房地產工程造價全過程控制探析

陳義強 段德敏(山東瑞華工程咨詢有限公司 山東 濟南 250000)

引言

房地產項目的工程造價控制,貫穿于項目建設的全過程,即項目的決策、設計、招投標及簽約、施工、驗收結算及后評等階段,每個階段都關系到房地產項目的總的成本、費用和利潤。要全面有效地對房地產工程項目各個階段的造價進行控制,并及時對各階段的偏差進行糾正和調整,從而實現項目投資效益、社會效益的最大化,就要對影響項目造價的各個階段進行全方位、動態性的控制,促進工程造價管理的科學性和規范性,從而降低工程造價成本,提升建筑工程的經濟效益,增強建筑企業的市場競爭力。

一、工程造價控制的原則

(一)設置工程造價的目標要具有合理性

房地產項目在施工的過程中很多環節和方案是會隨著施工進度而調整的,所以整個實施過程不是靜止不變的,所以在項目的初始階段就應該對工程造價的目標做好調整的準備。房地產項目在確定工程造價的時候一般會和施工方案和初步設計有直接關系,但是在實際的操作過程中不可避免地會和原有的計劃產生一定的出入,這些出入也許對整個工程的施工不會有太大的影響,但是對于工程造價的控制目標會有一定的影響。所以,在設置工程造價目標的時候就要具備合理性,為后期設計概算的調整留足空間。

(二)進行全過程工程造價控制的時候要注重工程設計

如果要想工程造價控制在初始階段就有明顯的效果,那么在整個工程施工前期一定要做好施工設計環節的監督,根據調查結果顯示,對于工程造價控制來說效果最明顯的就是在工程的設計決策階段,這個階段對于工程造價控制的影響最大可以達到70%左右,而相對于在實施階段進行的工程造價控制,只有僅僅20%左右的影響。綜上所述,整個房地產項目在實施之前對設計決策環節的工程造價控制具有十分重要的作用,它的控制情況可以直接影響整個工程造價控制的成果,在項目管理者進行決策之后,設計階段的工程造價控制就成為了至關重要的一部分。

(三)進行主動控制

房地產工程造價控制主要分為被動控制和主動控制兩部分,在采用主動控制的過程中,會將房地產工程項目的系統理論和控制理論兩者結合起來,通過對于理論的分析而采取主動控制的決策,最大限度減少目標數據與實際數據之間的誤差,主動控制具有一定的前瞻性,可以及時主動的對造價控制采取有效決策,而被動控制往往是在現實值已經和目標值出現偏差之后而采取的措施,通過分析出現偏差的原因,進行對偏差數值的彌補,這種被動控制只是在已經發生問題之后減少損失,而無法起到預防的作用,所以對于房地產工程項目而言,主動控制更加有利于對工程造價控制和投資決策作出貢獻。

二、房地產工程造價全過程控制存在的問題

(一)房地產工程在設計階段對造價控制不嚴格

房地產工程在設計階段的造價控制對于整個造價全過程具有十分重要的影響,對于其他階段的造價控制,設計階段的造價控制對于全過程的影響最大。然而,在整個房地產項目施工的過程中,人們往往過于重視對于房地產項目設計方案的認定,而忽略了在整個設計過程中的管理工作,其實很多設計方案并沒有根據實際情況進行設計,存在不規范的地方,就是這些有問題的地方如果發現不及時,在后期就有可能成為設計方案變更的因素,造成設計深度與實際施工嚴重不符的情況,這也是造成設計階段的預算與實際施工所產生的費用具有很大差距的原因,在設計階段沒有進行嚴格的管理和控制,在對房地產項目進行工程造價全過程控制的時候就會非常困難。

(二)房地產工程招標、投標設施不合理

房地產工程項目在進行招標和投標的時候是非常關鍵的,然而,由于目前房地產市場疏于管理,在進行招標的時候就會存在很多違規的現象。比如,很多房地產公司為了節約建筑成本,不惜在招標的時候選擇一些沒有資質的施工企業,這些施工企業完全不具備投標的資格,還有一些投標的公司,由于與房地產公司存在不正當關系,所以才會中標。這種情況下不僅會影響整個建筑工程的質量,還會影響整個工程項目的進度,使房地產工程造價沒有在沒有受到嚴格的控制和管理情況下,加重工程造價的成本,甚至由于工程質量的問題,會使工程造價的成本嚴重超出預期,正是招標和投標過程中這些不規范操作,成為增加工程造價的不確定因素。

(三)房地產工程造價人員職業素養較低

房地產工程造價工作涉及的范圍比較廣,他們不僅需要有豐富的理論知識,還需要具有熟練的專業技能和職業修養,一些房地產企業為了節約人員成本,而選擇一下文化水平比較低,職業素養薄弱的人員,他們大多數都沒有經受過嚴格的培訓和知識技能的系統學習,有的甚至缺乏對造價系統理論知識的學習,對于一些先進的造價工程軟件更是缺乏認識,所以在整個工程造價過程中對于成本缺少把控,使工程在各個階段都無法與造價預算進行無縫銜接,而且他們對于施工現場的技術也不是十分了解,這樣就會導致在施工過程中由于缺乏經驗,影響對于工程造價的整體判斷,在細節上面因為缺乏考慮而造成失誤。

(四)房地產工程成本造價全過程控制與管理的意識淡薄

目前,大多數房地產工程造價控制的管理人員并沒有形成良好的責任意識,沒有意識到工程造價控制對于整個工程項目的重要性,所以對于工程造價的控制工作缺乏重視。比如,在房地產項目建設的過程中,會用到大量的建筑材料,如果對于施工的原材料一直都是按照額定的管理方式進行管理,根本沒有意識到原材料漲價對于工程造價成本的影響,在日常的管理工作中,對于工程成本造價并沒有嚴格的要求和操作規范,更加沒有嚴謹的計劃和相應的協調工作,那么這種情況下的工程成本造價必然會超出計劃的額度,對于房地產工程成本造價全過程控制造成惡劣影響。

三、房地產工程造價全過程控制策略分析

(一)投資決策階段加強工程造價控制

首先,對于房地產項目資金的使用情況要有一個詳細的了解,項目資金的使用情況會覆蓋到多個環節,所以需要根據房地產項目的實際情況將項目資金明確到具體的事件或者是個人身上,可以使用全要素造價管理方式,對工程造價全過程進行實時掌控。同時,需要建立專門的監察部門,對于資金的使用情況有明確的監察管理制度,在監察的過程中,一旦發現資金使用偏高的項目,要及時了解項目情況進行調查分析,并且根據工程的進展情況,及時對各項決策進行調整,避免因為小的失誤而帶來資金方面的失控,最終導致整個工程項目都會受到影響。

在進行投資決策之前,要對整個市場的情況進行一個基礎的全面了解,做好市場分析工作,根據對市場的需求情況進行詳細分析,為項目投資的準確度提供事實依據,盡可能地在投資的源頭減少投資風險,可以先了解一下同類型工程的土地使用情況,然后與同案例的建筑工程進行各項數據的對比,尋找出自身投資項目的優勢和劣勢,在各方利益權衡之后對項目做一個評估,保障項目投資的科學性和準確性。

資本融資實現規劃管理,對于工程的資本融資來說,需要擁有正式的批文,才能保證資金方的資金可以及時到位,整個房地產工程項目才能在規劃內進行,如果資金方的資金沒有在規定的時間內到位,那么就有可能導致整個工程的延期,這種情況下就需要按照相關規定及時進行索賠,這樣才能降低工程風險發生的概率。所以建設項目單位要對投資方的資金做好監控,保證資金能夠及時到位,并且能夠落實到實處。

(二)設計階段加強工程造價控制

在房地產設計階段對于工程造價最有效地控制手段就是要優化設計方案。在工程造價的管控過程中,設計階段可以根據不同的需求進行多樣化的方案修改,從而滿足建筑項目的經濟收益,達到平衡需求與經濟效益的目的,讓建筑項目即滿足技術性的要求,還具有經濟性效益。在對整體的工程造價把控階段,可以對建筑的內容、標準等提出準確的需求方案,然后在投資金額估算的范圍內對建設項目進行設計方案的優化,在實行限額設計的基礎上,需要更加注重技術問題,合理利用價格工程理論,在滿足各項需求的基礎上,設計人員根據確定下來的投資金額額度,對設計方案不斷完善,為后續各個階段的造價控制留足空間。同時,要落實好對于建設項目的監理管理以及設計招標制度的設立。目前,我國大部分建筑項目都是采用競標招標的方式,這種方式實行的時候不僅可以避免同行之間的低價競爭,而且還可以優化設計方案,提高方案設計的質量。建設單位要想在設計階段對工程造價實行科學化的控制,就必須要保證設計方案的合理性和安全性,在工程設計的過程中,對整個工程設計方案要進行嚴格的監督管理,保證經濟核算的準確性和科學性,通過經濟效益等各方面的比較和分析,選擇最優招標設計方案,在滿足各項建筑需求和功能的基礎上,對項目投資可以做到有效的把控,實現經濟效益的最大化。

(三)項目實施階段的工程造價管理與控制

1.項目施工招投標階段的造價管控

在對招標文件進行編寫的過程中,要明確對投標單位的各項要求,尤其是技術指標、經濟指標的了解程度將會影響招標方案的質量,整個招標文件的撰寫要符合整個項目的實際情況。在整個招投標的過程中,要注重公平性和保密性,采用工程量清單,在開展招標和投標的過程中逐步加強管理力度,對于工程量清單的項目來說,要保證清單的條理清晰,不存在漏項或者錯項的情況,最終各項目的計價要相對準確,在確認的時候要仔細核對各項費用使用情況,全面詢標,最終出具完善的分析報告,通過對標標底和投標價,選擇最適合的建設單位來完成項目的建設。

2.項目施工階段的造價管控

施工方案需要根據實際情況不斷進行優化和改進,這個時候相關工作人員應該將重心放在編制成本計劃方面,提前對成本計劃做詳細的編制,將編制的內容落實到每個分項中,方便后期將成本管控落實到每個細節中。具體可以從以下幾個方面入手:①從源頭上面做好把控,在施工過程中的工程簽證要具備嚴格的審核流程。②設計方案存在變更的情況下,或者是設計方案與實際施工不符的情況下,要制定相應的變更流程,并嚴格開展技術分析工作,保持動態化的工作狀態,避免因為施工臨時變更或者是設計變更對后續工程造成影響。③做好工程量的計量管理工作,避免出現錯項和漏項的情況。在項目施工的過程中,更應該時刻注意對于工程造價的把控和管理,在施工過程中最好采取動態監控的方式,以免因為一時的疏忽而造成經濟效益損失,在出現問題的時候,要及時進行糾正,做好問題原因的記錄和分析,保證工程的實施和工程造價的把控一直處于合理的范圍內。

3.項目結算階段的造價管控

(1)在項目進行結算的時候,要對結算資料的完整性和準確性進行嚴格審核,仔細核對結算資料中的文件、數據以及合同金額,如果出現與合同條款以及招標文件不符的情況,或者是合同條款中約定屬于風險費范圍的費用,就需要及時進行核減。在對結算資料進行檢驗的過程中,要保證簽證單的手續是完整準確合法的,設計變更的單據是符合整個流程制度的,在經過仔細核對之后才可以計入到整體的工程造價結算中。

(2)在對整個房地產項目的工程量進行審核的時候,要結合之前的項目施工圖紙進行仔細核對,根據完工的實際情況對工程量進行核算,主要就是根據我國統一的工程量計算法則進行結算,在核算的時候一定要全面仔細。在結算的基礎上,細分各個專業、分包、總包的情況,設計變更和現場簽證的情況要做好詳細記錄,以免重復計算,整個項目的核實和計量工作,要以施工現場的實際情況作為基礎。

(3)在對項目進行核算費用的時候,需要以當地工程造價管理部門頒布的最新規定和文件作為基礎,在結合每個項目簽訂的合同條款和招標文件,進行費率的確定,要保證文件的時效性和準確性,還需要明確費率的計算方式是否符合規定和準確,價差調整產生的材料費用是否與招標文件的規定保持一致,這些細節部分都需要確認和核對。

(4)在做好竣工費用核算的同時,要對整體項目情況進行分析和評價,并做好相應的記錄,重點對于房地產工程造價全過程要及時地進行分析和把控,如果出現成本超出計劃成本的情況,要組織員工分析動因,其他的相關工作人員也要結合整個項目總結自身的不足和項目中出現的失誤,盡早編制預防方案和解決對策,從而達到不斷提高工程造價管理效率和管理質量的目的,為后期房地產建設項目提供數據支撐和重要依據。

結語

中國房地產企業告別快速擴張、高利潤時代,進入規范化、理性發展階段。新時代房地產企業運營管理成為企業管理的重要職能之一。運營管理應該管什么、如何管、如何設計、如何考核等精細化管理問題是一項重要課題。為了我國房地產行業健康穩定發展,我們必須要重視房地產工程造價全過程的控制和管理,在工程項目實施的各個階段做好工程造價管理工作,最大限度地提高建筑資金的投資效益。