房地產業務受阻考驗凱德集團綜合實力

于青　雷玄

經歷多年“高杠桿”推動的“高增長”后，房地產業如今已進入“慢時代”。傳統的房地產開發模式已經很難適應和滿足中國城市發展的需要，龍頭房地產公司紛紛尋求轉型突破，這一點在房地產龍頭企業凱德集團上表現得尤為明顯。

了解房地產市場的應該都知道凱德集團在行業中的地位如何。公開資料顯示，凱德集團是一家全球化、多元化房地產集團，總部設在新加坡。凱德集團業務橫跨30多個國家的250多座城市，投資組合橫跨多元房地產類別，包括綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿、住宅以及新經濟領域，如產業園區、工業及物流地產、數據中心。

1994年，凱德集團正式進入中國，并逐步深化其在中國業務發展。目前，凱德已在中國40多個城市運營管理200多個項目。因此，凱德集團的業務仍然是以其總部地區新加坡及中國市場為核心。

通過多年的市場深耕，凱德集團多個項目受到關注與大眾喜愛，從新加坡花園洋房式住宅，到廣受消費者喜愛的“來福士”、“凱德廣場”和“凱德MALL”，27年來，凱德在中國市場打造了眾多標志性項目，其中不乏重慶來福士、蘇州中心等城市級地標項目，為業務所在地的居住品質提升和商業升級貢獻了重要力量，廣受投資者、合作方和消費者的認可和贊譽。

在商業地產領域，凱德集團的發展模式，一直是業內學習的對象。然而，受制于疫情及政策的影響，諸多不確定的情況考驗著行業，影響著房企，這也導致了凱德集團不得不開始謀求轉型。財報顯示，2020年凱德集團房地產業務凈虧損約76.9億元，而2019年同期凈利潤約104.62億元。長久以往的重資產運營，會導致整體市場回報率越來越低的可能。

對此，凱德集團方面表示，虧損主要是公司投資性房地產項目的價值重估以及非現金性質的項目和股權投資減值。重估虧損只限于一些受新冠疫情嚴重沖擊的項目，公司其余投資組合項目維持堅韌。

值得注意的是，去年6月份，凱德集團和中國平安簽署合作協議，凱德向平安人壽出售中國六個來福士資產組合的部分股權;該資產組合的總資產價值為467億元人民幣，平安人壽總投資金額不超過330億元，該交易預計于2021年三季度完成。

或因交易對象是中國“隱形地主”中國平安旗下的平安人壽，凱德集團的這筆大額資產處置頗為外界關注。凱德集團稱，通過此次交易，其將實現資本回收超過20億新元（約逾人民幣96億元）。

上述交易完成后，凱德集團在各項目中的持股比例降低，從交易前通過私募基金持有的30.7%至55%，變更為12.6%至30%;并繼續負責項目的運營及資產管理。

那么，除了房地產業務外，凱德集團還涉獵了哪些內容呢？

今年3月凱德集團宣布進行業務重組。凱德集團首席執行官李志勤曾表示，從2021年9月起，凱德集團將以兩個明確界定的實體公司運營，即上市的房地產投資管理公司凱德投資以及私有化后的凱德地產。

數據顯示，截至 2021年9月30日，凱德投資的管理資產規模約為1208億新元，管理房地產基金規模約843億新元，通過6支上市房地產投資信托基金（REITs）和商業信托以及遍及亞太、歐洲和美國的20多支私募基金持有。旗下多元化房地產資產類別涵蓋商業綜合體、購物中心、辦公樓、旅宿和新經濟資產，如產業園區、工業及物流地產和數據中心。

在凱德投資上市后，凱德集團又開始了物流市場的布局，公告稱，凱德投資旗下的凱德中國信托以16.834億元擬向非關聯第三方收購一個物流資產包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都的四個優質物流資產。這是凱德中國信托首次進軍中國物流市場。

實際上，近年來隨著物流地產的不斷升溫，包括萬科、招商、海航、碧桂園、綠地、遠洋等在內的房企都已在物流領域有所布局，其中萬科先發制人，走在了前列。除了傳統房地產跨入物流地產領域，電商、快遞等企業也在爭搶物流市場。去年9月，京東初擬收購中國物流資產26.38%股份。資料顯示，中國物流資產為國內本土最大的物流基礎設施開發商及運營商之一。

雖然物流地產需求旺盛，收益回報客觀，能夠實現資本閉環，然而對于房企龐大的業務收入而言仍難以起到支撐作用。就拿行業先鋒萬科來說，2021年上半年，萬緯物流管理項目的營收為13.4億元（包括高標庫營業收入9.2億元，冷庫營業收入4.2億元）;而萬科其他業務萬物云（物業服務）營收則高達103.8億元，倉儲物流營收貢獻僅占比不足1%。

與此同時，房產企業即使在走向輕資產的商業、物管、長租、物流等各賽道的路上，遇到的競爭對手還會越來越多，這些都在考驗著像凱德集團類似的房企們在投、融、管、退各環節中的實力。