉及5300 戶居民，為保障意愿征詢工作順利開展，確保入戶率（投票率）的同時減少擾民，需要嚴密的工作組織機制和高效的執行力。環市東商圈改造項目通過制訂標準化表格，提前開發好CIM 平臺的功能模塊；意愿征詢期間每天上傳意愿征詢表格資料，實時動態更新工作進度和成果，并對每天工作中產生的問題、發現的風險進行及時排查、預警，最終實現了改造意愿征詢入戶率99%，同意率93%的成績，大大推動了項目的進展。

工作進展直觀呈現，輔助進度管理。管理者通過對意愿征詢工作期間實時數據的錄入與更新，可在CIM 平臺上準確直觀地查看每個小組工作完成情況，形成每周計劃與完成量、各組間工作進度的對比，對各組人員工作情況進行有效監督，再反饋于現場管理人員加以督辦及整改，形成良性競爭。

建立三層管理數據，支撐目標管理。根據收集到居民改造意愿、安置傾向、教育情況以及土地出讓金歷史繳納情況等數據，CIM 平臺以“達到供地條件”的目標為導向，按規劃用地邊界進行智能統計和分析，實現“地塊—樓棟—戶”三個層次敏感項、風險項、決策項排查，為后續項目拆除范圍劃定、方案編制、戶型設計、項目實施、建設時序提供依據。

（三）標準化生產征拆協議，確保拆遷談判及補償環節合規性

環市東商圈改造項目已完成改造意愿征詢、基礎數據調查和片區策劃方案審批工作，目前尚未進入實施階段，CIM 平臺已預留智能生成拆遷協議功能，后續可根據政府批復的拆遷補償標準，按照物業的具體情況，實現“法定數據-法定標準-法定權益”的一鍵自動轉換，確保權屬人合法利益，以及拆遷談判過程的合規性、權威性、公平性，大大縮短簽批時間，大大降低廉政風險。

同時，CIM 平臺預留了財務支付模塊，后續可結合項目實際情況，打通“談判-簽約-監管賬戶轉賬”的流程，加快拆遷補償款的支付和資金使用情況的監管。

安置傾向分析

資料缺漏識別

（四）CIM 平臺聯動智慧設計和建造，提高安置戶滿意度和幸福感

環市東商圈更新改造涉及居民戶數較多，經過摸查僅2%居民愿意接受貨幣補償，其余居民均有安置需求。由于現狀物業、權屬情況各異，安置補償標準具有一定調節空間，因此，最終安置戶型并非單一選項。為了更直觀、更清晰、更精確地向居民做好動遷工作，保障居民權益，CIM 平臺預留了“現狀物業-安置標準-安置戶型選址-安置房搖號系統”的功能模塊，為項目實施提供支撐。

另外，CIM 平臺的現狀物業情況和權屬人安置傾向等數據可以與珠江外資設計院共享，通過珠實集團內部聯動，做好安置戶型的精細化、個性化設計，為后續智慧設計、智慧建造奠定基礎，進一步提高安置戶型的匹配度和均好性，保障居民的合法權益和項目整體公平性。

（五）城市更新項目全過程電子檔案管理，保障項目實施

環市東商圈改造CIM 平臺實現了城市更新項目全流程的基礎數據、補償標準、證件資料、談判記錄等電子檔案的歸檔和數據關聯。核心材料缺失可自動預警，且無法進入下一環節工作，最大程度保障了項目資料的完整性、流程合規性、數據準確性和過程可追溯。

CIM 平臺賦能城市更新的前景

通過環市東商圈更新的探索，基本實現了CIM 平臺與城市更新各階段核心工作的打通，大大提高了大片區城市更新改造項目的工作效率，和推動過程的嚴謹性、合規性、科學性。在2021年8月30日《住房和城鄉建設部關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》的政策背景下，廣州需要用新視角重新審視項目，需要用新方法重新研究路徑，需要用新技術重新做好論證，環市東商圈CIM 平臺的經驗，將為廣州城市更新項目的決策和項目審批提供新思路、新范本、新工具。