認購成都錦利錦悅府后才知無資格 律師提醒：退定金有條件

雷玄

購房者在購房前往往會了解不少相關信息，當地購房政策更是其中的重要內容之一。2月22日，購房者通過“領導留言板”稱，1月16日認購了一套錦利錦悅府樓盤的商品房，并與開發商——成都市天皓房地產有限公司簽署了《商品房認購書》，當即繳納5萬元定金。購房者因社保沒有成功遷移而未取得購房資格，2月19日，購房者以“不可抗力因素”為由要求開發商退還5萬元定金遭拒。

這種情況下，購房者可以要求房地產公司退還定金嗎？是否滿足購房者認為的“不可抗力因素”？北京金訴律師事務所主任王玉臣律師說：“不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。社保遷移未成功，并不滿足法律規定的不可抗力條件。即使該名購房者選擇法律途徑要回購房定金，也很難獲得法律支持。”

王律師補充說：“若開發商明知購房人并不具備在雙流區購房的資格，或者當地明確規定了開發商負有審查購房人資格的義務，但未對購房人的購房資格審慎審核，就與其簽訂《商品房認購書》，開發商應對《商品房認購書》的簽訂承擔相應責任。其收取購房人的5萬元定金應予返還。”

公開資料顯示，錦利錦悅府系錦利地產旗下項目，位于四川省成都市雙流區西航港街道紅櫻路22號，由成都市天皓房地產有限公司負責開發建設。該項目于2021年12月開盤，預計交房時間為2023年5月，共規劃3棟小高層住宅，建筑面積約23201.44㎡，占地面積約8000㎡。

2022年1月16日，購房者前往錦利錦悅府售樓處簽署了《商品房認購書》，并繳納5萬元定金。購房者介紹，“本人在成都市天府新區工作，只有將1月份社保遷移至武侯區，才能獲得雙流區購房資格。但后來社保未遷移成功，所以失去了購房資格。”

購房者所說的限購政策，是政府對房地產市場進行調控的重要措施之一。依據成都市現行的房產限購政策，成都被劃分為A、B、C1、C2、D五類區域，天府新區成都直管區屬于A類區域，高新南部園區為B類區域、C1類區域包括高新西部園區、錦江區、青羊區、武侯區、金牛區、成華區，C2類區域包括龍泉驛區、新都、溫江、雙流、郫都區、D類區域包括青白江區、簡陽市、都江堰市、彭州市、邛崍市、崇州市、金堂縣、新津縣、大邑縣、蒲江縣。

依據政策，購房者所在的天府新區為A類區域，擁有該區域戶口及社保僅可在A類、C1類及D類區域購房。錦利錦悅府樓盤位于成都市雙流區，若該購房者想要在雙流區購房，需將天府新區社保轉至雙流區或其他擁有在雙流區使用社保購房資格的區域。

在了解錦利錦悅府樓盤前，購房者原計劃于2022年1月將天府新區社保轉至武侯區（武侯區社保可在雙流區買房），以獲得該樓盤的購房資質。于是，購房者在提交社保遷移材料的同一個月，在錦利錦悅府售樓處認購了商品房，并簽署了《商品房認購書》，當即繳納了5萬元定金。

然而，購房者于2月獲知其社保遷移并不成功，意味著他無法獲得樓盤所在區域的購房資格。2月19日，他前往錦利錦悅府售樓處與開發商協商退還定金，遭到開發商拒絕。

購房者在與開發商簽訂的《商品房認購書》中發現：“第8條雙方約定，在甲乙雙方簽訂 《商品房買賣合同》前，如遇法律規定的不可抗力，任何一方有權解除本認購書。屆時，甲方除將乙方己付立約定金無息返還外，不再承擔其他責任。”并認為，“‘未成功遷移社保屬于不可抗力因素，開發商應該退還其已繳納的5萬元定金。”

對此，成都市錦利錦悅府售樓處工作人員于2月24日稱：“因不了解具體情況，所以無法回答這個問題”。成都市雙流區住建局的工作人員表示：“若購房人所屬情況與《商品房認購書》中關于退還定金的約定相符，可攜帶證件與材料到我部門進行舉證。”

“雖然社保遷移未成功，并不滿足法律規定的不可抗力條件”，王玉臣律師解釋：“不過，若開發商明知購房人并不具備在雙流區購房的資格，或者當地明確規定了開發商負有審查購房人資格的義務，但未對購房人的購房資格審慎審核，就與其簽訂《商品房認購書》，開發商應對《商品房認購書》的簽訂承擔相應責任。其收取購房人的5萬元定金應予返還。”

《中國質量萬里行》提醒消費者，購房前須充分了解房產所在地的購房政策，明確是否具備購房資格，謹慎交付定金。購房時須在符合當地限購政策的情況下簽署商品房買賣合同的預約合同，否則，消費者可能因無法取得購房資格而導致違約，造成自身定金被沒收的損失。