簡述新形勢下如何加強(qiáng)不動產(chǎn)登記與土地管理

鄭立寧

本文首先分析了我國不動產(chǎn)登記管理的現(xiàn)狀，客觀分析了存在的問題，最后結(jié)合實(shí)際情況提出了合理化建議。這不僅可以在一定程度上保持社會上的穩(wěn)定，而且極大地促進(jìn)了土地管理的順利發(fā)展。

我國土地管理概述

土地管理概念

土地管理通常由國家有關(guān)部門進(jìn)行。在有效的土地資源開發(fā)利用法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，規(guī)劃和分配土地和土地的使用，對土地資源的開發(fā)利用進(jìn)行有效的監(jiān)督和控制。要制定和實(shí)施有關(guān)法律法規(guī)，確保土地管理的落實(shí)，同時(shí)要對土壤資源進(jìn)行分類審查，對土壤資源進(jìn)行科學(xué)綜合評價(jià)。記錄土地使用情況，規(guī)范土地使用，監(jiān)督土地資源的合理利用。只有有效地實(shí)施多種土地管理，才能保證土地管理的順利發(fā)展。

土地資源管理的現(xiàn)狀

1.土地資源過度開發(fā)以及利用不合理

隨著中國城市化進(jìn)程的加快，城市建設(shè)的步伐越來越快，對土地需求也越來越大，土地使用的壓力也越來越大。為了以良好的發(fā)展速度追趕上城市，一些城市要求繼續(xù)加強(qiáng)農(nóng)村資源的開發(fā)和利用，最終導(dǎo)致城鄉(xiāng)資源過度開發(fā)，這使得恢復(fù)城市生態(tài)系統(tǒng)的彈性和實(shí)現(xiàn)自然資源的自我更新變得困難。

2.用地緊張及土地資源的浪費(fèi)

為了適應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城區(qū)范圍不斷擴(kuò)大。特別是在一些經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市，住房項(xiàng)目用地、公共設(shè)施用地、城市綠地等農(nóng)村資源能夠提高人們的幸福指數(shù)，這表明“供過于求”。在建設(shè)背景下，城市資源庫已嚴(yán)重過度擴(kuò)張。然而，隨著近年來房地產(chǎn)市場的不斷擴(kuò)張，城市垃圾也屢見不鮮，城市土地閑置和利用效率低下的問題依然存在。

3.土地資源利用規(guī)劃與城市發(fā)展的步調(diào)不一致

首先，目前缺乏科學(xué)合理的城市發(fā)展和農(nóng)村資源開發(fā)利用規(guī)劃措施。中國的城市發(fā)展越來越快，但一些城市的空間規(guī)劃仍處于初級階段，不能跟上現(xiàn)有形式的發(fā)展。例如，重大城市規(guī)劃項(xiàng)目的批準(zhǔn)，包括重復(fù)的城市建設(shè)，造成了城市資源使用的混亂。其次，城市發(fā)展部制定經(jīng)濟(jì)型城市總體規(guī)劃，土地部門負(fù)責(zé)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)。在進(jìn)行城市規(guī)劃之前，雙方必須充分溝通，否則城市規(guī)劃會出現(xiàn)不一致，影響城市規(guī)劃和建設(shè)的管理。

4.土地的管理與城市建設(shè)規(guī)劃管理不相符

在城市土地利用管理方面，國家有明確的法律法規(guī)，但在實(shí)際的城市規(guī)劃和城市資源規(guī)劃管理中，往往存在不同部門不能有效配合，導(dǎo)致土地利用規(guī)劃頻繁調(diào)整，這對城市規(guī)劃和土地資源管理有一定的影響。即使導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)，也無法保證城市土地資源的有效利用。不能充分考慮城市資源功能區(qū)劃的需要，不能嚴(yán)格按照城市規(guī)劃進(jìn)行控制和管理。由于客觀的行政市場干預(yù)，法律規(guī)劃已成為一條死胡同。

新形勢下建立土地管理制度的必要性

任何不動產(chǎn)都依附土地而存在

與其他土地資源相比，不動產(chǎn)具有明確的生命、用途、位置和面積等標(biāo)志。房地產(chǎn)主要建立在產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上。為了確保產(chǎn)權(quán)的完整性和清晰性，我們需要在原有的基礎(chǔ)上改進(jìn)和優(yōu)化土壤信息，并嚴(yán)格實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記和土地管理。

加強(qiáng)不動產(chǎn)登記是嚴(yán)格土地管理的必然要求

沒有明確的土地用途或者不符合土地使用權(quán)登記條件的財(cái)產(chǎn)，其合法性受到質(zhì)疑，必然存在非法使用土地的可能性。實(shí)踐表明，忽視不動產(chǎn)登記將產(chǎn)生重大問題。

不動產(chǎn)登記可以促進(jìn)科學(xué)的土地管理

以產(chǎn)權(quán)登記單位代碼作為產(chǎn)權(quán)的唯一編號，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的時(shí)效性、擴(kuò)展性、唯一性和統(tǒng)一性。不可再生和不動產(chǎn)是土地資源的固有屬性。根據(jù)協(xié)調(diào)系統(tǒng)，不動產(chǎn)的地理位置可以精確標(biāo)記，財(cái)產(chǎn)登記單位的代碼可以用作不動產(chǎn)的唯一編號，可以更新、擴(kuò)展和不重復(fù)，以實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)最科學(xué)的統(tǒng)一登記和順序管理。

我國不動產(chǎn)登記與土地管理的發(fā)展

我國不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀

1.技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

雖然國家于2014年底發(fā)布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，但大部分地區(qū)仍無法按要求落實(shí)登記政策，導(dǎo)致登記數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、全面，影響最終數(shù)據(jù)結(jié)果，不執(zhí)行相關(guān)國家政策。這種情況不僅破壞了國家登記制度的合理性，而且導(dǎo)致整個(gè)財(cái)產(chǎn)登記制度停滯不前。

2.國家針對不動產(chǎn)登記以及審查制度有待健全

雖然物權(quán)法頒布后申請人提交的材料將在物業(yè)登記過程中進(jìn)行審查，物業(yè)經(jīng)紀(jì)人的工作人員也將檢查業(yè)主證書和申請人提交的某些必要材料是否完整，這些措施在一定程度上提高了財(cái)產(chǎn)登記的效率。但是，產(chǎn)權(quán)變動的數(shù)量也日益增多，由于產(chǎn)權(quán)登記任務(wù)繁重，產(chǎn)權(quán)登記部門員工相對較少，員工工作能力存在一定差距。這些缺點(diǎn)意味著財(cái)產(chǎn)登記工作存在許多潛在的安全風(fēng)險(xiǎn)。

3.宣傳普及不到位

任何工作的開展都離不開政府和人民的密切配合，但在不動產(chǎn)的確認(rèn)和登記方面并沒有取得理想的效果。主要是因?yàn)檎谶@方面的知識傳播不夠徹底，甚至沒有向公眾清楚解釋什么是不動產(chǎn)登記的問題，導(dǎo)致公眾大多數(shù)不樂意配合政府的工作。一方面，政府必須改善其表現(xiàn)，只有改變了這一現(xiàn)象，國家的相關(guān)工作才能更好地開展。

我國不動產(chǎn)登記的發(fā)展措施

1.統(tǒng)一不動產(chǎn)交易登記管理機(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)協(xié)會是整個(gè)房地產(chǎn)登記中最關(guān)鍵、最令人擔(dān)憂的問題。財(cái)產(chǎn)交易和登記機(jī)構(gòu)的分散設(shè)立不僅給群眾帶來了重大問題，而且降低了政府工作的效率。因此，為了提高政府的公信力，必須進(jìn)一步理順不動產(chǎn)登記機(jī)制，將所有權(quán)登記和交易責(zé)任結(jié)合起來，提高部門效率和不動產(chǎn)登記信息的準(zhǔn)確性。當(dāng)然，當(dāng)某些功能很難集成時(shí)，還可以通過將涉及多個(gè)部門交叉處理的問題的信息整合到記錄中的過程，創(chuàng)建一個(gè)完全接受的窗口，從而提高人口統(tǒng)計(jì)的有效性。接收所有統(tǒng)一處理的話題，隨時(shí)收集所有必要的資料，一次性接觸后自動分發(fā)給相關(guān)部門。

2.引入公證制度

公證處不僅需要審查財(cái)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)，還必須登記與登記有關(guān)的其他程序問題。公證人完成初步調(diào)查后，應(yīng)當(dāng)利用新聞媒體公布審計(jì)內(nèi)容。在廣告發(fā)布過程中，登記機(jī)關(guān)應(yīng)立即檢查是否存在錯(cuò)誤，如果沒有異常問題，登記機(jī)關(guān)可識別實(shí)際權(quán)利的變化。主管當(dāng)局的工作人員應(yīng)對登記冊中記錄的錯(cuò)誤負(fù)責(zé)。物權(quán)法是一項(xiàng)相對負(fù)責(zé)任的民事行為，不動產(chǎn)的繼承也需要一個(gè)公式，該公式只能通過確保繼承人擁有合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)來繼承。在繼承過程中，如果涉及多個(gè)繼承人，他們應(yīng)根據(jù)法律規(guī)定和遺囑在主觀部分審查繼承程序，且形式應(yīng)為強(qiáng)制執(zhí)行人，將全部或部分遺產(chǎn)關(guān)系引入公證系統(tǒng)。

完善我國土地登記制度的對策

完善不動產(chǎn)登記

1.明確不動產(chǎn)登記范圍

近年來，隨著改革的深入，新的產(chǎn)權(quán)制度應(yīng)運(yùn)而生。如：土地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)和租賃權(quán)，其中一些是制度改革的創(chuàng)新成果，另一些是現(xiàn)實(shí)和客觀的需要。一些新權(quán)利具有物權(quán)性，并得到群眾的認(rèn)可。在此背景下，迫切需要通過修改法律或起草新的法律來確認(rèn)其作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的地位，以進(jìn)一步提高政府的工作效率，充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)登記制度的作用。

2.完善不動產(chǎn)登記的審查制度

不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)的組合是不動產(chǎn)綜合登記最重要的要素之一。不完善的實(shí)體審查標(biāo)準(zhǔn)不能充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)登記的功能，不能保護(hù)個(gè)人的權(quán)利。我們應(yīng)該制定更嚴(yán)格的材料審查標(biāo)準(zhǔn)，并對檢查內(nèi)容作出更為具體和明確的規(guī)定。提高登記的準(zhǔn)確性和提高登記制度的可信度是登記制度運(yùn)作的首要任務(wù)，然而，這些并不意味著采用實(shí)質(zhì)性的審計(jì)方法，但在實(shí)踐中，我們可以考慮安全性和有效性的價(jià)值，并通過適當(dāng)?shù)拇胧┳畲笙薅鹊靥岣哂涗泝?nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和一致性。國家建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記審查標(biāo)準(zhǔn)，明確考試標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范與考試相關(guān)的內(nèi)容，保證申請的真實(shí)性，減少登記資料的差錯(cuò)，降低房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。

必須充分地發(fā)揮不動產(chǎn)登記中介機(jī)構(gòu)的作用

大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)并不了解財(cái)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，也不處理邊境地址、土地、住房研究和其他業(yè)務(wù)。他們往往只會進(jìn)行簡單的招標(biāo)，提供房屋的相關(guān)信息，但是很難降低風(fēng)險(xiǎn)，確保交易安全。他也不能為買賣雙方節(jié)省資源和時(shí)間。為了實(shí)施共同財(cái)產(chǎn)登記制度，我們必須充分發(fā)揮調(diào)解人的作用。要盡快建立健全房地產(chǎn)登記經(jīng)紀(jì)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)相關(guān)的專業(yè)培訓(xùn)，指導(dǎo)注冊中介機(jī)構(gòu)、機(jī)構(gòu)和人員按照規(guī)則開展注冊工作。

結(jié) 論

簡言之，目前的不動產(chǎn)管理仍存在一些問題需要解決。立法零散、矛盾和缺乏凝聚力將危及各方的切身利益以及市場交易的秩序和安全。因此，不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)如要有效改善這些問題，應(yīng)注意優(yōu)化本身的不動產(chǎn)管理程序，并為市民提供更有效的物業(yè)登記服務(wù)。同時(shí)，必須盡快采取有效措施，制定相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范財(cái)產(chǎn)登記和土地管理制度，以改進(jìn)我國的財(cái)產(chǎn)登記和管理。它可以有效地提高人們的幸福感，這對于構(gòu)建和諧社會非常重要。

（山東省聊城市莘縣自然資源和規(guī)劃局）

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