停貸斷供的購房者面臨什么法律后果？

許爽　趙唯佳

在近期發出的強制停貸的告知書中，深圳市佳兆業樾伴山的業主，提出了兩方面的具體訴求：其一是，樓盤應于2022年7月20日前全面復工，每日工作實際人數超過300人;其二是，強制停貸造成的損失由所有違規放貸的銀行、資金監管不力的政府相關單位、轉移資金的樾伴山項目組等相關利益方共同承擔。

一位“踩雷”爛尾樓的購房者坦言，這是沒有辦法的辦法，“如果開發商按時交付，我能住進新房，我也愿意按時還貸。但是現在房子爛尾了，我還要還貸款，我的損失怎么辦？”

他說，停貸是在放手一搏，希望壓力能通過銀行傳導到開發商，樓盤早日恢復施工，自己早日住進商品房。

然而，購房者的這種做法從法律角度看，存在什么風險？

“錢沒了，房子也爛尾了，還成了失信人”

廣東大同律師事務所馮駿律師接受南都灣財社記者采訪時表示，購房者、開發商及銀行之間存在兩層法律關系：“購房者與開發商之間是購房合同關系，而銀行與購房者之間達成的則是按揭貸款合同關系。”

“基于合同相對性原則，開發商若出現逾期交房甚至爛尾等情況，屬于開發商與業主之間的糾紛，并不能當然成為業主不履行與銀行按揭貸款合同相關條款的理由。”馮駿表示，若貿然‘斷供，業主可能面臨違約和信用風險。

北京市京師律師事務所律師許浩也表示，從法律風險角度，不建議購房者單方主動斷供。“停貸斷供的購房者會陷入最壞的情況——錢沒了，房子也爛尾了，還成了失信人。”

“由于開發商的原因導致房子沒能如期交付，成了爛尾樓，是開發商的責任。司法實踐中，會先審理購房者與開發商的訴訟。如果認定是開發商的原因導致不能按約定時間交房，甚至出現爛尾問題，判決雙方解除購房合同。然后，法院再審理與銀行的訴訟，根據最高法的判例顯示，因出賣人（即開發商）的原因未按照約定期限交付房屋，致使案涉《商品房預售合同》解除，購房者與銀行簽訂的《借款合同》《抵押合同》因合同目的無法實現，也應被解除，應由開發商將收取的購房貸款本金及利息返還給銀行和購房者，這樣購房者就不用向銀行還貸款了。如果未經法定程序就解除與銀行的借款合同，購房者向銀行斷供、強制停貸，要承擔違約責任。”

“基于合同相對性原則，開發商若出現逾期交房甚至爛尾等情況，屬于開發商與業主之間的糾紛，并不能當然成為業主不履行與銀行按揭貸款合同相關條款的理由。”

許浩建議，爛尾房的購房者當前應該去法院起訴，按照法定程序處理問題，“因為開發商的原因導致房子未能如期交付，責任不在借款人，所以合同是可以解除的。”購房者未取得房屋，卻支付了首付款，而且還需償還按揭貸款。如果還按照借款合同約定的權利義務關系處理，在購房者對合同解除無過錯的情況下，仍要求其對剩余貸款承擔還款責任，明顯不合理地加重了其負擔，各方權利義務失衡，有違公平原則，因此可以解除合同。而“爛尾樓的開發商違約了，要按照購房合同中的違約條款履行賠償義務。”

關于首付款的問題，許浩表示，首付款是購房者付給開發商的，等解除了購房合同，開發商要如數奉還給購房者。如果開發商資不抵債無法償還，還有已經建成的建筑物和已經購買的土地使用權，這些資產還是有價值的。如果開發商進入破產程序了，將來資產拍賣或者破產重組，作為債權人購房者可以按比例分錢。

被告后的損失：罰息、違約金、律師費

“問題已經出了，我們要考慮怎么把損失降到最低？畢竟不是購房者說自己停貸了就能不還錢的，銀行會按照內部啟動程序去告你。一旦確認購房者單方違約，需要支付的除了貸款本息，還要加上罰息、違約金、律師費等。”許浩稱。

南都記者查閱裁判文書網發現，因樓盤爛尾，購房人自行停貸斷供，之后被銀行告上法庭的案例不在少數。

2013年9月17日，原告工商銀行郴江支行依合同約定向被告雷某發放個人一手住房購置貸款（含自建房）28萬元，貸款到期日2028年9月17日，執行利率6.55%，還款方式等額。保證人是開發商友昌公司，亦是被告方。

截至2021年8月21日，被告雷某尚欠原告工商銀行郴江支行借款本金210465.29元、積欠利息35461.32元，尚欠本息合計245926.61元。

雷某辯稱，“合同約定2015年5月30日交付，但郴州友昌房地產開發有限公司一直沒有交房，所以我們小區全都停貸了。一開始我們一直在還房貸，是因涉案房屋爛尾所以才集體停貸。”

2022年5月26日，湖南省郴州市北湖區法院判決，限被告于本判決發生法律效力之日起十日內償還原告中國工商銀行股份有限公司郴州郴江支行借款本息245926.61元。2021年8月21日之后的借款利息以未歸還借款本金為基數按合同約定的逾期貸款利率另行計算至借款本金實際清償之日止。此外，被告需支付原告中國工商銀行股份有限公司郴州郴江支行實現債權的律師代理費2000元。

法院認為，依據合同約定，原告工商銀行郴江支行向被告雷某發放了貸款，履行了合同約定的義務，而被告雷某未按合同約定按期償還借款本息，已構成根本違約。

值得一提的是，開發商友昌公司對雷某應當清償的上述借款本息及實現債權的律師代理費承擔連帶清償責任。案件受理費5174元也由雷某和友昌公司連帶承擔。

身陷兩難，業主如何正確維權？

蘇寧金融研究院原宏觀經濟研究中心主任黃志龍曾撰文稱：“一旦自然人發生房貸斷供，將進入央行征信系統黑名單，只要房貸不足部分未償還，將永遠無法申請貸款、信用卡等服務。即便貸款不足部分償還完畢，該不良信用記錄仍將伴隨其5年時間。在此期間，不良信用記錄也將使得該自然人的貸款額度、利率折扣等，都低于無不良信用記錄的自然人。”

那么，作為購房者，應如何利用法律武器維護自身權益？

許浩認為，止損是當下購房者首要考慮的現實需求，但要按照法定程序處理問題。“建議通過訴訟方式，請求法院解除商品房買賣合同，并解除商品房擔保貸款合同。”

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第20條：因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

馮駿則認為，應當視不同階段采取相應的措施：“如果購房者若發現所購買樓房可能存在‘爛尾等無法按期交付的征兆，應當立即向相關部門申請信息公開，對開發商資金狀況進行調查、了解;一旦房屋逾期交付，則可以通過法律訴訟，要求開發商支付違約金。”

廣東省消委會法律顧問陳北元律師表示，以往的判例中，銀行在監管資金流向中是否盡到審慎監管義務，往往是判決的焦點。“若購房者認為銀行存在違規發放貸款、未履行資金監管的情況，應積極取證并向金融監管部門舉報。”

不過，許浩也表示，司法實踐中，通過法律途徑解決爛尾樓問題可能會有一兩年，甚至更長時間的精力損耗。當前，在近期多地出現業主集體停貸的背景下，寄希望于當地政府相關部門能為業主提供更有針對性、更切實可行的兜底措施。