特大城市高校應(yīng)屆畢業(yè)生首次住房選擇傾向

王洋 馬艷瓊 張虹鷗 岳曉麗

摘要：通過對(duì)廣州市23所高校436名即將畢業(yè)的在校生開展問卷調(diào)查，分析高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房選擇傾向性特征。具體研究高校應(yīng)屆畢業(yè)生的住房租購選擇傾向、住房?jī)r(jià)格或租金承受能力、居住選擇時(shí)的要素取舍、住房面積選擇傾向和居住地選擇傾向。結(jié)果表明：高校應(yīng)屆畢業(yè)生以租房為主，對(duì)房?jī)r(jià)或房租的承受能力相對(duì)偏低，在居住成本控制的前提下更傾向于選擇“好位置”，青睞居住在30～70平方米的小戶型或經(jīng)濟(jì)型面積的住房中，傾向于住在“上班方便”“有地鐵、出行方便”和“消費(fèi)及日常生活便利”的居住地。

關(guān)鍵詞：高校畢業(yè)生;首次住房選擇;居住選擇;居住調(diào)查

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2022）05-0006-07 收稿日期：2022-04-31

作者簡(jiǎn)介：王洋，云南師范大學(xué)地理學(xué)部研究員，碩士生導(dǎo)師。

馬艷瓊，云南師范大學(xué)地理學(xué)部本科生。

張虹鷗，廣東省科學(xué)院廣州地理研究所研究員。

岳曉麗，廣東工業(yè)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院、廣東省科學(xué)院廣州地理研究所聯(lián)合培養(yǎng)碩士研究生。

基金項(xiàng)目：國家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“社會(huì)空間視角下廣州市外來人口租房的區(qū)位選擇特征與機(jī)制”（41871150）研究成果;廣東省科學(xué)院建設(shè)國內(nèi)一流研究機(jī)構(gòu)行動(dòng)專項(xiàng)資金項(xiàng)目“宜居環(huán)境視角下高學(xué)歷人才區(qū)位選擇的特征與機(jī)制研究”（2020GDASYL-20200104001）研究成果。

1 引言

隨著我國創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，高學(xué)歷人才在城市競(jìng)爭(zhēng)中的作用越來越凸顯，成為城市發(fā)展中的關(guān)鍵要素之一。近年來我國各大城市“搶人才”競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，留住和吸引高校應(yīng)屆畢業(yè)生成為“搶人才”的最重要路徑。與此同時(shí)，我國特大城市（也包括超大城市，下同）居住成本高，住房壓力大。住房問題已成為高校應(yīng)屆畢業(yè)生是否留在或進(jìn)入該城市生活就業(yè)所考慮的重要因素之一。因此，有必要研究我國特大城市高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房選擇傾向特征，有利于為相關(guān)城市制定更有針對(duì)性的吸引人才政策和安居政策提供決策依據(jù)。

城市內(nèi)部的住房選擇是城市地理學(xué)關(guān)注的經(jīng)典問題，居民住房選擇涉及到租購、住房類型和居住區(qū)位選擇等方面。其邏輯可總結(jié)為居民自身特征（人口統(tǒng)計(jì)學(xué)、家庭生命周期/住房生涯、生活方式偏好、心理因素等）與住房特征（例如建筑特征、便利性、區(qū)位、環(huán)境）的匹配，并受到住房市場(chǎng)（如價(jià)格、租金、住房供需情況）和制度因素的調(diào)節(jié)（Knox，2014;王洋，2019;Andani et al，2020;Winke，2021;王洋等，2022）。高校應(yīng)屆畢業(yè)生的住房選擇機(jī)制同樣遵循此邏輯，但由于高校應(yīng)屆畢業(yè)生剛剛就業(yè)，多數(shù)畢業(yè)生在收入水平、職位等級(jí)、財(cái)富積累、社會(huì)地位等方面處于劣勢(shì)（楊芳和林苑雯，2015），因而其住房選擇傾向與本地普通居民具有一定差別，有其自身特點(diǎn)。例如，吳雙霞等（2012）對(duì)福州的案例研究表明大學(xué)畢業(yè)生的租房區(qū)位是傾向于成本較低、交通便利、離就業(yè)地較近的區(qū)域;趙衛(wèi)華（2018）對(duì)北京外地戶籍大學(xué)畢業(yè)生的研究表明，住房壓力已成為其居留意愿的最重要影響因素;賈春梅等（2019）研究了南京市新就業(yè)大學(xué)生的住房需求，認(rèn)為租賃市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)新就業(yè)大學(xué)生居住的重要途徑，新就業(yè)大學(xué)生以合租為主，人均住房面積低，住房支出壓力大，居民滿意度低。但總體上，對(duì)我國特大城市高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房選擇傾向的研究成果仍然較少，亟待進(jìn)一步加強(qiáng)研究。

廣州是我國的“一線城市”和國家中心城市，高校眾多，每年有大量的高校應(yīng)屆畢業(yè)生留在廣州工作。因此，本文以廣州為例，通過對(duì)廣州23所高校的436名即將畢業(yè)的高校在校生開展問卷調(diào)查，進(jìn)而分析高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房選擇中的租購選擇傾向、價(jià)格或租金承受能力、居住選擇時(shí)的要素取舍、住房面積選擇傾向和居住地選擇傾向等特征。這有利于進(jìn)一步理解和掌握我國特大城市高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房?jī)A向，為相應(yīng)城市制定更為合理的住房政策，進(jìn)而增強(qiáng)城市人才吸引力提供案例參考和決策支撐。

2 問卷與數(shù)據(jù)

本研究的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來源于《廣州市高學(xué)歷人才居住區(qū)位選擇調(diào)查》問卷，包括被調(diào)查者的人口統(tǒng)計(jì)基本特征、住房的租購選擇傾向、居住選擇傾向等方面的26個(gè)問題。該調(diào)查問卷由王洋于2021年7月設(shè)計(jì)，并于2021年11月4日-2021年12月16日期間委托廣州方舟市場(chǎng)研究咨詢有限公司開展調(diào)查。該問卷的調(diào)查對(duì)象包括了廣州市436名即將畢業(yè)并且擬留在廣州市工作的高校在讀學(xué)生，涵蓋了如下23所高校（按拼音音序排序）：廣東白云學(xué)院、廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)、廣東技術(shù)師范大學(xué)、廣東金融學(xué)院、廣東警官學(xué)院、廣東培正學(xué)院、廣東外語外貿(mào)大學(xué)、廣州城市理工學(xué)院、廣州大學(xué)、廣州航海學(xué)院、廣州華商學(xué)院、廣州美術(shù)學(xué)院、廣州商學(xué)院、廣州醫(yī)科大學(xué)、廣州中醫(yī)藥大學(xué)、華南理工大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、華南師范大學(xué)、暨南大學(xué)、南方醫(yī)科大學(xué)、星海音樂學(xué)院、中山大學(xué)。對(duì)于有多個(gè)校區(qū)的高校，也基本都有覆蓋。這些學(xué)生的學(xué)歷（擬取得，下同）以本科為主，占93.1%，碩士及以上學(xué)歷占6.9%。預(yù)計(jì)從事工作的年收入?yún)^(qū)間中，主要集中在10～15萬元（占比27.3%）和5～10萬元（占比22.2%）。

3 高校應(yīng)屆畢業(yè)生住房租購選擇傾向及其承受能力

3.1 住房租購選擇傾向

通過調(diào)查，高校應(yīng)屆畢業(yè)生畢業(yè)后預(yù)計(jì)租房的比例高達(dá)72.0%，其中，因在廣州無房而需要租房的比例占55.5%，在廣州有房產(chǎn)但需要租房的比例為16.5%。由此可見，租房是大多數(shù)畢業(yè)生畢業(yè)后解決居住問題的首選方式。打算購買住房的比例為20.9%，其中，購買商品房的比例為12.6%，購買經(jīng)濟(jì)適用房的比例為8.3%。通過單位分房和自建住房解決居住問題的占比很少，分別為3.7%和2.5% （見圖1）。

3.2 住房租金承受能力

通過對(duì)問卷中“如果畢業(yè)后需要租房，您能承受的月租金是？”問題的結(jié)果分析（見圖2）表明，能夠承受月租金3000元以上的畢業(yè)生比例很少，占9.2%，其中，能夠承受月租金5000元以上的僅占1.2%。而絕大多數(shù)畢業(yè)生（占90.8%）的月租金承受能力低于3000元。其中，僅能承受1000元以下月租金的畢業(yè)生占比也達(dá)到了32.2%。由此可見，多數(shù)高校應(yīng)屆畢業(yè)生的房租支付能力較低，使其租房選擇受限，只能租住在區(qū)位較差或住房條件較差的住房中。

3.3 住房?jī)r(jià)格承受能力

通過對(duì)問卷中“如果您打算畢業(yè)后購房，您最可能購買的（能承受的）住房?jī)r(jià)格是？”的回答結(jié)果分析（見圖3）表明，超過一半（55.8%）的畢業(yè)生對(duì)住房總價(jià)的承受能力在150萬元/套以下。根據(jù)禧泰數(shù)據(jù)“城市房網(wǎng)”（http：//gz.cityhouse.cn/）的統(tǒng)計(jì)顯示，2022年5月28日廣州市在售二手房均價(jià)518萬元/套，這表明150萬元在廣州的購房選擇面非常窄，難以選擇到滿意的住房，也表明超過一半的高校畢業(yè)生畢業(yè)后在廣州存在首次購房壓力。體現(xiàn)出高校畢業(yè)生房?jī)r(jià)承受力和現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)的巨大差距。能夠承受300萬元/套以上房?jī)r(jià)的畢業(yè)生比例僅占18.5%，其中，500萬元/套以上僅占5.5%，顯示出僅有極少數(shù)高校應(yīng)屆畢業(yè)生的住房購買力能夠達(dá)到城市二手房的在售均價(jià)。

4 高校應(yīng)屆畢業(yè)生居住選擇傾向

4.1 居住選擇時(shí)的要素取舍

參考王洋等構(gòu)建的城市居民住房選擇“不可能三角”理論（王洋等，2022），居民居住選擇時(shí)，“好房子、好位置、低成本”的三個(gè)要素不可能同時(shí)滿足，居民只能同時(shí)滿足其中兩項(xiàng)或者一項(xiàng)。問卷中請(qǐng)畢業(yè)生在住房選擇時(shí)對(duì)“房子大、房子新”“房子的位置好”“居住成本（房?jī)r(jià)、租金）低”三個(gè)方面中最優(yōu)先考慮的因素進(jìn)行選擇。結(jié)果表明，43.6%的畢業(yè)生最看重“居住成本（房?jī)r(jià)、租金）低”的因素，占比最高;其次為“房子的位置好”，占比35.8%，而選擇“房子大、房子新”的僅占20.6%。由此可見，高校應(yīng)屆畢業(yè)生首次居住選擇時(shí)以成本控制為主要導(dǎo)向的人數(shù)比例最多。

上述三要素的組合，往往可形成四種居住選擇導(dǎo)向：一是選擇住在位置差（距市中心遠(yuǎn)），但房子面積大/房子新的住房中;二是選擇住在位置好（距市中心近），但房子面積小/房子舊的住房中;三是選擇住在位置好（距市中心近），同時(shí)房子面積大/房子新的住房中，價(jià)格高也無所謂;四是為了節(jié)約開支而選擇住在位置差（距市中心遠(yuǎn)），同時(shí)面積小/房子舊的住房中。其中，前兩種導(dǎo)向是在承擔(dān)適宜的居住成本前提下，在“好房子”和“好位置”中能夠滿足其中一項(xiàng)，這是我國特大城市大多數(shù)人的選擇思路。而第三種傾向是以“住的舒服”（同時(shí)滿足好房子和好位置）為導(dǎo)向，而不在乎居住成本。第四種傾向是以節(jié)約成本為導(dǎo)向而忍受“差房子”和“差位置”。本次問卷調(diào)查結(jié)果（見圖4）表明，接近一半的畢業(yè)生（49.3%）傾向于選擇住在位置好（距市中心近），但房子面積小/房子舊的住房中，這體現(xiàn)出位置為核心導(dǎo)向的居住選擇傾向;另有約三分之一（33.9%）的畢業(yè)生選擇住在位置差（距市中心遠(yuǎn)），但房子面積大/房子新的住房中。上述兩類傾向占比總和為83.2%，說明大多數(shù)高校應(yīng)屆畢業(yè)生在居住選擇時(shí)，需要對(duì)“好房子”和“好位置”做出取舍，并負(fù)擔(dān)適當(dāng)?shù)木幼〕杀荆炔贿^高、又不過低）。而選擇“住在位置好（距市中心近），同時(shí)房子面積大/房子新的住房中，價(jià)格高也無所謂”的畢業(yè)生比例為13.8%，遠(yuǎn)低于前兩種居住選擇導(dǎo)向;而單純?yōu)榱斯?jié)約成本而忍受“差房子+差位置”的畢業(yè)生比例最低，僅3.0%。這說明，盡管高校應(yīng)屆畢業(yè)生需要控制居住成本，但也不會(huì)單純?yōu)榱斯?jié)約開支而忍受極差的房子，這與低收入階層或貧困階層有所不同。值得注意的是，盡管在前述“好房子、好位置、低成本”的單項(xiàng)選擇中，選擇低成本的畢業(yè)生比例最高（43.6%），但其選擇低成本的前提絕不是忍受“差房子+差位置”，而是盡量能在“好房子”和“好位置”中滿足一項(xiàng)。這體現(xiàn)出這些畢業(yè)生在居住成本和居住效用中的“盡量平衡”心態(tài)。

4.2 住房面積選擇傾向

通過整理問卷中“畢業(yè)后，您傾向于住房的建筑面積大概是？”的回答結(jié)果（見圖5）表明，50～70平方米的經(jīng)濟(jì)型面積住房最受高校應(yīng)屆畢業(yè)生青睞，選擇比例達(dá)到37.4%，30～50平方米的小戶型住房也較受歡迎，選擇比例為33.9%。上述兩類面積區(qū)間的選擇比例總計(jì)達(dá)71.3%，表明30～70平方米的住房面積是多數(shù)高校應(yīng)屆畢業(yè)生的選擇。而選擇70～100平方米的畢業(yè)生占比為17.0%，100平方米以上僅占比2.1%，說明選擇較大面積住房的畢業(yè)生比例較低。另外，選擇住在30平方米以下的畢業(yè)生占比僅9.6%，說明愿意忍受擁擠住房的畢業(yè)生比例也不高。

4.3 居住地選擇傾向

對(duì)居住地的選擇實(shí)際上是對(duì)住房的便利性、小區(qū)環(huán)境和居住成本等因素的綜合考量和取舍。問卷中的選項(xiàng)涉及10種（見圖6），涵蓋就業(yè)、就學(xué)、消費(fèi)和日常生活、出行、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)居民、母校居住粘性等多個(gè)方面。由于畢業(yè)生在居住選擇時(shí)往往會(huì)同時(shí)考慮到幾種因素，因此本項(xiàng)問題為多選題。結(jié)果表明，高校應(yīng)屆畢業(yè)生在居住地選擇時(shí)，最重要的前三位因素分別為“上班方便”“有地鐵、出行方便”“消費(fèi)及日常生活便利”，選擇占比分別為75.9%、66.8%、57.5%。這說明便利性是畢業(yè)生居住地選擇的首要考慮因素，尤其是工作和日常出行的便利性，說明多數(shù)高校應(yīng)屆畢業(yè)生在居住地選擇時(shí)以“工作導(dǎo)向”為主;選擇“小區(qū)居住環(huán)境好”和“小區(qū)居民層次高素質(zhì)好”的比例分別為49.7%和32.5%，表明小區(qū)環(huán)境特征也是一部分畢業(yè)生居住地選擇時(shí)考慮的重要因素;“靠近大型購物中心/商場(chǎng)”（占比24.1%）、“孩子上學(xué)方便”（占比21.8%）和“有名校教育”（占比7.0%）這3項(xiàng)因素受到畢業(yè)生關(guān)注的比例相對(duì)較低，這也和畢業(yè)生所處的“家庭生命周期”有關(guān)。選擇“盡管不太方便，但房?jī)r(jià)或租金低”的畢業(yè)生比例僅11.1%，說明多數(shù)畢業(yè)生仍對(duì)居住地的便利性有一定要求，而不會(huì)為了單純節(jié)約開支忽略居住便利性。而選擇“距離原來的母校近，習(xí)慣住母校附近了”的畢業(yè)生僅占比2.1%，說明母校位置對(duì)畢業(yè)生居住地選擇的影響很小，母校對(duì)畢業(yè)生基本不存在“居住粘性”。

5 結(jié)論與政策建議

對(duì)廣州市436名即將畢業(yè)在校生開展問卷調(diào)查的結(jié)果，可基本判斷出當(dāng)前我國特大城市高校應(yīng)屆畢業(yè)生的首次住房選擇傾向特點(diǎn)。主要體現(xiàn)為：以租房為主，對(duì)房?jī)r(jià)或房租的承受能力相對(duì)偏低，在居住成本控制的前提下更傾向于選擇“好位置”，青睞居住在30～70平方米的小戶型或經(jīng)濟(jì)型面積的住房中，傾向于住在“上班方便”“有地鐵、出行方便”和“消費(fèi)及日常生活便利”的居住地。

基于該結(jié)論，我國特大城市應(yīng)更加關(guān)注高校應(yīng)屆畢業(yè)生這一特殊群體的居住需求特點(diǎn)，制定與之相適應(yīng)的住房保障政策以滿足該群體的居住需求：第一，提供更多便利性較好、距離就業(yè)中心就近、出行方便、面積適宜、價(jià)格合理的人才住房、政策性長租公寓或共有產(chǎn)權(quán)房，并優(yōu)先提供給剛畢業(yè)的高校畢業(yè)生租住或購買;第二，新建商品住房時(shí)按一定比例配建政策性租賃住房，在優(yōu)越區(qū)位適當(dāng)增加配建比例，緩解優(yōu)勢(shì)區(qū)位的租房市場(chǎng)供需矛盾，進(jìn)而提供更多優(yōu)越位置的政策性可租賃房源供高校畢業(yè)生選擇;第三，制定相應(yīng)支持政策，鼓勵(lì)單位和企業(yè)通過多種方式原地或就近為新就業(yè)員工提供過渡型宿舍，滿足高校畢業(yè)生的過渡型居住需求。

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