樓市暗戰

拋開“唱漲派”和“唱衰派”所各自代表的道德觀與利益立場不談，在他們近乎疲軟的膠著戰背后，中國樓市始終存在著大量急切尋找出口的剛性需求。

夏天一到，樓市果然就火了。但這次的火不再一如過往的售房處銷售火爆之火，而是打斗了半年多的“唱漲派”和“唱衰派”間的再一次大動肝火。

新一輪的對抗

這—次不僅任志強怒了，連—貫斯文的房地產專家董藩老師也怒了

事情的原由是：近日，有多家媒體報道稱，今年以來，北京的一些在售項層的退房率超過10％，有的甚至超過30％。部分媒體質疑房地產市場是否虛假繁榮。此外，也有業內人士擔心，退房現象增加的背后，不排除某些開發商通過假按揭“自買自賣”，從銀行套現，緩解資金壓力。

任志強稱，“對開發商懷有無限仇恨的人們無法在大市已經一邊倒時再去爭論小陽春時，轉而又在熱炒‘退房’風潮和‘價升量跌’了。”

作為房地產業知名學者、北京師范大學房地產研究中心主任董藩也出來厲言反駁稱，照現在的銷售和信貸制度，“假按揭”很難操作成功。炒作“假按揭”是“唱衰者”的一個大陰謀，目的是繼續愚弄媒體、愚弄大眾、愚弄政府。

陳云峰在北京地產界操盤多年，作為中國房地產經理人聯盟的秘書長，他在接受采訪記者時也表示，“包括我在內的中國房地產經理人聯盟會員都認為，有人說開發商做‘假按揭’而導致出現高遇房率，假按揭等現象，這個說法很牽強。事實上，用‘假按揭’來套取資金太過于冒險，也不值得冒險，因為如果退房，是要在北京市房地產交易管理網上顯示出來的。政府、銀行監管部門將因此很容易發現。”

陳云峰話音未了，北京房地產協會發布了今年北京的退房率。據統計，今年前5個月，北京市預售商品房退房率為4.7％。對于4.7％的數字，該協會副秘書長陳志表示，“與前幾年情況大體相同”，比去年同期還下降了3.4％，這是一個正常的退房率。

在是否有大量假按揭漸次清晰時這一輪“唱漲派”和“唱衰派”的打斗也告一段落。但是，拋開事件本事，背后的東西也值得^們玩味。

所謂“唱漲派”和“唱衰派”的對壘，可謂由來已久。去年金融危機爆發后，樓市步入觀望期。兩派就開始觀點涇渭分明。

在唱衰派一邊，有些觀點極為刺激購房者。比如，“春節后房價大跌”、“2009年五一是分水嶺，五一后房價大跌”、“房價跌到2007年時方見底”等等。但現在用今天的事實來看，觀點似乎也遠沒有得到驗證，甚至被推翻。

反觀“唱漲派”也并沒有大獲全勝、句句真理。二、三月份N就開始大肆宣揚“小陽春”，現在也是大喊“樓市已回暖”之聲不斷。但事實卻是開發商開盤量下降，供應減緩，剛性需求依舊大量持幣觀望。

“唱漲派”稱“唱衰派”是別有用心，不愿意中國經濟回暖；正是由于對方的“唱衰”才導致大量的剛性需求持幣觀望，需求受到壓抑；“唱衰派”說“唱漲派”是開發商爪牙，為了既得利益，唯恐房價回落。欺騙剛性需求購房者，趕快入甕。

拋開“唱漲派”和“唱衰派”所各自代表的道德觀與利益立場不談，事實上，在他們近乎疲軟的膠著戰背后，中國樓市始終存在著大量急切尋找出口的剛性需求。兩種直接對立的信息，讓真正的剛性需求莫衷一是，無從選擇。

剛性需求的出口

樓市的爭論永遠存在。“唱漲派”和“唱衰派”也永遠不會和解。

或許，雙方都有道理和充足的理論依據。“唱漲派”依據的是對中國經濟長遠發展會逐步好轉的信心，以及北京等大城市房地產屬性本身的獨特與稀缺；而“唱衰派”強調的是樓市前幾年的泡沫尚未擠凈，以及當下尚不明朗的經濟走勢。

但剛性需求者管不了這么多。結婚的必須要買房，二次置業的要換第二套更大的房，投資的必須要把自己的錢在樓市上花出去，達到增值。或許，無論是開發商還是購房者，誰都想找到適合剛性需求的真正出口在何方。

事實勝過一切雄辯。在由中國指數研究院統計的2009年一季度北京住宅項目“前十甲”銷售金額排行榜中，有五成項目是由品牌地產商開發的。星河灣、遠洋沁山水、遠洋萬和城、珠江帝景等項目都位列其中。

其中，位列北京品牌地產銷售額第一的是遠洋地產，其第一季度銷售額達到20億元，市場份額占到了4％至5％。

富力地產北京公司也有不俗的表現，首季度銷售額達15.97億元，有多個項目銷售額突破3億元大關。而在北京迅速擴張的龍湖地產也拿出10億元的銷售業績單。

對此，業內的共識是，第一季度北京樓市成交量出現暴漲，是因為在政策利好和開發商大幅降價促銷的刺激下，一年多來被壓抑的剛性需求出現暫時性釋放。

對于第一季度的銷售業績，遠洋地產市場總監肖勁告訴記者，主要有四方面原因促成此輪業績大增。“第一，產品開發要符合此輪市場的剛性需求，遠洋地產旗下熱銷樓盤均為市場所需的主流產品；第二，購房者的觀望情緒已經壓抑到底；第三，政府的利好政策明確表明將主推樓市的向好發展；第四，遠洋地產的品牌知名度和美譽度能夠讓購房者放心購買。”

肖勁的說法是有事實依據的，遠洋地產旗下的遠洋·沁山水三期在今年4月6日開盤，當天售罄，銷售額超過11億元，購房者中近五成購房目的為結婚置業，其主力戶型面積為90平方米左右的兩居，因而受到熱烈追捧，其區域價值、品質以及品牌號召力，是成為其遭搶購的主要原因。

但幾家歡笑幾家愁，雖然市場交易量呈現逐步回暖，根據北京市房地產交易管理網提供的成交數據，截至目前，有十幾家樓盤尚出現零成交。這些樓盤多數為別墅項目、高檔樓盤及部分性價比低的中檔樓盤。

近日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所等發布的研究報告指出，2009年4月，全國及主要城市商品住宅成交量繼續上漲，多數城市房價環比上漲，市場維持回升態勢。土地購置面積出現上漲，企業資金壓力有所緩解。未來仍看好龍頭企業的發展，預計今年彳亍業整合將進一步加劇。

有專家同樣指出，從長遠講，隨著股市、樓市的逐步回暖，今年房地產業融資重現生機。當前龍頭企業具有良好的資金支持，資金實力有望進一步增強，行業集中度有望進一步提高。而房地產市場中的剛性需求最終的釋放出口只能是品牌地產，

業內人士分析認為，北京樓市明顯的分化特點是：一類是像遠洋·沁山水這樣有著地段和配套的結合優勢并符合剛性需求的項目出現熱銷；另一類是像星河灣、遠洋萬和城這樣有著地段和產品品質結合優勢的項目符合改善型需求購房者的追捧。

而那些價格虛高、或者趁勢盲目調價，產品及配套不完善的項目將仍面臨“零成交”局面。在今后，剛性需求者只會越來約挑剔。選擇的范圍也會僅限在品牌地產的選擇上，因為，選擇品牌就意味著品質保證，而無貶值之虞。

“樓市將迎來品質競爭時代。做好產品、品質和服務將成為未來市場的主流。”對于下半年的市場，肖勁認為，剛性需求始終會長期存在，而開發商必須要做的就是自己項目品牌、品質的提升，以及自己的反應速度。