“帶押過戶”怎么交易

甄愛軍

何謂“帶押過戶”？通俗來講，就是指尚未還清貸款而存在抵押的房產，不必提前還清貸款就可以完成交易、過戶，并在重新抵押之后發放新的貸款。

多地推行“帶押過戶”

9月下旬，有媒體報道稱，中國人民銀行廣州分行已于近日向轄內各中心支行及銀行機構印發了《關于鼓勵推廣二手房“帶押過戶”模式有關事宜的通知》（下稱《通知》），其目的在于支持剛性和改善性住房需求。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，人民銀行廣州分行的做法“實際上是一次抵押過戶操作模式的推廣”，充分體現了廣州金融部門對于此類政策的重視，也是當前落實中央房地產政策的一項重要舉措。

何謂“帶押過戶”？即存在抵押的房產要上市交易的，無需先行還貸或墊付，即可實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立。通俗來講，就是指尚未還清貸款而存在抵押的房產，不必提前還清貸款就可以完成交易、過戶，并在重新抵押之后發放新的貸款。

據了解，廣州并不是第一個“吃螃蟹”的城市，在此之前，已有多地發布政策，推行“帶押過戶”。9月17日，海南省人民政府辦公廳印發《海南省統籌疫情防控和經濟恢復提振行動方案》提出，探索對未設立住房公積金貸款抵押的二手房開展“帶押過戶”登記試點。

而在更早些時候，已有包括濟南、深圳、南京、福州、無錫、青島、珠海等在內的多個城市宣布試點“帶押過戶”。

或能提振樓市交易

“帶押過戶”措施的試行，有助于提升交易速度，進一步活躍市場交易;同時，還能降低買家的風險，確保交易安全。

嚴躍進表示，多地試點“帶押過戶”，此類政策意義重大，一方面是對于減少二手房的交易環節和流程具有積極作用，另一方面也有助于更好地加快二手房的流通，客觀上是提振交易行情的重要策略。

據了解，在之前的“贖樓”模式下，先提前還貸并解除抵押，這個過程需要半個月左右的時間，如果要給買家籌措資金的時間，交易周期還會進一步拉長。但在“帶押過戶”模式下，該時間將大大縮短，比如合肥可在3個工作日內發出新的產證，走完過戶流程。

人民銀行廣州分行就在《通知》中指出，二手房“帶押過戶”模式與原交易模式相比，可大幅縮短交易時間，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激發二手房市場交易活力。

除此之外，“帶押過戶”模式也能有效降低交易風險。其實之前一直存在原業主房貸未還清就要出售的情況，多數情況下是買家先把首付款給賣家，助其還清貸款并解除抵押之后才能過戶。這對于買家來說，可能會被要求提供更多的資金，同時存在賣家拿錢跑路的風險。

哪怕是有第三方機構提供“過橋”資金，也存在不少潛在風險。據了解，中介在做“過橋”時，為了己方安全考慮，往往會要求提供房本、銀行卡、借款合同甚至身份證等，一直到解抵押成功才歸還，這期間風險自然也不少。

市場分析人士認為，在貸款額度充裕的大背景下，加上政策大力鼓勵住房消費，未來預計將有更多城市跟進推行“帶押過戶”模式。

切莫跳過監管環節

記者梳理各地的做法，發現“帶押過戶”的操作流程主要分為三步。首先，銀行先行為買家放款，款項并不會進入個人賬戶，而是由公證處提存。在這過程中，還需要擔保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發放按揭貸款。其次，買賣雙方辦理房產過戶轉移登記，放款銀行為買家辦理抵押。最后，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。至此，“帶押過戶”完成。

為了降低“帶押過戶”模式風險，各地都引入了監管環節。針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產生產權過戶后，銀行抵押權落空、交易最終未達成的風險，廣州的做法是引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業務風險。對此，嚴躍進說：“從這里可以看出，其已經意識到此類交易可能存在的相關風險，也對此類風險提出了公證或擔保的操作。此類規定，對于更穩健推進‘帶押過戶模式具有積極的作用。”

除了廣州之外，其他城市也都給“帶押過戶”交易上了一道保險，并成功降低了買家的風險。如濟南在“帶押過戶”中加入公證“提存賬戶”環節，買方把房款打到該賬戶后就可以辦理過戶并拿到房，如果過戶過程中出現問題，房款會原路返還給買家。深圳同樣引入了公證機構，對買賣雙方資金流動具有一定保護作用，減少了因一方違約而帶來的風險。

但根據之前的經驗來看，由于引入監管環節之后，交易過程會變得較為繁瑣，而且交易時間也會拉長，因此即便是推行賬戶監管，仍然有部分人嫌麻煩而放棄了賬戶監管服務。

而跨行間二手房“帶押過戶”交易風險比較大，因此必須引入公證或擔保等第三方機構，保障資金安全，防控業務風險。需要提醒的是，如果擔心引入監管環節導致交易過程變得繁瑣而繞過該環節，從安全性角度來看，這種做法是不可取的。