地產(chǎn)行業(yè)政策底在等待市場底　“第二增長曲線”或成房企發(fā)力點

熊穎

今年以來，我國房地產(chǎn)提振政策不斷加碼。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年至今，全國已有超百城優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策200余次。易居研究院智庫中心統(tǒng)計，截至5月19日，廣州、深圳、天津等20個城市均出現(xiàn)了4.4%的房貸利率。

而且政策正由過往以集中在非熱點城市、地方政策為主的第一階段走向新的第二階段，即從非熱點城市擴散到熱點城市、從其他政策到金融信貸政策的多方面發(fā)力。但一系列政策傳導到基本面尚需時日，目前看作用不明顯，有分析師指出，當前房地產(chǎn)已經(jīng)處于政策底但市場底還需要等待。地產(chǎn)行業(yè)回暖需要后續(xù)政策再加碼。

政策傳導效應短期不明顯 當下是政策底等待市場底

較多的政策的密集出臺，充分體現(xiàn)了國家激活房地產(chǎn)市場、推動房地產(chǎn)市場良性循環(huán)的政策意圖。

如受5月15日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布的最新政策影響，不少城市對房貸利率大幅下調。其中，廣州、重慶都從原來的主流利率5.2%降至4.4%，直接下降80個基點。這意味著，基于“100萬貸款本金、30年等額本息方式”測算，月供金額將減少484元/月。

但《紅周刊》從銷售一線了解到，房貸利率下調等政策目前還未明顯拉動購買意愿。一地產(chǎn)代理商創(chuàng)始人向《紅周刊》表示，目前看傳導效果不明顯。在其看來，如果出臺“降低購買門檻、認房不認貸”的政策，刺激效果會更明顯。

購買意愿不高，從今年4月銷售端的數(shù)據(jù)也可以看出。根據(jù)累計值折算后，商品房銷售當月同比下降38.8%（前值下降17.7%）、住房銷售當月同比下降42.4%（前值下降23.1%）;而從待售面積來看，4月商品房待售面積減少378萬平方米，住宅待售面積減少339萬平方米。

不只是銷售端表現(xiàn)弱，中泰證券宏觀分析師楊暢結合4月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析表示，竣工端、施工端、開工端、拿地端的表現(xiàn)也都偏弱，整體信心仍然不足，當前房地產(chǎn)處于政策底。但由于當前房地產(chǎn)市場仍然處于降溫階段，例如70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比下降0.3%，連續(xù)3個月下降，二手住宅價格環(huán)比下降0.3%，連續(xù)8個月回落，出于買漲不買跌的心態(tài)，購房預期尚未得到扭轉，市場底仍在等待中。

消費信心不足致樓市回溫難 后續(xù)期待政策再持續(xù)加碼

那么政策傳導成效不明顯的原因為何呢？某TOP10房企內(nèi)部人士向《紅周刊》表示，造成這一現(xiàn)象的根本原因還是C端消費者沒信心，購房意愿不足。

這一點，從最近發(fā)布的社融數(shù)據(jù)上可以清楚感知。據(jù)央行初步統(tǒng)計，2022年4月社會融資規(guī)模增量為9102億元，比上年同期少9468億元。此外，居民貸款新增-2170億元，同比多減7453億元。其中，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。

景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉向《紅周刊》進一步解釋說，之所以樓市政策成效有限，一方面在于大家對就業(yè)、收入、經(jīng)濟發(fā)展的信心和預期不足。對日常消費趨向謹慎，對大宗消費就會更加謹慎。一個是房地產(chǎn)、一個是汽車消費下滑都比較厲害。

“另一方面，雖然政策上因城施策，但總的來說，還是“擠牙膏”和“切香腸”的政策偏多，一線城市不動，二三四線城市的政策又更傾向于在量上面做調節(jié)，如提高購房補貼、降低購房稅費、降低房貸利率等，沒有做到比較大的質的變化。”胡景暉補充說。

胡景暉認為，要想加速房地產(chǎn)市場回暖，一要解決人們不敢買新房，對房屋爛尾的擔心，開發(fā)商找到解決債務危機的路徑，讓市場重拾信心;二是要鼓勵在購房政策上，出一些力度更大的重拳，如降低首付比例等。《紅周刊》觀測到，在降低首付比例方面，目前已有阜陽、銀川等少數(shù)城市落地。

胡景暉還指出，在政策力度加大、疫情管控成效顯現(xiàn)的前提下，樓市有望在今年年中迎來轉折點。

而據(jù)中信建投研報，受疫情反復影響，各地穩(wěn)樓市政策傳導至基本面尚需時日，預計銷售到三季度末才有可能轉正。

民企融資通道修復 ABS產(chǎn)品有望成為民企融資主力

億翰智庫副總裁田晶告訴《紅周刊》，在這一大環(huán)境下，盡快穩(wěn)定就業(yè)相當關鍵。然后在企業(yè)端以樹立標桿、以風險可控的方式推動融資，通過提振行業(yè)信心，進而提振投資。

在此之前，不同于少數(shù)國企、央企在融資渠道上相對暢通，而民營企業(yè)則陷入了發(fā)債較難的尷尬局面。不過5月16日市場消息稱，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)3家民營房企被監(jiān)管機構選定為示范房企，將在本周陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。而為了吸引投資人，創(chuàng)設機構還同時發(fā)行包括信用違約掉期（私募CDS）或信用風險緩釋憑證（CRMW）在內(nèi)的信用保護工具，以幫助民營地產(chǎn)商逐步恢復公開市場的融資功能。

在田晶看來，上述增信行為是必然的，如果這個階段，民營企業(yè)不主動增信，那就只能“深巷酒香”了。而且增信融資，其實也是在向行業(yè)內(nèi)的其他企業(yè)釋放信號，當前階段，民企并不是不能融資、不給融資。首先解決掉金融機構的疑慮，這一步很重要。

田晶認為，樹立碧桂園、龍湖等民營企業(yè)標桿后，后續(xù)融資受益的民營企業(yè)范圍還將持續(xù)擴大。值得一提的是，5月19日，據(jù)中國證券報報道，民營房企新城控股擬于近期在銀行間市場發(fā)行一支中期票據(jù)，創(chuàng)設機構將同時發(fā)行CRMW為該期中票提供信用保護，從而為此次發(fā)行保駕護航。不難看出，示范房企擴容的落地速度之快。

田晶還分析表示，融資通道修復之后，有益于之后房企開工、拿地的小幅提升，不過具體的提升情況，還要看后續(xù)需求端的恢復情況如何。

值得一提的是，《紅周刊》關注到，在已經(jīng)公開的增信融資計劃中，ABS產(chǎn)品的亮相頻率較高。5月16日，深交所推出中證金融和中信證券聯(lián)合創(chuàng)設的信用保護憑證，與“中信證券-聯(lián)易融-信聯(lián)1號2期供應鏈金融資產(chǎn)支持專項計劃”（即，龍湖供應鏈ABS）配套成功完成簿記。此外，據(jù)財聯(lián)社報道，碧桂園擬于今年6月發(fā)行供應鏈ABS產(chǎn)品，該產(chǎn)品也將啟用信用保護工具。

一位不愿具名的地產(chǎn)金融研究分析師向《紅周刊》分析表示，供應鏈ABS產(chǎn)品的債務人是房企，原始債權人是供應商，發(fā)行供應鏈ABS有助于保護上游弱勢群體，因為這類產(chǎn)品被投資人購買，就意味著上游供應鏈被房企所拖欠的款項更容易提前拿到，也就不用擔心房企還不上錢了。

上述分析師還表示，雖然房地產(chǎn)支持降杠桿，但房地產(chǎn)的相關產(chǎn)業(yè)鏈也不能倒，所以供應鏈ABS產(chǎn)品會得到相應支持，ABS成為民營房企融資渠道主力的可能性也會較大。

從制造業(yè)走向服務業(yè) 房企“第二增長曲線”有望發(fā)力

不難看出，雖然房地產(chǎn)政策持續(xù)放松，但房地產(chǎn)市場復蘇仍需一段傳導時間。

胡景暉認為，此前行業(yè)一直在“喊口號”，但直到近期，業(yè)內(nèi)才真正意識到，房地產(chǎn)正在從以開發(fā)為主的增量時代轉向以服務和運營為主的存量時代。而以當前的存量和整體行業(yè)發(fā)展來看，房地產(chǎn)也會由一個制造業(yè)走向服務業(yè)。

在這一大背景下，物業(yè)、商業(yè)、長租、代建等以服務和運營為主的“第二增長曲線”，越來越受到房企重視。

其中，物業(yè)板塊，是房企發(fā)展較早、也更趨成熟的“第二增長曲線”。今年以來，龍湖、萬科先后分拆旗下物業(yè)板塊并在港遞交招股書。胡景暉認為，這是今年房企發(fā)展第二增長曲線的兩大標志性事件，其預計，萬物云和龍湖智創(chuàng)將在今年夏天登陸港股。而這一動作的達成，也將標志著內(nèi)房企中規(guī)模較大房企旗下物業(yè)板塊對接資本市場的告一段落。

此外，更有多房企明確指出“第二增長曲線”對公司的重要程度。如，萬科董事會主席郁亮在2021年業(yè)績會上指出，萬科的經(jīng)營服務類業(yè)務表現(xiàn)很好，快速發(fā)展，2021年度，公司經(jīng)營服務類業(yè)務的收入總和超過了400億元。營運凈收入率勢頭也很好，逐步形成新的利潤蓄水池。

旭輝控股也曾公開表示，未來公司收入將有50%來自住宅開發(fā)，30%來自租金收入，另外20%來自其他業(yè)務。

綠城中國立下的2025戰(zhàn)略目標也指出，公司要在2025年實現(xiàn)6400億元的合同額目標，其中，包括房產(chǎn)代建輕資產(chǎn)板塊目標1500億元。

可以看出，在地產(chǎn)板塊存量市場難以拓展，疊加毛利率不斷下滑的大環(huán)境下，“第二增長曲線”有望成為緩解房企業(yè)績下行的一大利器。不過胡景暉同時表示，第二增長曲線的發(fā)展、變現(xiàn)仍然需要一定時間。

（本文提及個股僅做分析，不做投資建議。）