問題樓盤中業(yè)主自救相關(guān)法律問題研究

作者簡介：晉一巍（1991-），男，漢族，河南鄭州人，碩士，工程二部副部長，上海市建緯（鄭州）律師事務(wù)所，研究方向：工程法、經(jīng)濟法。

摘 要：樓盤問題一旦發(fā)生就意味著相關(guān)業(yè)主合法權(quán)益難以實現(xiàn)有效保護，針對這一問題以現(xiàn)實具體案例為出發(fā)點，論證分析該問題樓盤業(yè)主維權(quán)、起訴存在的諸多不便以及相關(guān)法律風險，并逐步對比公司破產(chǎn)、項目打包出售、業(yè)主集資等解決路徑的現(xiàn)實困境與法律困境，最終基于抵押籌資方案的多方優(yōu)點，明確該方案為解決問題樓盤業(yè)主自救的有效方案。

關(guān)鍵詞：業(yè)主自救;權(quán)利救濟;問題樓盤

中圖分類號：D9 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2022.12.054

安居則樂業(yè)，作為業(yè)主心心掛念的住宅一旦無法正常完工往往面臨著相關(guān)維權(quán)法律問題，尤其是該樓盤開發(fā)公司陷入資金周轉(zhuǎn)困難無法完工成為問題樓盤時，所面臨的法律問題更為復雜。本文系筆者親歷的問題樓盤真實案例，按照時間維度，圍繞“業(yè)主維權(quán)”和“開發(fā)商解困”兩方面回顧了其間的各項法律問題，從業(yè)主維權(quán)和起訴的相關(guān)法律問題分析到申請公司破產(chǎn)的法律探究、項目打包出售的法律探究、業(yè)主集資的現(xiàn)實困難，直到“抵押籌資方案”逐步細化為“柔性回購方案”，筆者將一頁頁翻開一本“問題樓盤法律筆記”，以做參考之用。

1 問題樓盤概況

Z市Z置業(yè)公司2014年取得土地后，陸續(xù)取得了“五證”并開發(fā)項目，該項目房屋共計1000余套，2017年封頂后開始停工，停工原因主要為Z置業(yè)公司巨額投資的海南樓盤因海南地區(qū)限購政策的出臺導致銷售困難，資金無法回籠、與政府對接的土地出讓金繳納反復出現(xiàn)問題等。2014-2017年停工前，業(yè)主通過全款、貸款兩種方式陸續(xù)購得該處房屋，現(xiàn)房屋已經(jīng)銷售完畢。2017年項目停工后，業(yè)主與Z置業(yè)公司關(guān)于2018年6月交房的合同約定無法實現(xiàn)，導致Z置業(yè)公司無法取得業(yè)主信任，地下車庫及地下室等原可變現(xiàn)的資產(chǎn)無法銷售，進一步加重了其資金壓力。2018年下半年起，業(yè)主就“延期交房、挪用監(jiān)管資金”等事項不斷上訪，導致Z置業(yè)公司無法通過正常渠道融資，隨著近年人工、材料、資金成本與管理成本的急劇增加，Z置業(yè)公司日益無法彌補現(xiàn)有資金缺口，該樓盤2020年被正式列入鄭州市問題樓盤，一直停工……

2 業(yè)主集體維權(quán)、起訴的相關(guān)法律問題分析

2018年下半年起，由于延期交房既成事實，業(yè)主不斷自發(fā)組織進行談判、邀請采訪、分別上訪等維權(quán)活動。談判中，Z置業(yè)公司將無法交房的原因歸結(jié)于業(yè)主不配合購買本屬于剛需的大量地下停車位以及地下室等，加重了其公司的資金壓力。業(yè)主則以公司已經(jīng)完全無信譽表示自己不會再進行任何投入擴大自身風險，雙方一直無法達成一致。另外，大量的上訪活動在一定程度上促進了該樓盤正式進入“鄭州市問題樓盤”的進度從而引起了相關(guān)部門的關(guān)注，但是上訪回復中相關(guān)部門仍多次以《信訪條例》第21條關(guān)于不予受理的規(guī)定即：“對已經(jīng)或者依法應當通過訴訟、仲裁、行政復議等法定途徑解決的，不予受理，但應當告知信訪人依照有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定程序向有關(guān)機關(guān)提出”予以回復，告知上訪業(yè)主，應當訴諸訴訟。

2020年下半年，約60余戶業(yè)主集體起訴Z置業(yè)公司，要求法院確認其違約并承擔延期交房的違約責任。彼時，距離合同約定的交房期限尚不足兩年，Z置業(yè)公司以項目周邊市政道路施工、新冠疫情、大氣管控、揚塵治理等理由進行了抗辯，最終，一、二審法院均認可延期交房的原因不能歸結(jié)于Z置業(yè)公司，駁回了該起業(yè)主的集體訴訟。在此之前，諸多業(yè)主即找到筆者，但是筆者并不建議業(yè)主集體起訴，主要原因除環(huán)境治理外，還有周邊市政道路雖已經(jīng)實際通行，但是卻由于其他原因一直未通過驗收，法律上不能認定其為可以通行的道路，業(yè)主的訴求有不被支持的風險，應當采用其他方式維權(quán)并靜待訴訟時機。集體訴訟敗訴后，業(yè)主集體情緒雖一度陷入低谷，但也給理性分析留下了空間。

3 申請公司破產(chǎn)的現(xiàn)實困難與法律困境

集體訴訟敗訴后，業(yè)主上訪活動因“欠缺法律上的合理性”受到了嚴重影響。此時，業(yè)主開始組織代表探求各種解決問題樓盤癥結(jié)的法律途徑，申請Z置業(yè)公司破產(chǎn)的意見才開始被提出。作為解決問題樓盤的常見解決途徑之一，在項目陷入長久僵局風險之際，盡快地啟動建設(shè)單位破產(chǎn)程序有助于在一定程度上降低債權(quán)人的損失，可以查詢到諸多既成案例和成熟的操作方式，但是筆者認為，本項目有其特殊的現(xiàn)實與法律困境。首先，Z置業(yè)公司并非資不抵債，經(jīng)核算，雖然其暫無多余的流動資金，但是其也沒有巨額債務(wù)或大量的資產(chǎn)抵押情形，其海南項目中“凈資產(chǎn)”很多，不符合《企業(yè)破產(chǎn)法》中企業(yè)“資不抵債”的條件。其次，由于集體訴訟的失敗，業(yè)主沒有能夠通過訴訟將買賣關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，存在一定的主體障礙。再次，破產(chǎn)或重整或多或少的都可能會對業(yè)主權(quán)利產(chǎn)生損害，加之絕大多數(shù)業(yè)主購房時房價較低，業(yè)主缺少申請破產(chǎn)、承擔損失的決心和緊迫性。所以，申請公司破產(chǎn)雖為解決問題樓盤的“良方”，但是在本項目中卻暫時不“對癥”。

4 項目打包出售的現(xiàn)實困難與法律困境

申請公司破產(chǎn)的路徑不能實現(xiàn)，“項目打包出售”的聲音開始喧囂。“項目打包出售”的模式也是有諸多成功案例的，但是其都要達到“有人賣”和“有人買”的基本要求。反觀本項目，Z置業(yè)公司打包出售項目的意愿并不強烈（或者說打折賤賣的意愿并不強烈）。另外，由于房屋本身已經(jīng)出售完畢、該項目所處位置不具有打包出售的空間與土地價值且建筑糾紛、融資糾紛、債務(wù)糾紛及業(yè)務(wù)糾紛等法律問題無比繁亂，為該項目尋覓買家也實屬不易，所以，該途徑亦無法得以實現(xiàn)。

5 業(yè)主集資的現(xiàn)實困難與法律困境

萬般無奈下，業(yè)主集資建房的方式陸續(xù)被提出，該種方式在鄭州有成功的“血淚經(jīng)驗”，鄭州市著名的“爛尾樓”項目“豫森城”就是在政府協(xié)調(diào)下按照每平方加價的方式引進新的接盤方，終于在2020年在業(yè)主付出巨大代價后，艱難中有所進展。所以，未走到絕路，一般不會采取業(yè)主集資自救的方式。但是面對Z置業(yè)公司“沒錢，需要資金周轉(zhuǎn)就能活”的現(xiàn)狀，業(yè)主亟須尋求一種既能保障業(yè)主基本權(quán)利，又能幫助Z置業(yè)公司渡過難關(guān)，進而實現(xiàn)交房的方式。2020年底，“由開發(fā)商以現(xiàn)有的未出售資產(chǎn)作抵押，業(yè)主集資至政府、業(yè)主、Z置業(yè)公司共管賬戶且按節(jié)點專款專用于建設(shè)”的方案逐漸被提出，并在政府相關(guān)部門領(lǐng)導和業(yè)主之間廣泛探討。其主體思路是，既然開發(fā)商需要部分盤活資金，其可以以現(xiàn)有的地下停車位、地下室等作為抵押物，由4-10戶業(yè)主兌錢并共同取得某一個車位或者一個地下室的抵押權(quán)，同時出借資金給Z置業(yè)公司，以期盤活該問題樓盤，走出僵局。

6 “抵押籌資方案”的法律困境與出路

初步明確了“抵押籌資方案”之后，相關(guān)的法律問題接踵而來，本文僅列舉個別，首先，地下室與地下停車位（統(tǒng)稱地下空間）能否抵押？解決這個問題，要先明確該地下空間的權(quán)利性質(zhì)。經(jīng)查，本項目地下空間均系人防工程，根據(jù)《人防法》等法律規(guī)定，其所有權(quán)歸國家所有，但是根據(jù)現(xiàn)有法律和司法實踐，其使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。那么該使用權(quán)是否能抵押或質(zhì)押？該問題雖然有爭議，但是筆者認為答案應當是否定的，因為該使用權(quán)不屬于法律列明的可以抵押或質(zhì)押的對象。從另一個角度，即使該使用權(quán)能夠進行抵押或質(zhì)押，鑒于該工程尚未完工，該使用權(quán)也僅僅是預期使用權(quán)，其能否抵押仍然存疑。

其后，筆者開始嘗試探索回購條款的設(shè)置，由于業(yè)主的購買行為在前，回購條款能夠最大程度上保障業(yè)主的權(quán)利，即使開發(fā)商違約，業(yè)主最起碼已經(jīng)實際購得車位（且該車位本身未登記，合同本身即可制約Z置業(yè)公司）。但是要注意回購條款設(shè)置的方式，例如，“Z置業(yè)公司以XX價格出售XX車位，一年后必須以XX價格回購該車位”，那么該類“剛性回購”條款極有可能因為本質(zhì)上屬附帶抵押條件的民間借貸條款而歸于無效。因此，考慮到多戶購買一個車位或者一個地下室的現(xiàn)實情況，最終敲定在《地下車位（空間）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中的回購條款如下：“自本協(xié)議生效之日起1年后，地下車位使用權(quán)共有人無法就地下車位使用權(quán)的實際歸屬達成一致意見的，乙方可向甲方申請原價回購該地下車位使用權(quán);甲方在收到乙方的回購申請后1個月內(nèi)必須回購，連本帶息打入乙方賬戶，購回該部分使用權(quán)”。與之對應的是業(yè)主共同購買車位使用權(quán)共有協(xié)議中的條款，即：“本協(xié)議各方主體均承諾在該協(xié)議簽訂1年內(nèi)通過競價方式或者協(xié)商等就完整使用權(quán)歸一人所有達成一致意見。若該協(xié)議簽訂后1年內(nèi)，各方無法通過競價、協(xié)商等方式就完整使用權(quán)歸一人所有達成一致意見，該協(xié)議自動解除，各方可按照各自同期與Z置業(yè)公司簽訂的《地下車位（空間）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》要求Z置業(yè)公司按約回購”。該條款盡量回避了“剛性回購”條款的風險，設(shè)置了回購達成條件，使其成為“柔性回購”條款，盡可能地使其有效。

7 結(jié)論

至今，“籌款”在現(xiàn)有的法律模式下穩(wěn)步推進，已經(jīng)籌款至共管賬戶近千萬元，Z置業(yè)公司也已經(jīng)對接施工單位正式開始復工，其間遇到的種種法律困境，以及解決該困境的探索是否有效，仍需實踐檢驗，該探索究竟成功或失敗，都將為問題樓盤的解決提供新的經(jīng)驗。

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