大城市遠郊產業新城人口居住區位選擇異質性與原因分析*
——以北京亦莊新城為例

文/山東師范大學地理與環境學院 邢雅涵 趙金麗

0 引言

作為改革開放的產物，設立開發區的初衷是吸引外資和發展工業經濟，但基于政績考評、土地財政、盲目追求規模、相互攀比、崇洋媚外等原因，一些城市在缺乏科學研究和論證基礎上建設的新城新區項目往往出現“鬼城”“空城”“睡城”和“產業孤島”等現象。這些發展方向單一的“新城新區”浪費了大量資金和土地，因此受到頗多質疑和批評[1]。作為城市空間結構和運行效率的重要體現，新城居住區位選擇不僅能直觀反映新城生產和生活功能的培育和發展狀況，而且能反映新城發展的成效和存在的問題[2]。在新城發展規模不斷擴大及新城問題不斷涌現的背景下，研究新城人口居住區位選擇及影響因素成為經濟學、地理學、社會學等探尋新城成長機制、揭示新城發展問題、提高新城人口幸福感及尋求新城可持續發展路徑的著眼點和重要議題[3]。

目前學界相關研究主要集中于對大城市中心城區的宏觀尺度和以居民個體為核心的微區位方面，缺乏對大城市遠郊衛星城等中觀尺度的研究。對于城市新就業人員來說，大量邊緣區附近的開發區企業是其重要的擇業地，且邊緣區相對低廉的房價也具有較大吸引力[4]。新城作為中心城市的衛星城，是中心城市的重要組成部分，二者之間有交叉人口的存在。新城人口由個體居民這一微觀主體組成，亟待開展有關大城市遠郊產業新城人口居住區位選擇影響因素的研究，梳理產業新城發展經驗和教訓，提出相應建議，從而引導新城合理開發，提升新城宜居宜業水平，改善新城人口居住及就業環境，實現新城經濟、社會、文化協調發展的規劃目標，充分發揮新城在人口和功能疏解及城市空間結構優化中的重要作用[5]。

1 研究區域與研究方法

1.1 研究區域

基于新城成長動力及實現途徑不同，國內新城主要有鄉鎮整合型新城、重大項目帶動型新城、產業新城和全新規劃發展型新城4種類型[6]。雖然4類新城性質不同，但其發展目標均為打破單一功能發展困境，走向居住、就業、休閑、娛樂多功能綜合發展的城市區域。其中產業新城是數量占比最高的一類新城，在我國新城建設中具有典型性，因此本研究選擇產業新城作為研究對象。本文選取北京市亦莊新城作為研究對象，這有助于正確把握新城人口居住區位選擇的影響因素，構建符合轉型期我國產業新城職住空間關系動態演變與驅動機制研究的理論分析框架[7]。了解新城居住、就業兩類人群對居住區位選擇的影響因素及內在驅動機制，可為實現新城綜合功能發展提供理論支撐。

1.2 研究方法

以結構式問卷方法為主，綜合使用田野調查和網絡問卷調查2種手段，對新城居住者及就業者進行問卷調研，并與部分調查對象進行深度訪談，收集新城職住群體居住及就業區位選擇偏好、居住與就業滿意度、通勤信息及社會經濟屬性信息。

由于研究區域為亦莊新城，因此問卷主要發放給亦莊新城居住或工作的居民，考慮到亦莊新城就業者數量顯著大于居住者，故在問卷發放比例上，對亦莊就業者的發放量大于亦莊居住者。在發放區域上，由于亦莊新城就業者集中于開發區，因此問卷發放主要集中于開發區，而亦莊新城居住者除集中于開發區外，在馬駒橋鎮區也較為集中，因此對居住者的問卷發放主要集中在開發區和馬駒橋鎮區。

問卷內容包括四大部分：①居民居住情況，包括居民當前的居住地及在當前居住地開始居住的時間、選擇當前居住地的主要原因、住房產權、居住方式及居住滿意度等；②居民就業情況，包括當前工作地及在當前工作地開始工作的時間、選擇當前工作地的主要原因、單位性質、職業、所屬行業、是否隨單位搬遷及就業滿意度等；③居民出行情況，包括通勤工具、通勤時間、通勤滿意度及近年來通勤時間變化情況；④居民基本信息，包括居民性別、年齡、學歷、收入、戶籍等基本屬性特征，以及居民對于亦莊新城的了解情況等。共發放問卷1250份，回收有效問卷1157份，有效率達92.6%。從被調查者基本特征看，樣本包含不同年齡層次、收入、文化程度、住房性質和行業部門等屬性特征，具有較強的隨機性，數據分布較合理（見表1）。

表1 受訪者社會經濟特征及所占比例

2 新城人口居住區位選擇差異及原因

對調查對象選擇居住地的影響因素進行整理發現，新城居住人口和在新城以外居住的新城就業人口選擇居住地的影響因素不同，主要表現在房價、自然環境、交通和教育設施等方面。

1）房價 在新城居住的調查對象37%選擇房價便宜，而在新城以外居住的調查對象僅24%選擇房價便宜，表明亦莊新城房地產市場相較中心城區及海淀、朝陽等城市功能擴展區的價格優勢吸引了大量人口進入新城居住。

2）自然環境 在新城居住的調查對象15%選擇自然環境，而在新城以外居住的調查對象僅4%選擇自然環境，表明亦莊新城優越的自然環境相較北京中心城區對居民有較大的吸引力，涼水河、新鳳河等較豐富的水系，南海子濕地公園的建設及良好的綠化環境共同打造新城優越的生態環境。

3）交通 在新城居住的調查對象僅13%選擇交通便捷，而在新城以外居住的調查對象中25%選擇交通便捷，表明亦莊新城在交通建設方面對居民的吸引力相對較小。在城市公共交通方面，亦莊輕軌建設較晚，站點稀疏且位于北京地鐵網絡邊緣地區，與中心城區甚至通州區、昌平區等其他新城相比處于劣勢。在對外交通方面，亦莊距北京站、北京西站和首都機場均較遠。

4）教育設施 在新城居住的居民僅9%選擇子女上學，而在新城以外居住的調查對象中15%選擇子女上學，表明新城在教育設施方面對于居民的吸引力相對較小，主要原因在于新城開發較晚，教育資源和基礎設施不完善，師資力量薄弱，難以滿足家長的高質量教育需求。

針對新城外部居住的新城就業人口，按其居住地所在的城市功能區進行分類統計，進而分析位于不同居住區位的居民選擇在該區位居住的主要原因。不同功能區居民選擇居住地的主要原因不同，表現在房價、交通、自然環境和教育設施等方面。

1）房價 城市發展新區和亦莊新城居民選擇比率明顯高于核心區和城市功能擴展區，反映出居民郊區化一定程度上受中心區高房價的推力影響。

2）交通 核心區和城市功能擴展區居民選擇比率相對較高，反映出中心區有相對較高的道路建設密度和更便捷的公共交通。城市發展新區選擇比率大于亦莊新城，表明亦莊新城相較其他新城，在交通建設上也相對落后。

3）自然環境 亦莊新城居民選擇比率顯著高于其他地區，反映出亦莊新城自然環境對居民的強大吸引力。

4）教育設施 中心地區選擇比率高于邊緣地區，且其他新城略高于亦莊新城，表明亦莊新城基礎教育發展水平亟待提升；在鄰里素質方面，僅核心區居民選擇比率相對較高。

3 新城居住與就業人口居住區位選擇及影響因素

新城居住人口因收入、年齡等屬性特征不同，其住房選擇偏好存在差異。新城內部不斷加劇的居住空間分異也使居民選擇在新城居住的原因存在差異，從收入水平、年齡、住房性質等方面對新城居住人口中不同屬性特征居民選擇居住地的影響因素進行對比分析，以了解新城居住人口中不同屬性特征居民對于居住地的選擇偏好和訴求。

3.1 收入水平

自身或配偶就近上班及房價便宜是各收入階層選擇當前居住地的主要原因，表明通勤和房價是居民選擇居住區位的主要因素，但不同收入階層對二者的重視程度不同。其中高收入者和低收入者更多考慮自身或配偶就近上班，對于房價的關注相對較少，但二者原因不同，高收入者更關注通勤距離，其選擇居住區位時受房價的限制較小，在住宅區位選擇上更具主動權；低收入者注重通勤距離，為節省通勤費用，更傾向于住在單位宿舍或就業地周邊房價差異不大的租賃房；中等收入者更考慮房價，其對居住條件要求較高，如何在有限收入水平下享受相對較優的居住條件是其選擇居住區位的主要原因。

亦莊地區發展前景和良好的自然環境、交通和購物、醫療等設施服務水平也是不同收入階層選擇在此居住的主要原因，約15%的居民選擇此因素。在子女上學方面，中高收入者選擇比率相對較高，在當前就近上學制度下，雖然亦莊新城大型居住區周邊均配置中小學，但各學校教育質量差異明顯，亦莊中芯學校和亦莊實驗小學教學質量相對較高，因此中高收入者更傾向于選擇優質中小學附近住房，低收入者多為流動人口，其子女多在其戶籍地上學，因此較少考慮子女上學問題。在鄰里素質方面，僅有高收入者選擇且比率較高，亦莊新城不同居住區存在一定程度的社會空間分異，高收入者更傾向于選擇高檔商品房小區。

3.2 人口年齡

隨著年齡增長，受訪人員對房價因素比率逐漸減弱，而對于通勤距離、地區發展前景和自然環境的選擇比率呈上升趨勢。隨著年齡增長，財富積累增加，住房支付能力隨之增長。但年齡增長使居民對長距離通勤的耐受力逐漸下降，且更關注良好的自然環境對身體健康的影響。

對于購物、醫療等公共服務設施因素，50歲以上及30歲以下居民選擇比率相對較高，但原因不同，50～60歲居民更關注就醫便利性，30歲以下居民更關注娛樂和商業設施。針對子女上學因素，30～40歲居民選擇比率最高，該年齡階段居民子女正處于適學年齡，因此對教育設施的關注度較高。在鄰里素質方面，年齡越大，對鄰里素質的選擇比率越高。

3.3 住房性質

在住房性質方面，主要對新城居住人口中占比相對較高的自購商品房、租賃商品房和租賃城中村公寓居民選擇在亦莊居住的主要影響因素進行對比。

結果表明，通勤和房價是不同住房性質居民選擇居住區位的主要原因，其中租賃城中村公寓居民多為收入較低的外來務工人口，選擇居住在工作地周邊且租金便宜的城中村公寓是其減少開支的主要途徑；自購商品房對通勤和房價因素的關注度大致相等，約40%選擇自身或配偶就近上班及房價便宜；租賃商品房居民則更關注通勤距離，對房價的關注度相對較低，原因在于租賃商品房支出占總支出相對較少，且新城商品房租賃價格的空間差異相對較小。

對于地區發展前景、自然環境、鄰里素質和子女上學等因素，自購商品房居民的選擇比率最高，而租房者尤其是租賃城中村公寓者關注度最低；租房者對交通便捷、熟人網絡等因素選擇比率相對較高。

3.4 居住時間與居住原因

根據居民在新城開始居住的時間及當時選擇在新城居住的原因，對居民選擇在亦莊居住的原因演變情況進行分析。對調研對象開始在亦莊居住（就業）的時間進行統計，發現在2007年之前居住（就業）的對象數量較少，且2007年《北京亦莊新城規劃（2005—2020）》正式得到批準，因此以2007年之前為一個時間階段，2007年之后的10年則每5年為一個時間階段，對居民選擇來亦莊居住的主要原因進行分階段統計和對比分析。

結果表明，在2007之前，吸引居民到亦莊居住的最主要原因是房價便宜和地區發展前景，其次才是就近自己或配偶上班，另外，自然環境也是一個重要原因，表明該階段選擇到亦莊居住的居民主要是亦莊以外就業人群，這部分人看重亦莊房地產的價格優勢和未來的增長潛力，寧愿承受長距離職住通勤而選擇到此居住。隨著時間演變，房價便宜仍然是吸引居民到亦莊居住的主要原因，但地區發展前景和自然環境的比重有所降低，相反，自己或配偶就近上班的比重不斷上升，并逐漸成為最重要的原因，表明亦莊房地產市場對于本地就業人口的吸引力有一定增加。另外，政府保障性住房方面的因素比重不斷下降，這部分人群主要是亦莊新城地區原來的農村人口由于農村房屋拆遷而被安置到政府保障性住房中，比重的下降是由于外來人口的增加導致該類人口在亦莊居民所占的比重逐漸下降，購物、醫療設施方面的因素比重也有一定下降，這可能是由于亦莊人口在快速增加的同時，醫療服務機構卻未取得相應發展，亦莊現有規模較大的三甲醫院，如北京同仁醫院南院、北京市大興區中西醫結合醫院和北京普祥中醫腫瘤醫院均在2007年之前設立。在交通方面，得益于亦莊輕軌線建設，因素比重略有上升。

4 結語

根據問卷及訪談分析可知：新城居住人口與在新城以外居住的新城就業人口選擇居住地的主要影響因素不同，具有異質性。差異主要表現在房價、交通、教育和自然環境等方面，新城居住人口主要是受到新城房價及自然環境的吸引，相反選擇在新城以外居住的新城就業人口主要是為追求更高的公共服務水平。對于新城居住人口，居民收入、年齡、住房性質等屬性特征不同，其住房選擇偏好也存在一定差異，異質性主要表現如下。

1）低、高等收入者更關注通勤距離，而中等收入者則更關注房價，且隨著收入增加，對于地區發展前景和自然環境的關注度越高。

2）年齡越大，對于房價的關注度逐漸下降，相反更關注通勤距離、地區發展前景和自然環境。

3）購房者對于地區自然環境、社區環境及公共服務的關注度相對較高，而租房者對于交通便捷、熟人網絡等因素關注度相對較高。

4）在不同時間階段，居民選擇到亦莊新城居住的主要影響因素不斷發展變化，相較發展初期居民更多追求亦莊房地產市場的價格優勢和未來增長潛力，隨著時間的演變，減少通勤距離逐漸成為主導因素。

基于以上研究進行政策調整，有助于提升新城居民幸福感，促進新城房地產業轉型有的放矢，促進政府探索制定新城居住空間優化發展策略，保證新城可持續發展，最終充分發揮新城在人口和功能疏解及城市空間結構優化中的重要作用。