深圳樓市調查

孫陽

4月以來，深圳新房市場似乎悄悄燒起了一把火。開盤現場捷報頻傳，朋友圈推送沸騰的現場畫面，熱銷突破1個億、2個億、5個億……德祐的一線置業顧問告訴南都灣財社記者，“清明假期三天的看房安排滿了，自己都有點不敢相信，可以說這是最近半年來最好的時候。”

但市場成交數據，卻并沒有如此火爆。來自深圳房地產信息平臺數據顯示，4月1日-24日，深圳新房網簽數量達到2430套，而3月總網簽量為2859套。跟3月份相比，成交量僅出現小幅增長。

市場真實成交情況究竟如何？

冷熱不均的市場

同樣都是市場上的新項目，不同樓盤卻正在上演著“冰與火之歌”。

4月22日，龍華鴻榮源壹成中心十區開盤的第二天，不少中介在朋友圈轉發了“開盤當日銷售超20億”的喜報。南都灣財社記者在當天上午11點來到現場，看到展示中心坐滿了來簽約的客戶，不少人帶著孩子和父母來一起見證人生重要的買房大事，現場人聲鼎沸好不熱鬧。

“我們是昨晚開盤的，截至中午賣掉了300多套，具體的成交數據還沒統計出來。”現場的銷售告訴南都灣財社記者，項目蓄客已有一段時間，盡管成績不錯，但已不能同前幾期開盤的數據相提并論了。

南都灣財社記者注意到，鴻榮源壹成中心十區于4月21日晚上開盤，項目共1056套，建面約85-93㎡的精裝住宅，主力為3房2衛的戶型產品。

同樣是龍華的樓盤，熱鬧卻并不相同。南都灣財社記者在走訪時發現，可能是由于工作日，不少項目售樓處的現場十分冷清。“我們這個樓盤目前很難賣，同周邊競品比沒有競爭力，說服不了客戶，近期基本沒有成交。”位于民治的一個案場策劃無奈地同記者說，龍華過剩的供應量是項目在市場上沒有聲音的主要原因。

數據統計，2021年龍華有約12個新盤入市，供應了8000多套新房，除了上半年入市的尚譽紅山里和壹成時代花園（壹成中心二區）開盤實現“日光”，其余項目目前均有房源在售。

去年入市的項目嚴重滯銷，今年又即將推出一波新盤。據統計，2022年，龍華待入市新盤量同樣多達10余個，含3個去年新出讓的宅地項目。除鴻榮源博譽府和卓越柏奕府是二期加推外，其余9個均為純新盤。目前，萬科啟城和鴻榮源壹成中心十區均已開盤，并取得不錯成績，這也給去年還未清庫存的項目帶來了更大的壓力。

開盤9個月賣出不到一成

存量樓盤的去化艱難的情況不只出現在龍華，南都灣財社記者注意到，近日，深圳大鵬新盤滿京華云曦花園調低了項目售價，備案均價由3.45萬元/㎡降至2.9萬元/㎡，每平方米降了5500元，總價最高下調了73萬元/套。

據深圳房地產信息網關于項目的動態欄目顯示，4月20日，滿京華云曦花園最新備案價出爐，可售房源共800套，位于項目的2/3/4/5/7/8/9/10棟，建面約77-115㎡，均價約2.9萬元/㎡。而在深圳房地產信息平臺，項目顯示的備案批準時間為2021年7月29日，彼時上述網站同樣發布了項目備案的動態，同樣的樓棟和房源數量，9個月前的備案均價顯示為約3.49萬元/㎡。

對于調低備案價的做法，市場猜測或是去化艱難所致。同樣在深圳房地產信息平臺，記者看到截至4月20日，項目顯示已備案或已簽認購書房源只有70余套，這也意味著，從去年7月至今9個月，該項目只賣出不到一成。

除大鵬的項目外，龍崗、寶安、光明等部分去年開盤至今未清盤的項目也在“絕地求生”。早在去年，坊間爆料深圳部分樓盤未開盤便啟動轉介，甚至有的項目給出了“深圳史上最高”的傭金點數，但從后續市場反饋來看，效果甚微。

從深圳房地產信息平臺的網簽數據來看，去年12月開盤的卓越柏奕府，656套住宅，目前顯示已備案或已簽認購書的房源僅70多套，同樣在去年底開盤的萬福花園推出1599套，而官網顯示已備案或已簽認購書的房源數量為個位數;而今年1月以認購1套開局的深圳樓市2022年首盤安聯尚璟府，項目推出353套房源，至今官網顯示已備案或已簽認購書的房源同樣不足10套。

業內：5月市場現暖意

深圳樓市只是短暫火熱了一下？

對于四月份的樓市情況，熟悉深圳市場的地產中介告訴記者，“清明前后市場確實有明顯的回暖，尤其是假期幾日，但假期過后可能由于工作日的原因，成交和客戶量都略有下滑，整體情況還是比疫情封城期間要緩和很多。”

那么火熱的現象是否能延續，對于深圳樓市燒起的這把火來說，是篝火還是燎原的星火？

南都灣財社記者注意到，近期政策端和監管側房地產市場暖風頻吹，“滿足合理住房需求”的定調使市場信心得以逐步恢復，部分二、三線城市也頻繁發布例如降低首付比例、放松落戶政策等“松綁”信號。但在中國社科院金融研究所原金融發展室主任、研究員易憲容看來，各地房地產調控政策松綁是否能讓今年國內房地產市場回暖，存在著較大的不確定性。

而就市場回暖的情況來看，中原地產首席分析師張大偉認為，目前市場活躍度不足，雖然信貸政策持續寬松，放款難已全面緩解，但受疫情影響疊加熱點城市對改善型住房的信貸政策依然嚴格，樓市整體熱度上升較為緩慢。

“4月回暖速度在上升，但預計要到5月以后才會有比較明顯的暖意。”多位業內人士都表達了相同的觀點，二季度市場恢復節奏仍有賴于疫情的有效防控和政策的發力程度。