要保交樓，更要重塑購房信心

薛洪言

過去20年里，只要有錢，買房一直是老百姓的第一選擇。不過就當前來看，情況似乎發生了變化。房產銷售低迷已成為不爭的事實。

為穩住地產預期，2022年以來，從地方到中央，地產放松力度不斷加大，但從政策效果上看，商品房銷售數據并未明顯改善。當下，不少剛需、改善性需求，整體上還處于觀望情緒。

而交房信心就成為購房者觀望情緒上的重要一環。特別是“恒大事件”爆出后，爛尾樓越來越多，交房已成為購房者對房地產最大的擔憂。

當然，也有不少人存在博弈心理，想要再等一等，看看房價是否下降。

對于愿意等待的購房人來說，最大的底氣來自“房住不炒”。“房住不炒”限制住了房價快速上漲的可能性，既然房價不可能大幅上漲，等一等就沒有太大的機會成本，大不了平價去買，說不定還能降一降呢。例如，央行調研問卷顯示，截至今年第一季度末，僅16.3%的受訪者預期房價會上漲，可以說房價信心滑落至近年來低點。

事實上，的確有一些中長期因素為房價下行預期提供了支撐。

一是人口老齡化提速。人口數量和結構變動是左右房價走勢的核心因素。2021年年末，我國60歲及以上人口數量達2.67億人，占比18.9%，較10年前提升5.2個百分點。人人都會老去，老齡化歸因于少子化，即不是老年人占比多了，而是年輕人占比少了。年輕人是購房主力軍，年輕人占比下降會導致購房需求出現趨勢性萎縮。

二是城鎮化減速。過去幾十年，城鎮化率的快速提升導致人口流動加速，城市作為整體的人口凈流入區域，房價迎來了趨勢性上漲。截至2021年年末，我國城鎮化率達到64.72%，快速提升期接近尾聲，對房價的拉動效果減弱。

三是房產稅預期打擊多套房持有需求。雖然相關部門明確表態，當前不是推出房產稅的好時機，但著眼于未來，房產稅遲早會來已成為大眾共識。結合歐美發達國家1%―2%的房產稅率來看，房產稅的出臺會有效抑制民眾的二套房持有需求，從根本上壓制房價。

面對上述因素制約，時間似乎站在愿意等一等的購房人這邊。既然如此，大家就都樂意等一等，這就削弱了短期刺激政策的效果。

在購房信心不足的情況下，房企的資金回籠壓力越來越大，最終傳導至項目，交房壓力增大。因此當前來看，保交樓除了出臺各項政策外，最根本的手段還是要重塑購房者信心，提升購房積極性。

面對預期轉弱的現狀，要在“房住不炒”的政策限制下激活剛需群體的購房積極性，需要從首付款和還貸壓力兩方面著手。

一是降低首付款比例或提供首付款補貼。據不完全統計，當前已有超過30個城市將首套房購房比例從30%降至20%，能較好地提高剛需群體購房的積極性。但僅是這樣很難快速見效。

結合歷史經驗看，2015年6月啟動的“棚改貨幣化”是當時那一輪房地產周期走出低迷的重要驅動力。“棚改貨幣化”直接把錢發給剛需群體，具有立竿見影的效果。換言之，大額購房補貼是更有效的政策措施。

二是降低利率，延長貸款期限，降低還貸壓力。2022年第一季度，我國剔除經營貸后的居民杠桿率為47.4%，仍有一定的加杠桿空間，當務之急是繼續降低居民加杠桿后的還貸壓力。

2022年5月，我國首套房平均貸款利率為5.03%，仍處于較高位置。好消息是，越來越多的城市直接把首套房利率降至4.25%的最低點，但從純粹的貸款風險來看，4.25%的房貸利率仍有繼續下調的空間。具體執行上，可以通過進一步放開房貸利率下限，允許各地因城施策繼續調降房貸利率。

同時，相比降低房貸利率，延長貸款期限對于緩解房貸壓力具有更加立竿見影的效果。舉例來說，200萬元貸款，利率4.25%，貸款期限從25年延長至30年，每月還貸支出凈下降1000元;貸款期限從25年延長至35年，每月還貸支出凈下降1677元。

三是合理引導房價預期。當前，不少剛需購房人觀望情緒濃厚，期待看到房價大幅下降，以撿漏入場。事實上，這種想法并不現實。

房地產是銀行體系主要抵押物，房價下降不僅影響存量購房人的還貸積極性，也會對銀行非房貸類貸款質量產生重要影響，所以政府有形之手會引導房價在合理區間內波動，快速上漲受管控，大幅降價也不可行。

從長期因素來看，也不支持房價持續下行。作為與地理位置捆綁的稀缺資源，房地產具有長期抗通脹屬性，人口結構變化帶來的總需求萎縮可以通過供給側出清的方式重新實現均衡，不會對房價走勢構成長期影響。舉例來說，過去40年里，美國房價年均增速3.8%，英國房價年均增速5.9%，再疊加房產的租金收益，總收益水平遠超同期通脹，是較好的長期配置資產之一。

就我國而言，在“房住不炒”、人口老齡化、經濟增速放緩等宏觀大背景下，房價快速上漲的時代已成為過去，但這并不會剝奪房地產作為長期抗通脹資產的優越性，房價依舊會隨著貨幣超發而保持穩定上行。

事實上，對剛需和改善性群體而言，因為遲早都要買房，如果現在能在各項刺激政策頻出的時候買房，則意味著能享受更低的利率、更低的首付、更優惠的政策，不失為一種理性的抄底行為。