德國合作住房的歷史與特點

關鍵詞：合作住房;社會住房;德國

? 一、德國合作住房的歷史

國外的合作住房作為一種成熟住房保障體系，距今已有200多年的歷史，有著成熟的運作、保障模式及法律地位。19世紀工業革命快速發展，造成歐洲城市住房短缺、居住環境惡劣等社會問題。在政府無法保障居住條件的情況下，以工人為主體的中低收入群體自發結社解決住房問題。

德國的合作住房模式在歐洲比較具有代表性，并且合作住房發展歷程較早。1867年普魯士就出現了住房合作社。二戰后，聯邦德國為了應對住房短缺，開展保障性住房建設以及推廣住房合作社。兩德合并后，原東德地區再度面臨住房短缺問題，聯邦德國政府再次開展大規模的合作住房運動。合作住房有效地解決了戰爭、政治變動對德國住房體系的沖擊，目前合作住房仍然是德國住房體系中的重要環節。

? 二、德國合作住房的主要模式

德國的合作住房主要有兩種形式：社會住房與合作社住房。社會住房由愿意遵守規則的開發商承建。開發商在規定時間內承擔社會義務，將住房以低于市場價提供給住戶，作為回報可以獲得例如低息貸款，優先土地審批等。住房合作社大多以股份制公司的形式成立，房屋所有權屬于合作社，居民以購買股份的形式享有住房的使用權。兩種合作住房都能享受聯邦及地方政府的補貼。離開合作社時，根據不同合作社的規定，股份按照市場價盈虧自負，或是按照原價退還。

截至2018年，德國共有社會住房總量112萬套，約占住房總量的3%。合作社住房總量189萬套，約占住房總量的5%。德國的住房合作社擁460萬居民，占德國人口的6%，合作住房約為10%德國人口提供了居所。

? 三、德國住房合作社的主要特點

1.政府干預支持

德國的住房市場采取的是政府強干預模式。首先，住房用地受到政府的監管與資助。市政當局可以根據項目的社會作用、影響進行綜合評價，通過法律手段干預私人土地的大規模建設項目，保證起到一定社會作用，而不是將土地分配給出價最高者，并預留土地給社會住房開發商或是住房合作社。

例如漢堡市為近年公共土地上的新開發項目預留20%土地配額，讓合作社通過租賃獲得土地。萊比錫近年批準了一批合作社租賃土地，租期從30年到99年不等。

其次，合作住房受到政府的資助與監管。聯邦政府和大多數地方州政府向所有愿意遵守法律規定的開發商直接給予補貼與低息貸款。例如在柏林和漢堡，合作社可以通過無息或低息貸款獲得來自聯邦的財政支持，用于建設以及購買建筑。滿足條件的住房合作社可以免交聯邦公司稅。此外，政府對于合作住房項目進行嚴格的審查，確保其起到社會功能，住房變更用途以及商業化轉型都受到限制。

2.健全完善的相關法律

德國對于合作住房及相關組織有較為完善與嚴格的法律?！堵摪詈献魃绶ā酚?889年首次通過，經數次修訂沿用至今。該法規范了合作社的組織規則、商業行為，將合作社定義為造福其成員的企業，規定了合作住房的集體互助、非營利原則。它對解散合作社和合作社資產商品化、私有化設置了障礙，但并沒有完全阻止。此外還有《租金管制法》規定了業主的義務和責任，包括租金上限以及上漲幅度等。以上法律對合作住房的盈利化轉型做出了限制，一定程度確保合作住房的穩定發展。

3.特殊的融資體系

德國住房融資別具特色，除審查機制嚴格之外，融資渠道多元化也是特點之一。德國很多金融機構從事住宅相關貸款，主要包括儲蓄銀行、抵押銀行、住房與互助儲蓄銀行、信貸合作社、保險公司、商業銀行等。此外，德國大型合作社還擁有自己的儲蓄機構，用來吸納成員的存款，利率略高于商業銀行。為住房合作社提供了周轉和運營的資金。

德國的住宅金融政策、多年來比較低的貸款價值比，嚴格的資信審查和較低的通貨膨脹率，長期以來政府和各類非盈利組織以低息、無息和長期貸款等多種方式為合作住房組織與住戶提供資金援助。多元化的融資有利于金融機構分散風險。

4.廣泛的受眾

德國住房政策一直有為“廣泛階層”服務的理念，社會住房的入住資質上限非常高。想使用社會住房的人需要向當地住房辦公室申請，申請人家庭收入需要低于規定上限。在六、七十年代，德國70%人口有資格使用社會住房，即使根據現在的規定，仍有40%人口擁有入住資格，并且入住資格是永久的，入住后收入超過規定范圍也被允許繼續居住，只須支付額外的租金稅。

此外，聯邦州政府也可以直接分配住戶給社會住房，根據《聯邦住房促進法》規定，市政當局有權將社會住房分配給低收入群體。指名的住戶必須被社會住房所有者接受，例如不來梅和柏林已經與社會住房的業主簽訂合同，業主承諾每年將固定的住房配額留給弱勢群體。廣泛的受眾群體不僅促進了社會住房的發展，還使弱勢群體得以安居，促進社會的和諧穩定。

? 四、在我國開展合作住房的主要困難

當前我國國內住房矛盾日益凸顯，人民對住房需求及住房需求改善的期望逐步增加。同時城市住房供需矛盾突出。一系列因素導致住房成本居高不下，對購房者造成了沉重負擔，因此德國合作住房模式可以成為有價值的參考。但目前國內尚無合作住房組織及案例，究其原因主要有兩點困難。

一是尚無相關法律法規?，F階段，我國的法律及相關政策未有關于合作住房的相關規定。合作住房項目有被判定為非法集資的風險。因此需要擁有合法地位，才能保證合作建房發展。

二是土地成本居高不下。目前我國的土地情況復雜，特別是在市場化運作下，土拍價格屢創新高，準入門檻依然過高。因此多渠道的土地供應，降低成本才能為合作住房組織提供空間。

參考文獻：

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（作者單位：山西師范大學歷史與旅游文化學院 楊文博）