論預(yù)告登記在執(zhí)行程序中的效力

李逸儒

摘 要：當(dāng)預(yù)告登記權(quán)利人成為被執(zhí)行人時，法院能否將其已經(jīng)過預(yù)告登記的房屋作為強制執(zhí)行的對象而進行預(yù)查封，查封之后若房屋買賣合同解除，預(yù)告登記義務(wù)人能否要求解除查封等問題，司法實踐給出了不同的回答;通過物權(quán)期待權(quán)以及執(zhí)行力擴張理論，確認了預(yù)查封經(jīng)預(yù)告登記房屋的合理性;通過解讀《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》24、25、26條，批判過往判例中駁回義務(wù)人請求解除查封的判決理由，強制執(zhí)行的執(zhí)行對象應(yīng)當(dāng)是相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟利益而非房屋本身，在合同解除后應(yīng)當(dāng)停止執(zhí)行返還房屋，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助法院扣留其退還的房款。

關(guān)鍵詞：預(yù)告登記;預(yù)查封;強制執(zhí)行

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009 — 2234（2022）03 — 0107 — 03

近年來，由于商品房預(yù)售和房屋分期買賣的蓬勃發(fā)展，人們對于房地產(chǎn)交易的熱情日益高漲，為了維護商品房交易的安全，保護房屋買受人在合同訂立后、房屋過戶前的合法權(quán)益，避免房屋出賣方為了獲取更高的利益違反在先合同的約定將房屋另行出賣并完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，影響交易安全，預(yù)告登記制度應(yīng)運而生。

預(yù)告登記制度的誕生為房產(chǎn)買受人提供了權(quán)益的保護支持，規(guī)范了不動產(chǎn)交易市場秩序，為登記權(quán)利人的登記請求權(quán)實現(xiàn)提供了重要的制度保障?！?〕但在預(yù)告登記發(fā)揮其擔(dān)保、效率、安全價值的同時，由于立法的簡略也引起了廣泛的理論和實務(wù)爭議，物權(quán)法沒有明確規(guī)定預(yù)告登記的效力，其規(guī)定的預(yù)告登記內(nèi)容簡略，對于預(yù)告登記能否對抗強制執(zhí)行沒有提及。預(yù)告登記制度的核心是預(yù)告登記的效力問題，對其討論的缺失使得在實務(wù)中由于不論是預(yù)告登記權(quán)利人還是預(yù)告登記義務(wù)人都可能有其第三人債權(quán)人，在該債權(quán)人都可能因其債務(wù)人違約無法清償債務(wù)而對進行了預(yù)告登記的不動產(chǎn)請求執(zhí)行，此種情形下，預(yù)告登記能否對抗強制執(zhí)行，現(xiàn)行法律中未有明確規(guī)定。

經(jīng)過多年的司法實踐，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，當(dāng)?shù)怯浟x務(wù)人為被執(zhí)行人時，大多認為在預(yù)查封等控制性強制執(zhí)行階段時，預(yù)查封一方面不會影響登記權(quán)利人的利益，另一方面還可以防止登記義務(wù)人轉(zhuǎn)移該不動產(chǎn)，同時也可以平衡債權(quán)人的利益，因此法院在經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)上可以進行預(yù)查封?！?〕在確認預(yù)告登記的物權(quán)登記條件具備后，預(yù)告登記權(quán)利人可以通過進行本登記從而請求法院停止強制執(zhí)行，可見，此案型已有了較為規(guī)范的處理方式。

問題在于在登記權(quán)利人為被執(zhí)行人的情形下的預(yù)告登記效力如何認定，在房價日益上漲的今天，商品房買賣的買方為了早日買房通過貸款全款或分期買房，然而在此種情形下買方及其容易出現(xiàn)資金鏈斷裂，在負債無力負擔(dān)的情況下，該等經(jīng)過預(yù)告登記的不動產(chǎn)往往會被其債權(quán)人申請作為責(zé)任財產(chǎn)進行強制執(zhí)行，在此等情形下，房屋開發(fā)商或還在為買受人進行貸款擔(dān)保，或尚未收到全部房款，該等利益如何平衡。

蘭州中海宏洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、中國建設(shè)銀行股份有限公司甘肅省分行營業(yè)部執(zhí)行異議之訴〔3〕（以下簡稱“蘭州中海案”）與常州市武進區(qū)廣信農(nóng)村小額貸款股份有限公司、常州天安元城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司等借款合同糾紛、案外人執(zhí)行異議之訴〔4〕（以下簡稱“常州天安案”）兩個案情相似的案件，法院卻給出了相反的處理結(jié)果。這仍是對于預(yù)告登記的效力問題不清以及執(zhí)行程序規(guī)則解讀的問題。

本文意從上述兩個案件入手，解讀背后的原因，并分析執(zhí)行程序規(guī)則以及預(yù)告登記效力，為登記權(quán)利人作為被執(zhí)行人案型在強制執(zhí)行程序中的利益平衡問題探求解決路徑。

（一）蘭州中海案與常州天安案案情概要

蘭州中海案與常州天安案的案情均是房屋買受人向房地產(chǎn)開發(fā)商購買房屋，以銀行貸款方式付清全款，開發(fā)商作為貸款擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，隨后雙方辦理了房屋預(yù)告登記。

此后，房屋買受人均因另案判決承擔(dān)還款責(zé)任，因無力承擔(dān)被債權(quán)人申請強制執(zhí)行或預(yù)查封已辦理預(yù)告登記的房產(chǎn)，房屋預(yù)查封后，因房屋買受人無法償還銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任，并根據(jù)房屋買賣合同約定條款請求解除合同并向買受人追償，合同解除后，登記權(quán)利義務(wù)人請求解除查封或案外人執(zhí)行異議，蘭州中海案與常州天安案給出了不同的判決。

（二）判決結(jié)果

在登記義務(wù)人作為被執(zhí)行人的情形下，爭議最大、最難以判斷的案型便是債權(quán)人申請執(zhí)行發(fā)生在貸款擔(dān)保期間，且后續(xù)登記義務(wù)人均通過訴訟方式請求解除買賣合同的情形。在上述兩個相近的案情下，主要爭議的兩個問題在于，預(yù)售商品房辦理預(yù)告登記后是否可以作為預(yù)告登記權(quán)利人可被查封或者預(yù)查封的財產(chǎn)，其二是在商品房買賣合同解除后，開發(fā)商是否能通過案外人異議之訴請求解除查封？兩個案例的審判法院針對筆者提出的兩個問題表達了觀點，首先在僅有預(yù)告登記的房屋是否具有可查封性的問題上，兩個法院一致認為具有可查封性，但對此說理不清，需進一步闡明;在合同解除后是否可以繼續(xù)執(zhí)行查封房屋問題，兩個法院給出了相反的結(jié)論。

在預(yù)告登記權(quán)利作為被執(zhí)行人時，僅經(jīng)過預(yù)告登記的不動產(chǎn)，在尚未辦理本登記的情形下，能否成為預(yù)查封的對象？筆者未能從判決中找到判決預(yù)查封的理由，同時，從江蘇省高院的判決中可以看到，高院指出在預(yù)告登記權(quán)利人作為被執(zhí)行人的情形下，雖然登記權(quán)利人已按合同約定以按揭貸款形式支付了全部的房款，并辦理了預(yù)告登記手續(xù)。但此時預(yù)告登記權(quán)利人并未實際占有案涉不動產(chǎn)，也未完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，案涉房屋的所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移。何以使得兩則判決均支持了查封呢？是否能進行預(yù)查封，問題的關(guān)鍵在于案涉房屋是否是債務(wù)人的責(zé)任財產(chǎn)，筆者欲從物權(quán)期待合理性以及民事強制執(zhí)行執(zhí)行力擴張理論角度為其提供理論基礎(chǔ)。

從物權(quán)理論來說，對于預(yù)告登記的房屋在登記權(quán)利人敗訴的情況下是否具有可查封性的問題涉及兩方面的考量，一是預(yù)告登記房屋的房款的支付情況，二是本登記的條件是否已經(jīng)具備。開發(fā)商作為登記義務(wù)人，此時已取得房屋購房款，實現(xiàn)其合同目的，沒有提出執(zhí)行異議的合理動機。此外，若開發(fā)商提出執(zhí)行異議，因登記權(quán)利人并未違反房屋買賣合同約定，且已經(jīng)履行了支付房款的義務(wù)，執(zhí)行異議并沒有合理理由支持。從購房人角度來看，其已經(jīng)履行購房的大部分義務(wù)，他對于房屋的物權(quán)的期待已有信賴基礎(chǔ)，同樣，若是登記權(quán)利人以分期付款形式支付購房款，當(dāng)其支付的購房款超過50%，〔5〕登記權(quán)利人同樣對房屋的物權(quán)享有期待權(quán)。在此基礎(chǔ)上，若本登記的條件已經(jīng)具備，對開發(fā)商來說，其義務(wù)為配合預(yù)告登記權(quán)利人完成本登記，完成物權(quán)轉(zhuǎn)移，對于登記權(quán)利人來說，其應(yīng)當(dāng)進行本登記，若其無正當(dāng)理由放棄進行本登記，債權(quán)人也有權(quán)行使撤銷權(quán)或代位權(quán)，督促其進行本登記。由此看來，在房屋價款已支付且本登記的條件已具備的情況下，可以將房屋視為預(yù)告登記權(quán)利人的責(zé)任財產(chǎn)從而具有可查封性。

從強制執(zhí)行法執(zhí)行力擴張理論的角度來看，傳統(tǒng)的既判力與執(zhí)行力的范圍遵循相對性原則，即其范圍應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人所爭議的訴訟標的為限，以參加訴訟的當(dāng)事人為限。但是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，民事交易的情形也變得復(fù)雜多樣，傳統(tǒng)的既判力范圍因判決涉及第三人的情形屢見不鮮而受到挑戰(zhàn)，執(zhí)行力擴張理論應(yīng)運而生，執(zhí)行力的擴張，是指超過執(zhí)行依據(jù)所確定的義務(wù)范圍而進行執(zhí)行的司法行為?！?〕執(zhí)行力擴張理論有利于解決當(dāng)前執(zhí)行難的問題，通過執(zhí)行力擴張規(guī)制被執(zhí)行人惡意逃債行為，以此提高執(zhí)行效率;其次，公平和效率是執(zhí)行程序的價值追求，執(zhí)行力的擴張有利于其實現(xiàn)該等價值;再者，由于執(zhí)行依據(jù)的滯后性，執(zhí)行法官需要依據(jù)執(zhí)行擴張理論對因滯后性而產(chǎn)生的滯后的執(zhí)行依據(jù)進行補救。具體到本文案型，法院在預(yù)告登記權(quán)利人作為被執(zhí)行人時，面對其債權(quán)人向法院提出的查封該經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)請求，令法院決定對該不動產(chǎn)進行預(yù)查封的訴訟法學(xué)理依據(jù)就在于強制執(zhí)行法中的執(zhí)行力的擴張理論。

關(guān)于在被執(zhí)行人經(jīng)登記備案手續(xù)或經(jīng)預(yù)告登記的房屋被查封后，若案涉房屋的《商品買賣合同》經(jīng)法院生效判決解除后，預(yù)告登記義務(wù)人即房屋所有權(quán)人是否可以排除對房屋執(zhí)行的問題。對于該問題有兩種觀點，第一種觀點主張在此種情形下仍不能使開發(fā)商具有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)利，其依據(jù)為《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》（下稱“《規(guī)定》”）第26條第2款，在金錢債權(quán)的執(zhí)行過程中，在執(zhí)行標的被查封、扣押凍結(jié)后，案外人依據(jù)另案生效的法律文書提出排除執(zhí)行異議的，人民法院對此不予支持。

另外一種觀點則主張應(yīng)當(dāng)停止對該房屋的執(zhí)行。該觀點認為雖然《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第22條與《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第26條，上述法條中均規(guī)定了限制預(yù)查封后的權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為，但事實上只限制了被執(zhí)行人、第三人在查封標的上為了規(guī)避執(zhí)行而實施設(shè)立權(quán)利負擔(dān)等行為，本案中登記義務(wù)人并非為了規(guī)避執(zhí)行，而是依法根據(jù)買賣合同約定解除合同，對于依法變更基礎(chǔ)法律關(guān)系導(dǎo)致查封標的權(quán)屬變更的行為并沒有禁止。

筆者認為，若采取第一種觀點，在結(jié)果上呈現(xiàn)出不公平性，在出賣人承擔(dān)清償責(zé)任請求解除合同之后，其不僅履行了清償責(zé)任，同時因為合同解除，應(yīng)當(dāng)向買受人返還購房款，開發(fā)商對于房屋買受人僅存一個追償權(quán)，而買受人已因為無力償還銀行欠款又無力償還另案欠款，此時的追償權(quán)對于開發(fā)商而言不過是一項空權(quán)，其結(jié)果是，房屋開發(fā)商既喪失了不動產(chǎn)的所有權(quán)，又因擔(dān)保合同履行了擔(dān)保責(zé)任，這樣的結(jié)果有違實質(zhì)公平，難以令人接受。

其次，僅看《規(guī)定》第26條第2款，買賣合同解除的生效法律文書的確不能作為排除執(zhí)行的法律依據(jù)，然而這樣的結(jié)論實際上是對該款的誤讀，對此問題的回答，我們需從解釋論的角度對該款進行理解，通過體系解釋、文義解釋對《規(guī)定》第26條第2款進行解讀，《規(guī)定》第24條規(guī)定了對案外人提出的排除執(zhí)行異議的審查內(nèi)容，除了確認案外人是否系權(quán)利人、以及權(quán)利的合法性與真實性之外，還應(yīng)當(dāng)審查該權(quán)利能否排除執(zhí)行。如何判斷案外人確系權(quán)利人，《規(guī)定》第25條做出了規(guī)定，該條指出，若案外人依據(jù)另案生效的法律文書提出執(zhí)行異議，該另案生效的法律文書認定的執(zhí)行標的權(quán)利人與按前款規(guī)定判斷結(jié)果不一致的，按照《規(guī)定》第26條處理。由此可見，適用第26條的前提是依據(jù)《規(guī)定》第25條不能確定權(quán)屬的情形。事實上，關(guān)于本文討論的案型，房屋的物權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍然歸開發(fā)商所有，合同備案登記和預(yù)告登記并不能影響我們對于房屋所有權(quán)歸屬的判斷。故本文所討論的情形并不能適用《規(guī)定》第26條第2款的規(guī)定。

在否定了《規(guī)定》第26條第2款的適用后，房屋開發(fā)商、購房人與其債權(quán)人之間的利益沖突仍然存在，有人認為若支持開發(fā)商訴求，解除查封，返還房屋，債權(quán)人勝訴判決的執(zhí)行力無法得到保障，然而正如前文所述，對于金錢債務(wù)的執(zhí)行，執(zhí)行對象本身并不是房屋，而是等同于房屋的經(jīng)濟利益，如此保證債權(quán)人的判決可得執(zhí)行，只需如同在此前常州天安案裁決中指出的一樣，在合同解除后，房屋返還的同時，開發(fā)商應(yīng)協(xié)助扣押其歸還的購房款即可。

預(yù)告登記、預(yù)查封與強制執(zhí)行制度自設(shè)立以來，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，交易形式得多樣，在司法實踐中因其規(guī)定簡單暴露出來的問題也愈發(fā)明顯。經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)在強制執(zhí)行程序中的疑難問題不僅跨越了物權(quán)法與債權(quán)法，又聯(lián)結(jié)著不動產(chǎn)物權(quán)實體法與不動產(chǎn)登記程序法，還涉及到強制執(zhí)行措施的實施與解除，本文以兩個相同案例為例，試圖理解各項制度背后的立法原意，以期完善對規(guī)則的理解，力圖解決預(yù)查封與開發(fā)商行使合同解除權(quán)之間的協(xié)調(diào)問題，實現(xiàn)同案同判，維護交易的安全與穩(wěn)定。

〔參 考 文 獻〕

〔1〕張義華. 我國《物權(quán)法》中的預(yù)告登記制度評析〔J〕.河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報，2008（02）：

154-158.

〔2〕莊加園. 預(yù)告登記在強制執(zhí)行程序中的效力〔J〕. 當(dāng)代法學(xué)，2016，30（04）：128-138.

〔3〕（2018）最高法民申5670號民事裁定書〔R〕.

〔4〕（2015）蘇商終字第00079號民事判決書〔R〕.

〔5〕《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條〔R〕.

〔6〕劉書星.我國執(zhí)行力擴張制度研究〔J〕.法學(xué)雜志，2015，36（07）：123-131.

〔責(zé)任編輯：包 闊〕