微更新理念下城市開放式老舊小區(qū)改造策略研究

霍玉婷，葉 群，樊 宇

(1.江西師范大學城市建設(shè)學院,江西 南昌 330022； 2.江西省自然資源測繪與監(jiān)測院，江西 南昌 330002)

0 引言

“十四五”時期我們國家將城市“提質(zhì)增效”作為改革發(fā)展的重大戰(zhàn)略。國家的城市建設(shè)事業(yè)由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進入到了城市更新的重要時期。在這一背景下，面臨著諸多問題的老舊小區(qū)與城市發(fā)展的進程出現(xiàn)了割裂，對城市老舊小區(qū)空間加以改造優(yōu)化，實現(xiàn)城市住區(qū)品質(zhì)提升。旨在讓老舊小區(qū)跟上時代的步伐，更好地服務(wù)居民，滿足新時代的要求，重新煥發(fā)生機與活力。

1 研究背景

1.1 政策導向

“城市更新行動”列入國家十四五規(guī)劃綱要。今年3月份，綱要明確提出：加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升[1]。其中還以專欄的形式列出了城市更新包括完成2000年底建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)、因地制宜改造一批城中村。

1.2 改造行動

南昌市全力推進“城市功能與品質(zhì)提升三年行動計劃”，深入實施“美麗南昌，幸福家園”環(huán)境綜合整治工作。2021年計劃對全市265個老舊小區(qū)進行改造。在城市管理老舊小區(qū)改造行動中，以“保基礎(chǔ)X”模式開展老舊小區(qū)提升改造工程，按照保基礎(chǔ)、提功能、促品質(zhì)三大標準，市政設(shè)施、小區(qū)道路、建筑本體、公共設(shè)施、公共環(huán)境等10個分類，以及道路、照明、供水、排水、綠化、停車、安防設(shè)施等60個要素，力求打造南昌人居的智慧平安小區(qū)[2]。

1.3 現(xiàn)實需求

城市開放式老舊小區(qū)建成年代久遠且形式特別，在城市高速發(fā)展中存在著許多矛盾。當人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間出現(xiàn)矛盾時，人們對城市品質(zhì)的提升、人居環(huán)境改善的需求就變得尤為重要。

2 城市開放式老舊小區(qū)的微更新理念

2.1 城市開放式老舊小區(qū)概念

城市開放式老舊小區(qū)是老舊小區(qū)中較為特殊的一種類型。概念可歸納為：在空間方面以道路或地形布局自然分割，不設(shè)圍墻等顯性遮擋物，同周圍環(huán)境無清晰的分割邊界；在公共事務(wù)管理方面由政府主導，物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會、社會團體等其他治理主體相對缺位；在公共服務(wù)方面，所享受的公共服務(wù)從數(shù)量和質(zhì)量上都同高檔封閉式小區(qū)以及城市核心區(qū)存在差異，善治程度不高[3]。

國內(nèi)對于城市老舊小區(qū)的改造方式、案例都很多，但對于開放式小區(qū)的研究卻甚少。它作為一種特殊的形式，表現(xiàn)特征、突出問題也與一般的老舊小區(qū)存在不同。解決的策略也應更具有針對性和典型性。

2.2 微更新的改造理念

微更新，即通過在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，不改變整體，只進行細微的調(diào)整、升級，是一種有情感、有溫度、循序漸進式的更新方式：在尺度上，小和大相對，微更新與動作較大、粗放式更新的方式不同，它是一種切入點微小的更新方式[4-5]。

2.2.1 小規(guī)模改造的可行性

城市開放式老舊小區(qū)普遍建設(shè)年代久遠且位于城市的核心地段，建筑密度高、居住人群以老年人為主、拆遷難度大成本高。在這種情況下，對小區(qū)進行小規(guī)模的修補、改造，通過改善環(huán)境、增補設(shè)施、完善功能，以此來提高小區(qū)居民的生活質(zhì)量顯得更為可行。

2.2.2 “拼貼社區(qū)”更具活力

在《拼貼城市》一書中，作者柯林·羅將拼貼一詞用于城市與建筑設(shè)計領(lǐng)域，認為城市“斷續(xù)的結(jié)構(gòu)，多樣的時起時伏的激情，一系列周游列國的記憶，一起呈現(xiàn)為我們所說的拼貼”[6]。在小區(qū)微更新的改造中，就如在給社區(qū)進行拼貼、縫補，讓住區(qū)更為鮮活與多樣。

2.2.3 “有機更新”賦予生命

“有機更新”的理論雛形是由吳良鏞教授于1979年—1980年間組織的什剎海規(guī)劃研究中形成的。從城市到建筑，從整體到局部，如同生物體一樣是有機聯(lián)系，和諧共處的[7]。在小區(qū)微更新的改造中，把開放式老舊小區(qū)比作一個需要新陳代謝的有機生命體去有機更新、重新煥活。

3 開放式老舊小區(qū)現(xiàn)狀發(fā)展問題與特征

3.1 開放式老舊小區(qū)特征

3.1.1 時間特征：年代久遠

城市開放式老舊小區(qū)的建設(shè)時間一般停留在1995年以前，它是中國快速城市化這一時代的產(chǎn)物，存留著一個時代的記憶[8]。其中20世紀90年代建成的居多，還有少量建設(shè)于70年代。

3.1.2 空間特征：區(qū)位突出

開放式小區(qū)起初大都建設(shè)在城市的周邊，伴隨城市的不斷擴張，原來的郊區(qū)成為了市區(qū)。在今天看來，城市開放式老舊小區(qū)多位于城市的核心地段。且相較于一般小區(qū)來說開放式小區(qū)更為暢通、無界限，小區(qū)道路與城市道路緊密相通，小區(qū)內(nèi)的公服、商業(yè)直接作為城市的配套，小區(qū)由此承擔著城市的部分功能。

3.1.3 產(chǎn)權(quán)特征：權(quán)屬復雜

開放式老舊小區(qū)的房屋性質(zhì)、權(quán)屬多樣且復雜，這與我國城鎮(zhèn)住房制度改革是密不可分的。在住房制度改革推行之前，開放式老舊小區(qū)的產(chǎn)權(quán)大多屬于國家或集體所有，但隨著社會結(jié)構(gòu)的調(diào)整，原有的房屋產(chǎn)權(quán)單位解散、合并或分立，開放式小區(qū)的產(chǎn)權(quán)也逐漸模糊、混亂[9]。甚至在一個單元小區(qū)內(nèi)，出現(xiàn)了多份權(quán)屬、多個歸屬單位的情況，產(chǎn)權(quán)復雜。

3.2 城市開放式老舊小區(qū)面臨的普遍問題

3.2.1 基礎(chǔ)設(shè)施老舊、公共服務(wù)配套設(shè)施缺失

由于城市開放式老舊小區(qū)修建年代久遠，因此均不同程度地出現(xiàn)了功能退化、物質(zhì)損耗、設(shè)備老化等現(xiàn)象，且其在物業(yè)管理方面較為缺失，小區(qū)建筑的外立面及內(nèi)部的各項設(shè)施大都破舊、現(xiàn)有的一些基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的配套無法滿足現(xiàn)階段生活多樣化的需求。

3.2.2 公共空間匱乏、整體環(huán)境較差

老舊小區(qū)相較于新建小區(qū)建筑密度普遍較高，且由于主要的出行方式由步行及非機動車出行轉(zhuǎn)變?yōu)闄C動車出行，道路空間及機動車停車位嚴重不足，這一問題幾乎存在于所有老舊小區(qū)。此外，社區(qū)的空間較為單一，缺乏供居民交流、活動、健身的公共場所。城市開放式小區(qū)內(nèi)商業(yè)占比較一般小區(qū)大，大量公共空間被商業(yè)所占用，亂搭亂建的現(xiàn)象十分普遍，使得小區(qū)整體的空間環(huán)境質(zhì)量較差。

3.2.3 鄰里關(guān)系疏遠、治安問題突出

隨著現(xiàn)代社會的高速發(fā)展，人口的流動量越來越大。原住民的逐漸搬離、房屋的大量出租造成社區(qū)鄰里紐帶出現(xiàn)了斷連，居民之間社會關(guān)系淡漠，對社區(qū)的歸屬感也就逐漸喪失。復雜的居民成分加上小區(qū)開放式的特征，無物業(yè)，小區(qū)對外開放，導致開放式小區(qū)的治安問題尤為突出。

4 微更新改造案例：南昌市青山湖老舊小區(qū)

4.1 案例背景

青山湖小區(qū)位于南昌市青山湖區(qū)江大南路132號，始建于1995年，地處老城區(qū)核心地段，是一個典型的開放式居民小區(qū)。小區(qū)北靠青山湖，環(huán)境優(yōu)美；緊鄰地鐵站及多個一線商圈，周邊還有醫(yī)院、公園等公服配套，交通區(qū)位極佳(見圖1)。轄區(qū)面積共15萬m2,74棟住房、建筑密度高達42%，居民住戶3 050戶、常住人口8 700余人。小區(qū)整體戶型較小，戶內(nèi)面積大多在60 m2～75 m2之間，且年齡結(jié)構(gòu)兩級分化嚴重，以老年人和兒童為主，占比超65%。

4.2 小區(qū)現(xiàn)狀分析

青山湖小區(qū)是一個純開放式小區(qū)，對外的主出入口有六處，不僅與城市主干路緊密相接，而且小區(qū)同江大南路農(nóng)貿(mào)市場、法院及其宿舍共用一個出入口。在小區(qū)內(nèi)部散落的零售商業(yè)點主要集中分布在北側(cè)和東側(cè)出入口的街邊，且小區(qū)內(nèi)還有幼兒園、青山湖區(qū)黨群服務(wù)中心、公廁、垃圾處理中心等基本的公服設(shè)施和江西省文化和旅游研究院、東湖區(qū)城市管理局市容督查隊這些市政單位(見圖2)。

4.3 小區(qū)內(nèi)存在的突出問題

1)安全隱患突出、停車問題嚴峻。

開放式老舊小區(qū)因內(nèi)部居民成分復雜，人員流動頻繁且出入口較多，無物業(yè)管理、安保措施，偷竊事件易發(fā)，面臨著較大的安全隱患。小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的停車位都是利用宅前屋后的空間，然而新增小汽車的數(shù)量與現(xiàn)有停車位相差甚遠，小汽車占用道路空間、消防通道的現(xiàn)象在小區(qū)內(nèi)比比皆是。

2)公服配套不足，整體環(huán)境較亂。

小區(qū)內(nèi)現(xiàn)只有滿足住區(qū)居民基本生活的公共服務(wù)配套，如：菜市場、社區(qū)診所、幼兒園、體育場，但對于一些文化性質(zhì)的活動場所較少，如圖書室、老年人活動室、社區(qū)健身場地等。且由于小區(qū)內(nèi)商業(yè)占比過大，大量商業(yè)空間的充斥致使小區(qū)內(nèi)公共空間界面混亂，居民亂搭亂建、私自占用公共空間：在小區(qū)山墻間堆放雜物，樓棟邊私搭違章建筑(見圖3)。

3)綠化率較低，空間硬質(zhì)化嚴重。

小區(qū)現(xiàn)有綠化基本為路旁、樓間的行道樹和建設(shè)運動廣場附近大片的草坪，整體可利用程度不高。除了僅有的綠化，其余皆為硬質(zhì)鋪裝，空間硬質(zhì)化嚴重。小區(qū)內(nèi)整體環(huán)境較亂，且缺乏文化、精神的氛圍感，公共空間、鄰里空間單一，綠化、小游園、運動場地嚴重不滿足居民需要(見圖4)。

4.4 實施“措施”的重要依據(jù)

通過實地調(diào)研、走訪當?shù)鼐用瘢浞至私庑^(qū)內(nèi)不同人群對空間使用的多樣化需求。可將空間使用方式按照人群的年齡結(jié)構(gòu)分為三大類：兒童游樂區(qū)、青年人社交區(qū)、老年人健身區(qū)。在老舊小區(qū)改造中，應把更多的關(guān)注點放在兒童和老年人兩個群體。通過完善小區(qū)的文化、綠化、安保、適老設(shè)計等方面，以此來促進鄰里關(guān)系、提高居民生活品質(zhì)(見表1)。

表1 小區(qū)居民改造意愿調(diào)查表

4.5 具體改造方法

4.5.1 強化社區(qū)安全保障

安全保障問題是該小區(qū)目前存在的核心問題，由于小區(qū)為開放式的布局形式，其內(nèi)部存在大量私人搭建和無證經(jīng)營攤點，同時占道停車和消防通道堵塞現(xiàn)象也較為頻繁。鑒于此，在開放式老舊小區(qū)的改造過程中，應充分考慮小區(qū)安全保障。首先，應完善小區(qū)內(nèi)視頻監(jiān)控系統(tǒng)，實現(xiàn)小區(qū)公共空間視頻監(jiān)控全覆蓋，尤其是小區(qū)出入口，通過視頻監(jiān)控收集小區(qū)人員及車輛出入信息，實現(xiàn)對小區(qū)內(nèi)人、車、物流等情況的掌控。其次，應加強各單元門禁系統(tǒng)的完善及管理，杜絕目前小區(qū)單元門整日開放、形同虛設(shè)的情況，在小區(qū)的大開放中實現(xiàn)各單元的小封閉。最后，應加強安保人員及監(jiān)控系統(tǒng)對于違章搭建、無證經(jīng)營、堵塞消防通道等安全隱患的監(jiān)控，做到早上報、早清除，及時將安全隱患扼殺在搖籃里。通過對小區(qū)安全監(jiān)控系統(tǒng)的完善，達到保基礎(chǔ)的標準水平。

4.5.2 優(yōu)化社區(qū)公共服務(wù)體系

在改造過程中，加強公共服務(wù)體系的配套和完善。小區(qū)內(nèi)駐留的大量商戶，它們在服務(wù)小區(qū)居民的同時也在加重小區(qū)整個基礎(chǔ)設(shè)施的負擔。鑒于此，將現(xiàn)有屬于公辦性質(zhì)的商鋪在政府的引導下進行轉(zhuǎn)換，使其由商業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變到公共服務(wù)性質(zhì)，經(jīng)營性轉(zhuǎn)換為公益性。其余私人的商鋪繼續(xù)發(fā)展商業(yè)，服務(wù)于小區(qū)居民。由此優(yōu)化小區(qū)配置、建立完善的公共服務(wù)配套體系。健全完善托兒所、幼兒園、小學等在內(nèi)的教育服務(wù)；診所、衛(wèi)生站、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等在內(nèi)的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)；食品、菜場、服裝、家具、理發(fā)等在內(nèi)的商業(yè)服務(wù)；圖書館、體育場、老年人活動室、會所等在內(nèi)的文化體育服務(wù)；銀行、儲蓄所、郵政所等在內(nèi)的金融服務(wù)。這樣的措施有助于保障老舊小區(qū)的公共服務(wù)的普及性和惠民性，更好滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容，達到提功能的標準水平。

4.5.3 提升社區(qū)藝術(shù)、文化氛圍

為提升小區(qū)居民生活品質(zhì)，努力提升小區(qū)的藝術(shù)、文化氛圍。對于小區(qū)內(nèi)原本沉悶的建筑立面和停車位，可以通過具有地域特色的建筑立面彩繪及停車位彩繪，使其煥發(fā)活力，豐富小區(qū)的景觀特色(見圖5)。此外還應豐富小區(qū)內(nèi)的互動，通過設(shè)置老人太極廣場、門球運動場地豐富老年人的業(yè)余生活。組織或結(jié)合小區(qū)內(nèi)幼兒園活動的形式，開展一系列藝術(shù)活動，實現(xiàn)代際交融。社區(qū)組織老人和兒童參加繪畫活動，讓他們通過繪畫表達想法促進溝通，增進親子間的交流。除此之外，還可以積極鼓勵社區(qū)居民，利用家中的廢棄物，與自己的小孩進行手工創(chuàng)作，變廢為寶，培養(yǎng)孩子的動手能力和環(huán)保意識。活動中產(chǎn)出的繪畫及手工作品可以在小區(qū)內(nèi)設(shè)置展覽點，以供居民欣賞，也能成為小區(qū)內(nèi)一道亮麗的風景線。通過以上一系列的活動措施，有助于激發(fā)居民的共建共享意識，增強居民之間的交流，促進居民之間的人際關(guān)系和情感交流，為社區(qū)內(nèi)居民營造一個良好的藝術(shù)、文化氛圍，達到促品質(zhì)的標準水平。

5 開放式老舊小區(qū)微更新改造策略與路徑

5.1 政府合理干預，讓利于民

小區(qū)配套的項目應主要由政府主導，并堅持讓利于民的原則，不與群眾爭利益，公共空間和公共建筑應作為公益性事業(yè)使用。將政府主導的項目作為小區(qū)改造的領(lǐng)頭項目，通過對領(lǐng)頭項目進行優(yōu)先打造，起到帶頭示范作用，樹立小區(qū)改造事業(yè)的標桿，引領(lǐng)后續(xù)其他項目的改造。

5.2 促進代際交融，推進小區(qū)適老化發(fā)展

在城市開放式老舊小區(qū)中，老年人群有很大的占比，加強小區(qū)的適老化發(fā)展是這類小區(qū)未來發(fā)展的方向。隨著國家老齡化的問題越來越嚴峻，社區(qū)復合型養(yǎng)老成了一種新型的養(yǎng)老模式[10]。將養(yǎng)老設(shè)施與托兒所、幼兒園結(jié)合設(shè)置的“老幼復合型”社區(qū)看護設(shè)施，有利于推進居家養(yǎng)老的發(fā)展。在進行空間設(shè)計時，應弱化不同功能用地之間的隔閡，盡可能地減少空間障礙，讓老人、兒童在活動的過程中可以自然地產(chǎn)生很多的交流，在玩樂中互相增進感情。

5.3 加強物業(yè)管理，完善小區(qū)安保措施

杭州開創(chuàng)了開放式小區(qū)準物業(yè)化管理的模式，成為全國開放式老舊小區(qū)治理模式的先河。

在小區(qū)內(nèi)加強物業(yè)管理，才為小區(qū)的整體環(huán)境、各項設(shè)施、進出的安全增添了保障。加強小區(qū)的安保措施，完善小區(qū)單元門禁、對其進行破損修復，控制小區(qū)的出入口數(shù)量，并在出入口及公共空間增設(shè)攝像頭，完善小區(qū)內(nèi)天網(wǎng)系統(tǒng)，引入智慧小區(qū)的改造理念，排查安全隱患，營造和諧氛圍。

5.4 挖掘特色文化，重建精神家園

在微更新改造的過程中，挖掘小區(qū)特有的歷史文脈、形成獨特的文化氛圍。在獲取到了這些文化元素后，將其物化在小區(qū)的設(shè)施當中，如：路燈、垃圾桶、休閑座椅、地面彩繪、墻面的裝飾等方面。并打造集中的大廣場與分散的小節(jié)點相結(jié)合，營造具有文化氛圍感的空間，既可促進鄰里交流還提升了社區(qū)品質(zhì)，這對于提升居民的歸屬感和人文氛圍感，弘揚城市精神大有幫助。

5.5 貫徹綠色低碳，爭做友好社區(qū)

在這一過程中，應積極響應國家“環(huán)境友好”的號召，切實落實到小區(qū)的更新改造過程中。加強小區(qū)內(nèi)環(huán)保意識的宣傳，積極推動垃圾分類回收利用。在地面處理上應盡量用軟化代替硬化，盡可能地增添綠化，多種植樹木、草皮、必要時鋪設(shè)植草磚等。

5.6 突出地標區(qū)域，營造景觀特色

采用藝術(shù)的手法，營造小區(qū)內(nèi)公共空間，有助于增強小區(qū)辨識度和居民歸屬感。挑選小區(qū)內(nèi)具有代表性場地，例如小區(qū)出入口、居民聚集點以及具有當?shù)靥厣目臻g進行重點打造，形成小區(qū)地標，增強空間吸引力，有助于塑造其獨有的景觀特征。

6 結(jié)語

本文在微更新理念指導下以青山湖開放式老舊小區(qū)為案例進行改造研究，從保基礎(chǔ)、提功能、促品質(zhì)三個方面提出改造策略和實現(xiàn)路徑，為城市開放式老舊小區(qū)的更新改造提供有益的參考。