住宅公攤面積是否該取消

趙新江

8月18日，“山東青島一小區(qū)業(yè)主購房后發(fā)現(xiàn)公攤面積占比高達(dá)46%”沖上熱搜。

8月24日，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳一則對《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》答復(fù)迅速出圈，答復(fù)稱，將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報住建部。

8月31日，據(jù)媒體報道，內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳房地產(chǎn)市場處有關(guān)負(fù)責(zé)人對此回應(yīng)，“住建廳網(wǎng)站上登的是一個上報住建部的建議，部分媒體有過度解讀之嫌”。

那么，住宅公攤面積是否該取消呢？相關(guān)專家各有說法。

什么是公攤面積

什么是公攤面積？具體來說，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。簡單來說，如果電梯和公共設(shè)施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那么公攤系數(shù)自然也就越大。

就在今年8月，央視新聞報道，在山東青島，有購房者收房時發(fā)現(xiàn)，自己買的房子，公攤面積達(dá)到46%以上，接近一半面積的房子被公攤給攤出去了。

一名購房者表示，其購買的房屋，房產(chǎn)證面積是128.35平方米，套內(nèi)面積不到70平方米，最大的臥室即主臥11平方米，但是裝完床，床頭柜、衣柜放不開。次臥8平方米。

業(yè)主們反映，根據(jù)購房之初銷售人員的解釋，小區(qū)屬于超高層建筑，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積可能會達(dá)到31%，所以簽訂購房合同時是按照這個標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算的公攤。但令人沒想到的是，最終收房時的公攤系數(shù)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過31%，經(jīng)過相關(guān)部門的調(diào)查，有三棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)均在46%以上。

由于目前不少商品房采用的是預(yù)售制，普通購房人只能被動地從開發(fā)商等處了解信息，這也為最終到手的公攤增加了不確定性。

既然公攤面積容易引發(fā)糾紛，能不能取消呢？

建議取消聲音不斷

近年來，關(guān)于取消公攤面積的聲音從未間斷。

2018年，《新華每日電訊》發(fā)表文章《“公攤面積傷民”矛盾亟待求解》。文章指出，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會讓消費(fèi)者在購房時需支付更多房款，更使其在購房后需支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。

2022年兩會期間，全國政協(xié)委員洪洋表示，在商品房銷售中附加公攤面積是普遍現(xiàn)象。取消公攤面積，可以將實(shí)際的公攤面積成本核算到實(shí)用面積之中，讓老百姓明白付費(fèi)，放心購房。

官方層面首次回應(yīng)

根據(jù)內(nèi)蒙古自治區(qū)住建廳網(wǎng)站對內(nèi)蒙古自治區(qū)政協(xié)十二屆五次會議王鳳華委員《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》答復(fù)，委員提出的在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價依據(jù)，對維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用，因此我廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報住建部。

答復(fù)指出，目前，全國在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專業(yè)性，廣大購房者對分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專業(yè)了解，也不能直觀地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。

在商品房交易中使用套內(nèi)面積作為計(jì)價依據(jù)，對防止出現(xiàn)公攤面積無序增加，減少購房過程中的矛盾糾紛，維護(hù)老百姓切身利益具有積極的作用。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，公攤面積的問題涉及購房者的購房成本和物業(yè)費(fèi)成本，同時也和一些房企變相借公攤面積來降低建造成本等有關(guān)聯(lián)，這一問題關(guān)系到廣大購房者的切身利益，各地需要仔細(xì)調(diào)查，積極解決。

專家解讀

公攤面積，這是一個大家極度關(guān)注的話題，一有風(fēng)吹草動，難免會引來猜測無數(shù)。看看各方專家如何解讀。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易也被稱為所見即所得，這種方式旨在減輕買房者顧慮，同時也能在一定程度上制約部分打政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。這種做法既符合國際通行做法，也符合“房住不炒”的政策導(dǎo)向。

他表示，因?yàn)閷τ谫彿空邅碚f，公攤面積只是附屬設(shè)施，對購房者而言更重要的是具體居住面積。居住面積一是一，二是二，買房才會沒有太多顧慮。如果套內(nèi)面積小，老百姓覺得不劃算，就不會去買房。開發(fā)商也會更加注重如何做大套內(nèi)面積，也會防范他們通過公攤面積做虛假文章。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉認(rèn)為，公攤面積是2001年施行的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定的。公攤這個做法學(xué)習(xí)自香港，但2013年香港已取消公攤，使用套內(nèi)面積計(jì)價。目前絕大多數(shù)國家和地區(qū)都是使用套內(nèi)面積交易房屋的。重慶市作為試點(diǎn)，在2002年也取消了公攤。所以，取消公攤不是不可為。

他認(rèn)為，取消公攤會有一些管理方面的麻煩，比如存量的住房如何處理，新老辦法如何銜接等。但取消后，民眾買房可以買得明明白白，也有助于提振市場信心。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，將公攤計(jì)入購房面積這一模式存在多年，不是一夜之間可以取消的。當(dāng)前，購房者的不滿主要集中在公攤面積不透明上：公攤是不是真的需要這么多、一套房子的公攤面積是否真如開發(fā)商所聲稱的那么大？如果真正的公攤部分是合理的，能清楚明白地向購房者展示出來，且不存在虛增公攤面積做大開發(fā)商利潤的情況，那么保留公攤是沒問題的。

李宇嘉認(rèn)為，公攤的管理需要更加精細(xì)化。一種做法是，計(jì)算公攤的成本和建房的成本是否有差異。如果有，是否可以分開定價？再比如：引入獨(dú)立第三方對公攤面積做實(shí)測，在預(yù)售階段就做到所有公攤信息都清晰透明。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，主要受政策影響的是期房交易，因?yàn)槠涞梅柯蚀嬖诓▌雍筒淮_定性，二手房和現(xiàn)房交易幾乎不受影響。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，未來政策適用范圍或?qū)⑦M(jìn)一步細(xì)化，僅目前來看，無論哪種面積計(jì)算方式，房屋總價都是不變的，對房屋所有人影響不大。

此外，也有專家指出，即便取消公攤面積，開發(fā)商也可能通過漲房價、漲物業(yè)費(fèi)和暖氣費(fèi)等方式收取，因此可能沒有實(shí)際意義。