旗下項目因大幅降價被封盤整改　“復星系”地產版圖陷困局

秦佳麗

6月6日，《紅周刊》致電復星集團旗下佛山近期被要求整改的地產項目的銷售人員，對方表示對于整改多久并不清楚。6月10日，有媒體指出，該項目已經重新推售，售價從1.3萬元/平方米起恢復至2.3萬元/平方米。

此次的促銷烏龍，在一定程度上反映出復星旗下地產板塊公司豫園股份急于回籠資金。據《紅周刊》了解，豫園股份的房地產業務板塊營業收入已3連降，毛利率跌至低谷，拖累上市公司業績。

在佛山，試圖通過“精裝變毛坯”的途徑而下調銷售價格的復地公園和光項目，近日因“降價幅度超過備案價浮動區間30%”而傳出封盤整改消息。

6月6日，《紅周刊》以購房者身份致電咨詢復地公園和光項目銷售人員，對方印證表示該項目部分樓盤封盤整改的消息屬實。“封盤已經一個禮拜了”，據介紹，該項目此前共有兩座樓盤在售，目前停售的“二幢”樓盤開設了毛坯房，單價為1.5萬元/平方米～1.6萬元/平方米，“參考之前的備案價大概是2.2萬元/平方米，價格下調太多，所以封盤。”

根據佛山市住建局相關文件要求，如商品房在銷售過程中需調整價格，即指售價高于或低于備案價10%時，開發商需要重新申請價格備案。因此，據上述銷售人員介紹，該項目進行降價銷售不足半個月即被叫停。

《紅周刊》查詢房天下等中介平臺了解到，主打低密度宜居住宅的復地公園和光項目，臨近佛山禪城區中心醫院，共計約465套住宅，已于2021年9月開盤，最初對外公示銷售均價為2.15萬元/平方米，標榜“帶裝修發售”。

該項目背后開發商實為佛山禪曦房地產開發有限公司（簡稱“禪曦房地產”），目前其全資股東為豫園股份，最終實控方則要追溯至復星國際。另據上述銷售人員透露，該樓盤為“復星系”進駐佛山的首個地產項目，由于其地塊性質屬于綜合用地，按照當初的競拍要求，項目后續還需配建復合產業中心。

“這個項目之前吸引很多客戶過來，再后來（大幅降價）曝光，也就卡在那里。客戶交付了定金也好、意向金也好，按現在的價格簽不了約，辦理不了網簽。只能再等等，或者退回訂金。”據介紹，“具體整改需要多久不確定，我們也在等消息。”

復地公園和光項目銷售價格下調實則是為了加快出貨回款，由于市場低迷，其前期推出的“一幢”精裝修項目銷售價格接近備案價。銷售人員表示，2021年，“一幢”的成交價尚在2萬元/平方米～2.2萬元/平方米，步入2022年后每平方米“掉價”約2000元，“這個折價幅度還是出不動貨，所以后續在原本規劃精裝的‘二幢’推出了特價毛坯房，算是變相降價，賣了十天左右就被叫停。”

因封盤整改，該項目在已支付意向金的購房者之間引發不滿。在人民網領導留言板上，佛山復地公園和光遭遇消費者投訴。5月31日，有購房者在領導留言板上稱“開發商低價吸客后毀約漲價，免費讓中介帶客，通吃客戶和中介，欺騙消費者。”

“復星系”旗下涉及銷售糾紛的不止佛山一處項目。位于重慶渝北區的復地公園和光項目也曾因涉嫌“違規銷售商品房”等原因引發購房者投訴。

佛山復地公園和光項目的開發建設，與“復星系”近年地產平臺的整合與重組息息相關。該項目開發商禪曦房地產本為規劃建設禪醫健康城綜合體項目的平臺，實控人本為復星醫療，后續完全被注入到豫園股份，則要追溯至2021年“復星系”內部的一場關聯交易。該年5月，豫園股份以“股+債”方式從復星醫療手中收購禪曦房地產100%股權，股權及債權轉讓對價共計5.5億元。而復星醫藥和豫園股份的實際控制人均為郭廣昌，本次交易構成關聯交易。

根據彼時豫園股份的規劃，公司將借此新增以健康體驗為主題的廣東省佛山市禪城區項目地塊，符合公司持續打造復合功能地產業務戰略。

不過，禪曦房地產的盈利狀況并不佳，豫園股份當初接盤該項目公司本就是承債式并購。《紅周刊》查詢豫園股份公告發現，2021年截至被合并日，禪曦房地產的凈利潤為-86.97萬元。如今，作為豫園股份乃至“復星系”進駐佛山后推出的首個住宅項目，被封盤整改的復地公園和光，承載的營收壓力仍待解決。

復地公園和光項目追求銷售去化的背后，復星集團近年其實有意加碼“賣房增收”。過去幾年間，歷經平臺重組，“復星系”地產資產逐漸從早年的復地集團輾轉至豫園股份，昔日“百強房企”的光環有所褪色。在“產業運營+產業投資”的戰略規劃下，復星有意撕掉傳統開發商的標簽，房地產板塊更多被定位成一個產業組合。

不過，《紅周刊》發現，以豫園股份為重要地產平臺，“復星系”近年不斷提升拿地金額，整合并購集團子公司，加碼地產版圖動作明顯。然而事與愿違，作為豫園股份第二大營收板塊的房地產業務的營業收入仍連續3年下降，“復星系”依靠地產業務賺錢的路徑變得艱難。

在今年5月的業績發布會上，豫園股份管理層定義公司的房地產開發模式為“蜂巢模式”，即布局以健康、金融、科創、文化等產業導入為先的產城融合項目。其實早在2018年，即復地集團主要地產業務注入豫園股份的那一年，豫園股份便聚焦“蜂巢城市智造者”定位。不過，克而瑞榜單顯示，在2016年，復地集團的銷售規模為381億元，位列全國房企銷售榜單TOP33。2021年復地集團全口徑銷售額153.3億元，居于房企銷售榜單TOP131，跌至百強房企陣營之外。而備受重視的豫園股份，近3年的物業開發與銷售業務收入不增反降。《紅周刊》統計，2019年至2021年，該業務板塊實現營業收入192.19億元、171.75億元、166.34億元，為公司總營業收入貢獻占比依次為44.79%、38.99%、32.58%，連連下降。

值得一提的是，步入今年一季度，豫園股份的房地產業務下挫尤為明顯，毛利率與營收表現同時遭遇滑鐵盧。期間物業開發與銷售業務實現營收11.98億元，較去年同期下滑47.37%，在公司總營收占比僅9.79%;毛利率為26.39%，較去年同期減少10.42個百分點，系公司三大主營業務中惟一毛利率下降的板塊，是自2018年重組以來的最低值。

受地產板塊拖累，豫園股份今年一季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤3.33億元，較去年同期下滑4成。豫園股份在公告中稱，“公司凈利潤下滑主要系報告期內公司銷售結構變化帶來毛利結構相應變化所致。”

在地產業務不是很樂觀的情況下，“復星系”仍在加碼地產板塊。自去年以來，復星將“龍湖系”旗下李剛、張智聰、嚴亙暉等多位地產老將招致麾下，加盟復地平臺。今年上半年，復星國際在并購領域完成一項大宗交易，斥資63.42億元從中融國際信托手中收購BFC外灘金融中心物業50%權益，變更為全資持有。

在土儲方面，《紅周刊》統計，僅就豫園股份而言，公司近3年在公開招拍掛市場的拿地金額逐漸提升，并于上海、天津、成都、杭州、珠海等一線及強二線城市獲得新增土儲10余宗。2019年至2021年，豫園股份的拿地金額依次為115.02億元、123.04億元、140.91億元。

《紅周刊》還發現，豫園股份地產開發項目存在開發周期長，開發過程不確定性較高等問題。如早在2011年規劃建設的沈陽豫瓏城項目，中途經歷停業改造，后在2020年才進一步重啟;而公司于2015年擬投資建設的豫園商城二期至今仍未開工。

《紅周刊》查詢豫園股份相關公告發現，截至2021年底，豫園股份主要擬建、在建及竣工的房地產開發投資項目共計57個。其中，上海金豫閣、南通如東三號街區、西安復地大華、珠海斗門嶺南商業等多宗商業及住宅綜合項目，早于平臺完成重組的2019年前后納入建設規劃，目前竣工面積依然為零。

按照豫園股份早期規劃，前述4個項目總投資額依次為5億元、15.06億元、6.94億元、75.44億元，規劃總建筑面積為2.75萬平方米、22.81萬平方米、7.22萬平方米、57.23萬平方米。如今項目工程進展緩慢，或直接影響房地產開發項目的交付結轉收入。

從現金流表現看，作為承載復星系地產業務的主要上市平臺，豫園股份存在資金鏈吃緊、短期債務偏高、債券集中兌付等流動性問題。截至今年一季度末，公司現金及現金等價物113.42億元，而流動負債為593.9億元，距離覆蓋短債尚有較大缺口。與此同時，公司亦面臨債券集中兌付壓力。截至6月10日，豫園股份存續債券余額為129.75億元，其中一年內到期債券規模86億元，占比超過6成。

另值得一提的是，2021年，豫園股份報告期內對子公司擔保總額達185.75億元，占公司凈資產的比例達53.78%。根據證監會發布《關于規范上市公司與關聯方資金往來及上市公司對外擔保若干問題的通知》，“上市公司對外擔保總額超過最近一個會計年度合并會計報表凈資產的50%”是一條重要分水線，為嚴格控制上市公司對外擔保風險，對外擔保總額超過該項標準的須經股東大會審批。目前豫園股份對外提供較大額度擔保，亦難避免承擔連帶責任風險。