租房高峰下的北京

張宇軒

“5月開始，高校畢業(yè)生進(jìn)入租賃市場(chǎng)，新增租賃需求增長強(qiáng)勁，將推動(dòng)市場(chǎng)開啟新一輪升溫。”在貝殼研究院最近一期的北京市房產(chǎn)租賃市場(chǎng)月報(bào)中，發(fā)布方對(duì)5月市場(chǎng)走勢(shì)作出以上研判。

據(jù)上述報(bào)告中數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2022年，北京市新增掛牌房源均價(jià)較去年有明顯上漲趨勢(shì)，在高校畢業(yè)季來臨之前，4月的租金掛牌價(jià)就已逼近2021年的峰值水平。

房租進(jìn)一步上漲的情況已經(jīng)影響了不少租客。多名“北漂”向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者反饋，5月初租房續(xù)約時(shí)遭遇大幅漲價(jià)，不少拒絕漲價(jià)的租客選擇了換租價(jià)位更低的其他房源。然而換租新房源時(shí)，簽約租價(jià)也顯著高于該房源的上期合同價(jià)。

“兩年間，房租從3700元/月上升到4200元/月，再加上額外收的300元公寓管理費(fèi)，以及商業(yè)屬性的水電費(fèi)，每月僅租房支出就將近5000元。”租客詹先生告訴記者，他原先租住了兩年的公寓位于北京市東南三環(huán)，屬于商業(yè)性質(zhì)的公寓。在續(xù)租時(shí)，詹先生與公寓運(yùn)營商談不攏價(jià)格，對(duì)方執(zhí)意提價(jià)，無奈之下詹先生選擇退租。

“最近4年，如果以中介報(bào)價(jià)估算，每年房租上漲比例在10%左右，但這個(gè)漲價(jià)幅度是可以進(jìn)行協(xié)商的。”租客李女士與丈夫兩人租住在西城區(qū)西直門地鐵站附近某小區(qū)，中介是鏈家旗下的自如平臺(tái)。

李女士提供的租房合同顯示，她所租住的房間是一個(gè)中等戶型中的分租臥室，室內(nèi)面積只有8.7平方米，每月租金3060元，這個(gè)價(jià)格比她在兩年前首次租住時(shí)漲了100元。

所謂“協(xié)商”，不過是租客續(xù)租時(shí)與中介、房主等進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。

“第一次租房的時(shí)候，月租金是2960元，合同一年簽一次，到期后自如管家報(bào)出續(xù)租價(jià)3260元，比上年漲了300元。”李女士告訴記者，得知續(xù)簽房租即將上漲，她與中介開始討價(jià)還價(jià)。

由于不滿中介提高房租，李女士與自如管家一番談價(jià)頗費(fèi)周折，一度打算尋找價(jià)格能與之前房租水平相當(dāng)?shù)姆孔印！叭ツ暌咔槠陂g，平臺(tái)上的房子不容易租出去，小區(qū)里空房子很多，考慮到這一點(diǎn)，自如最終作出讓步，但還是加價(jià)100元了事。”

如果不接受房租提價(jià)，租客只能選擇換租其他房源，換租則要租客再付一筆中介費(fèi)。

“中介費(fèi)一般與一個(gè)月的房租等額，這筆費(fèi)用也可以討價(jià)還價(jià)，但也頂多打九折。”詹先生告訴記者，“這部分支出對(duì)于中介方面來說也是一筆收入，他們自然不愿意房租輕易降低影響收入。”

2019 年1 月—2022 年4 月貝殼平臺(tái)北京市新增掛牌房源均價(jià)走勢(shì)

在鏈家、我愛我家等平臺(tái)中，房主出租房屋可以選擇兩種不同模式。一種是中介模式，平臺(tái)方負(fù)責(zé)將房源推薦給租客，名義上價(jià)格由租客與房主協(xié)商一致確定;另一種是托管模式，平臺(tái)方從房主手中接管房源，與房主簽訂接收合同，再將房子租給房客，租金由平臺(tái)方制定。

“目前托管模式已經(jīng)成為自如主要業(yè)務(wù)模式，租金雖然由平臺(tái)單方制定，但房主與平臺(tái)按比例分配租金收益，每年租金上漲的份額房主也可以繼續(xù)獲益。”記者以房主身份接觸了自如平臺(tái)，一名工作人員如是告知。

“房租上漲是由于市場(chǎng)價(jià)格系統(tǒng)性上漲所致。”該工作人員進(jìn)一步解釋，“目前租金年上漲率為5%，具體到每戶租客，上漲約為100～200元。因上漲產(chǎn)生的收益，按上述上漲率，其中4%歸出租業(yè)主，1%歸自如。”

對(duì)于所謂的“系統(tǒng)性”上漲比例，該工作人員模糊地解釋為“公司根據(jù)大數(shù)據(jù)測(cè)算”，但是拒絕了“房主”查看所謂“大數(shù)據(jù)”的請(qǐng)求。

而這一比例并不被租客認(rèn)可，也與房主反饋的數(shù)據(jù)有不小差異。

李女士對(duì)5%的上漲率持質(zhì)疑態(tài)度，“報(bào)價(jià)的上漲幅度應(yīng)該在10%左右，根本不止5%，如果不在價(jià)格談判上磨一下，租客要承擔(dān)更大比例的租金上漲成本”。

房主郭先生告訴記者，北京市各區(qū)域房租水平差異很大，漲價(jià)幅度也基本上與區(qū)域房價(jià)的上漲程度掛鉤，疫情前期有所下降，但之后又回溫，中介反饋到業(yè)主端的租金上漲幅度基本上保持在3%左右。

郭先生稱，自己在疫情前曾與某房產(chǎn)租賃中介合作過，“朝陽區(qū)的一套房子，2011年時(shí)中介報(bào)價(jià)是平均每個(gè)月9100元，一直到疫情前也只漲到9700元。”

而對(duì)于租客實(shí)際支付房租的準(zhǔn)確上漲幅度，郭先生稱自己并不完全知情。“他們（中介）很鬼。”郭先生說，當(dāng)時(shí)中介從自己手里收走房子，具體怎么與租客議定租價(jià)，“我完全不知情，也無法干涉”。

至于這類房源租賃溢價(jià)（指租客支付租金減去房主租金收入的部分）多少，每戶租金每年實(shí)際上漲多少，郭先生自己也不太清楚，只能根據(jù)行情猜測(cè)，“當(dāng)時(shí)的行情是，整套房子的租戶月租金加起來，每年一般上漲100塊”。

北京的房屋租賃市場(chǎng)曾經(jīng)歷過一個(gè)野蠻生長階段。

據(jù)郭先生講述，北京的房產(chǎn)租賃市場(chǎng)早前就被多家房產(chǎn)中介“野蠻搶奪”，“好幾家中介的業(yè)務(wù)員買通物業(yè)，‘潛入’小區(qū)業(yè)主群里，幾家公司的人搶著加你為好友，開價(jià)一個(gè)比一個(gè)高，賠著本兒搶收房子，甚至還有不同公司的業(yè)務(wù)員為此在線下大打出手”。

“房子到了中介手里，雖說租客支付的租金名義上由房東來定，但實(shí)際上房東此時(shí)已經(jīng)沒有話語權(quán)了。”郭先生說，“房租高低由當(dāng)?shù)亍星椤瘺Q定，幾家中介機(jī)構(gòu)口徑一致，直接操控了‘行情’。”

不僅如此，中介機(jī)構(gòu)為了追求利益將收到的房源完全“物盡其用”。郭先生在北京昌平還有一套90平方米的房子，兩室一廳。但中介曾經(jīng)在房子內(nèi)部打隔斷粗暴裝修，招致郭先生不滿。

“這套房子當(dāng)時(shí)的整套收房價(jià)格相當(dāng)于每月9000元，中介打了隔斷后租給了13位租客。參照該區(qū)域當(dāng)時(shí)合租市場(chǎng)最低行情，中介在每位租客身上至少每月收入1000元，這套房子保守估計(jì)每月都能提供給中介機(jī)構(gòu)13000元的租金收入。”郭先生說。

之后在房屋內(nèi)部打隔斷裝修后分租的情況被有關(guān)部門叫停。近年中介公司也對(duì)租賃模式作出了調(diào)整，托管式租賃在利益分配的形式上看似比以往透明，且在保底的基礎(chǔ)上給予出租業(yè)主一定比例的浮動(dòng)收益，但租客支付的房租定價(jià)依然是由中介單方面決定。

“自如對(duì)業(yè)主的房屋進(jìn)行評(píng)估裝修，給業(yè)主一個(gè)保底的租金收益，約占實(shí)際租金的80%，其中8%為自如收取的管理費(fèi)，保底租金外的20%是盈利部分，自如與業(yè)主五五分成。”對(duì)于利益分成，該自如工作人員這樣介紹，“我們（自如與房東）是利益共同體。”

對(duì)于實(shí)際房租的定價(jià)權(quán)，該工作人員表示，“實(shí)際租金由我們來定，出租價(jià)格比普租帶客戶（編者注：業(yè)主獨(dú)立對(duì)外出租的情況）行情高15%～20%”。

即便是中介機(jī)構(gòu)報(bào)價(jià)給房主的“保底租金”，也已遠(yuǎn)超房主購買房源時(shí)所須還清的按揭貸款月供額。

“中介收房報(bào)價(jià)10000元/月，而這套房子買房按揭，每月需支付的房貸為7000元，房租收入不僅完全還清了月供，還能有3000元的凈收入。”郭先生告訴記者。

“但我早已終止了與中介機(jī)構(gòu)的合作，以9000元/月的價(jià)格租給一個(gè)老租客，這個(gè)價(jià)格我自己可以接受，而且顯然更具有競(jìng)爭力。”郭先生并不認(rèn)同中介所說的“利益共同體”，作為房主，其對(duì)于租金的“心理價(jià)位”定位于房子的月供額水平上，“即便是降到七八千一個(gè)月，我都能接受”。

（本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2022年第10期）