物管企業并購動因及短期效應研究
——以碧桂園服務并購富力物業為例

高昌迎

（西南大學經濟管理學院，重慶 400715）

一、背景介紹

1.政策背景

目前，在“三條紅線”壓力下房地產企業投資與擴張均受到影響，主營業務發展增速放緩。在此背景下，房地產企業為了支撐業績收入，發展多元化業務就是其最好的選擇。并且，近年來發布的多個國家政策均在發出支持物業管理行業的信號，物管賽道若能夠被房地產企業利用好，這將有助于房地產企業實現業績二次增長。2020年5月，業主的建筑物區分所有權、物業服務合同的規定被納入《民法典》；2020年年末至2021年年初，住建部等多部門多次推行相關物業管理政策，推動物業服務完善化，兼顧養老、幼托，并鼓勵物業管理企業運用大數據、云計算、物聯網等技術，加快線上線下結合服務管理。在政策的推動下，物業管理企業加速發展，行業競爭也同步加劇，收并購、整合被順勢推進。

2.行業背景

目前來看，與房地產行業緊張的融資環境相比，物業管理企業上市集資還較為容易，大量資本的涌入推動了物業管理行業的整合與分化。自2018年起，物業管理企業開始形成分拆上市的浪潮；在2020年上市進入高峰期，18家企業成功進入資本市場；2021年上半年上市熱度延續，上市的物業管理企業已超過55家。同時，在資本選擇的背景下，物業管理企業為了提升綜合競爭力、市場占有率，收購、兼并等現象在行業中快速涌現出來。

中國指數研究院數據顯示（見圖1），2021年，物業管理行業有33家物管企業發生并購交易，成功并購63宗，交易金額相比2020年大幅增長約200%，僅2021年第一季度披露的15宗并購交易總金額就超過2020年全年交易總金額。2021年物業管理企業的并購標的估值水平基本在7.45倍～26.9倍之間，估值水平的均值為12.0倍，與2020年相比下降20.1%。總體來看，2021年物業管理行業的并購市場整體表現出交易額創新高而標的估值理性的特點。

圖1 2019年～2021年物業管理行業并購情況（截至2021年11月初）

二、案例介紹

1.并購雙方簡介

（1）并購方

碧桂園服務控股有限公司（以下簡稱“碧桂園服務”，股票代碼06098.HK）是全國領先的住宅物業管理及服務運營商。碧桂園服務創立于1992年，早期項目主要布局在廣東，經過29年的穩健發展，公司業務涵蓋廣泛，主要包括商業物業、住宅、寫字樓、政府、多功能綜合樓、產業園、高速公路服務站、學校等多種業態。碧桂園服務于2018年在港交所主板成功上市，股價在2021年6月29日達到最高價85.2港元，近三年漲幅超400%。公司項目遍布海內外，重點覆蓋珠三角、長三角、長江中游、京津冀及成渝五大城市群。截至2020年年底，公司在管物業項目3277個、業務覆蓋超360個城市、合約面積約8.2億平方米，大幅領先同行。截至2021年上半年，公司在管面積超6億平米，位居行業前三。

2021年，剔除專業服務類與市政環衛類標的企業，碧桂園服務涉及增加在管面積總量約8.9億平方米。按照交易金額排序，碧桂園服務接近190億元的公開披露的交易總額，約占市場總交易金額的60%，明顯領先于市場其他參與者。就并購標的規模以及交易宗數與交易金額來說，2021年物業管理行業的“并購王”非碧桂園服務莫屬。

（2）被并購方

富力物業服務集團有限公司（以下簡稱“富力物業”）1997年起源于廣州，之后隨著地域覆蓋范圍擴展至長三角地區、大灣區、環渤海經濟圈與其他發達城市。在過去的24年，富力物業的業務及運營取得了顯著的增長，從業態來看，其服務的業態包括住宅物業及商業物業管理服務：（1）主宅物業管理服務包括物業管理服務、非業主增值服務；（2）商業物業管理服務包括基礎物業管理服務、商業運營以及增值服務。富力物業在2020年推出了“富物商企”品牌，客戶包括大型國有銀行、各國領事館、政府機關、世界500強公司、醫療機構及其他大型企業在內的多家客戶，并已建立了一個全方位的企業服務生態系統。

富良環球作為富力物業的唯一全資附屬公司，是一家根據英屬維爾京群島法律成立的有限公司，公司主要業務是投資控股，持有富力物業服務香港100%的股權。富力物業服務香港是一家根據香港法律成立的有限公司，主要業務也為投資控股，持有廣州富星100%的股權。廣州富星是一家根據中國法律成立的有限公司，主要業務也是投資控股，持有廣州天力、天津華信及大同恒富各100%的股權，這三家均是根據中國法律成立的有限公司，主要業務包括在中國提供建筑服務與物業管理服務以及經營休閑俱樂部。富力環球的住宅物業管理服務及商業物業管理服務是通過運營實體開展的。

圖2 富力物業股權架構

2.并購過程

碧桂園物業香港作為碧桂園服務的間接全資附屬公司，在2021年9月20日（交易時段結束后）與富力物業簽訂了股權轉讓協議。據此，碧桂園服務董事會同意以不超過人民幣100億元的代價來收購富良環球，其中，一部分包括0.86億平方米在管面積，交易對價為70億元，另一部分是未來將交付的0.66億平方米面積，交易對價為30億元。同時完成收購事項后，碧桂園服務也能夠間接收購富良環球所持有的各目標公司100%股權，富力物業服務香港、廣州富星及目標公司均將成為碧桂園服務的附屬公司，所有目標公司的資產、負債以及業績將會于碧桂園服務賬目內綜合入賬。

根據支付流程，100億元的交易對價將分兩階段、四期支付。其中，70億元的交易對價將分三期支付，目前，第一期20億元，已在雙方簽訂股權轉讓協議后支付，剩余的兩期30億元和20億元資金，則需在相關手續完成后支付。按照協議，雙方需在2022年1月10日前辦完存量在管項目的管理權交接工作，至此碧桂園物業香港開始派遣工作小組接管富良環球等公司。針對未來需交付的0.66億平方米面積，交易對價30億元，碧桂園服務提出了更為嚴苛的要求。這部分費用，將根據交付進度逐月支付，另外，還對待交付的住宅及商業項目面積提出合約單價要求。

對于碧桂園服務的此次收購，富力物業承諾，富良環球2021年經審計扣非歸母凈利潤不低于5億元，會計收入不低于42億元，截至2021年12月31日的在管面積不低于0.86億平方米，總合約面積不低于1.27億平方米。與此同時，雙方約定，自交割日起五年內，富力物業不得直接或間接進行任何有可能與富良環球形成競爭性關系，或不利于其經營管理的行為。

三、碧桂園服務并購動因分析

1.強化規模優勢，彌補區域短板

物管企業通過收并購有利于驅動其規模擴張，繼而以規模效益降低服務成本。碧桂園服務作為行業內領先的綜合服務運營商，經營績效和服務規模一直是其重視的目標。碧桂園服務認為富力物業具備優秀的物業管理及商業運營能力，在中國商業運營服務標準制定中發揮重要影響力，且在城市更新項目綜合管理服務上表現領先。對于此次收購，有利于碧桂園服務加強其在特定區域的優勢，進一步擴大業務的規模與覆蓋的范圍，同時促進集團在商業物業管理方面的發展。并且在激烈的市場競爭中，碧桂園服務可以通過收并購的方式迅速切入重點城市，在深耕區域的基礎上提高核心城市項目密度，彌補其區域布局短板。

2.鞏固龍頭地位，減少潛在同業競爭

通過收并購碧桂園服務可以把握市場機遇，繼續鞏固龍頭企業優勢地位及提升市場占有率，并且減少同業競爭，最終實現營收及在管面積規模的同步大幅提升。根據富力物業之前的招股說明書可知，截至2020年年底，其管理項目遍及我國26個省市的102個城市，總在管建筑面積約為6940萬平方米，簽約總建筑面積約為10460萬平方米。碧桂園服務以不超過人民幣100億元的代價橫向并購富力物業不僅可以減少競爭對手，增強其對經營環境的控制，而且還能大幅提升其物業管理市場份額，提高其市場地位和支配能力，進一步朝著獲得壟斷利潤的目標發展。

3.利用人才技術優勢擴大協同效應

物業管理服務需要依賴人工，不僅是服務的績效，而且還包括大數據、互聯網技術等技術方案的實施和創新。并且物業管理服務的技術性體現在物業管理公司的商業模式上，很大程度上取決于公司人員的經驗和專業能力。商業模式是一個復雜而有機的集合體，涵蓋了市場調研與定位、租戶尋找與管理、商業運營與推廣，富有經驗的人員可以憑借對行業的經驗和洞察力，在商業模式構建中提煉出最適合公司的流程和技術。此外，商業模式的創新，尤其是向業主和物業開發商推出增值服務及向物業開發商推出顧問服務，需要大量的人才支持。新進入者很難積累和整合行業內的實踐經驗，并將這些經驗轉化為適合自身的商業模式。相比之下，富力物業擁有了解行業最新先進技術的人才，這些人才技術可以用來幫助碧桂園服務達成上述目標，從而起到擴大并購的協同效應。

四、基于事件研究法的并購效應分析

1.事件研究法

事件研究法一般是用于研究發生某一特定事件對公司股價或股票收益率的影響，據此檢驗新信息披露在金融市場上的反應程度。事件研究法可以分為長期事件研究和短期事件研究（Brown等，1980），這是根據事件影響持續時間的長短來劃分的。在公司金融領域，短期事件研究法為衡量某一特定事件對公司股價或股票收益率的影響提供了一個良好的度量指標，即累計異常收益率（CAR），故又稱為CAR檢驗法。短期事件研究法主要關注事件公布日周圍數天內的公告效應，這為投資者理解公司的兼并收購、分紅配股等決策提供了相關證據，此外，短期事件研究作為檢驗短期市場效率的一種方法，在資本市場研究中也起著重要的作用。因此，本文采用短期事件研究法來分析碧桂園服務并購富力物業后的短期市場效應。

2.碧桂園服務短期市場效應分析

（1）數據選取

本文分析碧桂園服務并購后市場反應的數據主要源自同花順，選取碧桂園服務（股票代碼06098.HK）在事件日期前135天至后15天的每日收盤價以及在此期間香港恒生指數的每日收盤指數作為數據樣本。

（2）事件日、事件窗口期與估計窗口期的確定

本文以碧桂園服務發布《須予披露交易收購富良環球全部股權》公告的日期作為事件日，即公告日2021年9月20日，事件日定義為第0個交易日（t=0）。事件窗口期以事件日前15個交易日至事件日后15個交易日作為事件窗口期，即2021年8月30日至2021年10月15日作為窗口期，記作t=[-15，15]。估計窗口期選取事件窗口期之前的120個交易日，即2021年3月5日至2021年8月27日，記作t=[-136，-16]。

（3）建立收益率模型

預期收益率的確定。由市場模型可知單只股票的收益率與市場收益率之間線性相關，本文基于市場收益率（香港市場恒生指數收益率）選擇市場模型法來計算目標公司（即碧桂園服務）的預期收益率，構建回歸方程式如式（1）所示。

其中，αi代表截距項，εit代表殘差項，βi代表斜率，Rit代表碧桂園服務這只股票在第t個交易日的實際收益率，Rmt代表碧桂園服務所在香港證券市場的恒生指數收益率。有以下計算公式：

其中，Pit指碧桂園服務當天的收盤價，Pit-1指碧桂園服務前一個交易日的收盤價，Pmt指恒生指數當天的收盤指數，Pmt-1指恒生指數前一個交易日的收盤指數。

根據回歸方程式得到的截距項αi以及斜率βi可以計算預期收益率，計算公式如下：

超額收益率的確定。當某一特定事件（本文指碧桂園服務并購富力物業）的發生所得到的實際收益率與預期收益率的差額就是超額收益率ARit，把所有的超額收益率累加起來就可以得到累計異常收益率，計算公式如下：

其中，j表示事件窗口期的開始日。

（4）短期市場反映分析

本文中碧桂園服務與香港恒生指數收盤價的數據均來自同花順，通過Excel計算出兩者的實際收益率，將收益率回歸后得到截距項與斜率這兩個系數，回歸分析的結果見圖3。

圖3 實際收益率與市場收益率回歸結果

整理回歸結果可知：

根據事件窗口期獲得的收盤數據代入上述計算公式，可以得到事件窗口期內碧桂園服務實際收益率（Rit）、恒生指數實際收益率（Rmt）、預期收益率（）、超額收益率（ARit）以及累計超額收益率（CARit），計算結果見表1。

表1 事件窗口期計算結果

事件窗口期最后一天（即2021年10月15日）的累計超額收益率（CAR）是由窗口期所有的超額收益率（AR）構成的，該CAR可以反映出整個事件窗口期內碧桂園服務的短期市場反應。如果該CAR小于0，說明市場對該事件持有消極的態度；如果該CAR大于0，說明市場對該事件持有積極的態度。從表1數據可知，碧桂園服務的CAR=0.1168，說明碧桂園服務所在的港股市場對其并購富力物業這一事件整體態度表現為積極。

根據表1中事件窗口期的計算結果，可以得到事件期內碧桂園服務超額收益率（AR）以及累計超額收益率（CAR）趨勢見圖4。

圖4 事件窗口期內AR與CAR趨勢

通過圖4可看出，以并購公告發布日即事件日為分界點，在事件日之前碧桂園服務的累計超額收益率（CAR）呈現波動下降趨勢，在事件日之后，累計超額收益率（CAR）開始波動上升且整體上升趨勢明顯。結合表2可以發現，累計超額收益率（CAR）從事件日開始的-0.2388上升到事件期最后一天的0.1168，說明投資者的信心在公告發布之后恢復明顯。從碧桂園服務的股價走勢來看，事件日當天也是其股價的轉折點，此后股價便開始上升。這些都表明此次并購行為在短期內很被港股市場看好，吸引了足夠的投資者，明顯對碧桂園服務形成了正面的累計超額收益率（CAR）。

五、結論與啟示

1.結論

本文通過分析碧桂園服務并購富力物業的動因，以及運用事件研究法對并購的短期績效進行了評價，結果發現碧桂園服務并購富力物業的公告在宣布次日便吸引了眾多投資者的關注，引發了超額收益率的提高，創造了很大的股東財富。并且，此后投資者對本次并購也是一直看好，累計超額收益率呈現出波動上升的趨勢。因此得出的結論是，從短期績效來看，碧桂園服務的績效出現明顯改善，相比并購之前朝著良好的勢頭發展。

2.啟示

物業管理行業的整合發展目前已經進入了新的發展階段，各家大型物管企業間的收并購將市場爭奪逐步推向白熱化，物管行業的競爭格局正在加速演進。物業管理行業收并購事件頻現的背后，源于物管企業對規模擴張的需求，“先增規模再提效”這是眾多物管企業的發展中呈現出的現象，尤其是碧桂園服務一騎絕塵，其他物管企業難以望其項背。不僅如此，物管企業并購更加注重協同效應，通過與被并購公司的業態互補、業務協同、地域協同以及文化協同，將原有資源的利用效果發揮到最佳狀態。并購后合理有效的管理與整合不僅能實現并購后企業業績的持續增長，還能為并購后企業創造實實在在的價值，實現“1+1＞2”的效果。從碧桂園服務并購富力物業的短期市場反應來看，其市場反應態度良好，說明雖然物管企業選擇的是以暫時降低整體項目運營效率的代價來擴大了規模，但是從市場的短期反應來看，投資者態度表現良好，說明物管企業通過進行并購整合來提升運營效率的發展策略能夠得到投資者的認同，并購可以給企業帶來累計超額收益率的上升。