房地產調控政策中政府與非剛需購買方的博弈分析

周高儀，韓世澤，趙文苑，張云飛

（燕山大學 經濟管理學院，河北秦皇島 066004）

一、引言

房地產是我國國民經濟的重要產業。多年來，房地產開發投資占全社會固定投資的比重一直保持在15%以上，盡管房地產開發投資對經濟增長的貢獻度存在波動，但多年來基本維持在10%以上[1]。2020年房地產業增加值為7.45萬億元，相比2019年增加了7%，2020年房地產業對國民經濟貢獻率為7.34%，相比2011 年增長了1.65 個百分點，縱觀近十年我國房地產業對經濟的貢獻率來看，基本保持穩步增長的態勢[2]。自2020年以來，以深圳、廣州為代表的熱點城市房價大幅度上漲，并在2021年蔓延到徐州、揚州等三線城市。眾所周知，房地產非理性繁榮的負面影響明顯，雖然政府出臺了一系列抑制房價增長的措施，但依然沒能有效抑制房價的過快增長。經濟理論表明，房地產市場過熱會加重經濟危機，因此調控政策是非常有必要的，且應時刻根據市場情況來調整。

關于對房地產行業調控方面的研究已有很多，首先在房地產狀況和調控手段方面，聶梅生分析了我國1998—2009年房地產對GDP及CPI的影響，并討論了保障性住房、土地抵押貸款、限購令等調控手段[3]。巴曙松認為房地產的投資品特性夸大了房價上漲壓力，投資主導的房地產需求造成經濟結構的扭曲，而從投資需求向消費主導轉型的基礎條件已初步顯現[4]。Case 等回顧了房地產泡沫的概念，并通過分析對比美國多個城市的數據，證實了房地產泡沫現象并考慮了投資和消費行為在其中的作用[5]。左小蕾發現在“最嚴厲”的房地產調控政策下我國房地產價格依舊居高不下，并認為這種價格反規律的變動應是房地產利益群體與調控政策博弈的結果[6]。

其次，有學者針對房地產市場主體的博弈行為進行了研究，如Case等在研究過程中對購房的經濟行為進行了深入的分析，探討房價對消費者行為的影響程度大小[5]。國內學者對該領域也進行了一定的研究，如楊建榮等解釋了消費者的雙重信息弱勢，并通過建立供給和需求層面的兩個不完全信息動態博弈模型，指出房地產商樂觀供給預期過度、消費者樂觀消費預期不足的結構性矛盾是房地產市場結構失衡的內在原因[7]。劉小玲建立了一個中央政府和地方政府間的土地市場化博弈模型，指出會有多種因素導致地方政府產生抵制中央土地市場化決策的動力，而這正是灰色土地市場存在、土地市場發育遲緩的制度原因[8]。張薇從政府與投機者的角度切入，對房地產市場中政府與投機者之間的動態博弈過程進行分析，發現通過政策來引導房價走勢是不理性的[9]。

國內外學者針對房地產市場進行了許多的研究，深入討論了房地產泡沫、房價居高不下等看似非理性現象背后的原因，學者們認為房價不斷上漲的主要原因就是投資型需求的推動；此外，很多學者引入了博弈論方法，從房地產市場參與主體的博弈行為出發，從多個不同的角度劃分博弈主體建立了博弈模型，分析討論了不同主體間的博弈行為，以及這些行為是如何影響房地產價格的[10-12]。但同時存在一些研究的空缺，首先，缺乏對房地產調控政策運行機制的研究，當前國內外對房地產市場調控政策的研究大多聚焦各種調控政策如關于房地產的土地供給政策、房地產貨幣政策、房地產金融政策等對房價及房地產市場的影響大小，而對房地產調控政策運行機制的研究不足。其次，缺乏對市場主體行為及其利益互動關系進行系統、定量的深度研究。當前關于房地產市場主體行為的研究主要聚焦于市場客觀變量對房地產宏觀運行規律的影響分析，缺乏對市場主體行為及其利益互動關系的微觀經濟視角的研究，部分文獻也探討了房地產市場主體的主觀行為，但博弈過程既不系統也不完整，沒有從理論層面對房地產市場主體行為及其利益互動關系進行微觀分析。

一般將房地產市場的需求劃分為兩個部分，分別為消費性需求和投機性需求，即所說的剛需與非剛需。投資行為在房價增長中有巨大的推動作用，許多專家學者認為近幾年房價不斷上漲的主要原因就是非剛需的推動。因此，政府在調控房地產市場時，應重點控制市場中的投機行為。本文運用博弈分析方法，從調控可能性及必要性與非剛需購買者的行為角度考慮，構建地方政府及非剛需購買方之間的數理化博弈模型，從微觀理論層面深入具體地分析地方政府和非剛需購買者的決策結果和效用目標，探討房價調控措施的執行時機及力度，以及為我國中央及地方政府的調控政策和執行提供參考建議。

二、房地產市場博弈模型構建

（一）博弈參與人

由于我國房地產市場中存在大量投機行為，嚴重影響了房地產市場的正常秩序和健康運行，因此抑制房地產投資投機性需求也成了一項長期政策。一般情況下，在抑制投機性需求的房價調控政策實施過程中，涉及的主要利益主體包括：第一類，房價調控政策實施的部門，主要是指中央和各地方政府。考慮分析方便，本文認為中央政府和地方政府最大化目標是一致的——為實現社會福利最大化而采取措施穩定房價。第二類，受政策調控的對象，房地產市場中的非剛需購買方，即沒有真實的住房需求但希望通過投機行為在房地產市場交易過程中獲得超額利潤的“炒房者”。

在實際情況中，房價調控政策也會對房地產市場中其他主體產生重大的影響，例如房地產開發商、具有真實需求的購房者等。除此之外，有時也需要考慮地方政府和中央政府所追求的目標是否完全一致。為了分析抑制房地產投資投機性需求的政策調控機理，主要是討論房價調控政策執行中地方政府和非剛需購買方之間的博弈關系，為此，在此模型中將博弈參與人簡化為兩個，即博弈參與人之一是房價調控政策實施的部門——地方政府；博弈參與人之二是受政策調控的對象——非剛需購買方。

（二）博弈參與人的信息和行為

非剛需購買方與政府的博弈行為隸屬典型的不完全信息的動態博弈，兩者的行動方式都是觀察市場的運行狀態與市場走勢，然后根據效用函數的需要對市場情況做出合理判斷（是市場蕭條還是市場過熱），最終做出合理的決策。如政府最后決定出臺何種政策，而非剛需購買方則根據市場供給情況與房地產政策調整其消費策略，選擇是采取觀望策略還是購買決策。在此情形下，非剛需購買方的消費決策就會對房地產市場的需求造成影響。對于政府而言，他們會調查出臺新政策后消費者的反饋如何，從而去改進調控策略。由此，政府與房地產市場非剛需購買方之間就實現了博弈的循環。政府與房地產市場非剛需購買方之間的博弈情況具體如圖1所示。

圖1 政府與非剛需購買方的博弈樹

（三）博弈參與人的策略

在房地產調控政策中，地方政府與非剛需購買方的沖突主要表現在地方政府是否調控，以及非剛需購買方是否選擇采取投機行為。對于非剛需購買方而言，在市場中進行投機會獲得可觀的利潤，但是有被政府懲罰的風險。假設非剛需購買方選擇投機的概率為p，則其策略集可以表示為{p,(1-p)}，表示非剛需購買方的行為有兩種可能情況：第一種情況是進行投機且選擇這種策略的可能性為p；第二種情況是不進行投機且選擇這種策略的可能性為1-p。對于地方政府而言，為了維護房地產市場的穩定，在房地產市場運行出現問題時，比如出現市場過熱或市場蕭條時，選擇是否出臺相應的政策來懲罰非剛需購買方的投機行為，從而控制市場的投機行為，穩定市場。假設地方政府選擇出臺相應政策的概率為q，則政府的策略集可以表示為{q,(1-q)}，描述地方政府行為的可能有兩種情況：第一種情況是出臺相應的政策懲罰投機行為，且出現這種情況的可能性為q；第二種情況是不出臺相應政策，且出現這種情況的可能性為1-q。值得注意的是，政府執行政策需要付出一定的執行成本，因此地方政府懲罰投機性行為并不是無代價的，需要考慮出臺政策的時機和頻率。

因此，此博弈關系可以表述為非剛需購買方以多大的概率p選擇投機行為，以及地方政府以多大的概率q出臺相應的政策抑制投機行為，以使得各自的收益最大化。

（四）支付函數

為了便于分析，本文給出以下前提假設及參數設定：

假設1：在地方政府不出臺任何抑制政策時，非剛需購買方的投機行為得到的利潤是R，不選擇投機行為則會損失s，即不投機的利潤是(R-s)。

假設2：地方政府出臺嚴格的抑制投機政策時，如果非剛需購買方獲取了超出平均水平的利潤，那么非剛需購買方需要為超出不投機利潤的部分繳納一定比例的罰款，懲罰比例設為α。

假設3：中央政府設置的房地產交易稅收率為τ，而地方政府出臺抑制政策需要付出的成本為C。

假設4：非剛需購買方的投機行為會使得市場穩定性受到損害，嚴重的甚至可能導致房地產泡沫，對社會福利及民生造成嚴重的影響。政府不調控時，損害的影響程度設為D(s)，即對社會福利造成的負外部性與投機行為獲得的利潤相關，并且有。地方政府出臺抑制政策時，社會福利負外部性會降低，降低的比例設為調控系數θ（0 ＜θ＜1，且θ越大，代表調控效率越低），即調控后的負外部性為θD(s)。

那么，我們得到在房地產調控政策下地方政府采取抑制政策與非剛需購買方投機決策的支付矩陣，如表1所示。

表1 非剛需購買方與地方政府博弈分析表

因此，可得地方政府（πg）和非剛需購買方（πb）的期望收益：

三、博弈均衡狀態分析

（一）均衡結果

由式（1）和（2）可知，地方政府與非剛需購買方的最優化條件分別為：

聯立式（3）和式（4）可得均衡狀態下非剛需購買方投機的最優概率p*與地方政府執行抑制投機政策的最優概率q*。

由均衡解式（5）和（6）可以得出如下結論：

結論1 如果非剛需購買方選擇投機的概率小于p*，那么地方政府可以選擇不執行抑制政策。

政府通過監督市場狀況，可以充分利用市場給出的信號對非剛需購買方的投機概率進行一定的預測。如果政府預測非剛需購買方的投機可能性較小，那么就不需要執行調控政策，交由市場來自行調控。這樣既避免了政府執行政策花費的成本，又避免了政府調控所造成的市場資源配置的人為變動，有利于房地產市場的健康發展。

結論2 如果地方政府執行抑制政策的概率大于q*，那么非剛需購買方最好選擇不進行投機行為。

非剛需購買方可以通過分析地方政府各項政策指標及市場的運行狀況大致預測政府對房地產市場執行抑制政策的可能性，如果該可能性較大，那么為了規避損失及被政府管制政策懲罰的風險，非剛需購買方的最優選擇是不進行投機行為。

（二）地方政府行為分析

結論3 地方政府的行為不受社會福利負外部性制約。

通過式（6）可以看出，q*與D(s)無關，即政府是否抑制投機與投機行為所造成的負外部性無關，因此地方政府調控房地產市場的動力不足。這往往是因為地方政府只著眼于短期利潤，而忽視了長期規劃與發展。

結論4 房地產行業稅收率越高，地方政府越不傾向于對投機行為采取抑制政策。

這種令人瞠目結舌的業余舉措在西王方面是不勝枚舉，其實，這也是這個俱樂部倉促接手山東男籃之后的一個“惡果”，而在之后甚至是直到賽季中段球隊的表現，都跟這有直接關系。

將q*對τ求導可得：，即q*隨著τ的增大而減小，表明房地產行業對于整個地方政府的稅收貢獻越大，政府越不傾向于采取政策抑制投機行為。造成這種局面的主要原因是地方政府僅以利潤最大化為目標，沒有綜合考慮民生等因素。中央政府應考慮在房地產市場較不穩定的城市或地區降低房地產行業的稅率，減少稅收貢獻，控制房地產市場的交易激勵，減少交易波動，維護市場穩定。

結論5 地方政府聲明的懲罰力度越大，就越不需要真正實施抑制政策。

將q*對α求導可得：，即q*隨著α的增大而減小，表明政府可以在出臺抑制政策之前，向房地產市場傳遞相關政策及懲罰力度的相關信息，充分強調投機的危害性及可能受到的懲罰，盡可能降低非剛需購買方的投機激勵。

（三）非剛需購買方行為分析

結論6 非剛需購買方觀察到的政府執行抑制政策的成本越高，其投機的可能性越大。同時，政府調控系數（θ）越大，即調控效率越低，非剛需購買方投機的可能性越大。

將p*對C和θ分別求導可得：，即p*隨著C和θ的增大而增大，表明政府執行政策的成本越高，投機行為越可能發生；政府調控效率越低，投機行為越可能發生。由結論6可知，政府在進行調控時，需要兼顧成本和效率問題，選擇調控成本較低且效率較高的政策手段。這樣既能保障政府利潤，又能有效抑制非剛需購買方投機的可能性。

結論7 地方政府對于投機行為的懲罰力度越大，非剛需購買方的投機可能性越小。

將p*對α求導可得：，即p*隨著α的增大而減小。這表明雖然投機可以得到超額利潤，但是非剛需購買方還需要考慮政府的懲罰力度，獲得超額利潤部分被懲罰得越多，其投機的可能性就越小。

四、對調控非剛需房地產市場的政策建議

以上針對非對稱信息條件下地方政府與非剛需購買方的博弈問題，本文構建了基于地方政府與非剛需購買方的博弈模型，依次分析了博弈模型的均衡狀態、地方政府行為和非剛需購買方的行為，給出了地方政府和非剛需購買方在均衡狀態下的最優策略，并分析了影響雙方策略選擇的因素。根據模型分析結果，結合現階段博弈參與主體的實際行為，提出以下的政策建議。

（一）制定合理的稅率，因地制宜

稅收是目前地方政府對房地產市場交易行為調控的重要手段，也是模型中考慮的最主要的因素，直接影響實際調控效果。

房地產領域稅制的設計與改革要更加科學，要將調控房地產交易行為作為出發點，不能為了追求財政稅費收入的提高而收取更多沒有意義的稅費，否則對房地產市場價格的上漲將只會起到推波助瀾的作用，對宏觀調控意義卻不大，無法專門針對類似非剛需購房者這樣的特殊群體。地方政府的最大化目標不應取決于財政收入的狀況，而應是維護房地產市場的穩定，促進房地產市場的健康良性發展。

由于房地產行業發展水平及市場活躍程度不同，在制定房地產行業交易稅率時應考慮地域因素，選擇適合不同地域的稅率和政策，同時緩和不同地域間的差異。例如與“北上廣深”形成鮮明對比的東北地區，經濟增長歷年處于全國中下游水平，人口流失較為嚴重，該地區房地產投資偏小，理應采取與一線城市不同的稅收制度。

另外，在市場過熱的情況下，可以參照韓國的“多宅重稅”制度，以限制非剛性需求，穩定房地產市場，保證經濟發展的穩定性。這樣還可以限定每套住房的最大面積，對超標準住房，尤其是實際空置的住房加收“住房保有稅”等，堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，以限制高收入群體的無限制住房消費行為，引導居民適度消費。

（二）利用信息優勢，抑制市場投機

在地方政府和非剛需購房者的博弈過程中，信息是非對稱的。由于政府部門的特殊性，在博弈過程中政府往往處于信息的優勢方，而非剛需購房者處于信息的劣勢方，政府擁有優先決策的優勢，并且能根據市場的反饋不斷修正對應的政策，但是調控和修正都是需要成本的。非剛需購房者往往只能根據經驗以及當前暴露的信息來預測地方政府的行為，從而選擇自己的最優決策。

地方政府應該充分利用自己的信息優勢，適當地隱藏真實調控成本，同時適當傳遞懲罰力度信息，有利于降低非剛需購房者的投機概率。如果非剛需購房者根據當前政府傳遞的信息認為政府的懲罰力度會加大，那么其選擇投機的成本會提高，就不愿意冒險投機，反之亦然。

地方政府要保持抑制措施的不可預測性或者周期性。由于出臺和實施政策都要付出額外成本，長期實行可能會對地方政府的財政造成較大壓力，但同時非剛需購房者會預測地方政府行為，在空檔期進行投機。因此，地方政府應盡量使政策的實施時機不易被預測，或者設定一個合理周期以長期制約投機行為。特別是在房地產市場運行出現問題選擇出臺相應的政策課稅時，可以考慮在短期或在局部采取較大力度的措施，有選擇性地付出較大成本，以此向房地產市場表明強硬的調控立場及較大的懲罰力度。

（三）市場穩定性與政府績效對接，對地方政府形成有效約束

在實際情況中，需要考慮到地方政府與中央政府的最大化目標不是完全相同的，地方政府會有自身的目標追求，例如當地經濟發展指標的實現、地方財政的盈虧狀況等。因此，中央政府在制定宏觀調控政策時，應充分考慮地方政府調控動力不足這一特點。

首先，將社會福利負外部性與地方政府的績效評價對接，構建科學合理的績效評估體系。如政府績效評估主體向多元化發展，不能僅采用政府內部評估的方式，要將全社會的力量都納入績效評估；在評價指標上，完善績效評估的人民導向，以人民的滿意程度作為政府績效評估的標準，不唯GDP論。以此對地方政府形成有效約束，加強地方政府調控市場的激勵，確保地方政府的最大化目標是維護房地產市場的穩定，促進房地產市場的健康良性發展，以此切實落實對房地產市場調控的政策措施。

其次，賦予地方政府一定的靈活性。中央政府制定合理的基礎稅率，并適當地允許地方政府根據自己地區的市場情況調控稅率，或調整稅收相關措施。各個地區都有其特殊性，即使調控政策已經在部分地區試行，也無法保證其能適合所有地區，需要地方政府具備一定的靈活性更好地、因地制宜地調控房地產市場，保證調控政策的精準性、有效性。這樣也可以在一定程度上調動地方政府進行實地考察的積極性。

五、結論

房地產業是我國國民經濟發展的基礎性產業，是國民經濟的重要組成部分。但是房地產業發展中的不良狀況也給社會帶來了較大的負面影響，給我國經濟社會造成了一定的隱患。本文從我國房地產市場的實際情況出發，進行系統、定量化的深度研究，并結合我國對房地產業的調控實踐，構建了房地產調控政策運行中政府及非剛需購買方之間的博弈模型。此外，將模型分析結果與現階段博弈參與主體的實際行為結合，提出切實有效的政策建議。對此，特歸納以下幾點：

第一，充分發揮地方政府調控房地產市場的作用。地方政府是否抑制投機與投機行為所造成的負外部性無關，房地產行業稅收率越高，地方政府越不傾向于對投機行為采取抑制政策。造成這種局面的主要原因是地方政府僅以利潤最大化為目標，沒有綜合考慮民生等因素，只著眼于短期利潤，忽視了長期規劃與發展。中央政府應考慮在房地產市場較不穩定的城市或地區降低房地產行業的稅率，減少稅收貢獻，控制房地產市場的交易激勵，減少交易波動，維護市場穩定。

第二，地方政府聲明的懲罰力度越大，非剛需購買方的投機可能性越小，就越不需要真正實施抑制政策。政府可以在出臺抑制政策之前，向房地產市場傳遞相關政策及懲罰力度的相關信息，充分強調投機的危害性及可能受到的懲罰，這樣可能就會降低非剛需購買方的投機激勵。

第三，政府執行抑制政策需要兼顧成本和效率問題。非剛需購買方觀察到的政府執行抑制政策的成本越高，其投機可能性越大。政府應該選擇調控成本較低且效率較高的政策手段，這樣既能保障政府利潤，又能有效抑制非剛需購買方投機的可能性。必要時，政府可以適當地隱藏真實調控成本，有利于降低非剛需購買者的投機概率。

第四，政策實施的精準性還未可知，政府需要進一步考察。房地產市場中還存在其他的主要利益主體，包括開發商、真實購房者等，當政策開始實施時，其他經濟主體也會受到政策效果的影響，還需要進一步討論房價調控政策實施過程中對其他經濟主體的經濟效益的影響，并將其納入政府制定政策的考慮內容，確保實施政策的精準性。

第五，政策要根據實際效果不斷調整至最佳狀態。只從博弈論模型上對房地產調控政策運行機制進行分析是遠遠不夠的，對房地產調控政策的調控手段、指標確定、地方落實和效果評估，需要結合政策實踐進一步討論。政府可以采用局部試點的方式，初步了解實施效果，調整后再逐步推廣。