共有產權住房全裝修質量預控研究

符 饒

（北京建工地產有限責任公司，北京 100101）

0 引言

共有產權房是政府為了緩解中低收入家庭經濟壓力、保障其擁有房產的權力、抑制房價過快上漲而提供的一種保障性住房。以北京市為例，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》規定，共有產權房應以高質量的全裝修建設標準交付業主。盡管開發商在共有產權房裝修設計、招采、施工、驗收等階段通過實施全面質量管理來控制裝修質量［1］，但是，在業主驗收階段質量問題仍然層出不窮、業主投訴呈現上升趨勢，不但損害了業主的合法權益、影響了開發商的社會形象，而且也增加了政府的輿情處理成本。

在開發商建設共有產權房過程中實施全面質量管理措施控制裝修質量的同時，本文以某共有產權房項目驗收階段產品缺陷數量和類型為研究樣本，運用 ABC 分類法，以檢查父項為分析對象，從產品缺陷類型出發，對產品缺陷分類排隊，找出引起產品缺陷的原因，編制《產品缺陷排查表》，通過工作分解結構法，在裝修施工階段有的放矢地將產品缺陷排查工作分配到專業工程師的日常活動中，為提升共有產權房全裝修質量，進而提升業主驗收滿意率提供理論依據和實踐指導。

1 某共有產權房項目驗收階段產品缺陷數量和類型統計

1.1 工程概況

某共有產權房項目，建筑性質為住宅，地下 3 層，地上 12 層，總建筑面積 290 813 m2，其中地上 175 859 m2、地下 114 954 m2，地下室采用箱式基礎、框架剪力墻結構，首層～2 層為全現澆結構，地上 3～12 層為裝配式預制構件，達到全裝修竣工驗收備案，質量標準合格，裝修設計、招采、施工、驗收等階段實施全面質量管理，2020 年 4 月達到竣工驗收條件，2020 年 6 月組織業主預驗收，2020 年 9 月組織業主正式驗收。

1.2 戶內全裝修建造標準

參照北京住建委和市規自委制定的共有產權房建設技術導則，該共有產權房通過規劃設計審查的戶內全裝修建造標準整理如表 1 所示。

表1 戶內全裝修建造標準

1.3 產品缺陷數量和類型統計

1.3.1 驗收階段產品缺陷數量統計

該共有產權房項目驗收階段分為：模擬驗房（開發商自檢）、工地開放（業主預驗收）、正式交付（業主正式驗收）3 個階段，各驗收階段產品缺陷數量統計如表 2 所示。

由表 2 可知，工地開放階段相比模擬驗房階段，產品缺陷數量呈現上升趨勢，綜合分析原因如下。

表2 驗收階段產品缺陷數量統計

1）針對模擬驗房階段產品缺陷，開發商組織各參建單位通過更換、清理等比較容易解決的措施，解決了部分檢查父項產品缺陷。

2）工地開放階段，如墻面、地面、頂面、門窗、散熱器、櫥柜、衛浴柜、不銹鋼欄桿、排水系統等檢查父項產品缺陷數量大幅上升，原因在于絕大多數的業主在此階段雇傭專業驗房師站在業主視角參與驗房、查找產品缺陷。

正式交付階段相比工地開放階段，產品缺陷數量呈現大幅度下降趨勢，經分析，原因在于開發商汲取模擬驗房階段大部分檢查父項產品缺陷解決不力的教訓，針對工地開放階段各檢查父項產品缺陷，組織各參建單位編制專項整改方案，在此階段有的放矢地解決了大部分產品缺陷。

1.3.2 工地開放階段產品缺陷類型統計

通過驗收階段產品缺陷數量統計，產品缺陷檢查項共分為 46 項檢查父項、437 項檢查子項，根據檢查子項產品缺陷問題描述并分析發生原因，將產品缺陷分為 7 種類型，分別為：施工質量、成品保護、產品質量、施工質量/成品保護、施工質量/產品質量、產品質量/成品保護、設計質量。

通過驗收階段產品缺陷數量統計，相比模擬驗房階段和正式交付階段，工地開放階段產品缺陷數量共計 48 381 條、占比 54.26 %，在 3 個階段產品缺陷數量合計中占比最大，將工地開放階段作為產品缺陷類型統計和分析的重點，工地開放階段產品缺陷類型及數量統計如表 3 所示。

由表 3 可知，工地開放階段產品缺陷數量 48 381 條中，施工質量類產品缺陷共計 27 617 條、占比 57.08 %，成品保護類產品缺陷共計 14 032 條、占比 29.00 %，產品質量/成品保護類產品缺陷共計 2 991 條、占比 6.08 %，施工質量/成品保護類產品缺陷共計 2 751 條、占比 5.69 %，產品質量類產品缺陷共計 804 條、占比 1.66 %，導致各檢查父項發生產品缺陷的原因集中在施工質量、成品保護和產品質量；從工地開放階段各檢查父項的產品缺陷類型分布來看，除入戶門、散熱器、燃氣灶、燈具、有線電視等檢查父項的成品保護類產品缺陷數量多于施工質量類產品缺陷數量外，其他檢查父項的施工質量類產品缺陷數量均多于成品保護類產品缺陷數量，且在產品缺陷類型分布中占比最大。雖然開發商在該共有產權房項目裝修設計、招采、施工、驗收等階段實施了全面質量管理，但是，要求開發商在做好全裝修成品保護工作和嚴格控制產品質量的同時，更要將控制裝修施工階段質量作為共有產權房全裝修質量預控工作的重中之重。

表3 工地開放階段產品缺陷類型及數量統計 條

2 運用 ABC 分類法編制《產品缺陷排查表》

2.1 ABC 分類法概述

ABC 分類法又稱帕雷托分析法、主次因素分析法，是項目管理中常用的一種方法［3］。它能夠從事物發展內核的影響因素出發，區分起到關鍵作用的最不起眼的因素和對事物發展影響不大的惹眼因素，它是根據事物在技術或經濟方面的主要特征，進行分類排隊，分清重點和一般，從而有區別地確定管理方式的一種分析方法，它把被分析對象分成 A、B、C 3 類，所以又稱為 ABC 分析法［4］。

2.2 運用 ABC 分類法編制《產品缺陷排查表》

由表 2 可知，通過對某共有產權房驗收階段產品缺陷數量統計，確定工地開放驗收階段為產品缺陷類型統計和分析的重點，由表 3 可知，盡管開發商在該共有產權房項目裝修設計、招采、施工、驗收等階段實施了全面質量管理，但是，在驗收階段導致各檢查父項發生產品缺陷的原因仍然集中于施工質量、成品保護和產品質量。以檢查父項為分析對象，從產品缺陷類型出發，對產品缺陷分類排隊，對導致檢查父項發生產品缺陷的因素進行統計與分析，除表 3《工地開放階段產品缺陷類型及數量統計》中的 44 項檢查父項以外，將表 2《驗收階段產品缺陷數量統計》中的室內安全護欄和緊急呼叫按鈕兩項檢查父項納入產品缺陷排查范圍，通過 ABC 分類法編制《產品缺陷排查表》，如表 4 所示。

表4 產品缺陷排查表 條

3 運用工作分解結構法實施全裝修產品缺陷排查

3.1 工作分解結構法概述

工作分解結構法，簡稱 WBS（Work Breakdown Structure），是指通過既定的規則分解項目，把項目分解為任務，把任務分解為工作，工作分解到具體執行者，直到分解不下去為止的一種綜合管理工具［5］。

3.2 建立質量管理專班

全裝修質量管理與控制是項目管理的一部分，屬于工程管理部的職責范疇，在運用工作分解結構法實施全裝修產品缺陷排查逐級分解工作前，應建立以工程管理部為主責部門的質量管理專班，質量專班管理體系如圖 1 所示。

圖1 質量專班管理體系

3.3 運用工作分解結構法實施全裝修產品缺陷排查逐級分解

通過建立全裝修質量專班管理體系，為全裝修產品缺陷排查逐級分解提供了管理和實施架構，開發商對共有產權房項目裝修設計、招采、施工、驗收等階段實施全面質量管理的同時，提升了質量管理工作的精細化程度。工作結構分解工作與全面質量管理工作相輔相成，為開發商更好地實施共有產權房全裝修質量預控提供了工作依據。

在全裝修產品缺陷排查逐級分解工作中，工程管理部部門經理和各專業工程師全員參與，各專業工程師按照分解后的檢查子項在全裝修施工階段完成產品缺陷排查，可以在全裝修施工階段解決大部分由于施工質量原因引起的產品缺陷，從而減少驗收階段因裝修質量缺陷引起的業主投訴。共有產權房全裝修產品缺陷排查工作任務分解如表 5 所示。

表5 共有產權房全裝修產品缺陷排查工作任務分解表

通過運用工作分解結構法可以實現全裝修各檢查父項發生施工質量類產品缺陷排查的逐級分解，產品質量類產品缺陷的預控，可以通過裝修招采階段對《產品缺陷排查表》排查出來相關檢查子項進一步實施全面質量管理實現，成品保護類產品缺陷的預控，可以通過制定《共有產權房項目成品保護作業指南》實現，本文對產品質量類和成品保護類產品缺陷預控工作不再展開研究。

4 結論

綜上所述，開發商為了保證共有產權房以高質量的全裝修建設標準交付業主，在共有產權房建設過程中實施全面質量管理措施控制裝修質量的同時，以某共有產權房項目驗收階段產品缺陷數量和類型為研究樣本，運用 ABC 分類法，對產品缺陷分類排隊，編制《產品缺陷排查表》；通過工作分解結構法，在裝修施工階段有的放矢地將產品缺陷排查工作分配到專業工程師的日常活動中，提升共有產權房全裝修質量，對減少驗收階段業主投訴事件、維護業主合法權益、提升開發商社會形象、減少政府輿情處理成本具有實踐意義。Q