探討企業會計核算規范化管理對策
——以Z 物業公司為例

文/白倩（西安保利物業管理有限公司）

物業類公司是伴隨著各類企業的興辦，工業廠房需求日益增加逐漸興起的，從表面看，物業類公司經營管理與房地產公司之間的關聯甚小，但是從本質上看，物業類公司與非住宅類房地產公司的發展是緊密關聯的，二者可以說相輔相成、相互制約，這樣的情形就使得物業類公司盈利方面既依附于房地產公司，又獨立于房地產公司，所以就會使物業公司的會計核算及財務管理工作更加復雜、煩瑣。所以加強物業公司會計核算工作的規范化是提高公司財務管理水平的前提，也是公司長久穩定發展的必然要求。

一、物業公司業務特點及會計核算的特殊性

物業公司日常管理內容可以分為一般公共區域服務、專項區域服務和特約服務，涉及的成本費用主要有人工成本、設施維護檢修、稅費等其他成本。而且物業公司會計核算工作有著明顯的特征，涉及成本點多，且較分散、涉及區域廣，覆蓋面積大、成本監控線長，伴隨的服務也會有所增加、成本監管難。物業公司會計核算流程，首先，是要確定收入，比如應收賬款記為借，主營業務收入記為貸；其次，對各種成本費用展開核算，比如物業成本、印花稅、管理費用、營業外支出等；最后，核算時間段內物業公司實際經營成果，即計算整體利潤及凈利潤[1]。

二、Z 物業公司會計核算中存在的問題

（一）會計核算不規范

物業公司因為與非住宅類房地產行業相伴隨，所以其會計核算工作也有著很大的難度。由于會計核算工作有難度，就會使實際Z 物業公司在會計核算過程中出現各種行為不規范的現象。具體表現在：第一，各項管理制度不規范，比如資金管理制度、貨幣管理制度、現金流管理制度、預算管理制度等，存在著人為因素造成的公司資產遺失、挪用等不良現象，很容易給物業公司造成極大的經濟損失和財務風險；第二，物業公司在實際進行會計核算工作時，并沒有依據相關法律法規進行，也沒有設置業主信息及繳費臺賬、發票管理制度。隨著公司經營時間的推移，賬實不符現象也越來越嚴重，但是卻無法追溯到相關責任人，導致公司核算數據不準確、賬面會計信息的真實性和完整性也亟待提高；第三，各種營業收入會計核算不夠規范。物業公司目前仍然采用的收入確認方式是依靠收付實現制，而不是權責發生制，這樣就無法把實際業務活動經營期間產生的營業收入真實、完整地反映出來；第四，財務管理方面也缺乏監督管理機制，導致實際財務管理、會計核算工作中存在的諸多問題無法被及時發現、及時更改，任其演變，最終給公司帶來較大的經濟風險和財務損失。

（二）會計基礎建設薄弱

物業管理公司在我國正式興起運行的時間較短，無論是在運營商經驗方面，還是在管理能力方面，都存在著不足，市場對于優秀財務人才方面也存在著較大的缺口。所以導致Z 物業公司會計基礎建設工作較為薄弱，主要體現在：其一，會計核算工作的相關人員綜合素質低，再加上物業公司核算工作的復雜性，會計核算人員很難做好分內工作。而且物業公司對人才方面的重視程度也不足，無法吸引更多行業內的優秀人才。現有財務人員又無法勝任財務工作崗位，從而造成財務管理效率低、會計核算工作無法有序進行；其二，財務管理流程體系不完善，因為物業公司對財務管理工作的管理較為松散，所以財務相關的制度流程、審批流程等都不夠完善。在實際業務活動進行過程中，涉及財務管理部門的環節經常會出現先執行后申請、申報的情況，整體出現了本末倒置的現象，使公司面臨的財務風險也進一步增大了。另外，物業公司在實施了“營改增”政策之后，從原來單一的5%，變為了更加復雜、多樣的增值稅稅率（表1）。

表1 Z 物業公司服務增值稅稅率的變化情況

從表1 中增值稅稅率變化可以看出，短期內變化較大，再加上物業管理還會涉及商業性質、住宅性質，還要考慮增值稅普通發票和專用發票的準確選擇，任何一項工作都要求財務人員有較好的專業知識和豐富的工作經驗，如果財務人員個人技能不足，根本無法勝任崗位工作，所以，財務人員的專業技能和綜合素質對物業公司的經營發展至關重要。

（三）預算和業務發生分離

在Z 物業公司會計核算工作中，財務預算和實際收支差異較大是普遍存在的現象。究其原因，在于物業公司實際預算部門和業務部門相對獨立，人員交流少，各部門員工僅僅局限于履行各自的職責，忽略與其他部門間的溝通交流，也會忽略公司制定的預算管理目標，埋頭苦干，最終導致實際業務經營活動收支與預算差異較大，而所制定的預算目標也無法對物業公司各部門實際業務活動起到引導和監督作用，導致公司預算的管理、調配、統籌功能無一體現。公司傳統的預算編制工作因為考慮到時間成本、人工成本等方面因素，會直接由財務部門單獨進行預算編制，這樣就會使預算編制太過局限性，無法準確預估公司實際業務活動過程中涉及的收支費用，也會造成預算實際執行效果差。

（四）會計核算方式較為單一

Z 物業公司在實際進行會計核算工作時，所采用的核算方法較為單一，只是由財務部門進行項目活動結束后的整體核算工作，設置的賬目名稱也較為簡單、籠統。所以物業管理人員對實際各個部門及員工收支資金并沒有準確地把控，也沒有對其進行科學合理的引導和約束，導致公司出現物業項目記錄數據與財務部門數據不一致。而物業公司會計核算工作難以順利進行還有一大原因在于公司內部部分管理人員及普通員工并沒有認識到會計核算工作的重要性，也不會主動積極參與到會計核算中，導致實際核算過程中各部門人員不配合財務部門，僅僅由財務部門人員負責會計核算工作，難免會存在數據信息收集的局限。物業公司因為其管理業務范圍涉及區域較多，對不同的區域特點研究不足，也無法為其提供具有針對性的服務，無法根據實際業務特點選擇不同的會計核算方式，整體采用單一的方式進行核算，導致核算信息粗放，各區域、各項目、各類型費用明細都無法實現精細化。比如對于部分交付投入使用早的園區的物業管理，物業公司收取的物業服務費較少，但是實際上支出的某項成本費用可能會高于收取的服務費，具體超出費用金額也無法計算清楚[2]。

三、加強物業公司會計核算的對策

（一）進一步加強會計核算工作的規范性

因為國家營改政策的出臺，物業公司的會計核算工作也發生了極大的變化，尤其是現階段面臨著“金稅四期”的啟動，物業管理公司要實現有序盈利，就要進一步強化內部財務管理工作，增強會計核算工作的規范性。隨著物業公司實際業務經營規模的增大以及各種業務活動范疇的擴大，更加需要完善的會計核算制度體系和財務管理制度體系做基礎，從而在此基礎上逐漸完善公司各種業務活動流程、制度體系，逐漸實現會計核算工作的規范化，推進公司穩定發展。物業公司要制定完善的會計核算管理體系和完整的財務管理制度，公司內部所有的財務管理工作及會計核算工作都要在制度體系基礎上進行。并且在實際業務活動進行過程中，不斷完善各項具體的制度建設，比如預算管理流程、資金管理制度體系、崗位職責分配等，從而不斷提高會計核算工作的準確性。為了加強公司會計核算工作的規范性，可以進一步加強公司內部控制體系的建設，實現對會計核算和財務管理工作的監督管理。可以成立獨立的監督管理部門，直接聽命于公司總經理，確保監督管理工作能夠獨立、公正地進行。

（二）完善會計基礎建設

物業公司在進行會計核算工作時要始終遵循會計相關法律法規和制度體系標準。物業公司完善會計基礎建設，首先要為公司目前的財務人員提供更多學習培訓、外派參觀實踐機會，讓他們能夠切實感受行業先進管理理念、經營成果，從而提高公司財務人員的綜合技能，為公司發展儲備足夠的人才資本；其次，為公司內部各部門溝通交流搭建有效平臺，促進各部門間的溝通交流。在全體員工共同積極配合下，切實保障會計核算工作的完美落實；最后，為了保障公司會計核算工作能夠順利落實，還要引入或培養一批優秀的會計核算人員，構建一支綜合能力強、專業素質高的會計管理團隊，還要加強對員工的道德素質培訓教育，避免內部工作人員因個人思想、行為問題給公司帶來較大的經濟損失[3]。為了吸引更多財務方面的優秀人才，公司可以提高財務人員的薪酬待遇，給予更多福利，以此來吸引更多優秀人員加入，不斷壯大公司財務團隊。

（三）提升物業公司預算管理水平

物業公司預算管理水平的提升首先要使財務部門與業務部門相融合，使公司各部門人員對預算管理工作的重要性都有一定的了解，這樣才能在實際工作中促進預算管理執行，保障預算管理效果的實現。為了提高預算編制準確率，提升預算執行效率，需要物業管理各部門相互融合，讓財務人員熟悉業務活動流程、業務難點、業務活動進程、不同業務活動特點等，從實際業務活動出發，編制準確的預算。讓業務部門能夠了解各環節涉及的財務收支，從而進一步優化業務的流程，公司實現業財融合的有效途徑是信息化系統的建設，為了實現各部門信息數據的共享，就要加快公司信息化系統建設，同時也可以利用信息化系統，實現對所有業務流程活動的動態監督管理，實時監督各部門預算執行情況，并及時加以反饋，從而保障預算執行效果[4]。

（四）優化物業公司會計核算方式

營改稅政策的出臺并落實，對于物業公司是一個重大的宏觀調控，從此物業公司也要依據增值稅標準進行納稅，同時，公司內部稅控體系和會計核算體系也都發生了巨大的變化。物業公司要順應時代發展需求，就要認清經營狀況，清楚市場定位，穩定內部財務管理及會計核算工作。對于優化公司內部會計核算方式的路徑：第一，準確劃分收入來源，一種是主營業務收入，剩余全部劃分為其他收入。其中主營業務收入包含業主物業管理服務費、停車費等，其他收入有維修費用、場地出租金費、水費、電費等。為了方便收入費用的規范化管理，可以按照項目名稱和具體樓棟號進行管理[5]；第二，按照不同項目的管理區域進行核算費用劃分，仿照制造業企業，把生產成本進行歸集，然后按照不同項目產生的費用進行分配，比如直接成本費用、間接成本費用等。在物業項目合同簽訂時，就要清楚園區廠房和園區寫字樓之間的成本劃分，便于后期準確進行分攤歸集。對于Z物業公司來說，主要的成本支出是人工成本，幾乎占項目總成本的70%-85%，要準確地劃分各區域人工成本，就要對每個員工負責的區域進行劃分，從而加強對員工個人區域成本的管控。

四、總結

隨著我國經濟水平的提高，人才競爭的日益激烈，企業也盡可能創造一個良好的辦公環境來吸引各類人才，為公司發展壯大添磚加瓦。求職者在找工作時，辦公環境也是選擇的考慮因素之一，所以要實現物業公司的高效管理，高利潤經營，就要為業主提供更多具有針對性的服務，規范公司內部會計核算方式，加強內部管控力度，從而促進物業公司的良好發展。對于本文中提到的物業公司會計核算過程中存在的會計核算不規范、會計基礎建設薄弱、預算和業務分離、會計核算方式單一等問題，本文也相應地提出了加強物業公司會計核算工作的對策：進一步加強會計核算工作的規范性、完善會計基礎建設、提升物業公司預算管理水平、優化物業公司會計核算方式。希望這些措施的提出可以幫助物業公司實現財務管理質量和效率的提升，同時提高物業公司運營凈利潤，促進公司實現長久、穩定的發展。

相關鏈接

會計核算，是指以貨幣為主要計量單位，通過確認、計量、記錄和報告等環節,對特定主體的經濟活動進行記賬、算賬和報賬,為相關會計信息使用者提供決策所需的會計信息。

《會計法》第9 條規定:“各單位必須根據實際發生的經濟業務事項進行會計核算,填制會計憑證,登記會計賬簿,編制財務會計報告。任何單位不得以虛假的經濟業務事項或者資料進行會計核算。”

會計核算貫穿于經濟活動的整個過程，是會計最基本和最重要的職能，又叫反映職能。記賬是指對特定主體的經濟活動采用一定的記賬方法,在賬簿中進行登記，以反映在賬面上;算賬是指在日常記賬的基礎上，對特定主體一定時期內的收入、費用、利潤和某一特定日期的資產、負債、所有者權益進行計算，以算出該時期的經營成果和該日期的財務狀況；報賬就是在算賬的基礎上，將特定會計主體的財務狀況、經營成果和現金流量情況，以會計報表的形式向有關各方報告。