既有建筑改造為酒店的價值評估與設計研究

文/中國建筑設計研究院有限公司 李 冰 蘇易平

當代置業(yè)（中國）有限公司 王文哲

1 研究背景

酒店是物業(yè)實體的基本功能類型之一，是社會經(jīng)濟活動的必要空間載體。酒店建筑以豐富的物理空間、差異化的場所功能、迥異的文化內(nèi)涵及靈活的經(jīng)營模式，為基礎的居住空間單元賦予了生活方式的多樣性，也豐富了建筑文化。

相較新建建筑，伴隨著城市更新，將既有建筑改造為酒店可使酒店建筑兼具承載歷史、凝固記憶、喚醒場所精神、延續(xù)城市文脈的功能。建立認知該類型營造項目的價值體系并指導項目實踐，對于提高社會經(jīng)濟效率及文化傳承具有積極意義。

1.1 城鎮(zhèn)化發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展模式轉(zhuǎn)型

在經(jīng)歷改革開放、踐行中國特色社會主義道路40年的當下，我國整體經(jīng)濟實現(xiàn)全球范圍內(nèi)的快速發(fā)展與跨越，城鎮(zhèn)化率已從1992年末的27.46%提升至2021年末的64.72%，二、三產(chǎn)業(yè)獲得長足發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化率跨過60.00%，城市增量土地供應顯著減少，經(jīng)濟發(fā)展模型由徹底拆除新建轉(zhuǎn)向城市精細化更新和差異化發(fā)展。既有建筑改造已經(jīng)成為城市建設的重要組成部分，這也為我國經(jīng)濟未來數(shù)十年的發(fā)展奠定基礎。

1.2 酒店基本需求與多樣性需求同步增加

隨著二、三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟占比的提高，社會商務活動持續(xù)穩(wěn)定增長，城鎮(zhèn)人均可支配收入大幅提升，旅游業(yè)過去20年保持年均10.2%的增長率。這些經(jīng)濟發(fā)展特征既催生了酒店數(shù)量的增長，又刺激了酒店的功能組成、文化內(nèi)涵、藝術品位等多樣性需求，進一步拓展了酒店建筑形態(tài)的深度與廣度。

作為城市更新的一種典型類型，既有建筑改造為酒店恰好匹配了這種多樣性需求，在成就成功商業(yè)案例的同時，實現(xiàn)了歷史、文化與建筑的交織，滿足了大眾對文化藝術情懷的期待。

2 價值評估體系

既有建筑改造為酒店時，可從經(jīng)營價值、社會價值、情感價值3個層面進行評估，以確定適宜的改造策略（見圖1）。這3個層面逐層遞進，包括技術分析、基本經(jīng)營邏輯、市場競爭優(yōu)勢、文化情感意識傳遞等內(nèi)容，基本覆蓋了設計過程可能面臨的選擇點。

1 既有建筑改造酒店價值評估體系

2.1 經(jīng)營價值平衡與技術可行性評估

經(jīng)營價值是確保項目存活與煥發(fā)生機的先決條件。除少數(shù)項目由政府財政投入外，大多由民間資本參與完成，因此改造項目成立的前提是實現(xiàn)經(jīng)營價值，為投資者盈利。同時，既有建筑改造的技術可行性評估需建立在經(jīng)營邏輯之上，在未明確經(jīng)營邏輯的前提下進行的技術可行性評估很可能是無效的。因此，統(tǒng)籌評估項目的經(jīng)營價值和技術可行性，是建筑師在項目前期對投資研判與設計方案進行聯(lián)動思考的首要環(huán)節(jié)。

1）項目區(qū)位 根據(jù)定位與經(jīng)營模式的不同，酒店建筑對于區(qū)位有嚴謹?shù)倪x擇標準。例如主營商務商旅的酒店需靠近商務區(qū)或工業(yè)區(qū)，而風景怡人的遠郊是度假型酒店的理想選址。根據(jù)既有建筑的區(qū)位、環(huán)境、交通條件，匹配合理的酒店經(jīng)營邏輯，衡量改造的代價與收益，建筑師在前期策劃時需充分考慮。

2）建筑本體價值 既有建筑改造時業(yè)主方不可避免地損失了建筑本體的部分價值，同時需負擔保護性拆除清運、局部修復翻新等成本。這些沉沒成本應統(tǒng)一納入剩余建筑本體價值考慮。若改造帶來的價值無法覆蓋成本投入進而導致經(jīng)營失敗，則得不償失。

3）結(jié)構與空間尺度 既有建筑的結(jié)構與空間能否滿足新業(yè)務的經(jīng)營需求也是重要的評估維度。基于既有結(jié)構和空間條件提出合理的經(jīng)營模式與業(yè)態(tài)定位，尤為體現(xiàn)建筑師的綜合素養(yǎng)。為經(jīng)濟型酒店匹配緊湊合理的空間尺度和功能邏輯有助于提高經(jīng)營效率；對于高端酒店，利用大空間或特殊建筑構件塑造酒店IP（形象）記憶點，則有助于創(chuàng)造更好的經(jīng)營機會。

4）結(jié)構安全與結(jié)構余量 在需要全部或部分保留結(jié)構體系的情況下，應對既有建筑進行全面檢測與充分評估。尤其當改變原有傳力或抗震體系時，還應結(jié)合剩余結(jié)構的檢測強度進行承載計算，以避免安全隱患。當結(jié)構安全余量不足時，應考慮進行結(jié)構加固。

5）材料和設備 除同業(yè)態(tài)翻新情況外，既有建筑的材料和設備通常不再具備直接使用價值，但并非不可作為建筑構件、室內(nèi)主題或景觀作品使用。通過巧妙的設計重置能夠使這些素材得以梳理呈現(xiàn)，其價值也不容小覷。

2.2 社會價值

既有建筑的社會價值涵蓋了歷史價值、藝術價值、文化價值等層面，對其進行系統(tǒng)性評價是一個復雜的過程。基于既有建筑改造再利用的角度，為便于快速找到應用點，可從下述維度進行價值評價。

1）時代技術符號 一些建筑具有代表時代特征的建筑風格，或具備特殊構造、技術與做法，能反映文化與歷史。時代技術符號兼具歷史、藝術、技術與文化的價值，保留與應用這些符號可持續(xù)傳遞建筑的特征，不乏傳承的意義。酒店改造時可對這些特征予以保留，以便在后續(xù)經(jīng)營中為客人提供些許超現(xiàn)實體驗。

2）地緣文化特征 建筑作為一種物理的空間實體，不能脫離于時空單獨存在，民族及地域文化的特征會在既有建筑上有所呈現(xiàn)。對于酒店建筑，強化這些特征能夠為客人提供豐富的文化熏陶，同時實現(xiàn)地緣文化的發(fā)揚與傳承。

3）人物事件記憶 特定的建筑與某些重要事件或人物有歷史時空上的重疊，因其歷史地位或文化地位而使既有建筑具有承載記憶的特殊價值。酒店在實際經(jīng)營中也可借由這樣的人物與事件形成獨特的品牌特征。

4）環(huán)境與場所精神 一般公認的場所精神（Genius Loci）是指場所具有獨立的“靈魂”，決定了它們的特性和本質(zhì)。構成場所精神的要素與結(jié)構相互關聯(lián)為一個整體，令踏足其中的人獲得一種整體且不同于任何獨立要素的別樣感受。例如某些既有建筑所處的小環(huán)境或場域呈現(xiàn)獨特的藝術氣質(zhì)，這種氣質(zhì)能夠為酒店的經(jīng)營帶來特別的附加價值，為客人提供別樣的愉悅感或啟發(fā)性。

正因為建筑是凝結(jié)了文化與時空的藝術，才使建筑之美呈現(xiàn)多樣的氣魄。在將既有建筑改造為酒店時將這些社會價值加以挖掘、保留與傳承，同時形成酒店經(jīng)營的獨特標簽，打造特色IP及故事線，從而為酒店增添附加價值，是一種雙贏的選擇。

2.3 情感價值

情感價值在文學領域是一個高頻詞匯，在這里有2種釋義。第一個維度，情感價值通常被解讀為情懷，是文化與人情感交織的產(chǎn)物，是立體、多樣且獨特的。雖然每個人在同樣的建筑空間中獲得完全獨立的主觀感受，但又能用“情懷”一詞一以概之，實則是建筑空間與人之間的一種精神或價值觀的共鳴。另一個維度則更加個性化，是直接與某個具體的人相關聯(lián)，例如就祖產(chǎn)的繼承人而言，祖產(chǎn)顯然帶有個人及其家族的情感屬性。

在情感價值的干預下，經(jīng)營邏輯并不總是有效。情懷可被創(chuàng)造，被販賣，但其與酒店的基本經(jīng)營邏輯相關性較弱；另一種情況下，對個體而言，情感價值與意愿的重要性完全存在與經(jīng)營邏輯相悖的可能。

3 價值評估體系應用

正因為建筑具有從經(jīng)濟、技術到社會、文化、藝術，再到精神、情感層面的多重價值，在改造為酒店業(yè)態(tài)時，越多尊重與梳理這些價值，越有助于既有建筑煥發(fā)新的生命力，也越能夠反哺給酒店以豐富的場所精神，從而促進酒店經(jīng)營的成功。

3.1 經(jīng)營價值與社會價值成就好生意

尊重基本的酒店經(jīng)營邏輯是面向全客層受眾做低附加值的生意，亦即“做流量”；而挖掘社會價值，則是打造IP或故事線，形成獨特的文化內(nèi)涵，是定位于認知層次與消費能力更高的客群，做高附加值生意的價值邏輯，就是“做利潤”。因此，兼顧經(jīng)營價值與社會價值是既有建筑改造為酒店時，成就一門好生意的充分條件。合理平衡兩者，找到酒店的經(jīng)營定位，營造酒店IP，塑造文化內(nèi)涵，是酒店得以存續(xù)并長久經(jīng)營的起點。

北京三里屯CHAO酒店的改造是一個成功的案例，如圖2所示。利用原有建筑主體進行小范圍改造與效率提升，首先是對于酒店基本經(jīng)營邏輯的尊重與順應；而材料品質(zhì)提升、IP空間營造則更高級。酒店位于寸土寸金的北京三里屯，城市的交通發(fā)展致使原酒店入口效率低下，落客通行不暢，因此德國GMP建筑事務所的新擴建方案重點對入口區(qū)域進行調(diào)整，改變?nèi)肟诜轿唬嵘ㄐ行剩娀藢б曔壿嫞ㄒ妶D3）。改造后的經(jīng)營效率有了明顯提升。折線形的外立面重構一方面強化了客房視線私密性；另一方面也是有限客房面積的適當外拓，這些則是CHAO酒店定位的客房的基本空間品質(zhì)。而在挖掘社會價值層面，新立面的工整美學延續(xù)了原建筑風格，基本傳承了建筑的場所精神與氣質(zhì)。日光禮堂的營造則給予酒店特色的IP故事線，使CHAO酒店成為北京活動及聚會的熱門地點（見圖4）。

2CHAO酒店改造前后對比2a改造前2b改造后

3CHAO酒店入口柱廊

4CHAO酒店日光禮堂

3.2 社會價值與情感價值推動技術和理論發(fā)展

某些情況下當情感價值為業(yè)主的核心考慮時，提高了建筑師統(tǒng)籌的不同邏輯數(shù)量。通過情感價值與社會價值的結(jié)合，或可推動做法、技術與理論的發(fā)展，塑造優(yōu)秀的建筑作品。這需要建筑師深刻理解基礎經(jīng)營邏輯與市場、客戶的情況，并能與其他專家團隊有效協(xié)作。

北京首鋼工舍智選假日酒店是另一個較成功的案例。2008年前后，在首鋼實施大搬遷及北京成功申辦2022年冬奧會和冬殘奧會的歷史背景交疊下，由政府推動奧組委入駐“首鋼”，推動地域復興。為滿足奧組委員工倒班住宿并兼顧后期對外經(jīng)營，園區(qū)內(nèi)原有的空壓機站、返礦倉、低壓配電室及N3-18轉(zhuǎn)運站4個相鄰的建筑被首鋼集團提供為經(jīng)濟型酒店的基底。

秉承對工業(yè)遺址“文化地景”的尊重與首都工業(yè)歷史的銘記，設計團隊最大限度地保留了原工業(yè)建筑的結(jié)構與外部特征，將新結(jié)構穿插設置在原結(jié)構外殼上，建筑最終呈現(xiàn)“新老同存”的修繕感（見圖5）。在主體結(jié)構利舊的同時，客房凈尺寸受限于原建筑空間而偏小，為滿足基本經(jīng)營邏輯，設計團隊創(chuàng)造性地結(jié)合工業(yè)風進行精細化設計，務求室內(nèi)空間尺度經(jīng)濟合理；而工業(yè)遺存的吊車梁、抗風柱等工業(yè)構件被置入大堂公共空間，返礦倉金屬料斗與檢修樓梯被完整保留在全日餐廳內(nèi)（見圖6）。這些元素被直接作為工業(yè)IP裝飾使用，形成完整的工業(yè)故事線索。項目兼顧了酒管公司對品牌與經(jīng)營邏輯的訴求，設計師與業(yè)主方共同對場所精神與工業(yè)遺存的尊重與認同使項目成為一個經(jīng)營成功且兼顧多重意義的載體。

5新舊同存的立面

6工業(yè)遺留的室內(nèi)場所精神

4 結(jié)語

在既有建筑改造為酒店項目中，實現(xiàn)項目后續(xù)經(jīng)營的成功，承載歷史、文化、藝術的傳承與發(fā)展，是設計工作的成功標尺。在經(jīng)營視角下，尊重客觀經(jīng)營邏輯是設計思考時需遵循的基礎。在社會價值與情懷價值方面，實現(xiàn)時代技術符號、地緣文化特征、人物事件記憶、環(huán)境與場所精神的有效保護與留存，巧用善用這些特征為項目塑造標簽，營造IP與賣點，提升項目經(jīng)營價值，更是設計思考的探索方向。

回到既有建筑改造的維度，本文所述價值評估與設計思考的方法體系同樣具備適用性。在城市更新日趨主流的當下，基于經(jīng)營視角分析與思考，應用價值評估體系指導設計策略，是調(diào)和設計矛盾的有效方式。

圖片來源：圖1，作者自繪；圖2，圖3，圖4，圖5，圖6，有方網(wǎng)站