救市后，地產商的春天依然遙遠

趙新江

今年第一季度，部分核心城市的二手房市場成交量就能夠企穩，第二季度價格能夠穩住。此后，新房市場也將隨之改善，并逐步傳遞到土地市場。由此，整體市場將出現鏈式修復。

從今年2月開始，在相關政策的推動下，地產行業有望觸底反彈，成為2022年穩增長的一條重要主線。在此背景下，地產商的好日子能回來嗎？A股房地產板塊值得參與嗎？

整體銷售依舊下滑

根據克而瑞發布的今年2月房地產企業銷售TOP100排行榜顯示，2月百強房企單月累計實現銷售金額4635億元，同比下降46.5%;1-2月百強房企累計實現銷售金額10484億元，同比下降43.4%，較1月下降2.7%。從數據來看，市場銷售端環比繼續下滑，表現不佳。

從房地產企業來看，2月各梯隊均大幅下滑，中小型房企表現稍強。2月單月銷售額超百億元的房企數量為9家，較上年同期減少19家。碧桂園單月實現全口徑銷售金額428億元，萬科和融創單月分別實現銷售金額311億元和225億元。1-2月碧桂園、萬科、融創分別累計實現全口徑銷售金額923億元、646億元和503億元，分列行業前三。從銷售增速來看，2月排名TOP31-100的房企整體稍優于其余各梯隊，各梯隊均呈現出明顯的下滑態勢;在TOP30房企中，僅1家房企實現了銷售規模的正增長，整體表現較差。

回顧2021年的房企銷售情況，據《理財》雜志記者了解，去年規模房企銷售增速罕見出現負增長。

克而瑞數據顯示，2021年TOP100房企全年全口徑銷售額為12.6萬億元，同比增速為-3.2%，這是近7年來這一數據首次同比增速為負。

在百強房企整體銷售下滑的同時，去年全年業績同比降低的房企數量也在增加。

據克而瑞統計，去年全年近四成百強房企累計業績同比降低，銷售規模負增長的企業數量較2020年有明顯提升。從單月業績來看，2021年12月有逾八成百強房企單月業績同比降低，其中逾六成房企同比降幅大于30%，20家房企單月業績同環比雙降。

其中，TOP20房企中，2021年全年業績恒大同比降幅最大，為39%。綠地、世茂、陽光城、富力地產等房企業績也出現不同程度的下跌，同比跌幅分別為19%、10%、16%及20%。

相對應的是，百億房企陣營分化加劇。中指院數據顯示，2021年銷售規模3000億元以上、1000億-3000億元、500億-1000億元、300億-500億元、100億-300億元，對應企業數量分別為9家、32家、25家、38家、54家。其中，3000億元以上企業增長1家，其余陣營房企數量均有所減少。

同時，TOP10房企的格局也出現了變化，2021年碧桂園仍保持行業第一的位置，而恒大由2020年的行業第二降至行業第五，世茂集團掉出行業前十，萬科、融創中國、保利發展行業排名均上升一位，分別為行業第二、第三以及第四，招商蛇口由行業第十升至行業第七，龍湖重回行業前十。

房地產規模逐步減弱

在房地產銷售增長受阻的同時，房企的規模效應也在減弱。去年以來，流動性的收緊使得一批房企陷入債務違約的邊緣，其中不乏頭部房企。

事實上，近幾年來出臺的一些關鍵性政策，對規模效應產生了直接影響。

一方面，“三道紅線”的出臺，使得房企可獲得的信貸額度不再以規模為主要依據，而是以“踩線”情況，即財務健康狀況為主要考量標準。另一方面，在22個城市推行的集中供地政策，令短期資金池深度成為企業增儲的重要砝碼，大型房企的優勢減弱，一些財務狀況良好，又具備較強區域深耕能力的小房企獲得了更多機會。

由此，規模房企在融資、拿地中的優勢均被削弱。根據上海易居房地產研究院的統計，2021年100家典型房企的融資額約為1.3萬億元，同比下降26%，近5年來（2017年以來）融資量首次出現負增長，同時達到5年來最低點。2021年百強房企拿地銷售比僅為0.29，同樣創近5年新低。

專家表示，在融資、拿地政策以“長效機制”形態出現的情況下，房企將逐漸開始過緊日子。

不過，從今年3月的市場層面和政策層面看，房地產回暖的跡象已經出現。

上市房企業績分化明顯

據《理財》雜志記者了解，3月4日，房地產開發板塊整體跌幅1.07%，其中20只股票上漲，4只股票平盤，86只股票下跌。數據顯示，截至當天收盤，房地產開發板塊近一周漲幅1.90%，近一月漲幅2.46%，近一季漲幅3.15%。

各大房地產上市公司在2021年的整體業績表現如何？Wind數據顯示，截至2月22日，共有5家房地產公司披露2021年業績快報，僅華發股份凈利潤同比增長，金地集團、廣宇發展、綠地控股、保利發展4家公司凈利潤均出現不同程度下滑。

華發股份2021年業績快報顯示，2021年，公司共實現營業總收入514.08億元，同比增長0.79%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為31.95億元，同比增長10.1%。報告期內，公司經營規模穩中有增，總資產同比增長10.97%，實現銷售1218.9億元，銷售面積468.8萬平方米。同時，公司銷售回款大幅增長，年度回款總額達700億元，同比增長達30%以上。

業績預告方面，截至目前，共有64家房地產上市公司披露2021年業績預告，22家預喜，預喜比例約為34.38%。

凈利潤數值方面，預計2021年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤下限超過1億元的有21家，預計超過3億元的有9家。小商品城、中南建設、張江高科、*ST新光、首開股份、*ST松江6家公司預計2021年歸屬于上市公司股東的凈利潤下限超過5億元。

凈利潤增長率方面，剔除扭虧公司影響，預計2021年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增幅超過10%的有14家，超過50%的有11家。沙河股份、萬通發展、津濱發展預計2021年實現歸屬于上市公司股東的凈利潤下限同比增幅超過100%。

2022年房地產板塊如何進行投資，專家表示，由于2月百強房企銷售繼續下滑，各梯隊表現弱勢。另外，當前房地產板塊估值仍處相對低位，業績確定性強，股息高，值得重點關注。可以關注龍頭房企萬科A、保利發展、招商蛇口、濱江集團、金地集團、旭輝控股等;相關受益標的包括龍湖集團、華潤置地、中國海外發展、碧桂園服務、永升生活服務等。（文中觀點僅供參考，不構成投資建議。投資有風險，入市需謹慎。）