房地產金融風險交互關系研究

張焱 高永 楊世瑋

摘 要：房地產的行業風險不僅會影響到房地產市場的自身發展，而且由于房地產行業與金融業的高關聯性，兩者之間的風險交互關系就成為研究重點。房地產業的風險表現為房地產泡沫，房地產泡沫正是由于社會資本對房地產業的配給盈余，而金融資產價格的錯配造成的。文章著力于從歷史出發，揭示房地產泡沫對經濟體系的危害性。研究中國目前的房地產市場現狀，并分別以北京市和西安市為例研究不同類型城市房價的泡沫程度，而后對我國房地產金融體系組成進行概括和總結，最后以各金融主體在房地產市場上所起到的作用為基礎，結合我國宏觀調控手段，提出一些方法用以對房地產金融體系風險加以控制。

關鍵詞：房地產泡沫;房地產市場;金融體系組成;金融體系風險

中圖分類號：F831.5文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2022）13-0087-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2022.13.087

1 引言

2020年，一種新型冠狀病毒導致的突發性肺炎席卷全球。世界各國受此影響停工、停學，經濟因此受到了嚴重的沖擊。為短時間內刺激經濟回暖，各國央行及時將貸款利率調整至較低水準以促進貸款消費。誠然，促進消費的作用很明顯，GDP增速在恢復，但因此而帶來的副作用也非常明顯，那就是眾多個體及小微企業借助貸款利率低的優勢，不使用所貸資金進行生產恢復，而是選擇投機將所有資金投入房地產市場。深圳市房價因此節節攀升，泡沫越來越大，有關部門及時調整，避免了泡沫被捅破的危機。房地產因其價格上漲總體形勢好，受到了眾多投資者的追捧，但同時過大的資金量讓投資個體不得不借助外部融資渠道進行投資，金融與房地產的交互關系風險系數很高。20世紀90年代的日本經濟危機等歷史事件都警示人們要時刻保持關注，并改善房地產及金融行業的規范性，降低風險，抑制房地產泡沫造成金融危機。

2 房地產泡沫及影響

“泡沫”一詞生動地描述了經濟從繁榮到蕭條的過程，在這個過程中，一個經濟體先繁榮了一段時間，然后急劇下滑，最后像肥皂泡一樣破裂。泡沫經濟的定義是指金融證券、房地產等投機性交易引起的市場價格過高，出現實際價值大幅上漲，造成看似繁榮的經濟現象。

1978年，世界石油危機爆發，原油價格大幅上漲，為了平抑國內通脹，美聯儲提高基準利率，實施緊縮貨幣政策。利率的提升，導致大量海外資金進入美國，美元開始大幅升值。為扭轉貿易逆差，美國推行美元貶值來提高出口競爭力。1985年，美國召見日本、德國、法國、英國四國，簽署了廣場協議，要求這四個國家出售美元，以實現美元貶值。日本為了維持企業出口額，實行寬松的貨幣政策，并在兩年內連續降低利率達五次之多，企業的利潤得到了大幅提升，大量的活錢流入銀行，手握大把現金的銀行不得不以超低的利率把這些錢貸出去，以形成更多的存貸回報。在眾多的行業中，房地產無疑是風險最低的行業，于是，寬松政策下大量的活錢進入房地產，日本的房價開始大漲。眼看房價一天天上漲，心急如焚的民眾再也不敢等待，開始向銀行貸款買房。

相應地，為了盤活資金，盡可能多的放貸，銀行以低首付、低利率為誘餌，鼓勵百姓多貸款投入房產。為了吸引更多的民眾買房，一些地產商還組織一幫無業游民裝扮成買房者，排起長長的隊伍，營造的火爆場面使更多的民眾背上幾十年房貸進入房市。當時，為了買房的分配“公平”，日本房產開發商還采取了搖號買房，一個售價高達6200萬日元的55平方米小房，中簽率僅為1/1000，這種饑餓營銷場面的營造，不斷刺激著日本民眾的搶房欲望。

在鼎盛時期，東京23個區的房價就能把整個美國買下來，房價高到如此地步，人們卻從不擔心房價下跌，更多家庭超出還貸能力購房，抱著賺一筆的心態參與炒作。狂熱的情緒傳導到工業上，許多實業放棄了原有的產業，把資金投入房產，以分享房產快速上漲的紅利，大量國際熱錢也進入日本房地產，助推日本房價上漲。

全民炒房，實業炒房，在房價泡沫越來越大之際，日本的實體工業停滯不前，此外占用大量的農業使用土地，房產交易所得稅收和土地拍賣成了GDP增長的引擎，對外宣揚的高速發展完全建立在房地產泡沫之上，無論是大城市，還是偏遠的孤島縣，各級地方政府熱衷于賣地，土地財政大行其道。瘋狂的樓市已經動搖了日本“科技興國”的戰略。

在這時日本政府發現了泡沫的存在，開始對房產進行調控，上調利率，收緊信貸，尤其是限制對房產的貸款總量。這樣一來，房價停止了上漲，外資和實業開始拋售房產退出，但沒有了信貸支持的民眾根本拿不出足夠的積蓄接盤，房價崩塌式下跌。

房價下跌招致大量的投資客拋售房產，惡性循環，房子跌成了白菜價，但工薪族仍然買不起。這場房地產泡沫引發的金融危機，使得狂熱的日本一下跌入深淵。企業倒閉，自殺率和失業率飆升。

3 房地產金融關系

房地產行業本身特點為資金量大，而金融行業作為一門在一定環境下對資源的時間、空間配置的學科，成為房地產業發展的依托，對于房地產業和房地產市場的研究具有重要的理論和應用價值。

中國的房地產中介體系是隨著房地產業的興起而發展起來的。房地產金融中介機構形成了以中國人民銀行為首，中國建設銀行、中國工商銀行、中國銀行和中國農業銀行房地產信貸部門為主體，以其他商業銀行和地方住房儲蓄銀行房地產信貸部門為子公司，以信托投資公司、保險公司、住房公積金管理中心為補充的房地產中介體系。

商業銀行：主要承擔房地產存貸款和結算業務，并積極從事和房地產有關的咨詢和保險代理等業務。

住房儲蓄銀行：主要從事住房建設籌資和消費資金，除住房結算業務外，是一家專業的住房金融機構。

信托投資公司：主要是以受托人身份經營信托投資業務的機構。我國的信托投資公司主要分為兩類，一類是由商業銀行投資建立的信托投資公司，另一類是由國家或各省市自治區政府為促進經濟發展，加強國內外合作而設立的信托投資業務機構。這些公司業務范圍廣泛，主要從事房地產基金信托業務、房地產信托業務和房地產投資基金。此外還辦理融資租賃、房地產租賃等業務。4B27B679-465B-4DBA-B467-5C1DE1F4884A

證券公司：承擔房地產證券承銷、房地產投資基金管理、房地產上市公司改革咨詢等工作。

住房公積金管理中心：作為住房公積金管理的決策機構。

保險公司：包括直接保險公司和從事房地產業務的再保險公司。

房地產金融市場在組織房地產金融資產、金融產品或金融工具交易的過程中發揮著多種功能。

第一，資源配置功能。促使資金在資金盈余部門與資金短缺部門調劑，或將資金從效率低的部門轉移到效率高的部門，合理引導房地產市場資金的流向和流動，從而實現資源的有效配置。第二，實現風險多元化和風險轉移。通過金融資產的交易，資產所有者使風險分散或者轉移到別處或在此處消失。房地產金融市場提供了套期保值、組合投資的條件和機會，資產所有者可以利用各種金融工具，通過對沖交易、套期保值交易等方式將市場風險由厭惡風險的人群轉嫁給偏好風險人群，基于此實現風險的再分配，并達成對風險的對沖、分散和轉移。第三，價格發現功能。資金是按照金融資產的價格或收益率在不同部門之間流動的，房地產金融市場上大量金融資產的頻繁交易，確定出不同金融資產的價格及內在價值。這種價格信號在房地產金融市場資源配置中起著重要作用。第四，提供并增加流動性。房地產金融市場提供了金融資產所有者進行資產的機會和條件，創造了金融資產的流動性。房地產金融市場上金融中介以住房儲蓄存款、債券等形式將房地產領域的閑散貨幣資金集中起來，作為房地產開發、經營和購房者的資金來源，化解房地產開發和購房資金短缺所帶來的問題，并為資金供應者的閑置資金找到出路。第五，降低交易成本。隨著房地產金融市場的交易組織、交易規則和管理制度逐步完善，專業的房地產金融機構和咨詢機構等金融中介，將為房地產等金融資產的交易提供便利，降低金融資產交易的交易成本，包括搜尋成本和信息成本。搜索成本是為了找到正確的事務對象而產生的成本，信息成本是評估金融資產價值的成本。

房地產金融市場的交易都是在市場參與者之間進行的。為了分析房地產金融市場的運作流程，需要對房地產金融市場的參與主體進行簡要的界定。房地產金融市場的參與者一般包括資本供給者、資本需求者和金融中介。資金的提供者是最終的投資者，資金的需求者是最終的籌資者。最終投資者和最終籌資者可以是家庭、企業、政府部門和國外機構等。房地產金融中介是指專門從事房地產金融活動的機構或組織。房地產金融市場交易的對象是金融資產、金融產品或金融工具。根據房地產金融市場資金供求關系，房地產金融市場的融資方式可分為直接融資和間接融資。直接融資是資金直接在最終投資者和最終籌資者之間發生轉移，如房地產企業或房地產金融中介所發行的股票、債券等，采用直接金融工具。間接融資是指最終投資者與最終集資者之間通過金融中介機構，利用間接融資工具進行的資金轉移，如銀行存款和貸款融資活動。房地產金融市場參與者之間的資金轉移情況如圖1所示。

4 風險控制

按照上述基于中國目前各城市房價分析，盡管中國還沒有出現全局性的房地產泡沫問題，但區域性的房地產泡沫問題已十分突出。20世紀90年代房地產市場的調整導致了海南房地產泡沫的破裂。2008年，房地產市場調整，有效擠壓了全國房地產泡沫，房地產市場一度陷入困境。此外，與國外相比，我國的金融宏觀調控受到政府更強有力的管束，但金融行業的監管政策也正處在不斷完善的過程中。因此，提高對房地產金融風險的重視十分必要。

根據中國房地產金融體系的構成，為防止房地產泡沫破裂而對金融體系造成沖擊，進而影響整個經濟體系，需要做到以下五點。

4.1 抑制房地產過度投機投資，切實穩定房價

投資市場需求過大是房地產行業市場需求遠遠大于供給的主要原因，政府部門可以通過運用信貸政策、稅收政策等方式抑制其投資市場需求，從而壓倒性地抑制房地產價格。一是在房地產信貸政策方面，對于同時購買多套房子的消費者要加大利率，減少抵押貸款的數量等限制;對于外來人口在一些大中城市地區進行購房或者是買房較多的，可以適當地采取一些地方銀行不向他們申請貸款的優惠政策，抑制一些投機性的房地產。二是在稅收政策方面，對于短期內頻繁購買房產的外商投資者增加個人所得稅及營業稅的征收額。面對住房空置率的問題，開征一定比例的住房空置稅和一定的物業稅，可以大大增加投機者的房地產投機費用成本和房地產持有費用，有效地降低購房者的實際購房費用，穩定住房價格。三是要建立土地儲備，根據不同使用區域的土地情況進行建設和土地管理。通過市場土地供給方式確定土地供給額，使得政府擺脫壟斷土地供給。土地儲備貸款使用社會需要更加公開、透明，強化社會建設。

4.2 強化風險的多主體分擔，防范系統性金融風險

建立多主體共享機制，是化解房地產金融風險的一個重要有效手段。一是對房地產指數期貨的組成方式構建進行梳理。針對目前中國房地產行業普遍面臨的高價格、高空置率等較長時間內困擾且難以解決的問題，可以考慮通過建立或推行房地產金融衍生物（例如房地產指數期貨等），為銀行業、房地產相關企業和一般購房者提供各類房地產金融創新和避險的工具。二是努力擴大融資方式和渠道。大力引進“信托+銀行”型房地產金融組合的工具，增加房地產資金的供給，緩解銀行抵押貸款的風險集中壓力。適當地放寬房地產商業銀行上市的限額，使其能夠通過增發股份上市、發行股份債和公司負債等直接進行融資的渠道，來轉移集中在商業銀行的房地產金融風險，并將這些風險分散到房地產金融市場的其他參與者上。三是開始發展并完善適合我國國情的房地產金融保險體系。一方面，要積極成立房地產金融擔保機構，發揮其導向和帶動作用，為政策性的房貸項目提供可靠高質的擔保服務，以此降低房貸項目的金融風險;另一方面，針對房地產金融保險業的覆蓋范圍、途徑、方法、條件等因素，必須對房地產金融再保險業務給予相應的優惠政策，鼓勵支持和促進房地產金融保險業的快速健康發展。此外，應該著力依靠社會力量來組建房地產貸款保險組織，針對我國城鎮居民人均收入水平不高、中低階層收入人口在保險中所占的比重較大等現實情況，鼓勵其發展商業性的擔保與保險服務，降低房地產的金融風險。4B27B679-465B-4DBA-B467-5C1DE1F4884A

4.3 建立房地產金融風險的監測與預警機制

首先，金融風險的預警機制直接關系到政府部門的市場干預能否及時地施行，為防止房地產行業泡沫增加，進而危害整體國家金融體系，這是十分必要的。借鑒國外房地產金融風險防范預警的實踐經驗，對未來我國房地產金融風險做出了預警。盡可能全面收集房地產金融市場的資料，并確保分析所用信息真實、可靠。其次，結合當前中國房地產金融業發展的實際情況，選擇合適的房地產金融風險的測評模式，如可以采取指數性預警法、統計性預警法、回歸性預警法等，也就是可以同時通過選用不同方法綜合、全面、系統地分析房地產金融業的風險因素進行測評和識別，并進一步分析出可能引起此類金融業風險的主要原因。最后，由有關監管部門制定指標明確標注風險預警信息及泡沫水平等，并確保其精確度，以便于在風險識別后采取合適的防范措施。

4.4 完善信用評級機制，加強銀行對信用風險的控制和防范

房地產貸款的主要風險是信用風險，如果銀行等機構能有效判斷客戶信用級別并預防潛在的信用風險，就能有效阻止房地產金融風險的發生。因此，建立和完善房地產行業信用評級體系非常重要。一是基于網絡完善房地產行業信用評級和資產評估體系。政府部門需發揮自身的宏觀調控優勢，盡可能收集相關基礎數據，并持續推進不動產登記制度，構建起房地產業信用評估系統性信息平臺。二是對于企業和個人信用檔案要加強建設，為金融機構審查并判斷貸款人信用級別提供便利，不僅可以使金融機構全方位了解貸款客戶的信用等級，還可以基于此系統分檔處理，針對不同信用等級的貸款者發放不同數額的貸款。三是房地產信用評級機構管理模式和發展應從政府主導型向市場主導型轉變，市場需求決定房地產的興衰，而政府只進行監督管理。四是設立房地產信用評估標準和指標體系，因地制宜，結合當地情況適當調整，使其具有更強的可操作性。

4.5 健全房地產金融市場法律法規體系，完善監管模式

市場經濟本身就是一種法制經濟，任何的經濟活動都應該以法律所規定的方式和限度來進行，房地產金融尤為必要。首先，盡快研究和出臺關于個人信貸、住房公積金、住宅儲蓄、房地產抵押和擔保、房地產金融市場的運行和管理等各方面的政策以及相關法律法規，嚴格防止和規范各類市場主體的違法犯罪行為，維護房地產金融各方合法權益。其次，構建一個良好的金融監管環境，使得房地產金融服務業在國家相關法律和規范下有序地開展，能夠及時發現違法違規。且可以有效應對在房地產領域的市場資金運行和流通各個環節中可能會出現的新情況。房地產金融領域涉及中國銀監會、土地利用局、規劃局等多個政府部門。各個部門需要各自履職負責，形成有效的政策監督和績效管理模式，運用各種市場化的政策手段方式來鼓勵引導勞動社會公眾積極進行合理的資金投資，實現對勞動社會公眾資金的有效合理配置。最后，在金融執法監督工作的扎實進行中，做到“有法必依、執法必嚴”，為房地產市場金融的健康和快速穩定發展營造良好的金融法制社會氛圍。

參考文獻：

[1]安國鵬.我國金融監管模式的選擇[N].信陽農業高等專科學校學報，2006-09-16（3）.

[2]白欽先，譚慶華.論金融功能演進與金融發展[J].金融研究，2006（7）：41-52.

[3]剛健華.中國房地產市場價格決定機制與房地產金融[M].北京：經濟科學出版社，2019.

[4]高波.現代房地產金融學[M].南京：南京大學出版社，2019.

[5]何國華.銀行主導型與市場主導型金融體系的比較——基于功能觀點的分析[J].廣西財經學院學報，2007（1）：1-6.

[6]黎平海.西方兩種金融體系結構若干方面比較分析[J].國際論壇，2002，4（6）：55-59.

[7]李淑玲.論房地產金融的風險及其防范[J].經濟研究導刊，2017，20（336）：117-118.

[8]唐平.中國房地產金融風險分析[J].經濟體制改革，2007（2）：140-143.

[9]應展宇.中美金融市場結構比較：基于功能和演進的多維考察[J].國際金融研究，2010（9）：87-96.

[10]ANJAN T.The financial crisis of 2007—2009：why did it happen and what did we learn[J].The review of corporate finance studies，2015，4（2）：155-205.

[11]BJRNAR K.Testing for rational bubbles in the us housing market[J].Journal of macroeconomics，2013（38）：369-381.4B27B679-465B-4DBA-B467-5C1DE1F4884A