需求篇

2022上半年總結與展望

摘要：2022年上半年，新房市場改善繼續進階，剛需產品市場份額明顯縮水。更多改善性需求由三房向四房過渡，三房成交比重由升轉降，四房成交占比持續提升，二房市場份額持續下滑。面積段中樞有所上移，一線城市主力面積段由90平方米以下升級為90～110平方米，二三四線城市140平方米以上大面積產品走俏。與新房消費升級不同的是，二手房需求結構更趨剛性，二房成交比重顯著回升，并取代三房成為主力成交房型。

關鍵詞：購房需求;住房消費;市場信心

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）07-0037-04 收稿日期：2022-06-10

文章來源：本文由克而瑞研究中心供稿。

總結

1 改善進階三房為主四房上升至25%，二房份額再縮水

2022年上半年，改善需求穩步釋放，四房成交占比持續提升，194個重點監測城市普通住宅成交數據顯示，四房成交比重升至25.21%，較2021年增長3.22個百分點。三孩放開后，更多改善性需求由三房向四房過渡，三房成交比重由升轉降，較2021年下降1.97個百分點至55.69%。

2 一線成交主力升至90～110平，二三線140平以上戶型比重上升

2022年上半年，大面積產品走俏，140～180平方米成交占比轉增，180平方米以上產品成交占比回升。一方面，疫情管控激發了改善需求，194個重點監測城市140～180平方米產品成交占比升至11.81%，較2021年增長1.25個百分點，180平方米成交占比較2021年增長1.04個百分點。另一方面，經濟下行壓力加劇，剛需客戶收入減少甚至失業，購房意愿降低，致使小面積戶型成交占比持續萎縮，90～110平方米成交占比降至28.68%，較2021年下降1.37個百分點，90平方米以下產品成交占比下降至17.94%，見表1。

3 小型化趨勢弱化，小面積三四房轉降，重拾功能空間平衡

2022年上半年，剛需產品市場份額縮水，戶型小型化趨勢有所弱化，90平方米以下三房、140平方米以下四房成交比重轉降。三房戶型方面，194個重點監測城市90平方米以下三房成交比重降至10.80%，較2021年下降0.87個百分點，而110平方米以上三房成交比重升至46.08%，較2021年增長0.67個百分點。

4 千萬豪宅成交同比僅降14%，廣深寧頂豪需求依然堅挺

2022年前5月，總價千萬級豪宅成交小幅回落。194個重點監測城市總價1000萬元以上豪宅累計成交17147套，同比下降14%，跌幅明顯小于非豪宅產品，表明財富階層資產保值訴求下，豪宅市場韌性較足，總體保持平穩運行。如果剔除上海、杭州兩個疫情影響嚴重的城市，其余192城成交同比僅微跌2%。

總價1000萬以上豪宅成交套數TOP20城市中，深圳、南京、寧波、西安等4城千萬豪宅成交繼續放量，同比增幅居于前列，尤其是西安，前5月共計成交103套總價1000萬以上豪宅，順利躋身TOP20序列。北京、廣州、蘇州、成都等4城千萬豪宅成交持穩，同比漲跌幅在5%以內，上海、杭州、廈門、東莞等城市千萬豪宅成交有所下滑，其中，上海、杭州受連番疫情影響，豪宅供應不濟拖累成交，成交套數同比降幅分別達到26%和51%，東莞、武漢、珠海等樓市持續轉冷，購房者觀望情緒加重，成交同比跌幅皆超過30%。

受疫情和高基數兩方面因素影響，頂豪成交整體有所回落，入圍TOP10榜單的城市中，上海等7城成交規模不及去年同期，其中，上海頂豪成交同比下跌17%，但仍高居成交榜榜首，北京成交同比下降24%，排名滑落1位至全國第3，青島樓市遇冷，頂豪成交同比下降25%，東莞、珠海、三亞頂豪成交顯著縮水，同比皆腰斬。

高凈值群體的保值、增值需求支持下，杭州、廣州頂豪成交依然堅挺，排名穩居全國前5位。杭州主城區頂豪認購熱度不減，海潮望月城、鳳起錢潮等中簽率不到11%。廣州琶洲南TOD單盤成交25套3千萬以上豪宅。

南京、深圳頂豪成交放量，深圳華潤城單盤前5月成交159套3千萬以上房源，帶動深圳頂豪成交同比翻番，排名超越北京升至全國第2位。南京樓市承壓，但越城天地中心、海玥花園等頂豪銷售表現依然亮眼，總價3千萬以上豪宅成交同比增長85%。

2022年前5月，全國共計8個城市有單價10萬元/平方米以上豪宅成交，總計成交6267套，同比增長10%。除上海、南京成交套數同比小幅回落以外，其他6城成交規模都高于去年同期。

上海、深圳、北京繼續包攬頂豪成交榜前三。其中，上海一批次部分項目因疫情延期入市，導致前5月單價10萬元/平方米以上成交同比微跌13%。深圳成交2462套，與榜首上海規模差距不斷縮小，同比大增53%。北京成交684套，同比增長12%的同時創下近年來同期新高。

廣州、杭州等頂豪市場并不乏需求和購買力。廣州單價10萬元/平方米以上豪宅成交達到214套，相當于去年全年成交規模的75%，同比增長30%。此外，三亞、青島高單價豪宅成交亦有不俗表現，同比增長2成以上。

不過，去年憑借個別項目零星成交入圍TOP10的蘇州、成都，今年前5月都暫無10萬元/平方米以上頂豪成交。

5 存量二房重歸主力承接剛需，70～90平成交更加活躍

2022年上半年，5個重點監測城市二手住宅成交結構數據顯示，二房成交比重顯著回升，并成為主力成交房型，二房占比達到39.46%，較2021年增長2.04個百分點，反觀三房、四房成交占比皆下滑，分別較2021年下降0.78個百分點和0.66個百分點。

分城市來看，北京、武漢、合肥、重慶4城二房成交結構更加剛需化，兩房比重皆明顯回升。以北京為例，二手兩房的購房門檻相對較低，備受新市民青睞，上半年二房成交比重接近50%，較2021年增長4.51個百分點，見表2。

深圳一房、二房戶型二手房滯銷，成交比重大幅下滑，深圳二手房市場持續低溫運行，前5月僅成交8182套，同比下跌近7成，其中，一房、二房成交格外低迷，成交套數同比皆下滑72%，因此市場份額明顯下滑，分別較2021年下降2.15個百分點和3.39個百分點。

展望

6 改善大戶型、豪宅需求率先復蘇，剛需市場短期內仍低迷

展望2022年下半年，改善性購房需求將繼續進階，一方面，各地信貸放松，包括下調二套房首付比例、認貸不認房等將刺激更多改善需求入市，另一方面，生育政策放寬、多胎購房優惠政策，也將釋放規模可觀的功能性改善需求。

四房成交比重有望繼續提升，且存在較大提升空間，三房成交比重整體穩中有降，但仍將是成交的絕對主力，比重保持在50%以上，一房、二房產品受限于功能不足，市場份額將持續縮水。

面積段中樞呈緩慢上移走勢，一線城市90-110平方米產品成交比重穩步提升，新市民不斷涌入背景下，90平方米以下剛需產品也將持續占據較大比重。二線、三四線城市110～140平方米戶型未來或將更受市場歡迎，成交比重進一步提升。

疊墅產品更加為市場所接納，尤其是三四線城市，疊加別墅市場占有率仍有明顯提升空間，聯排成交占比穩中有降，獨棟、雙拼僅占較小市場份額且有進一步下滑趨勢。140平方米以下緊湊型別墅市場份額持續收縮，200平方米以上別墅成交比重有望繼續提升。

較寬松的貨幣環境之下，高凈值群體通過購置房產實現資產保值增值的需求依然強烈，將支撐豪宅市場平穩運行，尤其是在一二手房存在明顯倒掛價差且房票異常珍貴的核心一二線城市，豪宅成交大幅滑坡的可能性不大。考慮到上海等城市部分豪宅項目受疫情影響延期入市，購房需求將在下半年補償性釋放，預計下半年總價千萬級、單價10萬元/平方米以上豪宅成交仍有顯著放量空間，環比上半年漲幅可觀。

二手住宅消費整體仍趨于剛需化，二房成交比重繼續增長，四房及以上成交比重穩步下降，中小面積戶型購房門檻相對較低，也將更受二手房置業客群青睞。考慮到未來二手房政策可能放松，比如二手房指導價松動、定向松綁二手房限購限售等，也不排除短期內大戶型二手房成交放量、比重增長的可能性。