停貸斷供的購(gòu)房者面臨什么法律后果？

許爽　趙唯佳

在近期發(fā)出的強(qiáng)制停貸的告知書(shū)中，深圳市佳兆業(yè)樾伴山的業(yè)主，提出了兩方面的具體訴求：其一是，樓盤應(yīng)于2022年7月20日前全面復(fù)工，每日工作實(shí)際人數(shù)超過(guò)300人;其二是，強(qiáng)制停貸造成的損失由所有違規(guī)放貸的銀行、資金監(jiān)管不力的政府相關(guān)單位、轉(zhuǎn)移資金的樾伴山項(xiàng)目組等相關(guān)利益方共同承擔(dān)。

一位“踩雷”爛尾樓的購(gòu)房者坦言，這是沒(méi)有辦法的辦法，“如果開(kāi)發(fā)商按時(shí)交付，我能住進(jìn)新房，我也愿意按時(shí)還貸。但是現(xiàn)在房子爛尾了，我還要還貸款，我的損失怎么辦？”

他說(shuō)，停貸是在放手一搏，希望壓力能通過(guò)銀行傳導(dǎo)到開(kāi)發(fā)商，樓盤早日恢復(fù)施工，自己早日住進(jìn)商品房。

然而，購(gòu)房者的這種做法從法律角度看，存在什么風(fēng)險(xiǎn)？

“錢沒(méi)了，房子也爛尾了，還成了失信人”

廣東大同律師事務(wù)所馮駿律師接受南都灣財(cái)社記者采訪時(shí)表示，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商及銀行之間存在兩層法律關(guān)系：“購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間是購(gòu)房合同關(guān)系，而銀行與購(gòu)房者之間達(dá)成的則是按揭貸款合同關(guān)系。”

“基于合同相對(duì)性原則，開(kāi)發(fā)商若出現(xiàn)逾期交房甚至爛尾等情況，屬于開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛，并不能當(dāng)然成為業(yè)主不履行與銀行按揭貸款合同相關(guān)條款的理由。”馮駿表示，若貿(mào)然‘?dāng)喙瑯I(yè)主可能面臨違約和信用風(fēng)險(xiǎn)。

北京市京師律師事務(wù)所律師許浩也表示，從法律風(fēng)險(xiǎn)角度，不建議購(gòu)房者單方主動(dòng)斷供。“停貸斷供的購(gòu)房者會(huì)陷入最壞的情況——錢沒(méi)了，房子也爛尾了，還成了失信人。”

“由于開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е路孔記](méi)能如期交付，成了爛尾樓，是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。司法實(shí)踐中，會(huì)先審理購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商的訴訟。如果認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的原因?qū)е虏荒馨醇s定時(shí)間交房，甚至出現(xiàn)爛尾問(wèn)題，判決雙方解除購(gòu)房合同。然后，法院再審理與銀行的訴訟，根據(jù)最高法的判例顯示，因出賣人（即開(kāi)發(fā)商）的原因未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預(yù)售合同》解除，購(gòu)房者與銀行簽訂的《借款合同》《抵押合同》因合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，也應(yīng)被解除，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還給銀行和購(gòu)房者，這樣購(gòu)房者就不用向銀行還貸款了。如果未經(jīng)法定程序就解除與銀行的借款合同，購(gòu)房者向銀行斷供、強(qiáng)制停貸，要承擔(dān)違約責(zé)任。”

“基于合同相對(duì)性原則，開(kāi)發(fā)商若出現(xiàn)逾期交房甚至爛尾等情況，屬于開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛，并不能當(dāng)然成為業(yè)主不履行與銀行按揭貸款合同相關(guān)條款的理由。”

許浩建議，爛尾房的購(gòu)房者當(dāng)前應(yīng)該去法院起訴，按照法定程序處理問(wèn)題，“因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因?qū)е路孔游茨苋缙诮桓叮?zé)任不在借款人，所以合同是可以解除的。”購(gòu)房者未取得房屋，卻支付了首付款，而且還需償還按揭貸款。如果還按照借款合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系處理，在購(gòu)房者對(duì)合同解除無(wú)過(guò)錯(cuò)的情況下，仍要求其對(duì)剩余貸款承擔(dān)還款責(zé)任，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則，因此可以解除合同。而“爛尾樓的開(kāi)發(fā)商違約了，要按照購(gòu)房合同中的違約條款履行賠償義務(wù)。”

關(guān)于首付款的問(wèn)題，許浩表示，首付款是購(gòu)房者付給開(kāi)發(fā)商的，等解除了購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商要如數(shù)奉還給購(gòu)房者。如果開(kāi)發(fā)商資不抵債無(wú)法償還，還有已經(jīng)建成的建筑物和已經(jīng)購(gòu)買的土地使用權(quán)，這些資產(chǎn)還是有價(jià)值的。如果開(kāi)發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序了，將來(lái)資產(chǎn)拍賣或者破產(chǎn)重組，作為債權(quán)人購(gòu)房者可以按比例分錢。

被告后的損失：罰息、違約金、律師費(fèi)

“問(wèn)題已經(jīng)出了，我們要考慮怎么把損失降到最低？畢竟不是購(gòu)房者說(shuō)自己停貸了就能不還錢的，銀行會(huì)按照內(nèi)部啟動(dòng)程序去告你。一旦確認(rèn)購(gòu)房者單方違約，需要支付的除了貸款本息，還要加上罰息、違約金、律師費(fèi)等。”許浩稱。

南都記者查閱裁判文書(shū)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，因樓盤爛尾，購(gòu)房人自行停貸斷供，之后被銀行告上法庭的案例不在少數(shù)。

2013年9月17日，原告工商銀行郴江支行依合同約定向被告雷某發(fā)放個(gè)人一手住房購(gòu)置貸款（含自建房）28萬(wàn)元，貸款到期日2028年9月17日，執(zhí)行利率6.55%，還款方式等額。保證人是開(kāi)發(fā)商友昌公司，亦是被告方。

截至2021年8月21日，被告雷某尚欠原告工商銀行郴江支行借款本金210465.29元、積欠利息35461.32元，尚欠本息合計(jì)245926.61元。

雷某辯稱，“合同約定2015年5月30日交付，但郴州友昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一直沒(méi)有交房，所以我們小區(qū)全都停貸了。一開(kāi)始我們一直在還房貸，是因涉案房屋爛尾所以才集體停貸。”

2022年5月26日，湖南省郴州市北湖區(qū)法院判決，限被告于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)償還原告中國(guó)工商銀行股份有限公司郴州郴江支行借款本息245926.61元。2021年8月21日之后的借款利息以未歸還借款本金為基數(shù)按合同約定的逾期貸款利率另行計(jì)算至借款本金實(shí)際清償之日止。此外，被告需支付原告中國(guó)工商銀行股份有限公司郴州郴江支行實(shí)現(xiàn)債權(quán)的律師代理費(fèi)2000元。

法院認(rèn)為，依據(jù)合同約定，原告工商銀行郴江支行向被告雷某發(fā)放了貸款，履行了合同約定的義務(wù)，而被告雷某未按合同約定按期償還借款本息，已構(gòu)成根本違約。

值得一提的是，開(kāi)發(fā)商友昌公司對(duì)雷某應(yīng)當(dāng)清償?shù)纳鲜鼋杩畋鞠⒓皩?shí)現(xiàn)債權(quán)的律師代理費(fèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。案件受理費(fèi)5174元也由雷某和友昌公司連帶承擔(dān)。

身陷兩難，業(yè)主如何正確維權(quán)？

蘇寧金融研究院原宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍?jiān)姆Q：“一旦自然人發(fā)生房貸斷供，將進(jìn)入央行征信系統(tǒng)黑名單，只要房貸不足部分未償還，將永遠(yuǎn)無(wú)法申請(qǐng)貸款、信用卡等服務(wù)。即便貸款不足部分償還完畢，該不良信用記錄仍將伴隨其5年時(shí)間。在此期間，不良信用記錄也將使得該自然人的貸款額度、利率折扣等，都低于無(wú)不良信用記錄的自然人。”

那么，作為購(gòu)房者，應(yīng)如何利用法律武器維護(hù)自身權(quán)益？

許浩認(rèn)為，止損是當(dāng)下購(gòu)房者首要考慮的現(xiàn)實(shí)需求，但要按照法定程序處理問(wèn)題。“建議通過(guò)訴訟方式，請(qǐng)求法院解除商品房買賣合同，并解除商品房擔(dān)保貸款合同。”

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第20條：因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

馮駿則認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)視不同階段采取相應(yīng)的措施：“如果購(gòu)房者若發(fā)現(xiàn)所購(gòu)買樓房可能存在‘爛尾等無(wú)法按期交付的征兆，應(yīng)當(dāng)立即向相關(guān)部門申請(qǐng)信息公開(kāi)，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金狀況進(jìn)行調(diào)查、了解;一旦房屋逾期交付，則可以通過(guò)法律訴訟，要求開(kāi)發(fā)商支付違約金。”

廣東省消委會(huì)法律顧問(wèn)陳北元律師表示，以往的判例中，銀行在監(jiān)管資金流向中是否盡到審慎監(jiān)管義務(wù)，往往是判決的焦點(diǎn)。“若購(gòu)房者認(rèn)為銀行存在違規(guī)發(fā)放貸款、未履行資金監(jiān)管的情況，應(yīng)積極取證并向金融監(jiān)管部門舉報(bào)。”

不過(guò)，許浩也表示，司法實(shí)踐中，通過(guò)法律途徑解決爛尾樓問(wèn)題可能會(huì)有一兩年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間的精力損耗。當(dāng)前，在近期多地出現(xiàn)業(yè)主集體停貸的背景下，寄希望于當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門能為業(yè)主提供更有針對(duì)性、更切實(shí)可行的兜底措施。