“強(qiáng)制停貸”風(fēng)波背后

孫陽　邱永芬　王艷玲　盧亮　許爽　趙唯佳

2022年7月18日，河南焦作，恒大云臺山養(yǎng)生谷和仙那度康養(yǎng)小鎮(zhèn)項(xiàng)目工地，已暫停施工。

7月以來，全國多城曝出業(yè)主因所購樓盤暫停建設(shè)收樓無期，而不得不集體主動停貸的消息。相關(guān)名單數(shù)量每日都在更新。從網(wǎng)上公開數(shù)據(jù)可見，超過180個樓盤業(yè)主公開稱或?qū)ⅰ爸鲃油ＹJ”，這些樓盤分布在超60個城市里。

在知乎論壇里，“爛尾樓”、“斷供”這樣的關(guān)鍵詞成為近期大眾討論的焦點(diǎn)問題，從“買到爛尾樓是一種怎樣的經(jīng)歷”，到“如何看待鄭州鋪天蓋地的爛尾樓”，再到“業(yè)主集體不還貸，把爛尾樓全都給銀行會怎樣”這樣的話題，成為搜索中活躍度較高的熱門話題。

“強(qiáng)制停貸潮”讓銀行資金監(jiān)管成為關(guān)注的焦點(diǎn)。然而，已經(jīng)有商品房預(yù)售資金監(jiān)管了，為什么還會出現(xiàn)爛尾？如果資金監(jiān)管有章可循，那預(yù)售資金監(jiān)管又是如何“失守”的？未來，監(jiān)管又將何去何從？

爛尾樓為何會出現(xiàn)？

在多地爛尾樓業(yè)主發(fā)布的強(qiáng)制停貸告知書中，開發(fā)商、貸款銀行以及相關(guān)監(jiān)管部門被業(yè)主們認(rèn)為存在違規(guī)行為，最終造成開發(fā)商延期交房的情況。

7月13日，天津?qū)嵉睾Ｌ难胖ゾ昂劳トw業(yè)主發(fā)布強(qiáng)制停貸告知書。告知書稱，按照購房合同，圣景豪庭項(xiàng)目應(yīng)于2020年10月30日交房，截至當(dāng)日已逾期交房超600天，且該項(xiàng)目自2020年11月起一直處于停工狀態(tài)。全體業(yè)主要求項(xiàng)目最晚于2022年8月1日前全面復(fù)工，否則將強(qiáng)制停貸。在該告知書中，業(yè)主指出各貸款銀行存在違規(guī)發(fā)放貸款，未履行資金監(jiān)管責(zé)任，導(dǎo)致資金嚴(yán)重非正常流出。

同樣，在西安世茂璀璨傾城二期停貸告知函中，業(yè)主認(rèn)為由于各貸款銀行事前與開發(fā)商達(dá)成合作，違反購房合同及相關(guān)法律規(guī)定，將按揭貸款的收款賬戶設(shè)定為開發(fā)商一般賬戶，導(dǎo)致按揭款脫離監(jiān)管被開發(fā)商挪用。業(yè)主要求自7月起，強(qiáng)制暫停償還按揭貸款，直至樓盤交付。

這么多爛尾樓出現(xiàn)的原因究竟是什么？

一位房地產(chǎn)從業(yè)人員對南都灣財(cái)社記者說，爛尾樓出現(xiàn)的具體原因是部分開發(fā)商面臨現(xiàn)金流危機(jī)，資金鏈斷裂。一方面，風(fēng)險(xiǎn)房企化解能力不足，部分風(fēng)險(xiǎn)房企帶來的溢出效應(yīng)又導(dǎo)致投資者對房企信心不足，致使房企融資成本上升;另一方面，購房者信心不足，導(dǎo)致交樓之余開發(fā)商還得面對新購房需求下降的現(xiàn)狀。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓則表示，從制度層面追根溯源，多地出現(xiàn)樓盤停工的現(xiàn)象歸根結(jié)底是因?yàn)樯唐贩款A(yù)售制的弊端，以及商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度的漏洞。在預(yù)售制下，國內(nèi)商品房市場現(xiàn)房占比日漸下降，又疊加商品房預(yù)售資金項(xiàng)目滾動開發(fā)模式單一等因素，一旦經(jīng)濟(jì)形勢有變，就會加快問題的集中性爆發(fā)。

?“停貸事件”廣深暫未蔓延

今年7月出現(xiàn)的這波“停貸潮”，從地域分布上看，以河南省、湖南省、湖北省的城市居多;從房企來看，則以近年出現(xiàn)債務(wù)問題的企業(yè)為主，如恒大、融創(chuàng)、綠地、新力、泰禾、陽光城、佳兆業(yè)、奧園、富力、實(shí)地、北大資源、正榮、世茂、當(dāng)代等。

7月12日，網(wǎng)絡(luò)流傳出一份“深圳市場佳兆業(yè)樾伴山全體業(yè)主決定于2022年8月強(qiáng)制停貸告知書”，其中提到，該項(xiàng)目2021年11月因監(jiān)管資金被非法挪用導(dǎo)致樾伴山項(xiàng)目整體全面停工，截至7月12日，樾伴山項(xiàng)目仍沒有正式全面復(fù)工，到交付所缺的2.5億也沒有任何進(jìn)展。業(yè)主方表示如若7月20日未全面復(fù)工，樾伴山所有已售房源且未結(jié)清貸款的業(yè)主將強(qiáng)制停止還各違規(guī)發(fā)放銀行貸款的銀行月供直至全面復(fù)工。

而在廣州，據(jù)了解，目前還未發(fā)生類似的業(yè)主主動停貸事件。

原廣州市國土房地產(chǎn)管理局信息中心主任、廣東省房協(xié)專家咨詢委員會顧問黎文江告訴南都灣財(cái)社記者，早在20多年前，廣州已經(jīng)執(zhí)行較為嚴(yán)格的預(yù)售款資金監(jiān)管。其背景是，上世紀(jì)90年代廣州經(jīng)歷了開發(fā)商卷款潛逃和寫字樓爛尾之后，制定了嚴(yán)格的預(yù)售款監(jiān)管制度。黎文江認(rèn)為，從今天來看，這個辦法仍然可行。

“廣州預(yù)售資金監(jiān)管是非常嚴(yán)格的，除所有預(yù)售款全部要進(jìn)監(jiān)管賬戶之外，在提取上也是嚴(yán)格按照政策流程去執(zhí)行。比如工程到了一定進(jìn)度，企業(yè)才可以去做一定比例提取申請，10個工作日內(nèi)資金到賬。”某房企負(fù)責(zé)相關(guān)業(yè)務(wù)的人士說。

一位在深圳從事投拓業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般預(yù)售監(jiān)管資金的提取是按照工程進(jìn)度來的，工程每到一個節(jié)點(diǎn)就可以撥付一部分錢用于工程的結(jié)款，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。常規(guī)來說，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，累計(jì)申請使用不得超過監(jiān)管額度的85%。

但在實(shí)際操作層面，仍潛藏風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)界律師表示，即便在目前仍未普遍爆發(fā)問題的珠三角，還是有很多需要加強(qiáng)監(jiān)管的地方。

廣東博敦律師事務(wù)所律師王美舟從其近年所親歷的案件總結(jié)發(fā)現(xiàn)，目前房企仍有至少三個渠道逃避預(yù)售資金監(jiān)管：一是開發(fā)商利用自身的非監(jiān)控賬戶收取房款;二是搞虛假的裝修協(xié)議雙合同，將一部分房款轉(zhuǎn)移到其司裝修公司的賬戶;三是搞虛假的個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，將房款轉(zhuǎn)移到開發(fā)商所找的個人賬戶。

2022年7月12日，西安，楓丹唐悅小區(qū)二期延期交房，不少業(yè)主前來看房，沒見多少工人施工，擔(dān)心會爛尾。

預(yù)售資金監(jiān)管“一城一策”

商品房預(yù)售款，是指購房人按照商品房預(yù)售合同約定支付的定金、一次性付款、首付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款。按照住建部于2010年4月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中明確要求，商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。

既然已經(jīng)有商品房預(yù)售資金監(jiān)管了，為什么還會出現(xiàn)爛尾？早在1994年出臺的《城市商品房預(yù)售管理辦法》就規(guī)定，“商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產(chǎn)管理部門制定”，同時(shí)“省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門、直轄市建設(shè)行政主管部門或房地產(chǎn)行政管理部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。”

預(yù)售資金監(jiān)管“一城一策”，各地執(zhí)行力度大不相同。相對嚴(yán)格的，如2013年版的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，明確商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行對重點(diǎn)監(jiān)管額度部分實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管。但像北京這樣明確“預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶監(jiān)管”的，放眼全國可謂鳳毛麟角。

“從目前國內(nèi)暴露的一些問題來看，在個別城市確實(shí)也有發(fā)生項(xiàng)目偽造工程進(jìn)度違規(guī)申請預(yù)收款或擅自挪用預(yù)售款等違規(guī)情況，這也表明了商品房預(yù)售款監(jiān)管制度執(zhí)行的難度和復(fù)雜性。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉說。

目前，包括北京、東莞、重慶、廣州、長沙、青島、成都等地在內(nèi)的城市，均收緊了預(yù)售資金監(jiān)管政策。例如本月杭州出臺了一系列新政，加大了對購房人所繳納預(yù)售資金的保障力度，購房者所有相關(guān)購房款項(xiàng)都必須全部直接存入監(jiān)管賬戶，否則不可辦理網(wǎng)簽，資金監(jiān)管銀行也將由政府牽頭統(tǒng)一招標(biāo)，中標(biāo)銀行若出現(xiàn)違規(guī)將無法獲下一年續(xù)簽合作。

另一邊，為防止矯枉過正，不少城市也在優(yōu)化現(xiàn)有的預(yù)售資金監(jiān)管政策。如河南、山西、浙江等省市出臺的新政，都明確要求商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入監(jiān)管賬戶;只是在預(yù)售重點(diǎn)資金監(jiān)管模式上仍有不同，有的為預(yù)售總價(jià)款×一定比例，有的為固定工程造價(jià)模式;有的為計(jì)劃工程造價(jià)模式。

今年2月出臺的全國性的預(yù)售資金監(jiān)管辦法，也作出改變：一是將之前由各地制定的預(yù)售資金監(jiān)管政策進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一;二是在保證交付安全的前提下，適當(dāng)釋放開發(fā)商的預(yù)售監(jiān)管資金，解部分房企燃眉之急，推動房企經(jīng)營正常化。比如，廣州2021年新版《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》，一方面在預(yù)售款專用賬戶的使用上全面從嚴(yán);另一方面又降低了留存比例，流動性從寬。

預(yù)售資金如何逃離監(jiān)管？

在銀行的監(jiān)管下，預(yù)售資金是如何被挪用的？

對此，某商業(yè)銀行總部高管向南都灣財(cái)社記者分析，一種手段是，錢沒進(jìn)入監(jiān)管賬戶，這個銀行存在失職，但比較少見。

第二種情況比較常見，是資金確實(shí)進(jìn)入監(jiān)管賬戶了，但開發(fā)商取出后挪作他用。“老百姓對所謂監(jiān)管賬戶有誤解，其實(shí)是一種形式的審核，而不是實(shí)質(zhì)性審核。”該人士舉例說，某個樓盤購買一千萬玻璃，提供合同，通過內(nèi)部審批單，這筆監(jiān)管資金就轉(zhuǎn)到開發(fā)商的總部賬戶了。對于銀行來說，并不是核實(shí)買玻璃的錢是五百萬還是一千萬，而是按照監(jiān)管流程走。錢到指定賬戶后，后續(xù)的使用情況，銀行是否還有權(quán)繼續(xù)監(jiān)督？銀行是否還有責(zé)任，就很難界定了。除了個別銀行監(jiān)管不到位之外，大部分情況是因?yàn)殚_發(fā)商有自己的“小九九”，利用項(xiàng)目把資金挪作他用。

那么，銀行伙同開發(fā)商造假的可能性有多大？該人士坦言，銀行沒有太多動力聯(lián)合造假。一般來說，這個監(jiān)管資金趴在賬上，銀行會收取開發(fā)商很低的托管費(fèi)，可以理解為銀行拿活期存款。貸款審批業(yè)務(wù)，對于銀行與工作人員來說，才是動力。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，目前銀行在房地產(chǎn)開發(fā)流程和預(yù)售資金監(jiān)管體系中有著多種的身份，既是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款的提供者、依資金監(jiān)管協(xié)議提供監(jiān)管資金撥付服務(wù)的實(shí)際撥款人，又是購房款支付服務(wù)的提供者、購房貸款資金的提供者，“會在一定程度上影響銀行在實(shí)際監(jiān)管過程中的獨(dú)立性和公正性”。

正如一些地產(chǎn)分析師所說，此次事件的核心是，“銀行既是運(yùn)動員，又是裁判員，在實(shí)際執(zhí)行過程中，沒有起到裁判員的作用”，才出現(xiàn)了違規(guī)放貸、經(jīng)營貸流向房地產(chǎn)、預(yù)售資金挪用等現(xiàn)象。

期房預(yù)售制度應(yīng)該取消嗎？

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在針對多地爆發(fā)“停貸”事件的點(diǎn)評中提到，規(guī)劃報(bào)建流程上，開發(fā)商必須要提交的手續(xù)（比如五證一書），有沒有到位才能進(jìn)入下一個環(huán)節(jié)，比如沒有施工證就施工，沒有預(yù)售證就預(yù)售。更關(guān)鍵的是，預(yù)售資金有沒有全部進(jìn)入監(jiān)管賬戶，有沒有按照工程進(jìn)度撥付，有沒有留存一部分，直至項(xiàng)目達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)才提取，如果這些都做到了，就一定沒問題。如果沒做到，就可能爛尾。這個責(zé)任，各地方、各銀行，都得承擔(dān)責(zé)任。

在廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文看來，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)正在累積：制度缺陷和規(guī)則多變，容易引發(fā)風(fēng)險(xiǎn);房地產(chǎn)金融的監(jiān)管，不能掉以輕心;房地產(chǎn)預(yù)售制度的弊端，應(yīng)該引起有關(guān)部門的重視。

“銀行既是運(yùn)動員，又是裁判員，在實(shí)際執(zhí)行過程中，沒有起到裁判員的作用，才出現(xiàn)了違規(guī)放貸、經(jīng)營貸流向房地產(chǎn)、預(yù)售資金挪用等現(xiàn)象。”

那么，在這次停貸風(fēng)波中備受質(zhì)疑的期房預(yù)售制該取消嗎？

對此，北京市京師律師事務(wù)所律師許浩認(rèn)為，在房地產(chǎn)的上升周期，預(yù)售這種方式受到購房者的歡迎。因?yàn)殚_發(fā)商需要資金回籠，購房者很多也沒有能力全款買房，銀行可以賺取大量的貸款利息。

“但是期房預(yù)售不能說就是錯的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的融資渠道比較有限，特別在一些中小城市，開發(fā)商除了民間融資外，就是靠自有資金，開發(fā)商不能直接向銀行貸款，只能等工程進(jìn)展到超過35%才能由購房者向銀行貸款，購房款支付給開發(fā)商用于工程建設(shè)。現(xiàn)房售賣會給開發(fā)商造成巨大的資金壓力。”許浩坦言。

中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長盛松成7月13日表示，本輪疫情對處于谷底的中國房地產(chǎn)業(yè)是一個新的打擊，建議在不改變?nèi)ジ軛U政策目標(biāo)下適當(dāng)延長去杠桿周期，包括適當(dāng)調(diào)整三道紅線和貸款集中度考核要求，為行業(yè)應(yīng)對疫情爭取時(shí)間。

盛松成認(rèn)為，部分房企經(jīng)歷去杠桿和疫情后可能難以為繼，可考慮鼓勵經(jīng)營穩(wěn)健、發(fā)展勢頭良好、債務(wù)負(fù)擔(dān)較輕的企業(yè)收購出險(xiǎn)項(xiàng)目，化解危機(jī);同時(shí)，去年下半年以來大量地方城投入市收地，由于城投主營業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)，購置土地后仍需要專業(yè)人員來實(shí)施，這就給了房企承接相關(guān)業(yè)務(wù)、擴(kuò)大生存空間的機(jī)會，建議企業(yè)積極把握代建、保障房市場機(jī)會。

對于近期多地放松樓市限購政策，盛松成認(rèn)為，當(dāng)前各地正在邊際上放松調(diào)控政策，繼續(xù)從需求端邊際放松是現(xiàn)實(shí)的舉措，“各地要靈活把握因城施策和全國統(tǒng)一政策的平衡，以不增加行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)為底線。”

7月14日晚，銀保監(jiān)會有關(guān)部門負(fù)責(zé)人作出回應(yīng)，表示將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，加強(qiáng)與住建部門、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。