商業空間的四維運用

文/盧達 廣州市住宅建筑設計院有限公司 廣東廣州 510000

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商業空間的四維運用

文/盧達 廣州市住宅建筑設計院有限公司 廣東廣州 510000

【摘要】結合海珠城廣場項目，從售樓部，銷售空間，后勤空間三個方面分析如何對商業空間進行四維的利用。分別論述如何在不同時間段在不同的空間實現自身功能，以及通過相同空間在不同的時間段改變自身的功能創造出價值，最后如何充分利用閑置的土地，減少車位的閑置率。

【關鍵詞】商業；四維空間；提高價值

一．概述

“四維空間”，是指愛因斯坦在他的《廣義相對論》和《狹義相對論》中提及的“四維時空”概念。根據愛因斯坦的概念，宇宙是時間和空間構成。時空的關系，是在空間的架構上比普通三維空間的長、寬、高三條軸外又多了一條時間軸，而這條時間的軸是一條虛數值得軸。

伴隨著房地產市場的高速發展，一線城市市中心地塊乃至周邊地塊可售土地及地塊的面積越來越小。城市商業由原來的“攤大餅式”的發展模式向“垂直式”發展，商業空間既要保留原有的“舒適的空間”，“怡人的尺度”外，還要有“因主題空間”，“吸引人向上的垂直交通空間”等等，這種由于單層面積越來越小，但是又要保證商業銷售空間的“舒適”性，對設計師是一種挑戰。因此在設計中需要更多的利用場地的“時間”，需要它在不同時間段干不同的活。根據不同時間段人流的需求重新安排空間的功能或者空間服務的對象，從而提高空間的價值。為此結合海珠城廣場項目（下稱本項目），從售樓部，營業空間，后勤空間三個方面分析如何對商業空間進行四維的利用。

二．售樓及租賃處的四維利用

售樓處及租賃處由于本項目用地面積比較緊張，只能在本項目建筑內劃分出臨時區域作為其銷售租賃的場所。

1．項目在建階段

本項目需要整體驗收，在商場整體開業前一個月需要把場地交還商場客戶進行裝修。期間商場公共區需要開始公共區的裝修工程，售樓及租賃處必須是按照商場原來的分鋪情況，在首層臨主干道處并且臨近商業入口廣場的商鋪位置內挑選位置。設置在首層及臨主干道除了易達性要求外還考慮到廣告效應，利用原來的商業入口廣場作為銷售用停車場以及銷售活動推廣戶外場地，為配合銷售時間，工程需要先把入口廣場空間搶建起來，在10pm～7am開放給施工車輛進出，其余時間皆用來作為銷售場地使用。

2.項目營運階段

銷售及租賃處就必須在竣工驗收后交與承租方，把售樓處搬至辦公大堂，把租賃處搬至商場三樓中庭空間，延續銷售及租賃的功能，把原本借用的商業空間還回業主。在這時段內挪用公共空間作為開放式的展銷空間，既滿足自身需要，又能為新開業的商業空間，創造招商環境與氛圍。

3．本節小結

銷售及租賃處是一個階段性的產物，最終需要取消或與后勤辦公合并使用。在建設期間，我們需要結合場地施工的時間，范圍以及分工界面，合理安排室內外場地。根據施工條件與情況，結合永久設施滿足功能的要求。在運營期間，它占據著公共區域。它的功能在不同時間段在不同的空間實現自身功能。

三．營業空間的四維利用

1．中庭空間

中庭空間是商場中常見的銷售空間，中庭空間在商場中一般可概括為以下三種：體驗空間，銷售空間和混合空間。體驗空間一般包括作為休息空間、節假日主題空間，表演空間以及其他活動空間等；銷售空間一般指產品展銷場地，品牌折扣場地。混合空間是以上兩種空間的混合。

2．營業空間變為過道空間

項目作為辦公與商業的綜合體除商場的購物人流外，還有辦公的上班人流。在辦公的早晚高峰期采用商場電梯作為地下室上辦公大堂的轉換電梯，為此在7am～10am這段時間內，商場開辟一部分商業通道作為辦公人流的過道。首先人流可帶來消費，提高非臨街商鋪的價值。其次是提高辦公電梯的運行效率上，降低電梯的運輸效率。早茶以及院線的深夜場，也可統一采用此組電梯，可提高商場的運營效率，減少管理人員。

3．本節小結

對于商業綜合體，在設計初期就需要組織各部分人流動線，根據業態運營時間以及項目的特殊性，根據時間段合理安排場地，既可以減少辦公區早高峰時期的交通時間又解決上班族的早飯問題，為辦公人流提供了便利；同時也可以為商戶提供大量而穩定的消費人群，通過相同空間在不同的時間段改變自身的功能創造出價值。

四．后勤空間的四維利用

1．合理安排時間與場地

后勤空間的組織與管理是購物中心運營的關鍵因素。由于項目為出租類商業，業態變換會比較頻繁，因此在后勤區的設計階段首先就需要考慮卸貨區的設置。根據使用的車輛分為大貨車以及小貨車，小貨車主要是運載能力在6噸及以下，大貨車為6噸以上以及車長超過6米的車；同時為節約地上以及地下空間的交通面積，將小貨車停在地下一層，將大貨車停在首層，共設置2個卸貨區。根據卸貨區的使用時間，地下一層的卸貨區基本上是全天運作的。而地上的卸貨區，由于安排其主要卸貨時間為凌晨3～6點，在辦公時間段早上7點到晚上7點是作為辦公臨時停車場地，在晚上8～10點的商業高峰期就作為商業臨時停車點。

2．地下停車場

項目停車場設在B區地下五層的-5～-2層，所有車位皆以臨保的方式出租給辦公以及商業人員使用。在早上八點至晚上六點這段時間內，-5～-4層為辦公停車場，-3～-2層為商業停車場——主要以升降橫移復式停車位為主。其中辦公停車位以月租車位為主。在晚上六點到十點時根據當日的實際情況，逐漸把-5～-4層的原辦公停車位出租與商場顧客使用，調整的車位按照商業停車時段收費從而提高商場車位的租金收入。晚十點至第二天早上八點提供過夜停車服務，解決周邊住戶停車位不足的問題。實行分時段監控，服務不同的人群提高場地使用率以及租金收入。

3．本節小結

設計之初需要結合招商團隊對商場業態的規劃，了解各業態的補貨周期以及補貨車輛尺度，統籌安排場地。卸貨區是根據使用車輛的尺度以及時段性，將同一功能的空間拆分到兩個地方，在滿足其自身功能外，分時段去安排其他停車的車輛，充分利用閑置的土地。地下停車場根據時間段以及不同的使用人群安排停車位，實行分時段收費。減少車位的閑置率。

參考文獻

[1]國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定[N]．國發【2004】28號．人民日報，2004 一12—25日(第1版)．

[2]住區售樓處設計探討.2008.康東陽.碩士論文.