淺議企業(yè)如何做好固定資產(chǎn)貸款管理

劉霞

摘要：固定資產(chǎn)貸款是銀行對企業(yè)的固定資產(chǎn)投資發(fā)放的貸款，主要用于企業(yè)廠房建設(shè)、機器設(shè)備購置、生產(chǎn)線智能化改造及其相應(yīng)配套設(shè)施建設(shè)。如果在融資管理方面存在較多問題，導(dǎo)致負(fù)債過高，會影響企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，所以，企業(yè)應(yīng)對融資管理進行合理分析，具體操作要流程化、規(guī)范化，做到風(fēng)險可控，才能提高資金使用效率，降低資本成本，有效的融資管理是實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障。本文以A公司數(shù)據(jù)中心項目固定資產(chǎn)貸款為例，針對貸前、貸中、貸后全周期管理現(xiàn)狀和存在問題進行分析，提出相應(yīng)的解決措施，以期對企業(yè)固定資產(chǎn)貸款管理工作提供一定的幫助。

關(guān)鍵詞：固定資產(chǎn)貸款;全周期管理;融資

2021年全球經(jīng)濟衰退，眾多行業(yè)動蕩，數(shù)據(jù)中心這一互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健，中國IDC市場更是“風(fēng)景這邊獨好”。A公司數(shù)據(jù)中心項目位于常熟城鐵片區(qū)（數(shù)字科技新城），緊鄰滬通鐵路、南沿江城際高鐵常熟站，是當(dāng)?shù)卣攸c打造的標(biāo)桿項目。該項目采用企業(yè)和政府合作投資的模式，通過合資成立A公司，將項目風(fēng)險、資金風(fēng)險進行有效隔離，同時引入資本和運營方，職責(zé)分明，確保項目的順利實施。A公司未來主要面向的客戶是嘗試?yán)眯畔⒓夹g(shù)系統(tǒng)來運作其核心業(yè)務(wù)流程的政府機構(gòu)和大中型企業(yè)，為客戶提供基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、數(shù)據(jù)運營服務(wù)及園區(qū)租賃服務(wù)三大類服務(wù)，將努力成為國內(nèi)領(lǐng)先的專業(yè)數(shù)據(jù)中心。該數(shù)據(jù)中心項目計劃投資20億，建設(shè)期3年，自有資金25%，A公司負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)中心投資、建設(shè)和運營管理。因建設(shè)工期緊、任務(wù)重，A公司希望采用固定資產(chǎn)貸款模式解決該項目建設(shè)資金問題，主要是因為這種融資方式審批速度快，資金使用成本低，籌資彈性大。在國家大力發(fā)展“數(shù)字經(jīng)濟”和“新基建”政策部署下，政府部門推行一系列優(yōu)惠政策，創(chuàng)造了良好投資環(huán)境，加上國家和行業(yè)的引導(dǎo)及支持，數(shù)據(jù)中心未來前景廣闊。雖然投資金額大、周期長，但數(shù)據(jù)中心是“資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)避風(fēng)港”這一屬性一直被看好。A公司取得土地證、規(guī)劃許可證、能耗指標(biāo)許可證以及IDC牌照證書后與當(dāng)?shù)劂y行洽談合作，通過銀團貸款方式，取得以國有銀行為牽頭行的四家銀行固定資產(chǎn)貸款授信共計150，000萬元。銀行放貸給A公司數(shù)據(jù)中心項目，既能夠帶來穩(wěn)定的收益，又與企業(yè)相互支持，互惠互利，達到共贏的目的。

一、企業(yè)固定資產(chǎn)貸款管理的重要性

項目貸款屬于特殊的固定資產(chǎn)貸款，是企業(yè)融資活動的重要內(nèi)容，是資金流轉(zhuǎn)的起點。如果資金使用和管理得當(dāng)，可使企業(yè)獲取較大投資效益，還能提高項目的管理效率。企業(yè)與銀行不僅是資金借貸關(guān)系，更是金融資本與產(chǎn)業(yè)資本相互扶持，相互促進，共同發(fā)展的關(guān)系。

A公司的固定資產(chǎn)貸款主要用于該數(shù)據(jù)中心項目的土地購買、數(shù)據(jù)機房建設(shè)、機房專項安裝工程、機器設(shè)備采購。授信條件為：建設(shè)期以項目土地抵押、缺口部分為信用方式;項目形成后，公司以不動產(chǎn)和機器設(shè)備抵押，缺口部分為信用方式。貸款期限15年，其中寬限期3年，建設(shè)期滿開始還款，還款期12年。固定資產(chǎn)貸款是A公司數(shù)據(jù)中心項目最主要的融資方式，可使A公司數(shù)據(jù)中心項目在建設(shè)期獲取到大量的長期穩(wěn)定資金支持，保證工程施工建設(shè)的正常開展。固定資產(chǎn)貸款周期較長，銀行對該數(shù)據(jù)中心采取連續(xù)管理，從項目開工建設(shè)起，到項目竣工投產(chǎn)，直至貸款合同本息全部還清為止。

A公司對數(shù)據(jù)中心項目固定資產(chǎn)貸款有序管理，優(yōu)化管理制度，根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)計劃和經(jīng)營狀況需要，采取年度統(tǒng)籌各項收支，月度認(rèn)真執(zhí)行分析的管理方法，結(jié)合公司內(nèi)外部財務(wù)環(huán)境變化，創(chuàng)建可持續(xù)的資金鏈，降低財務(wù)風(fēng)險，確保公司經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)。

A公司在數(shù)據(jù)中心項目固定資產(chǎn)貸款活動中讓銀行了解A公司市場定位和運營模式，贏得銀行的更多關(guān)注和長期合作機會。利用本次貸款的良好時機，主動適應(yīng)銀團的融資授信考核要求，跟進做好固定資產(chǎn)貸款后續(xù)管理工作，進一步提高A公司在銀行的信用評級水平，為后續(xù)擴大項目融資規(guī)模和日常其他信貸合作創(chuàng)造有利條件。

二、A公司數(shù)據(jù)中心固定資產(chǎn)貸款管理存在的問題

首先，由于該項目投資金額較大，單一銀行不能滿足整個貸款資金，該項目投資總額200，000萬元，資金缺口150，000萬元，資金缺口部分超過了單一銀行授信最高限額，需要各家銀行聯(lián)手組成銀團模式完成該項目的授信批復(fù)。

其次，授信批復(fù)一年內(nèi)未完成首次提款，貸款將重新審批。授信批復(fù)后首次提款需在一年內(nèi)完成，由于政府城市建設(shè)規(guī)劃調(diào)整，地鐵線路經(jīng)過數(shù)據(jù)中心東側(cè)將影響機房等級評定，A公司針對此情況組織國內(nèi)權(quán)威專家認(rèn)證、設(shè)計院方案重新調(diào)整，影響了建設(shè)工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證的辦理時間，進而影響首次提款進度。

再次，原股東方轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，新進入的股東方由于資金實力和經(jīng)營業(yè)績，無法維持原授信額度，需調(diào)整股權(quán)結(jié)構(gòu)。鑒于A公司原股東方之一由于自身資金短缺及公司經(jīng)營計劃調(diào)整，不能按時履行出資義務(wù)，要求退出該項目投資，轉(zhuǎn)讓所持有A公司股權(quán)。新股東方不具備資本、技術(shù)、管理、市場等資源優(yōu)勢，不能增加A公司核心競爭力和拓展產(chǎn)品市場占有率，因此需要優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)、規(guī)范公司治理、提升股東方實力來維持原銀行授信額度。

最后，由于項目建設(shè)周期長，在建項目包含內(nèi)容多，日常貸款資金管理難度大。A公司數(shù)據(jù)中心共分兩期，項目建設(shè)周期三年，建設(shè)內(nèi)容包括數(shù)據(jù)機房、電力配套、機房通風(fēng)、水電、光磁存儲設(shè)備、軟件網(wǎng)絡(luò)安全設(shè)備，由于工程建設(shè)交叉進行，竣工驗收交付運營節(jié)點不同，資金需要測算不準(zhǔn)確性，用款計劃與工程進度不相匹配。

三、A公司數(shù)據(jù)中心固定資產(chǎn)貸款管理問題的應(yīng)對措施

（一）加大融資管理人員的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)力度

A公司融資管理人員除具備專業(yè)的融資、投資能力外，還著重培養(yǎng)融資管理人員的財務(wù)分析、資金管理、商務(wù)談判能力。例如，融資人員對數(shù)據(jù)中心項目貸款全過程管理，包括銀行的甄選，貸款前期的談判、資料準(zhǔn)備，貸款融資方案的制定，貸款發(fā)放和使用等。貸款的后評工作，如評估貸款還款，對公司現(xiàn)金流和融資結(jié)構(gòu)的影響，對貸款資金的使用進行監(jiān)管，完成貸款期內(nèi)與貸款行的溝通對接工作。梳理后續(xù)融資項目，建立項目融資資料庫，與銀行等金融機構(gòu)建立長期全面的戰(zhàn)略合作關(guān)系，維護優(yōu)化融資渠道。A公司內(nèi)外兼修提高融資管理人員業(yè)務(wù)水平，為融資管理培養(yǎng)一支高素質(zhì)的人才隊伍。35D0D324-C69F-4DC1-902C-29E38624CF12

（二）合理調(diào)整公司自身股權(quán)結(jié)構(gòu)

從股東背景角度提升A公司信用水平，地方政府平臺公司占股35%，中央企業(yè)占股49%，16%的社會資本方引進優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施類企業(yè)和科技獨角獸作為戰(zhàn)略合作伙伴。針對地方政府和央企合作的新基建項目，政府可給予項目公司一定的補助及優(yōu)惠政策，為項目提供較好的融資條件及增信條件。股東方國企信用好、還款能力強，風(fēng)險較小。基礎(chǔ)設(shè)施類企業(yè)在土地開發(fā)、項目施工、園區(qū)運營方面經(jīng)驗豐厚、資質(zhì)齊全。科技獨角獸在技術(shù)方面與國有股東優(yōu)勢互補，為區(qū)域發(fā)展需要共同賦能地方智慧城市。各股東方強強聯(lián)合，建立清晰透明的企業(yè)法人組織架構(gòu)和科學(xué)的管理體系，為提高決策水平，防范決策風(fēng)險，結(jié)合公司實際，制定“三重一大”決策制度實施辦法，從公司治理結(jié)構(gòu)上樹立起良好的信譽形象，A公司積極參加銀行的信用評級，使銀行明晰公司的發(fā)展?fàn)顩r和資金狀況，與銀行建立良好的信用合作關(guān)系。

（三）綜合多方面因素選擇合作銀行

1.合作銀行的背景

A公司的合作銀行有當(dāng)?shù)卣扑]的，有股東的合作銀行，有業(yè)務(wù)伙伴的合作銀行，對它的背景進行調(diào)研，可以統(tǒng)籌兼顧到各個相關(guān)方的利益，也為A公司長遠(yuǎn)發(fā)展和業(yè)務(wù)長久合作奠定基礎(chǔ)。

2.銀行的業(yè)務(wù)能力

A公司選擇銀行還考慮銀行團隊對接業(yè)務(wù)熟練程度，內(nèi)部資源調(diào)配能力，企業(yè)和銀行之間合作，特別是企業(yè)有一些貸款需求或新的業(yè)務(wù)需求時，對接企業(yè)業(yè)務(wù)能力強的銀行團隊，快速了解企業(yè)真實的需求。在存貸款規(guī)模都在收緊的銀行里，除了企業(yè)本身資信狀況好與壞，利率高與低之外，與企業(yè)具體開展業(yè)務(wù)的銀行團隊也很重要，資源調(diào)配能力強的銀行團隊能夠先于其他銀行爭取到客戶。

3.銀行收費情況

銀行收費除年化利息、承諾費、管理費外，還有一些雜費，具體指業(yè)務(wù)合作過程中產(chǎn)生的律師費、評估費。企業(yè)還需考慮隱性收費，比如銀行愿意支持企業(yè)貸款，但是貸款的同時企業(yè)在銀行每月達到多少的存款、多少的結(jié)算量、購買多少理財產(chǎn)品、具體放款時間、償還費用支付時間點先后都會影響銀行貸款實際成本。A公司數(shù)據(jù)中心項目固定資產(chǎn)貸款利率為5年期LPR，銀團費不超600萬，根據(jù)實際提款金額按年結(jié)算，在集團各項目貸款中屬于較優(yōu)惠的條件。

4.銀行解決問題的能力

A公司為高度集中化中央集權(quán)管理模式，在當(dāng)?shù)毓芾肀容^弱，銀行作為一個很好的媒介，幫忙協(xié)調(diào)A公司和當(dāng)?shù)卣飨嚓P(guān)部門建立緊密關(guān)系，得到當(dāng)?shù)卣恼咧С帧?/p>

（四）加強固定資產(chǎn)貸款全周期管理

1.貸前

貸前調(diào)查是授信審批前的最重要一環(huán)，在這階段提供的相關(guān)資料要真實完整，準(zhǔn)備充分，與銀行要求相結(jié)合，數(shù)據(jù)經(jīng)得起推敲。貸前調(diào)查是否能取得授信的關(guān)鍵性因素，在調(diào)查中A公司讓銀行充分了解到各股東方背景、財務(wù)實力、出資能力、行業(yè)經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績;另外，A公司的行業(yè)資質(zhì)、信用狀況、可行性研究報告，投資計劃、還款來源、項目現(xiàn)金流測算、經(jīng)營情況等細(xì)節(jié)性、實質(zhì)性問題也是銀行格外關(guān)注的，A公司按實際情況做好解釋說明，讓銀行從各方面詳盡了解該項目，看好該項目，比如數(shù)據(jù)中心項目科研用地，新基建項目，國家重點扶持產(chǎn)業(yè)，地方政府招商引資進入，經(jīng)營前景好，有穩(wěn)定的客戶群，盈利可觀，各方面都符合銀行大力發(fā)展的客戶，而且也能得到各項優(yōu)惠條件，所以貸前調(diào)查能讓雙方真正互相了解。貸前調(diào)查結(jié)束后信貸調(diào)查人員，將根據(jù)貸前調(diào)查及風(fēng)險分析形成報告供貸審會過會審批，A公司固定資產(chǎn)貸款報告包括數(shù)據(jù)中心項目立項審批取得情況、項目投資總額估算與股東方自有資金籌措安排情況、項目建設(shè)必要性及可行性、項目配套條件落實、項目未來投資收益測算、項目風(fēng)險分析等。A公司融資材料和數(shù)據(jù)的充實度、論據(jù)的可靠性、預(yù)測的精準(zhǔn)性，經(jīng)營團隊對市場的熟悉、對財務(wù)數(shù)據(jù)的掌握準(zhǔn)確、在盡調(diào)及訪談中的集中展示了數(shù)據(jù)中心項目的市場容量、競爭格局及項目公司自身的經(jīng)營能力，最終由貸審會集體審議批準(zhǔn)通過后，取得銀行授信批復(fù)。

2.貸中

取得授信批復(fù)后，銀行與企業(yè)簽訂銀團貸款合同，合同上明確規(guī)定貸款金額、利率、期限、擔(dān)保方式、還款方式和一些約束性條款。貸款合同簽訂前，A公司先將融資議案通過董事會及股東會，因?qū)儆谌匾淮箜椖啃枰w決策或聯(lián)簽。議案過會完成后與銀行發(fā)起各自法審流程，對合同細(xì)節(jié)不明確的雙方要進行溝通磋商，最終達成一致意見。首次提款條件需達到：數(shù)據(jù)中心項目的全部審批手續(xù)（包括但不限于政府批文、環(huán)評、項目四證等）齊全、合法、有效，滿足開工條件;項目土地辦妥抵押擔(dān)保手續(xù);自籌資金須與貸款資金同比例先行到位，A公司首期自有資金到位10，000萬元并投入數(shù)據(jù)中心項目建設(shè);信用評級A+。后續(xù)每月支付工程款、進度款時，項目資本金與貸款配套使用，提供給銀行相應(yīng)的支付憑證，例如施工進度表、監(jiān)理報告、施工合同、工程結(jié)算發(fā)票等，對單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金需采用受托支付給符合合同約定用途的施工單位，以減少固定資產(chǎn)被挪用的風(fēng)險。A公司建立項目收入、支出明細(xì)臺賬，跟進好項目建設(shè)進度，做到專款專用，財務(wù)風(fēng)險可控，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展;在提款安排上，做好資金需求量預(yù)測，用款計劃與工程進度相匹配，只有用款計劃做得科學(xué)，才能做到有序提款，節(jié)約貸款利息，從而降低資金成本。

3.貸后

銀行放款給企業(yè)是以盈利為導(dǎo)向，對項目質(zhì)量及收益把控嚴(yán)格，項目進入運營期后，項目還款來源的可靠性將成為最核心、最關(guān)鍵的問題。A公司第一還款來源是數(shù)據(jù)中心建成后的機柜出租（即互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的租賃服務(wù)）、設(shè)備出租以及基于IDC的增值服務(wù)業(yè)務(wù)收入產(chǎn)生的現(xiàn)金流，加強產(chǎn)品營銷過程的管理，在產(chǎn)品經(jīng)營管理的每一個關(guān)鍵階段采取相應(yīng)的措施，前兩年出租率達到90%，第三年達到100%，客戶群穩(wěn)定后企業(yè)有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入，才能保證貸款按時償還。第二個還款來源是土地、房產(chǎn)、機器設(shè)備抵押，項目竣工驗收完成后及時辦妥房產(chǎn)、機器設(shè)備抵押和保險手續(xù)，銀行定期對抵押物跟蹤檢查完整性和價值變化情況，企業(yè)需做好應(yīng)對措施。

除此之外，A公司還應(yīng)當(dāng)響應(yīng)當(dāng)?shù)卣栒伲薪颖镜卣?wù)信息化工程，政務(wù)信息化應(yīng)用設(shè)計、升級、改造等服務(wù)，提供數(shù)據(jù)存儲等系列服務(wù)，承擔(dān)起當(dāng)?shù)卣當(dāng)?shù)字經(jīng)濟發(fā)展的新使命，在為推進當(dāng)?shù)財?shù)字經(jīng)濟和數(shù)字化發(fā)展三年行動計劃上助力的同時，也可以每年取得一些政府補助，政府補助資金也可以解決A公司部分還款壓力。

A公司貸后管理工作還包括重視提供貸款期間財務(wù)報表及相關(guān)資料的規(guī)范性以及財務(wù)信息的真實性，增加在貸款銀行賬戶資金流量，提高對銀行的貢獻度，提升企業(yè)的評級水平，提前做好償還貸款的資金安排工作，保證銀行賬戶中有足夠的資金償還本金及利息。

四、結(jié)束語

2021年對于數(shù)字經(jīng)濟的發(fā)展是相當(dāng)關(guān)鍵的一年，作為撬動新興產(chǎn)業(yè)的重要支點，數(shù)據(jù)中心項目新基建將充分發(fā)揮數(shù)據(jù)對經(jīng)濟發(fā)展全方位帶動作用，推動城市大數(shù)據(jù)與物聯(lián)網(wǎng)、云計算、人工智能等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)融合創(chuàng)新，著力推動地方政府實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級與數(shù)字化轉(zhuǎn)型發(fā)展。固定資產(chǎn)貸款的全流程管理，貸前的調(diào)查，貸中的合同簽訂、發(fā)放及支付，貸后中的風(fēng)險、抵押物和現(xiàn)金流制定規(guī)范的制度，做到全流程風(fēng)險可控。使得A公司在充足的資金保障下，實現(xiàn)更好的企業(yè)發(fā)展和產(chǎn)品擴展。

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