“強制停貸”風波背后

孫陽　邱永芬　王艷玲　盧亮　許爽　趙唯佳

2022年7月18日，河南焦作，恒大云臺山養生谷和仙那度康養小鎮項目工地，已暫停施工。

7月以來，全國多城曝出業主因所購樓盤暫停建設收樓無期，而不得不集體主動停貸的消息。相關名單數量每日都在更新。從網上公開數據可見，超過180個樓盤業主公開稱或將“主動停貸”，這些樓盤分布在超60個城市里。

在知乎論壇里，“爛尾樓”、“斷供”這樣的關鍵詞成為近期大眾討論的焦點問題，從“買到爛尾樓是一種怎樣的經歷”，到“如何看待鄭州鋪天蓋地的爛尾樓”，再到“業主集體不還貸，把爛尾樓全都給銀行會怎樣”這樣的話題，成為搜索中活躍度較高的熱門話題。

“強制停貸潮”讓銀行資金監管成為關注的焦點。然而，已經有商品房預售資金監管了，為什么還會出現爛尾？如果資金監管有章可循，那預售資金監管又是如何“失守”的？未來，監管又將何去何從？

爛尾樓為何會出現？

在多地爛尾樓業主發布的強制停貸告知書中，開發商、貸款銀行以及相關監管部門被業主們認為存在違規行為，最終造成開發商延期交房的情況。

7月13日，天津實地海棠雅著圣景豪庭全體業主發布強制停貸告知書。告知書稱，按照購房合同，圣景豪庭項目應于2020年10月30日交房，截至當日已逾期交房超600天，且該項目自2020年11月起一直處于停工狀態。全體業主要求項目最晚于2022年8月1日前全面復工，否則將強制停貸。在該告知書中，業主指出各貸款銀行存在違規發放貸款，未履行資金監管責任，導致資金嚴重非正常流出。

同樣，在西安世茂璀璨傾城二期停貸告知函中，業主認為由于各貸款銀行事前與開發商達成合作，違反購房合同及相關法律規定，將按揭貸款的收款賬戶設定為開發商一般賬戶，導致按揭款脫離監管被開發商挪用。業主要求自7月起，強制暫停償還按揭貸款，直至樓盤交付。

這么多爛尾樓出現的原因究竟是什么？

一位房地產從業人員對南都灣財社記者說，爛尾樓出現的具體原因是部分開發商面臨現金流危機，資金鏈斷裂。一方面，風險房企化解能力不足，部分風險房企帶來的溢出效應又導致投資者對房企信心不足，致使房企融資成本上升;另一方面，購房者信心不足，導致交樓之余開發商還得面對新購房需求下降的現狀。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓則表示，從制度層面追根溯源，多地出現樓盤停工的現象歸根結底是因為商品房預售制的弊端，以及商品房預售資金監管制度的漏洞。在預售制下，國內商品房市場現房占比日漸下降，又疊加商品房預售資金項目滾動開發模式單一等因素，一旦經濟形勢有變，就會加快問題的集中性爆發。

?“停貸事件”廣深暫未蔓延

今年7月出現的這波“停貸潮”，從地域分布上看，以河南省、湖南省、湖北省的城市居多;從房企來看，則以近年出現債務問題的企業為主，如恒大、融創、綠地、新力、泰禾、陽光城、佳兆業、奧園、富力、實地、北大資源、正榮、世茂、當代等。

7月12日，網絡流傳出一份“深圳市場佳兆業樾伴山全體業主決定于2022年8月強制停貸告知書”，其中提到，該項目2021年11月因監管資金被非法挪用導致樾伴山項目整體全面停工，截至7月12日，樾伴山項目仍沒有正式全面復工，到交付所缺的2.5億也沒有任何進展。業主方表示如若7月20日未全面復工，樾伴山所有已售房源且未結清貸款的業主將強制停止還各違規發放銀行貸款的銀行月供直至全面復工。

而在廣州，據了解，目前還未發生類似的業主主動停貸事件。

原廣州市國土房地產管理局信息中心主任、廣東省房協專家咨詢委員會顧問黎文江告訴南都灣財社記者，早在20多年前，廣州已經執行較為嚴格的預售款資金監管。其背景是，上世紀90年代廣州經歷了開發商卷款潛逃和寫字樓爛尾之后，制定了嚴格的預售款監管制度。黎文江認為，從今天來看，這個辦法仍然可行。

“廣州預售資金監管是非常嚴格的，除所有預售款全部要進監管賬戶之外，在提取上也是嚴格按照政策流程去執行。比如工程到了一定進度，企業才可以去做一定比例提取申請，10個工作日內資金到賬?！蹦撤科筘撠熛嚓P業務的人士說。

一位在深圳從事投拓業務的業內人士告訴記者，一般預售監管資金的提取是按照工程進度來的，工程每到一個節點就可以撥付一部分錢用于工程的結款，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。常規來說，項目竣工驗收前，累計申請使用不得超過監管額度的85%。

但在實際操作層面，仍潛藏風險。業界律師表示，即便在目前仍未普遍爆發問題的珠三角，還是有很多需要加強監管的地方。

廣東博敦律師事務所律師王美舟從其近年所親歷的案件總結發現，目前房企仍有至少三個渠道逃避預售資金監管：一是開發商利用自身的非監控賬戶收取房款;二是搞虛假的裝修協議雙合同，將一部分房款轉移到其司裝修公司的賬戶;三是搞虛假的個人轉讓房產，將房款轉移到開發商所找的個人賬戶。

2022年7月12日，西安，楓丹唐悅小區二期延期交房，不少業主前來看房，沒見多少工人施工，擔心會爛尾。

預售資金監管“一城一策”

商品房預售款，是指購房人按照商品房預售合同約定支付的定金、一次性付款、首付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款以及其他形式的購房款。按照住建部于2010年4月發布的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中明確要求，商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設。

既然已經有商品房預售資金監管了，為什么還會出現爛尾？早在1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》就規定，“商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定”，同時“省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則?！?/p>

預售資金監管“一城一策”，各地執行力度大不相同。相對嚴格的，如2013年版的《北京市商品房預售資金監督管理辦法》，明確商品房預售資金應全部存入專用賬戶，由監管銀行對重點監管額度部分實行重點監管。但像北京這樣明確“預售資金應全部存入專用賬戶監管”的，放眼全國可謂鳳毛麟角。

“從目前國內暴露的一些問題來看，在個別城市確實也有發生項目偽造工程進度違規申請預收款或擅自挪用預售款等違規情況，這也表明了商品房預售款監管制度執行的難度和復雜性?！笨硕饛V州區域首席分析師肖文曉說。

目前，包括北京、東莞、重慶、廣州、長沙、青島、成都等地在內的城市，均收緊了預售資金監管政策。例如本月杭州出臺了一系列新政，加大了對購房人所繳納預售資金的保障力度，購房者所有相關購房款項都必須全部直接存入監管賬戶，否則不可辦理網簽，資金監管銀行也將由政府牽頭統一招標，中標銀行若出現違規將無法獲下一年續簽合作。

另一邊，為防止矯枉過正，不少城市也在優化現有的預售資金監管政策。如河南、山西、浙江等省市出臺的新政，都明確要求商品房預售資金應當全部直接存入監管賬戶;只是在預售重點資金監管模式上仍有不同，有的為預售總價款×一定比例，有的為固定工程造價模式;有的為計劃工程造價模式。

今年2月出臺的全國性的預售資金監管辦法，也作出改變：一是將之前由各地制定的預售資金監管政策進行規范統一;二是在保證交付安全的前提下，適當釋放開發商的預售監管資金，解部分房企燃眉之急，推動房企經營正?；１热?，廣州2021年新版《廣州市房屋交易監督管理辦法》，一方面在預售款專用賬戶的使用上全面從嚴;另一方面又降低了留存比例，流動性從寬。

預售資金如何逃離監管？

在銀行的監管下，預售資金是如何被挪用的？

對此，某商業銀行總部高管向南都灣財社記者分析，一種手段是，錢沒進入監管賬戶，這個銀行存在失職，但比較少見。

第二種情況比較常見，是資金確實進入監管賬戶了，但開發商取出后挪作他用?！袄习傩諏λ^監管賬戶有誤解，其實是一種形式的審核，而不是實質性審核?！痹撊耸颗e例說，某個樓盤購買一千萬玻璃，提供合同，通過內部審批單，這筆監管資金就轉到開發商的總部賬戶了。對于銀行來說，并不是核實買玻璃的錢是五百萬還是一千萬，而是按照監管流程走。錢到指定賬戶后，后續的使用情況，銀行是否還有權繼續監督？銀行是否還有責任，就很難界定了。除了個別銀行監管不到位之外，大部分情況是因為開發商有自己的“小九九”，利用項目把資金挪作他用。

那么，銀行伙同開發商造假的可能性有多大？該人士坦言，銀行沒有太多動力聯合造假。一般來說，這個監管資金趴在賬上，銀行會收取開發商很低的托管費，可以理解為銀行拿活期存款。貸款審批業務，對于銀行與工作人員來說，才是動力。

不過，中原地產首席分析師張大偉也指出，目前銀行在房地產開發流程和預售資金監管體系中有著多種的身份，既是房地產項目開發貸款的提供者、依資金監管協議提供監管資金撥付服務的實際撥款人，又是購房款支付服務的提供者、購房貸款資金的提供者，“會在一定程度上影響銀行在實際監管過程中的獨立性和公正性”。

正如一些地產分析師所說，此次事件的核心是，“銀行既是運動員，又是裁判員，在實際執行過程中，沒有起到裁判員的作用”，才出現了違規放貸、經營貸流向房地產、預售資金挪用等現象。

期房預售制度應該取消嗎？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在針對多地爆發“停貸”事件的點評中提到，規劃報建流程上，開發商必須要提交的手續（比如五證一書），有沒有到位才能進入下一個環節，比如沒有施工證就施工，沒有預售證就預售。更關鍵的是，預售資金有沒有全部進入監管賬戶，有沒有按照工程進度撥付，有沒有留存一部分，直至項目達到交付標準才提取，如果這些都做到了，就一定沒問題。如果沒做到，就可能爛尾。這個責任，各地方、各銀行，都得承擔責任。

在廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文看來，當前房地產行業的風險正在累積：制度缺陷和規則多變，容易引發風險;房地產金融的監管，不能掉以輕心;房地產預售制度的弊端，應該引起有關部門的重視。

“銀行既是運動員，又是裁判員，在實際執行過程中，沒有起到裁判員的作用，才出現了違規放貸、經營貸流向房地產、預售資金挪用等現象。”

那么，在這次停貸風波中備受質疑的期房預售制該取消嗎？

對此，北京市京師律師事務所律師許浩認為，在房地產的上升周期，預售這種方式受到購房者的歡迎。因為開發商需要資金回籠，購房者很多也沒有能力全款買房，銀行可以賺取大量的貸款利息。

“但是期房預售不能說就是錯的，因為房地產開發商的融資渠道比較有限，特別在一些中小城市，開發商除了民間融資外，就是靠自有資金，開發商不能直接向銀行貸款，只能等工程進展到超過35%才能由購房者向銀行貸款，購房款支付給開發商用于工程建設?，F房售賣會給開發商造成巨大的資金壓力?！痹S浩坦言。

中國人民銀行調查統計司原司長盛松成7月13日表示，本輪疫情對處于谷底的中國房地產業是一個新的打擊，建議在不改變去杠桿政策目標下適當延長去杠桿周期，包括適當調整三道紅線和貸款集中度考核要求，為行業應對疫情爭取時間。

盛松成認為，部分房企經歷去杠桿和疫情后可能難以為繼，可考慮鼓勵經營穩健、發展勢頭良好、債務負擔較輕的企業收購出險項目，化解危機;同時，去年下半年以來大量地方城投入市收地，由于城投主營業務不是房地產，購置土地后仍需要專業人員來實施，這就給了房企承接相關業務、擴大生存空間的機會，建議企業積極把握代建、保障房市場機會。

對于近期多地放松樓市限購政策，盛松成認為，當前各地正在邊際上放松調控政策，繼續從需求端邊際放松是現實的舉措，“各地要靈活把握因城施策和全國統一政策的平衡，以不增加行業風險為底線?！?/p>

7月14日晚，銀保監會有關部門負責人作出回應，表示將引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。